城市运营成功案例研究.ppt

,项目借鉴城市运营案例研究,华侨城保利公园.198麓山国际社区,项目概况：成都华侨城占地3000亩，由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成，其中1500亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区成都华侨城纯水岸。成都华侨城纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约600亩，容积率1.80，以占地5万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目建成后，将成为成都主城区内不可多得的低容积率、超大规模亲水住宅项目。,（一）案例分析华侨城,项目配套：有“多功能会所”、“水岸商业”、“幼儿园”、“小学”等。多功能会所，面朝5万平米湖畔，拥有健身房、网球场、室内恒温泳池、室外景观泳池等设施，给人至高无上的居住生活体验，商业也将引入多类型的品牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休闲和特色零售等商业形态，为居住者打造一个完善的生活城区。,交通状况：44路、64路、88路、73路、503A路等多条公交路线,建筑风格：建筑外立面采用北欧现代主义建筑风格，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式。,（一）案例分析华侨城,（一）案例分析华侨城,一期产品概况：成都华侨城纯水岸一期整体容积率仅1.47，产品以4层、5+1层及9层的“亲水多层电梯洋房”构成的半岛多层和由18层、25层的电梯公寓构成的景观高层；整体分为两个组团：多层组团被一期近5万平米人工内湖所环绕，采用错拼行列式布局，以保证其景观资源的最大化利用，户型面积区间约在150355平米；用地西南及东北布置高层住宅，高层组团采用点式围合式布局，以充分利用东面欢乐谷的公园景观；户型面积区间约在88155平米,（一）案例分析华侨城,8.16开盘推出户型配比,开盘当天情况：开盘推出364套房源，当天开盘销售95%。开盘前期约2000位客户办理会员卡，累计摇号867为客户，当天当场参加选房客户约600余组，优惠措施：1.开盘当天会员卡1%优惠；2.一次性付款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在100万以下：赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价100万（含100万）以上赠送3张成都欢乐谷终身卡或一年物管；,（一）案例分析华侨城,8.16日开盘价格列举,（一）案例分析华侨城,开盘情况：开盘推出房源369套，当天成交322套房源。均价5400元/平米；开盘当天累计摇号831组客户，当天当场参加选房客户约500余组优惠措施：1.开盘当天会员卡1%优惠；2.一次性付款1%优惠；3.开盘当天成功认购客户，在优惠后总价在60万以下：赠送1张成都欢乐谷终身卡或一年物管费；在优惠后总价60万（含60万）以上赠送2张成都欢乐谷终身卡或一年物管,其剩余房源多为1号楼和三号楼临规划道路和三环路的房源。优惠后均价5346元/,9月20日推出情况,（一）案例分析华侨城,9月20日开盘价格列举,（一）案例分析华侨城,畅销户型：洋房171-174平米,入户花园进深3.3米预留可变空间,6米挑高户错景观阳台,阳光餐厅连接阳台,储存室,转角阳台,（一）案例分析华侨城,畅销户型：洋房169-175平米,入户花园,入户花园,储存室,客厅开间5.1米,（一）案例分析华侨城,品牌效应：由深圳欢乐谷在地产界一举奠定旅游地产领导地位的华侨城，直接将深圳华侨城复制到成都，进行品牌嫁接。同时华侨城拥有丰富的客户资源，客户积累渠道多样化配套完善：“多功能会所”、“水岸商业”、“幼儿园”、“小学”，拥有健身房、网球场、室内恒温泳池、室外景观泳池等设施，商业也将引入多类型的品牌商家进入，提供餐饮、娱乐、休闲和特色零售等商业形态，为居住者打造一个完善的生活城区超大规模社区：总占地3000亩，形成欢乐谷主题公园和华侨城住宅两大部分，规模化社区,核心竞争力：旅游地产、丰富资源、9层电梯多层洋房,华侨城洋房产品分析,产品户型设计：9层电梯景观多层洋房，首次把9层纳入多层范畴内：不论是经济实用的中小户型还是阔绰大气的亲水豪宅都精心布局，融入了入户花园，两层高阳台，阳光房，双主卧、储藏室、退台等丰富多变1.半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引进“9层多层洋房”理念2.10米面宽，户户均带入户花园，最打3.3米进深超大入户花园，中西餐厅结合，局部挑高3.6米挑高错景阳台产品布局设计：住宅分组团布置，其中洋房和叠墅享受最好的资源（沿湖岸布置多层洋房，叠加别墅位于中心湖绿岛）达到每户均有很好的视觉效果,华侨城洋房产品分析,项目借鉴城市运营案例研究,华侨城保利公园.198麓山国际社区,项目概况：保利公园198位处成都北三环外蜀龙大道西侧，15平方公里北郊风景区核心区与“198生态走廊”交汇处。总占地面积约3000亩，总建筑面积超过100万平米，绿化用地高达75%。规划有五星级酒店、约2200亩超大型生态山景公园等。成都熊猫生态公园（大熊猫研究基地）、成都植物园、银杏园、泥巴坨风景区等众多公园环侍四周。内庭院别墅、宽景电梯洋房等优质产品深入公园，“家在公园中”的生活理念得以充分体现。保利公园198将重新定义蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就城市公园地产典范！目前项目配套合计为约53800平米，一期入住人数4万人,（二）案例分析保利公园198,项目区位：主干道有：三环路、外环路、川陕路（蓉都大道）、成绵高速公路、蜀龙大道，以及熊猫大道，较远一点还有：北新干线、成彭高速、成青快速通道以及成南高速等。可直接辐射成都城北、城东北和新都，甚至可以辐射青白江、金堂、广汉、广元、南充以及绵阳,（二）案例分析保利公园198,项目配套：40000平方米五星级酒店5000平米社区超市1500平米冷餐饮（现为项目销售中心）3000平米临街底商2500平米幼儿园1800平米配套设施,交通状况：临近地铁3号线；蜀龙路三期直接通三环路，2009年打通；规划中四期直接连接二环路建设北路,建筑风格：项目整体建筑风格为现代简约风格，立面简洁温馨，韵律感极强,（二）案例分析保利公园198,项目规划：项目规划用地约5700亩，建筑面积逾百万平方米，包括高端别墅区、电梯洋房区、大型商业配套、超五星级国际酒店、18洞标准高尔夫球场、网球中心、幼儿国际学校以及2250亩超大型郁金香休闲主题公园等。整体规划由国际知名的澳大利亚柏涛建筑设计事务所担纲设计，项目的规划将大型公园引入社区，形成高档住宅、主题公园休闲景观、高尔夫网球等高尚运动配套、大型社区商业等相互融合的新型都市社区。,园林设计：项目园林景观由泛亚国际担纲设计，园林景观细腻精致，结合地势的起伏，融合了高尔夫果岭景观、保利国宝级艺术藏品、壮观的叠水景观等景观元素，以及郁金香、银杏等高贵花卉植物。,（二）案例分析保利公园198,项目基本指标,注：联排别墅为2期产品,（二）案例分析保利公园198,项目一期用地总平图,项目一期别墅总平图,（二）案例分析保利公园198,产品：项目首期住宅部分别墅产品面积区间约在222338平方米，分为双拼别墅和“品”字形叠拼别墅。别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯、地热系统、新风系统等配套设施。电梯洋房产品面积区间约在80189平方米，其中主力户型为130平方米左右的宽景电梯洋房。电梯洋房为一梯两户，两梯四户，底层挑空，南北通透，并赠送了大量面积的花园露台和可变空间。,（二）案例分析保利公园198,10.5开盘情况,开盘推出：1、2、5、7号楼（其中1.2号楼为11层小高层；5.7号楼为18层高层）共电梯350套，双拼别墅8套，叠拼别墅243套，户型面积区间：电梯80-189，双拼别墅均为368，叠拼别墅234-375，开盘表面均价：电梯4529元/，别墅价格区间6900-9000元/。销售：开盘当天售出电梯201套、别墅124套。优惠：电梯交2.5万诚意金抵4.5万房款，别墅交5万诚意金抵10万房款，一次性优惠3%，按揭优惠2%。,（二）案例分析保利公园198,一期户型配比,（二）案例分析保利公园198,畅销产品（一）：叠拼1.2楼住户234平米,地下一层,地下夹层,优点:1.地下室客厅局部挑高形成夹层2.独立私家车位，直接入户,表示全赠送,表示半赠送,（二）案例分析保利公园198,一层,二层,花池挑高,表示全赠送,表示半赠送,卫生间,卫生间,错层,主卧大露台,庭院挑高,入户花园,入户花园,次卧大露台,畅销产品（一）叠拼1.2楼住户234平米,（二）案例分析保利公园198,畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四,挑高客厅,赠送入户花园露台,挑空,赠送双露台,赠送双露台,豪华主卧带阳台，卫生衣帽间，书房,挑空,主卧玄关,天井,挑空,天井,表示全赠送,表示半赠送,（二）案例分析保利公园198,优点：1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米3客厅挑高，彰显大气,畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四,（二）案例分析保利公园198,品牌效应：保利作为大型中央企业，品牌号召力强和政府支撑给客户强势保障。背景项目打造力图展现保利“公园地产品牌”，整个规划布局借助地势差呈现坡园公园生态居住区，别墅区域三面临近公园，给别墅最好的资源叠拼产品联排化对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅，单独叠拼别墅呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米形成层次感，放大视线。规划配套完善：别墅依公园而建，与超五星级酒店相临，并配有观光电梯、地热系统、新风系统等配套设施产品设计：突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，户户入户均独立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。,核心竞争力,保利公园198叠拼产品分析,区位，资源优势。项目位于三环与绕城高速之间，从距离来看其实属于市区项目范畴，也是绕城以内最大的地产项目，通过规模优势、生态环境和高端配套(如高尔夫）吸引了众多不愿远离成都置业的优质客户；高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200万元左右。实得价仅5000元/平米左右；启动示范区彰显大气：售楼部与样板间示范区跨度较大，且电梯与别墅分别设立示范区，以达到区别产品品质，从师范区突出别墅区域的尊贵私属感项目的推广力度大：在9月份较短的时间内连续投放了大量的报广，在户外、公交站牌等其他媒介上也斥重资密集投放；保利的圆明园国宝展也发挥了一定的作用，避免了常规性活动策略给客户带来的重复刺激，为吸引关注度和聚集潜在客户提供了重要的途径；,保利公园198叠拼产品分析,项目借鉴城市运营案例研究,华侨城保利公园.198麓山国际社区,项目介绍：在麓山国际社区，麓镇拉佩维尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅共320套，它位处社区的腹地，既拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇商业小镇相邻，畅享便利生活，麓山国际社区的天时地利，它皆占之。叠拼别墅户型建筑面积约为215-238平米，带入户花园及前后露台，并赠送半地下阔绰私家车位；拥有8.35米罕有面宽，局部挑高约6米；内有精心打造的超大规模水溪园林，仿若是把家安在了公园里。麓镇拉佩维尔叠拼别墅延续了麓山别墅无可挑剔的高品质，“美式乡村风格”与现代风格相结合，形成了富有特色的建筑风格，让您尊享别墅级生活品质。,叠拼别墅介绍,（三）案例分析麓山国际社区,项目配套：高尔夫球场和练习场、完全学校、光亚学校、康体中心、SPA会馆、超市、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动中心、会议中心、花园度假酒店、菜市、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房,交通状况：地铁一号线、人民南路南延线、红星路南延线、站华路、元华路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道,建筑风格：巴洛克风格圆顶型建筑、西班牙式绿色城堡、美式风格、南加州风格，风格多异,（三）案例分析麓山国际社区,（三）案例分析麓山国际社区,3期二批次拉佩维尔开盘情况说明：推出量：麓镇拉佩维尔一批次推出73-82栋（没有74栋）9栋共60套叠拼别墅，面积区间为：216-240，售价：包括车库后销售均价为12380元/，价格区间为9898-16628/，其中75、76栋由于临球道，单价为15000-16628/销售情况说明：开盘当天推出60套叠拼别墅当天销售41套，销售率达70%。从销售情况来看，1跃2户型销售20套，3跃4跃5户型销售21套，基本持平。,2008.8.16叠拼别墅开盘情况,（三）案例分析麓山国际社区,畅销产品（一)叠拼1.2楼216平米套三,楼道入户,花园入户,入户花园露台,露天花园，设置壁炉，烧烤台,储藏室,优点：1.双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间2.每个卧室均享受一个卫生间，层层退台,超大面积主卧，功能齐全,（三）案例分析麓山国际社区,畅销产品（二）叠拼3.4楼234平米3室4厅,入户花园,餐厅外接露台,露台连接餐厅、客厅,会客厅,私家厅,主卧同时享受双露台，配置独立卫生间，衣帽间,景观露台,景观露台,优点：1.入户层前庭后院设置，顶层赠送露台，增加性价比2.私家厅与会客厅分离，同时客厅露台直接连接餐厅，一台双用,（三）案例分析麓山