宁晋县住宅市场调研报告.ppt

,邢台市宁晋县住宅市场调研分析报告,宁晋县房地产市场调研报告目录,宁晋县概况县城内楼盘状况宁晋县房地产市场状况分析潜在客户市场调查分析综合结论,1、宁晋县概况,宁晋县,别名：凤凰城所属地区：河北省邢台市下辖地区：东汪镇、大陆村镇、北河庄镇等政府驻地：凤凰镇西关街31号电话区号：0319邮政区码：055550面积：1046平方公里人口：80万人,根据第五次人口普查数据：全县人口712692人，县城常住人口15万左右据这次调查显示：宁晋总人口已达到80万左右，县城人口也由原来的15万人发展到约30万人。流动人口12.4万左右。,人口数量,宁晋县位于河北省中南部，隶属邢台市，地处滏阳河中游。东邻辛集、冀州，西连柏乡县、北靠赵县、晋州，南接隆尧、巨鹿、新河县。县城距省会石家庄64公里，距首都北京365公里。距北京、天津均在单日往返里程之内。宁晋县城内已经实现公共交通出行条件，主要交通干道及周边村落全部通行公交车。国道308线横贯全县，境内公路纵横，交通便利，青银高速连接线一条，定魏线、郑昔线、安新线等省道三条。国省干线总里程170多公里，全县通车总里程1383公里，形成了以国省道为框架，乡乡联、村村通的交通格局，打造出了全县农村到县城的半小时交通圈,位置交通,近几年来，在加快农业结构调整发展农业产业化上，形成了奶牛、食用菌、粮食（玉米、小麦）深加工三大龙型经济和梨果特色产业，成为全省农产品加工示范基地县。宁晋县工业经济发展基础良好，行业门类齐全，产业结构合理，特色优势明显，形成了以单晶硅、纺织服装、电线电缆、机械制造、粮食及农副产品深加工为主的五大特色行业。目前全县入统工业企业121家，拥有河北省著名商标29个，省名牌产品16个，省优质产品9个，“中国名牌”1个，中国驰名商标1个,经济发展,宁晋县主要支柱产业：晶奥太阳能、玉峰实业、冀中能源惠宁化工、宁晋电缆、清乐科技、晶龙集团（硅片生产）、泥坑酒业、童泰服装等。其中太阳能产业和硅片制作业在全国以及国际市场有一定市场影响力，去年受国际环境影响，效益有所影响。其次宁晋电缆及冀中能源化工、泥坑酒业等产业给宁晋县域经济发展及人民生活收入带来良好作用。,重点产业,城市规划,近几年来，投资54亿元实施了新兴路、状元路、宁纺城道路、天宝街东延西伸、凤凰路北伸、北环路等城区交通干线的建设，形成了外围成环、城区成网、七纵七横、交通便利的路网格局。初步打造了37平方公里的城市框架；随着县城路网格局的形成，燃气、文体活动中心、城市供水厂、污水处理厂、供热管网一批城市基础设施建设也相继建成和启动，建成了富强花苑、西苑小区、宁辉小区、瑞祥花园、中银花园、凤凰花园、网通花园、华嘉经典等住宅小区，启动了天山水榭花都、德盛园、供销怡园、法院旧址改造等一批设施齐全，功能完备，管理到位的高标准住宅小区。,城市发展,从城市发展规划来看，未来宁晋中心城区西南和北部是发展的重点；城市经济以工业为主，近年经济增长比较稳健；宁晋经济向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性支出在不断增加的同时，非日常消费性支出（购房、购车）也日益成为居民支出的重要组成部分；,宁晋县城卫星图,2、城内楼盘情况分析,住宅楼盘分布图,开发商：河北顺泽房地产开发有限公司项目位置：凤凰路与兴宁街交口东行200米路南接待中心：凤凰路与兴宁街交口东行100米电话：5560222/5567222,世爵公馆,总占地面积：123亩，总建筑面积：31万平方米面积：102-170均价：3500元/绿化率：40%证件：只有一个土地证、70年大产权储藏间：2000元/车库大概：14万左右首付：30%付款方式：现在先交2000元诚意金，之后售楼部通知来选房。现行的优惠政策：首付30%每平米优惠300；首付50%每平米优惠330；一次性每平米优惠380；交房时间：2013年8月份左右价格定位：中间最贵，两边最便宜。（注：开发商承诺：如果客户不想要房子可以随时退，并返还年8%的利息。）,世爵公馆,项目优劣势分析：1.优势：规模比较大，配套设施完善，交通便利，购物方便，小区旁边就是现在新盖的幼儿园。2、劣势：证件不全，工程进度慢，现在只交诚意金2000元不让选房。,康桥四季,开发商：河北昌明房地产开发有限公司项目位置：鼓楼东街（县第三医院旁）接待中心：宁晋县庄园路132号（第一实验小学对面）电话：03195770888/999,总占地170亩左右，分三期开发一期：8栋，二期、三期：暂定面积：99.5-129.5均价：3200元/（最低价顶层3080元/，最高价中间楼层3300元/楼层总高：11层，27层楼间距：30米左右证件：无（相关部门已开证明，证明证件正在办理当中）交房时间：2013年底标准：毛坯绿化率：40%首付：30%现行的优惠政策：首付30%无优惠，首付50%每平米优惠50元，全款每平米优惠100元。,康桥四季,项目优劣势分析：1.优势：地理位置优越，处于繁华地段，交通购物便利，孩子上学方便。2.劣势：没有证件，走的是城中村改造工程。,凤凰城,开发商：河北旭丰房地产开发有限公司项目地址：凤凰路与和平街交口西北角咨询中心：宁晋凤凰北路（山水假日酒店对面）电话：0319/5566777/779,总占地：650亩一期150亩二期500亩面积：81-139价格：暂定证件：无工程进度：部分拆迁完毕周边配套：小区内部有会所，有自己的商业街，幼儿园。,项目优劣分析：1.优势：项目规模大，配套设施比较完善（会所、幼儿园、商业街）。2.劣势：项目位置太偏，交通不方便，业主出行很有局限性（暂时不通公交）。,凤凰城,龙港花园,开发商：宁晋县富卓房地产开发有限公司项目地址：天宝东街与仿古街交叉口东南角电规模：一栋19层均价：3500元/证件：无证齐全70年大产权首付：30%现行的优惠政策：贷款全款均是每平米优惠30元交房时间：现房标准：毛坯,项目优劣势分析：1.优势；现房直接可以入住，地理位置好，出行、购物、医疗、学校非常方便2.劣势：楼盘规模太小，物业不好管理，3层4层防水没做好，漏水。,龙港花园,名门世家,项目地址：晶龙街123号（环星柴油机厂）咨询中心：凤凰路大洋百货正对过开发商：河北宝盈房地产开发有限公司电话555,总占地：100亩分为三期：一期四栋，二期三期暂定面积：110-139均价：3500元/首付：30%储藏间：2万/个（多退少补）优惠政策：无付款方式：先交1万定金之后可以选择：分期、贷款、一次性.交房时间：一期2013年底交房,名门世家,项目优劣势分析：1、优势：地处中心位置，交通、购物便利。2、劣势：价格偏高、没有两室户型，最小面积110小三室、居住起来环境比较嘈杂。,凤城国际,项目地址：宁晋新兴路与天宝西街交口咨询中心：项目地址开发商：河北天山房地产开发有限公司电话222,总占地：90亩刚开盘，已动工建设。面积：50-58均价：每套18万左右。首付：零首付，（1.3万）拿房，半年内交9万，剩余10年内还清。户型定位：精装小公寓交房时间：明年年底交房。,项目优劣势分析：1、优势：地处城市发展重点区域，交通方便，有升值潜力；紧邻宁晋最大的城市公园西湖公园，有水域稀缺资源。2、劣势：价格偏高、全是小户型，不适合家庭住宅。每层三梯18户，不适合居住，比较嘈杂。,3、宁晋县房地产市场现状分析,市场调研本地经济状况以及购买力调查,从被调查人群的结果来看，宁晋的经济状况目前较好，但贫富差距比较大；部分企业老板、机关高层拥有很强的购买力，有一定的购房投资心理；并且对项目品质和小区环境有很高要求。一般普通老百姓的经济能力仅限于价格较低的产品，并且对房子的空间结构仅限于满足生活上的需要。市场上热销户型多为中大户型，面积集中在110140平米；绝大多数购房者都是2个孩子并供有老人，三室的大户型比较受欢迎。,市场调研宁晋县市场供需量,目前现供给约7.5万平米；未来供给约1015万平米以上；目前在售项目有“康桥四季”、“世爵公馆”、“名门世家”、“水墨庭院”等；已成型小区有“上城嘉苑”；“天山水榭花都”等从需求上看,有60%的人群现居住在县城周边的村庄，由于一部分人在县城工作需要长距离往返，所以有一定的购房欲望；县城内本土常驻居民占到30%，有条件的已经盖起自住房，有一定投资意识；但一部分涉及子女结婚也有一定购房需求。,宁晋房地产项目分析,宁晋房地产项目分析,宁晋房地产项目分析,宁晋县住宅市场环境分析,住宅市场近几年平稳发展，无论从房价还是成交量上都呈现上升趋势；商品房以本县购买为主，占90%以上，汇聚能力弱；购房目的多以改善性住宅为主,大于90平米的消化量占85%；建筑形式兼容多层、高层，趋向为高标准、高配套高层项目；本县并无真正的高端豪宅项目；城市中心部分项目最高价达到￥3800；市场去年8月份进入低迷。1、由于奥运会的开始吸引了整个社会的注意力。2、十八大的召开当地政府开始严查违规楼盘。3、政府即将出台新的楼市调控，导致老百姓观望。未来对项目的配套、环境、物业等服务要求更高；户型需求：市场上热销户型多为中大户型，面积集中在110150平米；绝大多数购房者都是2个孩子并供有老人，三室户型比较受欢迎；,宁晋县住宅市场深度分析,城区北部是目前及未来开发热点区域，现有楼盘：一品江山、御景花园、紫金名苑、梧桐墅，现销售均价区间集中在3400元/平方米左右，主要建筑形式为小高层、高层兼有别墅和公寓。建成小区有聚福园、德盛园等。城区以东项目较少，有即将开发的三角公园、在售的书香江南城。其中一品江山、聚福园、德盛园等是尾盘销售均价在3400元左右，紫金名苑目前均价3700元；经过走访调查楼盘发现，三年前新建成的的小区价格，开盘价格在2800左右，目前涨到3300元左右，楼市价格增幅势头平稳，受房地产政策影响很小。当地消费者对于旧盘的关注程度不高，尽管价格偏低，甚至全部是现房，但消费者不太有购买欲望；对于新盘有比较明显的兴趣度；目前新盘期房的价格都在3500元以上，其中颐和明珠目前价格在3800元左右。,宁晋的土地较贵，一亩地大概在180万左右，宁晋县政府对城中村改造的支持力度较大，例如酒厂改造、东南汪村改造、巴里庄改造、南塔庄改造等，对开发有所限制，政府不往外批地，开发商很难拿到地。房地产近两年发展较快，通过调查得出宁晋县这么大的县房地产开发项目并不多，而且好几个项目都是城中村改造项目，这说明县区对城中村改造力度较大，支持城中村改造，限制开发。宁晋县有无产权的房子差价较大，差价在1000元左右。消费者对产权要求不高。颐和绿洲五证齐全，价格已达到3700元/平米，实际成交价大约在3400元/平米。在调查中很多楼盘都说没有房源或所剩房源不多，但这其中可能是开发商在控制房源，不对外销售，在等待房子涨价。,宁晋县住宅土地市场分析,户型分析,在售的普通住宅户型多以三居和大二居为主，体现在户型面积上，三居110-150平米，大两居90-110平米,景观分析,住宅楼盘都比较注重营造社区景观，用以提升产品档次，水景景观成为很多小区的首选设计。而景观已经成为楼盘销售一个很重要的卖点,层高分析,宁晋住宅90%为高层住宅，政府规划必须建高层建筑,建筑形态,个人建造的楼宇，都要服从政府规划建设。,宁晋县住宅形态分析,4、宁晋县潜在客户市场调查分析,第一类：拥有大型企业的人士拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；企事业机关高层、干部；,第二类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指行业内的专业人士；大型企业公司或事业单位的高层管理；营商有成私企老板、有一定经营规模个体商户；来宁晋创业，并已取得一定成就之外地成功人士；,第三类：经济基础较稳定及有一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户；在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；较高收入的自由职业者；拥有较多积蓄的机关事业单位干部；拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；有较多积蓄的、个体户；由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。,5、综合结论,宁晋县房地产市场稳步发展，受国家政策