资产管理部测算与运营介绍PPT.ppt

,SUNSEAPAKING,资产管理工作培训,资产管理中心,测算类项目信息收集表,目录,01,ECA300米商圈图表制作,02,SEM项目评分表,03,智能车流统计PAD工具使用,04,分公司与资产管理部的配合,05,判断一个停车场项目的投资价值,06,自营类项目投后管理流程,07,Informationtable,测算类项目初始信息表,测算类项目信息收集表,1.基本信息,测算类项目信息收集表,2.地上项目经济与技术指标信息,停车场附属建筑物面积信息、建筑指标信息、构成业态相应面积信息、停车场面积信息等。,测算类项目信息收集表,3.停车场项目产权与收入构成信息,停车场项目是否具备合作（产权买断或承包）的产权基础，产权证、人防证、土地证、规划证等是否齐全，是否存在我方进行交易合作的法律政策障碍等。,测算类项目信息收集表,4.停车场收费政策,停车场收入即临停收入与月租收入，收入信息包括月租价格、临停价格、管理费价格、时租与月租车位数量信息、真实的收费记录及车流信息等。,测算类项目信息收集表,5.成本构成信息,人员运营成本，需要注意的是，外地分公司在无法确定人员工资成本时，需完成周边至少6个停车场的人员工资情况调研（详见下图），为后期测算提供详实依据。,能源成本、设备维保成本等信息，特别需要注意的是在收集能源成本信息与设备维保等信息时，特别是设备在不能直接获取相关详细金额数据的情况下，需要去市场咨询厂家和当地维保商的价格情况。,ECA300米商圈图表制作,Chartproduction,工作流程表,完成效果图,完成效果图,300米商圈制作分解,300米商圈制作分解,300米商圈制作分解,SEM项目评分表,Scoretable,新建类SEM的使用,1.周围300米商圈供求关系,2.场地情况,新建类SEM的使用,3.财务指标,新建类SEM的使用,4.法务,5.时间点,新建类SEM的使用,承包管理类SEM的使用,1.300米经济圈内供给与需求,承包管理类SEM的使用,2.项目所在地情况,承包管理类SEM的使用,3.财务,承包管理类SEM的使用,2.项目所在地情况,智能车流统计PAD工具使用,Tooluse,智能车流统计PAD工具使用,车流统计PAD设备,每台PAD设备需要校对手机日期、时间，提前设定使用人的姓名、调研项目名称、所在出入口位置，专人专口专用，便于调研结束后数据处理。操作方法：点击“设置”填写项目名称及统计人员姓名，然后点击“保存”，如图1所示。点击“开始统计”即可开始车流统计，如图2。,图1置项目名称与统计人员,图2点击“开始统计”即可统计车流,车流统计PAD设备的使用,早间统计在场停放车辆数量,根据停车场大小与停放车辆数量，合理安排时间人员，在车流统计开始之前对在场停放车辆进行统计，输入操作为：,图3早间在场车辆统计,如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。,操作方法：输入双星号“*”+车牌号码后五位，点击“入车”，如图3。,车流统计PAD设备的使用,入口车辆统计,开始统计入口车流，如果入口设备可以区分临停与固定车辆，临停车输入操作方法：可区分固定车辆与临时车辆时，月租车输入车牌后五位+单星号“*”，临停车输入车牌后五位，点击“入车”如图4，点击“入车”；不可区分时，都只输入车牌后五位，点击“入车”，如图5。,图5不可区分时统计入场车辆,如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。,图4可区分时统计入场车辆,车流统计PAD设备的使用,出口车辆统计,出口临停车输入操作方法：临停车辆出场，输入车牌后五位，点击“出车”如图6；固定车辆出场时输入车牌后五位+单星号“*”，点击“出车”，如图7,图5可区分时统计出场车辆,如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因，无牌车可以不用记录。,图4不可区分时统计出场车辆,车流统计PAD设备的使用,夜间统计在场停放车辆数量,统计结束前半个小时（可视情况调整安排）开始安排人员进行在场停放车辆统计（需要注意的是出入口的车辆统计工作需要在过夜车统计完毕后才能结束），夜间在场停放车辆操作方法：输入车牌后五位+“*”，点击“出车”。,图8夜间在场车辆统计,数据导出与分析,各个出入口与过夜车统计车流PAD设备，收集到一起，统一导出，删除错误信息后发送给总部资产管理部进行分析。操作方法：回到初始界面，点击“设置”，点击“导出CSV文件”,并确认，如图9。退出统计软件，打开手机界面的“文件管家”，下滑即可看到保存的车流数据文件，如图10。,图9导出车流数据文件,图10文件保存于手机的“文件管家”中,分公司与资产管理部的配合,Coordination,业务流程图,业务流程图,一阶段配合,分公司项目数据收集与周边停车供给需求调研，为资产管理中心进行成本收入测算提供有力的支撑。分公司高管停车场项目现场实地考察，确认提报给资产管理中心的信息真实、完整、准确。,业务流程图,二阶段配合,分公司现场车流统计调研，为资产管理中心最终报价调整，提供准确无误的调研数据，总部资产管理中心配合分公司车流统计调研，对调研人员提前进行调研培训；,业务流程图,三阶段配合,资产管理中心对分公司项目承包/BOT推进进度进行跟踪。,判断一个停车场项目的投资价值,judgment,如何判断一个经营类停车场项目质量的优劣,所处城市区位、商圈、地段信息、周边交通及地铁修建情况。开发商与物业背景调查，停车场产权构成情况是否清晰，有无抵压性质及经营权、转包权；业态定位与细分构成，楼上业态与车流的关系，月租/临停车位数量比例有无调整空间，（写字楼月租为主，商业临停为主、三甲医院临停为主）。项目停车场内部环境、车场建筑工艺形式、使用材质、智能停车诱导、反向寻车设备设施情况。我方承担的责任与车场收入间的关系，（负责越多，利润越低）。车场项目所在地政府停车价格规定与项目执行收费标准。免费车位、低于月租水平的车位、优惠券使用政策与补偿方式。,项目地理位置：项目背景调查：项目业态：车场内部设施：权责内容：备案价格：停车优惠方式：,如何判断一个停车场项目投后是否有利润提升空间,自营类项目投后管理流程,Technologicalprocess,项目投后管理阶段,入场前期准备阶段,入场交接阶段,建立交接小组,确定交接具体时间及进度根据合同,梳理交接清单验收工程/智能设备是否合格的情况月租/仓库合同交接月租合同转签通知划分月租/仓库收入时间点及金额数量车场设备设施及维保合同交接确定项目成本核算方式、成本范围（能源设施、消防设施等）,收入提升阶段,常规调研：半年进行一次项目周边300米调研、楼上业态调研、车场数据汇总分析；月租/临停车位配比调整：增加/缩减月租车位数量；价格调研：确定临停与月租价格上调比率制定