房地产估价第五章(共十章).ppt

第五章成本法(CostApproach)5.1成本法的基本原理,二、成本法的理论依据1、生产费用理论2、替代原理,2、成本的涵义经济成本估价时点的价格消费者的成本客观成本,一、成本法的概念1、成本法的定义,三、成本法的基本公式（一）适合于新开发土地的基本公式新开发的土地价格（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数,土地取得费,土地开发费,利润,税费,利息,土地增值收益,新开发土地价格,1、土地取得费用（1）农地土地补偿费征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。年产值=35年的平均年产量*国家规定的价格青苗补偿费根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿地上附着物的补偿费征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿新菜地开发建设基金如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩劳动力安置补助费标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。耕地开垦费,（2）旧城区土地征地补偿和房屋拆迁安置补助费被拆迁房屋及附属物的补助费购置拆迁安置用房费安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等被拆迁单位停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和服务费政府规定的其他有关税费,3、税费耕地占用税土地管理费耕地占用税人均耕地在1亩以下的地区，210元/m2，人均耕地12亩的地区，1.68元/m2，23亩的地区，1.36.5元/m2，3亩的地区，1.05.0元/m2,2、土地开发费（1）基础设施配套费七通一平三通一平（2）公共事业建设配套费（3）小区开发配套费,5、投资利润开发土地的利用类型开发周期的长短开发土地所处地区的经济环境投资利润（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率成本利润率销售利润率,4、投资利息根据费用的发生情况计算计息期,7、土地价格修正1）个别因素修正2）使用年期修正3）公共分摊修正4）宗地生熟程度修正5）市场资料比较修正,6、土地增值收益土地增值收益（1+2+3+4+5）*土地增值收益率,1、直接成本人工费：土建、安装、管理人员工资材料、产品、设备费承包商费用和利润完工保证金、测量费机械设备使用费监理费辅助设施费安装成本,（二）适合于新建房地产的基本公式新建房地产的价格土地价格+建筑物价格建筑物价格直接成本+间接成本+正常利润,2、间接成本规划、测量环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用融资费用保险和税费销售费用完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用不可预见费,3、正常利润,4、注意公共分摊,（三）适合于旧有房地产的基本公式旧有房地产的价格土地价格+建筑物价格-建筑物折旧,四、特点与适用范围（一）特点1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据,（二）适用范围1、适用于缺乏市场交易的不动产2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产3、适用于较特殊的不动产4、适用于全新或基本全新的不动产,（三）成本法的局限性1、某些成本要素不易确定和计算2、建筑物的损耗估算的难度较大,5.2成本法的估价步骤,一、收集整理资料二、估算重置价格或重建价格三、估算建筑物折旧四、求取积算价格,（二）重置价格与重建价格的求取思路1、房地产价格土地取得价格或开发成本+建筑物购建价格2、土地价格假设土地上建筑物不存在3、建筑物价格假设已取得空地,（一）重置价格与重建价格的概念1、重置价格效用相同2、重建价格复制,1、单位比较法将建筑物视为一个整体单位面积法根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积价格=单位面积造价*修正系数*面积基准重置价格表单位体积法价格=单位体积造价*修正系数*体积,（三）建筑物重建价格的求取方法,建筑物基准重置价格表基准日期：年月价格单位：元/m2,2、分部分项法,3、工料测量法,4、指数调整法,是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象的原始成本调整到估价时点的成本。,（一）建筑物折旧的概念和原因,折旧的概念各种原因造成的价值损失折旧的类型1、物质折旧物质实体上的价值损失自然老化正常使用的磨损意外的破坏损毁延迟维护造成的损坏2、功能折旧消费观念变更、规划设计更新、技术进步3、经济折旧区域因素、一般因素,（二）建筑物折旧的求取方法1、耐用年限法几个基本概念：自然寿命和经济寿命实际经过年数和有效经过年数剩余寿命,直线法求折旧的计算公式：D=（C-S）/N=C*（1-R）/N年折旧额t年的总折旧额=D*t=C*（1-R）*t/N折旧率d=D/C*100%=（1-R）/N*100%,2、实际观察法根据损耗可分为可恢复和不可恢复的，将可恢复损耗的修复费用作为折旧判断成新率与有效经过年数3、成新折扣法利用成新率q直接求取现值V=C*qq=n/（t+n）*100%4、折旧方法的综合应用,（三）求取建筑物折旧应注意的事项,注意估价上的折旧与会计上折旧的区别注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,建设期2年,建筑物经济寿命50年,18年,土地使用权年限70年,（1）,建筑物经济寿命45年,15年,土地使用权年限50年,10年后出让,（2）,建设期3年,土地使用权年限40年,建筑物经济寿命60年,23年,（3）,建筑物经济寿命50年,6年后出让,土地使用年限40年,4年,（4）,房地产价格,土地重新购建价格,重新取得价格,重新开发成本,求取方法,比较法,基准地价修正法,成本法,建筑物重新购建价格,重置价格,重建价格,求取方法,单位比较法,分部分项法,工料测量法,指数调整法,建筑物的折旧,原因,求取方法,物质折旧,功能折旧,经济折旧,年限法（直线法）,实际观察法,成新折扣法,5.3成本法应用举例,案例分析，见书上P93-95,作业,1、某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成七通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为6%，销售费用和开发利润分别为可转让的熟地价格的5%和10%