房地产市场调查与项目策划报告

39课 程 设 计 课程名称 房地产市场调查与项目策划 题目名称_ 会展世界城项目策划 学生学院_ 管理学院_ 专业班级_ 06土地资源管理4班 学 号 3106006354 学生姓名 邓岸 指导教师_ 唐 晓 莲 _ 2009 年 1 月 5 日广东工业大学课程设计任务书题目名称会展世界城项目市场调查及策划学生学院管理学院专业班级土地资源管理（4）班姓 名邓岸学 号3106006354一、课程设计的内容1、项目背景2、项目市场调查与分析3、项目市场定位4、项目规划设计建议5、项目营销推广6、项目经济评价7、结论与问题讨论二、课程设计的要求与数据对所策划项目进行实地调查，了解项目及其周边市政设施、交通状况、正在开发和销售楼盘情况。查阅经济发展、房地产市场、产业政策等相关文献，完成房地产项目策划报告。三、课程设计应完成的工作通过报刊杂志及网络收集二手资料，通过实地调查、访谈收集一手资料；对资料进行系统分析，提出本课程设计的研究思路及策划方案，绘制规划图，撰写房地产项目策划报告。四、课程设计进程安排序号设计各阶段内容地点起止日期1针对具体项目进行实地调查和资料收集项目所在地2010.1.5-72资料整理和撰写市场调研与分析教105和宿舍2010.1.8-93房地产项目市场定位教105和宿舍2010.1.104项目规划设计建议及规划图教105和宿舍2010.1.115项目市场推广教105和宿舍2010.1.126项目经济评价教105和宿舍2010.1.137提交策划报告教1052010.1.15五、应收集的资料及主要参考文献1、广州房地产市场相关资料2、房地产市场相关政策3、实地调查资料4、住宅小区规划书籍及相关资料5、房地产项目策划相关书籍发出任务书日期： 2010 年1月5日 指导教师签名：计划完成日期： 2010 年1月15日 基层教学单位责任人签章：主管院长签章：摘要我们本次选取的地块为会展世界城楼盘的现址上，该地块位于广州市海珠区的东部，东临黄埔古港、南临珠江与广州南肺万亩果园隔江相望、西面是广州未来的CBD（中心商务区）琶洲会展中心，北面 紧邻员村、车陂等新发展区。在这一次课程设计中，我们小组合作进行了项目市场调查与分析、项目市场定位、项目规划设计建议、项目营销推广、项目经济评价、最后进行结论与问题讨论。对会展世界成楼盘所在地进行实地调查，了解项目及其周边市政设施、交通状况、正在开发和销售楼盘情况。查阅经济发展、房地产市场、产业政策等相关文献，完成房地产项目策划报告。【关键词】：会展世界城、地块分析、项目定位、规划设计、资金筹措与投入计划、经济效益评价目录1、项目基本情况- 6 -1.1、项目概况- 6 -1.2、主要技术经济指标- 6 -2、项目地块分析- 7 -2.1、交通条件- 7 -2.2、周边环境- 7 -2.4、地块周边生活服务配套状况- 8 -3、项目市场分析- 8 -3.1、投资环境分析- 8 -3.2、市场供求分析- 11 -3.3、竞争对手分析- 13 -3.4、项目SWOT分析- 14 -4、项目定位- 16 -4.1、项目市场定位- 16 -4.2、项目形象定位- 16 -4.3、项目概念主题定位- 17 -4.4、项目目标客户定位- 17 -4.5、目标客户细分- 18 -4.6、项目价格定位- 19 -5、项目规划设计- 20 -5.1总体规划构思- 20 -5.2、专项规划- 23 -5.3、住宅单体设计- 29 -6、营销推广- 30 -6.1、销售策略- 30 -6.2、推广策略- 33 -7、项目投资估算- 34 -7.1、开发成本- 34 -7.2、开发费用- 36 -7.3、投资成本费用估算汇总表- 37 -8、资金筹措与投入计划- 37 -8.1、资金筹措与投入计划- 37 -8.2、贷款本金偿还及利息支付- 38 -9、项目销售收入及利润估算- 38 -9.1、销售总收入预测- 38 -9.2、销售收入分期比例的测算- 38 -9.3、项目利润估算- 39 -10、项目经济效益评价- 40 -10.1、成本利润率- 40 -10.2、现金流量表- 40 -10.3、财务净现值- 40 -10.4、财务内部收益率（FIRR）- 40 -11、结论- 41 -【参考文献】：- 42 -地块状况地块地理位置地块周边社会条件1基础设施：滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅游中心。这六大中心已初具规模.2交通设施：紧邻地铁站和公交车站，距离地铁二、四号线交汇万胜围站仅20米，是目前广州楼市真正意义上的“地铁就在家门口”，周边紧邻新港东路、东环高速、华南快速干线、新光快线等交通大动脉，交通网络四通八达。15分钟可通达天河、珠江新城、科学城及大学等热点地段。3公共服务设施：中小学:珠江小学、赤岗小学、赤岗中学；幼稚园:南洋中英文幼儿园；综合商场:好又多超市；医院:四二一医院、一七七医院、纺织医院；邮局:岗南内进1公里，新港中路惠海大厦对面；银行:中国工商银行、农业银行、农村信用社；菜市场:新港中农贸市场、石基村菜市场；保利国际广场、香格里拉旗舰酒店、琶洲会展中心等鼎级商业配套。城市规划实施中心城区“中调”战略，打造“珠江新城琶洲员村地区”现代服务业核心区琶洲-员村地区是广州新城市中心区的组成部分，位于珠江新城东南翼，是广州市实施“中调”和“东进”战略的重要地区，与珠江新城共同构成广州市参与国际竞争的代表区域。琶洲地区是广州市国际会展、研发商务区，员村地区是城市中央商务区的拓展区。也是今年市政府重点规划建设的四大地区之一。 -2008年06月11日 15:39来源：广州市城市规划局 总体发展目标 我觉得在未来琶洲地区的总体发展目标打造国际一流的滨水会展商务中心区。通过发挥新城市中轴线和滨水会展经济区的叠加效应，共同构成“琶洲会展”中央商务区，使其成为广州对外展示国际化城市形象的“窗口”。另一个方面，也通过会展经济的兴起，催化广州CBD作为面向东南亚、影响全国、辐射泛珠三角的总部经济核心区的崛起，以带动整个城市的发展，使广州CBD成为泛珠三角经济版图的核心。规划定位“一江聚两岸，展心融珠城”区域功能定位：规划将琶洲-员村地区打造为具有国际一流水准的广州活力中心区，使其可以容纳区域甚至全球顶级产业，同时成为酝酿生态宜居城市生活的新平台。其中，配合广州CBD发展极轴建设的逐渐完善，以琶洲会展中心区为极核，沿员村地区与琶洲地区，分别建设以科技研发、金融信息及文化生态功能为主导的三大总部经济区，大力打造广州CBD的总部经济圈，使广州CBD成为以现代高端服务业为重心的总部经济核心区，发挥其面向东南亚、影响全国、辐射泛珠三角的集聚作用。市场供求状况政府储备用地情况 琶洲政府储备用地位于琶洲规划的A区和B区，总用地面积525万平方米（包括会展中心、体育公园、周边道路用地）。琶洲政府储备用地中，可出让用地面积71万平方米，可出让建筑面积146万平方米，并分设A、B两个区。其中，A区主要是居住、商务办公、商业等用地，B区主要是为会展中心服务的酒店、商务办公、贸易咨询用地。 会展世界城地段04年拍卖地价为18亿,楼面地价约为1630元/平方米。地王06年12月，琶洲PZB1301地块被香港南丰集团旗下的南港投资有限公司经过145次举牌，以7.42亿元（底价为2.3亿元）投得，楼面地价达10037元/平方米，不仅创当时广州新高，而且据业界人士称该纪录在北京、上海等地均无“地”能及。 地块自然条件该地块有着得天独厚的地理环境,所在的海珠区是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局 . 位置: 广州市海珠区新港东路西路南侧，黄埔古港旁。地形地势:该地块背临珠江,由于位于一个小山冈上，地势差有5米。土地面积: 11万平方米土地形状:项目总体呈长方形，南北走向，气候:该地块位于广州市海珠区东部，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于纬度较低, 使得该地区温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短雨热同期等气候特征。风向:冬季吹偏北风干燥寒冷。夏季偏南风温暖潮湿。夏季风转换为冬季风一般在9月份，而冬季风转换为夏季风在4月份 。自然灾害：夏季台风,冬季寒潮,洪涝经济概况近年来，随着广州市实施“东进、西联、南拓、北优”以及“中调”等城市发展战略，海珠区中心岛区的战略性地理优势日益凸现，经济发展和社会各项事业蓬勃发展。2006年全区GDP增长 12%，达到348.4亿元。产业结构日臻合理完善，2006年三大产业比例为0.6:27.7:71.7，逐步形成 “大力发展第三产业，优化提高第二产业，积极发展都市型农业，特别重视发展现代商贸服务业”的产业发展格局。一批大型的经济项目，包括广州国际会展中心、国际生物岛以及广州城市坐标之一的电视观光塔等重大项目也相继落户海珠区，尤其是“中国第一大展”“广交会”的落户，不但给海珠区每年带来数以百万计的中外客商，而且给海珠区会展经济发展带来强劲动力 近年来，随着房地产业的迅速崛起，工业大道、滨江东、南洲路、新港路及广州大道南等地段已成为优质住宅密集区域，500多个楼盘星罗棋布，珠江帝景、光大花园、逸景翠园、金碧花园、愉景雅苑等一批明星商住小区熠熠生辉。2006年，区内房地产销售均价每平方米近万元，位列全市第三，全区常住人口140.4万人，消费潜力巨大，高端产品需求强劲。 经贸发展优势五大优势 潜力无限区位优势 海珠区地理条件优越，位于广州市中部地区，四面环水，水陆交通便利。随着广州市“中调南拓”重点建设区域的确立，城市中轴线贯穿海珠岛中部，已成为广州市新的中心区域。 路网优势 区内16座跨江大桥与周边各区紧密相连，内环路、华南快速干线、环城高速公路连通四方。区内道路交通已成“九纵九横”的路网系统.地铁优势 地铁网络覆盖全区。地铁2、3号线横贯区内，长度达14.15公里，设有12个站点。地铁4号线、8号线和广佛线的发展轴也贯穿其中，至2010年，途径海珠区的地铁总长度将达32.4公里，站点20个。会展商贸优势 2003年秋季，第94届“广交会”在广州国际会展中心和流花展馆同时设展。从101届开始目前区内有亿元以上营业额的批发市场14个，有私营、个体批发零售业户60000多户，中大布匹市场、广州大道南已经成为远近闻名的专业批发市场园区。 消费市场优势 近年来，随着房地产业的迅速崛起，工业大道、滨江东、南洲路、新港路及广州大道南等地段已成为优质住宅密集区域，2006年，区内房地产销售均价每平方米近万元，位列全市第三，全区常住人口140.4万人，消费潜力巨大，高端产品需求强劲。政策影响本地块处于国际会展中心附近，根据市政战略规划：琶洲定位为中央休闲商务区，会展中心附近只可用于商务物业建设，不再批准住宅物业用地，居住用地变得更加珍贵。到2010年，广州规划的三个城市中心，琶洲、珠江新城和白云新城，琶洲将形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅游为一体的现代商务区，其住宅用地因为稀缺必定升值。 虽然会展业带动周边地区的发展需求,根据广州市规划局的提议,在未来20年内逐步征用琶洲村及其附近的农用地和建筑用地.并有意思效仿官洲生物岛,把琶洲村”移民”到周边地区,以适应新城区发展的要求.人口状况琶洲街下设11个居委会,管辖黄埔、琶洲、石基三个经济联社,户籍人口25838人,外来人口22302人。 由于在“会展中心”开发前，琶洲地区还属于广州的近郊，经济发展相对较慢，所以对于当地居民的房地产需求较小。但随着当地会展业与相关产业的迅猛发展，当地人收入及外来人口的增加及对外影响力扩大，所以琶洲地区的土地及房地产需求将会越来越大。人口因素本地块面向的客户群主要是熟悉和认可琶洲国际发展规划的政府公务员、企事业单位高层、从事商贸为主体的珠三角商家和对城市发展有独特嗅觉的市场投资者；客户群的构成方面，除了市中心购买力为200到250万的客户，还有20%30%的客户是珠三角买家，包括佛山、顺德、深圳以及江浙一带。他们都会在琶洲会展中心这边参与展览，然后就近置业。他们看好这里的远景，因为会展，所以楼盘价值不可估量。 因而针对的应是中高收入的管理层及白领人员.在房地产开发的时候应注重对应配套设施和适应上班一族的物业服务.房地产市场分析（一）宏观因素分析1.根据08年前三季度数据显示，2008年广州1-9月GDP为5921.66亿，同比增长12.1%，增速同比继续回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。2.2008年1-9月人均可支配收入为19229元，同比增长12.3%，增速环比也有所加快。1-10月累计，城市居民消费价格总水平同比上升6.6，继续呈平稳走低趋势。3. 2008年9、10月，三季度广州经济发展相比上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响，10月进出口额增长有所放缓。4.从社会零售品总额情况来看，1-10月社会零售品累计同比涨幅仍达两成，可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。 （二）房地产市场分析1商品房批准预售各用途情况2009年4月各用途商品房批准预售情况 面积单位：万平方米用途住宅商业办公其他面积98.701.602.300.00套数82731002602009年4月广州市十区批准预售的商品房项目共36个，批准预售商品房8399套，同比增加25.56%，环比增加95.37%；批准可预售商品房面积为102.60万平方米，同比增加34.51%，环比增加147.64%。其中批准可预售商品住宅8273套，同比增加41.73%，环比增加100.46%；面积98.70万平方米，同比增加48.37%，环比增加146.26%。2 、房屋交易登记情况概述 2009年4月，广州市十区房屋交易登记17730宗，同比增加67.1%，交易登记面积178.41万平方米，同比增加66.5%，交易登记金额120.62亿元，同比增加52.1%。新建商品房和存量房情况详见下表：3、房屋交易登记面积情况 2009年4月，房屋交易共178.41万平方米。新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的88.8%；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的83.4%，从整个市场氛围来看，住宅交易还是占据房屋交易的主要部分。见下图：2009年4月各用途房屋交易登记面积情况 面积单位：万平方米4 、房价情况2009年4月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为7978元/平方米，同比下降27.5%。存量住宅交易登记均价为4819元/平方米，同比上升12.5%。2009年4月各用途房屋月均价 均价单位：元/平方米 5、新建商品住宅成交情况分析（一）4月全市一手住宅成交量进一步上升。2009年4月，一手住宅的交易量进一步上升。全市一手住宅交易面积为83.24万平方米，同比上升108.2%，环比上升30.9%，自2007年6月后月交易量首次重上80万平方米，为22个月以来的最大月交易量。 （二）全市均价出现下降。2009年4月，广州市十区一手住宅交易均价为7978元/平方米，同比下降27.5%，环比下降3.7%。（三）中心六区、中高价位物业成交量占比持续上升，周边新区物业成交量占比持续下降。 一方面，从区域成交情况来看，中心六区、中高价位物业成交量占比连续2个月上升。详细见下表：均价单位：元/平方米；面积单位：万平方米另一方面，高价位段楼盘成交比例上升 6 、 2009年房地产市场展望1.从宏观调控政策来看，受金融危机及全球经济增长放缓的影响，2009年经济政策将从稳健的财政政策和从紧的货币政策转变为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 2.从土地供应情况来看，由于2008年土地市场拍卖持续冷淡，预计2009年商品住宅用地供应总量将会继续向下调整。 3.从楼市供销情况来看，由于今年供应量持续上扬，因而明年上半年楼市仍然处于供大于求的局面 4.从价格走势来看，2009年广州楼价总体呈下降走势，但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺，而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例，因此2009楼价仍维持较高水平。 (三) 、竞争分析会展世界城翠屏瀚宇贵都会展宫寓类型： 普通住宅商住楼普通住宅建筑类型：小高层洋房高层洋房小高层洋房价格：均价 15000.0元/平方米均价 12000.0元/平方米均价 14000.0元/平方米物业费：1.95元1.9元1.95元开盘时间：2008-01-012008-01-192007-01-01建筑面积：124457.0平米110262平方米20万平方米容积率：1.045.580.91绿化率：38%40.10%33%项目特色：地铁沿线,低密居所花园洋房装修状况：毛坯精装修毛坯所属商圈：琶洲工业大道琶洲物业公司：广州金铭物业深圳莲花物业戴德梁行物业2劣势地理劣势：该地块在海珠区东边，在广州人心目中仍为郊区，离市中心位置相对较远,。 区域形象较差：周边是自然村，楼盘档次较低；外地人多，治安较混乱，整体形象差。 规模大配套少：由于项目规模大，但相应的社区配套还没完全开发，如最近的小学、初中离地块大概要20分钟车程，而且学校名气不大，属于3流的地方学校。 对岸景观欠缺：该地块周遍地区属于市政府重点开发地段，河冲、道路、基础设施的建设仍在建设开发中，影响景观。 发展缓慢：虽然该地块接近琶周国际会展中心，但会展中心的发展对该地块的影响并没有预期中大，而会展中心周遍地区还在开发中，据专家预计要使琶洲地区成为广州第2个市中心至少要20年。 价 格 偏 高 ：会展世界城以大户型为主，与周边楼盘相比，单价偏高，因而总价高，压力大，对于中低收入人士很难负担3机会该地块是广州新城市中心区的组成部分，位于珠江新城东南翼，是广州市实施“中调”和“东进”战略的重要地区，与珠江新城共同构成广州市参与国际竞争的代表区域。琶洲地区是广州市国际会展、研发商务区，员村地区是城市中央商务区的拓展区。也是今年市政府重点规划建设的四大地区之一。4威胁1市场供应过剩：目前市场上供远大于求，竞争激烈，压力大。2华南板块竞争：随着华南板块各大楼盘的社区成熟，配套完善，再加上价格相对较低，会造成部分客源分流。3新豪宅板块崛起:以琶洲会展中心的两岸将发展成为新的豪宅区，预计同期推出的楼盘会对该地块造成影响。4建筑成本增大：现市场上的建成价格上涨，造成建筑成本增加，从而对影响售价。5价格压力增大：该区基本上为中高档楼盘，多数以价格作为主要竞争手段的郊区项目会对本项目造成一定威胁。项目定位项目形象定位 “江畔舒适感性家居”江畔充满活力和健康的舒适感性家居 环境景观：以自然、随意的手法创造休闲、轻松的环境氛围。建筑形象：以柔美的建筑、清新的风格创造建筑物与人的亲和力，以自 然的曲线让人感到心情舒畅。家居空间：以舒适的个性化的间隔，以富有质感、色调清新典雅的选材塑造亲切、温暖的感性家居。社区氛围：充分体验滨水而居所带来的充满活力和健康的生活享受。消费群体定位客户特征分析年龄：主要年龄段为25-45岁，其次为30-34岁。职 业：高收白领，私营企业的中高级管理人员、私 企 业主、自由职业者及个体经营者等。教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。家庭结构：以35人居住为主。家庭收入：以家庭收入每月8000-15000元为主。置业目的：以改善家庭居住条件的二次置业为主要购房目的。 消费者分布区域定位在天河、海珠区工作或居住的高收白领或企业主他们在天河、海珠区工作或居住，是一些企业或公司的中高级管理人员、企业主，他们大部分已购置过住房，有着自己的私家车或公司配车，他们想进一步改善目前居住的环境，提高居住生活质量，需要二次置业。在海珠、天河区的个体经营者他们是天河区和海珠区的生意人，他们有了一定的经济基础，想改善目前的家庭居住条件，而且他们在某种程度上都比较信奉“风水”一说。“以水为财”，他们会选择临江的楼盘购买住房。客户生活方式分析 我们可以想像目标客户是这样一群人： 在生活态度方面：对未来生活充满者自信；将自己的职业（事业）摆在了个人生活的最重要位置；具有鲜明的职业感和个人意识；将财富的多少、收入的高低作为衡量个人能力和自我体现的标准。在消费方面：他们在购物时比较注重对名牌的选择；在现代生活用品中，汽车、商品房、旅游、高档家居用品、名牌服饰等是他们追求的消费标志；他们喜欢出入大型商场、超市、高级餐厅、咖啡厅等场所。在休闲方面：旅游已成为他们的主要休闲放松方式，对他们来说，休闲与工作同等重要，一年之内将有数次的旅游计划。在繁忙的工作之余，他们十分关注自身的健康状况，于是运动成为他们选择保持身体健康的主要方式，他们喜欢出入体育馆、游泳馆以及健身室等场所。户型定位（1）（2）项目规划设计设计特点本小区名为：会展水世界由于本设计面对的对象是企业管理者和白领阶层，平时的工作已经很劳累，因此希望住在“会展水世界”里面的住户都能感到最舒适自由的感觉，享受什么是生活。虽然我们没有半山豪宅，但我们却拥有大面积的绿化和大型水景，让业主一踏入小区就能享受到“家与自然”相融合的恰意。 所以我们选择了在这万亩果园边、珠江河畔的一块地，在熟悉的环境中，加入了我们全新的构思和设计里面，从而诞生了我们的理想家园会展水世界。总体规划构想1、规划依据A、国家及省、市有关技术政策及法规。 B、城市规划行政主管部门提出的规划设计条件。C、甲方的设想和要求。2、指导思想 充分考虑本区域现状，结合地形，因地制宜，体现“以人为本”的原则，强化居住质量，以多层住宅为主，体现高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造清新雅致、格调高尚的住宅园区。3.规划原则 简单来说就是为居民经济合理的创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、卫生、安全、宁静和优美的环境。小区的合理及创新规划，有效的提升房地产产品的品质和价值，实现产品的经济价值和房地产开发的良性循环。小区规划原则：1） 合理利用住宅间空地：住宅间距内插建低层公建。空间的借用（如住宅北临或西临道路、绿化、河流等空间，可以适档提高层数，以达到在不增加用地和在不影响使用的情况下，提高建筑面积密度，但应注意与整体的统一协调）。2） 少量住宅东西向布置，在院内布置户外活动场地和坡状绿地。3） 高低层住宅混合布置。4） 利用地下空间（地下室）和屋顶平台（屋顶花园）。设计理念 v 作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。设计者只能从一部分消费人群的角度出发，对户型进行研究。消费者评价户型最重要的因素依次为： （1）、布局（包括小区大方面的规划布局和户型具体设计的功能布局） （2）、朝向和楼层数（3）、通风和采光（4）、配套设施 （5）、小区有效的利用面积 （6）、精装修和可改造性 （7）、美观原则 （8）、风水户型七大空间设计理念 总体规划图于是按照这七大要素我们对小区和户型作了以下的设计理念：v 由于项目周边的国际会展中心，为广州市新的发展中心。随着周边包括保力国际广场等大量写字楼建成，由此衍生出来的住房需求十分大，因此本项目面向的是白领阶层和公司管理者。 v 创造“以人为本”的居住环境；v 居住环境是人类最为重要的生存空间。居住与人类之间的密切关系世人皆知。小区在倡导“以人为本”的做法上，充分注意与周边环境的协调，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。因此，处理好“自然环境住宅建设人”的关系，是小区着重解决的问题。随着物质生活水平的提高，环境的地位日益重要，在小区中，环境已是居住质量的衡量标准，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。在设计中，本项目注重突出水的作用，在中国传统观念中“水为财”，据调查有45%的购房者对生活小区是否拥有湖和流水是很重视的。v 而我觉得湖在小区的作用不但可以美化景观，也可以点缀生活，物业管理公司也可以在人工湖上养一些鱼虾，平时可供钓鱼爱好者过把隐，到了鱼获季节更可以约上业主一起捞鱼，既可以增加业主与物管的关系，也可以让业主对小区更有归属感。用地平衡表和主要技术指标 技术经济指标v 总用地 9.800 hm2v 规划用地 9.395 hm2v 总建筑面积 14.457 hm2v 规划住宅建筑面积 4.5 hm2v 规划公建建筑面积 2.3 hm2v 总户数 1248v 总人口 3854v 容积率 1.477v 绿化率 55%v 停车率 85%（规划）各项用地规划1.户型布置户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为： 将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。 主打户型A 主打户型A住宅完善应具备六大基本功能：起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习。这些功能区根据其开放程度又可以大体分为公共、私密两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。其中公共区是供起居、会客使用的包括诸如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区是供处理私人事务、睡眠、休息用的，包括卧室、卫生间、书房等。 动区的特征是活动比较频繁，可能有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区的特征是要求安静，活动相对少，比如卧室、书房。这些功能区，各有自己明确的使用功能，有自身的使用要求，既各自独立又相互联系。因此在平面布局上，如何处理好这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰便是户型设计的一大关键2、坐向 在平房的户型设计中，我设计了户型A的坐向基本都是是坐北朝南的，由于南面紧挨着万亩果园，这样的布置可以能让阳台正向林海，美景尽收眼底。阔视野。坐北朝南的房子，在以前称为正房，那是因为这种房子冬暖夏凉，光线充足，即使在冬天，阳光也一样能照射到房间的深处，令人有明亮温暖的感觉。只要一进屋，就会觉得很舒服。而且，这种坐向的屋宅，到了夏季，当太阳升到接近头顶的上空之时，屋内也受不到强烈日光的照射。除此之外，东南风也可以通过窗口与门户吹进屋里，让人感到凉爽舒适。而户型B的坐向是坐西朝东。由于户型B的阳台正好对着小区的绿化带和会所，没有高层建筑的阻隔，可以让住客有更广阔的视野，而且户型B的建筑群都正对人工湖，园林绿化和人工湖的美景尽收眼底。3.住宅用地 人是居住区的主体,“设计必须为人”。对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。整个小区中为中国传统住宅的类型，方正带大阳台，是舒缓身心的好地方。在本规划中，住宅群体采取成组成团的组合形式，即由一定规模和数量的住宅成组团的组合，构成居住的基本的组合单元。我们在规划是为了创造一种开敞性的生活空间，激发人们积极奋进，我们在建筑布置时采取行列式布置，并拉大两栋住宅之间的间距，促进居民日常生活中的邻里交往，加大了绿化面积，同时使小区内的通风透光性都比较好。4、交通用地根据规划的要求，小区入口设在新港东路上，门口正对地铁2号线万胜围地铁站，小区采取地下停车方式，小区内除了主干道其他地区不通车，针对住户都是中高收入人士，因而在每栋住宅建筑都设有地下停车库，基用来解决住区居民和外来车辆的存放的问题。鉴于小区的居住规模，我们将小区内的道路宽度定义2m5 m，可获得自然优美的视觉效果，另有卵石步行路连接到小区内部各块绿地，有助于扩大住户的室外活动空间，同时增强了环境与建筑的相互融合，使这里的居民在运动中都能享受到花园般的美景。5、绿化用地邻接万亩果林的“会展水世界”，我们十分注重绿化建设，每一处可以种树的地方我们都不吝啬，尽可能提高小区的绿化率。 A 住区绿化小区的绿化、运动场地、人工湖、露天广场作为构成小区环境的主要因素，在本设计中占有极其重要的地位，由于采取了高效、简洁的规划体系，减少道路占地面积，极大提高了小区的绿化面积。 B 道路绿化 道路绿化如同绿色的网络，将居住区各类绿化连接起来，使居民上班工作，日常生活的必经之地，对居住区的绿化面貌有着极大的影响。有利于居住区的通风，改善小气候，减少交通噪音的影响，保护路面，以及美化街景，以少量的用地，增加居住区的覆盖面积 。小区主干道是联系各住宅的道路，宽5m，供人行，在必要时也可使救护车和搬运车驶进住宅。小路交叉口适当放宽，与休息长地结合布置，更显得灵活多样，丰富道路景观。组团内的各条小路，从树种选择到配置方式采取多样化，形成不同的景观。既有利于识别住宅，又丰富了住宅绿化的艺术面貌。使每一条道路都形成自己独特的景观。 C 住宅间及庭院绿化住宅四周及庭院内的绿化时送到家门口的花园绿地，是住宅区绿化的基本单元，最接近居民。它包括住宅前后及两栋住宅间的用地，在住宅区绿化中占地的比例比较大，约占小区绿化总用地的55%。v 6、公共建筑设施会展水世界力主打造一个阳光小区，在会所旁边设立了两个网球场、三个篮球场、一个大型游泳池、一个室外健身小区，在小区北面还有一个200米运动场和7人足球场。另外，在会所里设有一个小型图书馆、麻将室、网吧、恒温游泳池等娱乐设施，情趣、快乐、健康、自然、享受，全方位满足住户们的健康需求，尽情绽放花样年华！为了方便业主在小区西南角建立一个3层的肉菜杂货市场，而西北角设有便利店可供使用运动场设施的业主进行补给。在次入口进小区50米也设置了一个3层的商业广场。让业主足不出小区也能解决生活所需。v 7、建筑小品建筑小品指体量小巧，有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性标志物，称小品，或叫环境小品。具有组合空间，美化环境，方便居民生活等作用。可以说是小区景观的点睛之笔，以其较低的成本，营造超强的环境文化氛围，增加物业的附加价值，实现超额利润，其前提是要基于对建筑小品特点的准确把握。其特点是功能简明、体量小巧、造型新颖别致、富有意境和表现力，由于小品造价低，对居民区环境美化作用显著，所以小品设计和运用日益受到重视。 房地产开发项目财务评价一、项目规划技术经济指标 1、土地使用指标 用 地 平 衡 表 表1项 目用地面积（公顷）所占比重（%）人均面积 （/人）居住区规划总用地1025.7其 中居住用地9.510024.4其 中住宅用地5.05312.8公建用地2.0225.1道路用地1.3133.3公共绿地1.2123.0河涌用地高压线控制用地城市道路用地2、 密度指标 主要技术经济指标表 表2居住套数1296套居住人口3888人总建筑面积14.87公顷其中住宅建筑面积11.38公顷公共建筑面积3.49公顷住宅平均层数9层人口毛密度260人/公顷住宅面积毛密度11380m2/公顷住宅面积净密度14870m2/公顷容积率1.48总建筑密度30%绿地率43%3、 公共服务设施规划根据住宅小区规划要求进行设置 公共服务设施表 表3编 号项 目建筑面积（）用地面积（）数 量1中心广场4570457012会所2320865013商场1250125014便利店808015球类场地2560256016肉菜市场85585517卫生站30030018变电房454519路灯配电房3030110公共厕所190190211垃圾集散点7070212小区综合管理处2302301二、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、开发方案设想与分析 2、建设进度 分几期开发，各期时间跨度。分2期开发，第一期3年，第二期2年三、项目投资估算 （一）开发成本 1.土地成本 根据广州市国有土地使用权出让金的计算标准以及土地等级划分，通过“广州市国土资源和房屋管理局”网站查询，该地块的土地等级为4级，区域内居住用地基准价格分别为1571元/m2、1846元/m2、1466元/m2、1318元/m2，对基准价格修正，在此我们取平均值，即基准地价为1550，则土地使用权出让金总价合计为：10*10000*1550=155000000元 2.前期工程费 （1）规划设计费:按建安工程费的2.6计算 37588.1*2.6=97.73（万元） （2）可行性研究费：按建安工程费的2计算 37588.1*2=75.18（万元） （3）勘测设计费：按建安工程费的1.3计算 37588.1*1.3=48.86（万元） （4）三通一平费： 按220元/m2计算 113800*220=2503.6（万元） （5）筹建开办费：按建安工程费的1计算 37588.1*1=37.59（万元）合计：2762.6（万元）3.建安工程费 （1）高层住宅建安费多层住宅建安费 表5-1序号项 目单价（元M）工程量（M）金额（万元）1土建及装修工程费3000113800341402水电安装工程费33011380037550.43小计37588.1 4.基础设施配套费（红线内外工程费）基础设施配套费 表6序号项 目计 算 依 据金额（万元）1道路工程按60元/m2计算：60元/m2*113800682.82排水管道工程按10元/m2计算：10元/m2*113800113.87公共广场按300元/m2计算：300元/m2*113800341410绿化工程按10元/m2计算：10元/m2*113800113.811供水工程按15元/m2计算：15元/m2*113800170.712供电工程按40元/m2计算：40元/m2*113800455.213电信工程按10元/m2计算：10元/m2*113800113.814煤气工程按30元/m2计算：30元/m2*113800341.415合计5405.5 5.公建配套费 公 建 配 套 费 表7序号项 目建筑面积（M）单价（元M）金额（万元）1中心广场45701100639.82会所23201400324.83商场125014001754便利店80333026.645球类场地256010002566肉菜市场8551400119.77卫生站300333099.98变电房4514006.39路灯配电房3014004.210公共厕所190140026.611垃圾集散点7014009.812小区综合管理处230140032.2合计1720.946.不可预见费按前期工程费的3%计算 2762.6*3%=82.88（万元）7.开发期间税费 开 发 期 间 税 费 表8序号项 目计 算 依 据金额（万元