段密密论建筑物区分所有权

鲁东大学学士学位论文论建筑物区分所有权段密密（政法学院，法学专业，2004级1班，041210007）摘要：建筑物区分所有权是由各区分所有人的专有权、共有权以及管理权共同组成的一项不动产物权制度。其中，专有权处于主导地位，共有权以专有权为基础，管理权是区分所有权人基于共有关系而产生的权利。我国物权法对建筑物区分所有权方面的规定为此类问题特别是共有权方面的问题的解决提供了法律依据。随着住房商品化加深建筑物区分所有权制度有待进一步发展和完善。关键词：建筑物区分所有权；专有权；共有权；管理权Study on Condominium OwnershipDuan Mimi(School of Politics and Law, Law, Class1Grade 2004, 041210007)Abstract：The condominium ownership is a real estate system consisting of the exclusive ownership, joint ownership and membership right. Exclusive ownership is in the most important position and exclusive ownership is the basis of the joint ownership, the membership right is condominium ownership owners right which on the basis of the common relation. Chinas “property rights” provisions on condominium ownership are the legal basis on this problem especially the Joint ownership problems Solution. With the improvement of the commoditization of house, condominium ownership System needs more and more development and improvement.Key words：condominium ownership；exclusive ownership；joint ownership ；membership right引 言现代社会，城市建设高速发展，建筑物不断向高空发展，住宅日益商品化，一栋高层建筑物通常分割为不同部分而为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。随着工商业的发展和经济的繁荣，我国城市化现象已日趋明显，多层或高层建筑物已成为解决城市居民居住问题的主要方式，我们目前已形成并且大量存在多个所有人共同拥有一栋建筑物的所有制形式，相应的调节制度（区分所有权制度）也在物权法中得以规定，因此明了建筑物区分所有权制度的结构及内容是十分重要的。一、建筑物区分所有权的历史发展通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽滥觞于人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量聚集于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴比伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，这标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所依附的土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则，所以并不存在建筑物所有权问题。此后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶级所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。十九世纪上半叶开始，工业革命推动了城市的急速发展，建筑物区分所有权问题日益突显。1804年法国民法典第644条的规定，开创了近代民法建筑物区分所有权制度的先河。此后，意大利、西班牙、瑞士、葡萄牙以及旧中国国民政府的民法典先后建立了建筑物区分所有权法律制度。进入二十世纪建筑物区分所有问题随着经济和社会发展日益突出并向新的方向发展，变的更加复杂。为解决这个问题，各国或改革旧有制度，或创立新的理论体系，使建筑物区分所有制度又有了新发展，日益完善。二、建筑物区分所有权的概念及特征（一）建筑物区分所有权的称谓关于建筑物区分所有权的称谓，各国立法不尽相同。法国1938年及1965年颁行的现行法分别称为“区分各阶层不动产之共有”与“住宅分层所有权”，瑞士称为“楼屋所有权”，德国、奥地利称为“住房所有权”，意大利、英国及美国多数立法均称为“公寓所有权”，加拿大、澳大利亚称为“单元住宅所有权”而日本和我国台湾省则称之为“建筑物区分所有权”。 我国学者大多认同“建筑物区分所有权”的称谓。虽然各国立法在名称表述上各不相同，但其实质内容却基本相同，都是对建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权的抽象概括。（二）关于建筑物区分所有权的各种学说1一元论说此说又分为专有权论和共有权论（1）专有权说此说认为，建筑物区分所有权即区分所有人对其专有部分的所有权。它最早由法国学者在解释法国民法典第644条时提出。此学说剥夺或削弱了区分所有人对建筑物共有部分的共有权，是不全面的。（2）共有权说。此说认为，建筑物区分所有权是全体区分所有权人对建筑物这一整体所共同享有的权利。此学说也是由法国学者提出的。与专有说相反，此学说只强调共有权，忽视、否认专有权，也是不全面的 。2二元论说此学说认为建筑物区分所有权由区分所有人对建筑物专有部分的专有权和对公有部分的持份权构成。与一元论相比，此学说较为全面且准确地反映了建筑物区分所有权所包含的相应的权利义务关系。3三元论说此学说认为建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权以及因共有关系所生的成员权构成（我国称之为共同管理权）。此学说是最广义的区分所有权说，它即反映了建筑物区分所有权所固有的本质属性，并且有助于调整区分所有人之间的利益冲突。我国物权法第七十条就采取了三元论说，只是将传统的成员权称为共同管理权，更加准确地反映了区分所有人之间共同管理的关系。因此，结合我国物权法的规定，可将建筑物区分所有权定义为：共同拥有同一高层建筑物的多个所有人对具有独立性的建筑物部分所享有的专有所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及因共同管理的建筑物的维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。（三）建筑物区分所有权的特征权利主体身份的多重性建筑物区分所有权人身份具有多重性，集专有权人、共有权人以及共同管理权人于一身。2权利客体具有特殊性首先，权利客体具有多样性，既包括建筑物的专有部分又包括建筑物的共有部分。其次，权利客体具有空间性，既有对有形物的管理支配权，又有对特定空间的支配权。3权利义务的复杂性建筑物区分所有权的内容包括专有人的权利义务、共有权人的权利义务以及共同管理人的权利义务三个方面。这三个方面的权利义务关系经常相互交织，十分复杂。4权利内容的限制性首先，权利具有有限性，区分所有权人的各部分是独立的权利客体，各区分所有权人只能对其所拥有的部分享有所有权，不能对整幢建筑物行使权利。同时权利具有一体性，专有权和共有权共同存在于同一区分所有建筑物中，在转让、处分、抵押、继承区分所有权时，专有权和共有权是连为一体，二者不可分离的。5专有权的主导性在建筑物区分所有的复合权利中，专有权处于主导地位，区分所有权人拥有了专有权，就必须会拥有的部分享有所有权。相对于专有权来说共有权处于从属地位，处分专有权的法律效力当然及于共有权。三、建筑物区分所有权的内容（一）专有所有权1专有所有权的概念根据物权法第71条的规定，专有权是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这里所说的专有部分是指具有独立的结构，并能够为区分所有人单独利用的建筑物部分。2专有权的客体的界定专有权的客体即专有部分，对专有部分应有明确、严格的规定，以界定专有权与共有权，各区分所有人之间的专有权的各自的权利范围以保证每个区分所有人的合法权益。首先，构造上应具有独立性，即专有部分与建筑物的其它部分应该是隔离的，是一个独立的空间，有明确的外部范围，具有与建筑物的其他部分或外界隔离开的构造存在， 在客观上能够明确划分其范围。 其次，在使用上应具有独立性。即专有部分可以作为一个建筑物来单独使用，与一般建筑物相同，有独立的经济效用。依照以上标准，现实生活中通常是楼层内隔开的具体出入口的，用于居住办公或其他目的的单元，也可以是单独的楼层或空间。而一个单元内的单个房间或阳台由于缺乏独立性与封闭性的空间而不能成为专有权标的物。对整幢建筑物或其他区分所有人的房间存在、结构和坚固极为重要的某些部分以及对建筑物外观造型起决定作用的装饰物也不能成为专有权的标的物。 3专有所有权的内容以专有部分为客体的建筑物区分所有权为各业主单独所有，在行使上与一般所有权一样，对专有部分其享有排他的支配权，即在法律范围内享有占有、使用、收益和处分的权利，他人不得干涉。由于专有部分与建筑物的其他部分存在着物理上的联系，专有所有权有可能会影响到其他业主的利益，因此对专有所有权又是特定的限制。（1）专有权人的权利占有、使用、收益、处分的权利。我国物权法七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利”。此外，区分所有人在不违背区分所有建筑物本身用途的情况下，可以自由用益和处分其专有部分，为增加专有部分使用价值，也可以在不损害区分所有建筑物结构情况下，任意装饰、修饰专有部分。排除他人干涉的权利。专有所有权作为所有权的一种特殊形态亦具有排他性。相邻使用权。专有权人为维护、改良专有部分，不得不利用相邻的区分所有人的专有部分或共有部分时有权请求使用，他人应予以满足。如楼下维护天花板，若必须利用上层地板才能进行，则楼上应允许其使用。（2）权利人义务禁止权利滥用，不得妨碍、妨害其他人区分所有人利益。物权法七十一条规定：“业主行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”虽然建筑物区分所有人可以自由使用专有部分，但是基于相邻关系，所有业主对整栋建筑物的安全与维护形成共同厉害关系，单个业主行使专有所有权的行为，不得危及其他业主的合法利益。例如，专有权人就专有部分改造而破坏建筑物承重墙或其他影响建筑物总体构造设施的行为是不被允许的。不得随意变更住宅用图。物权法七十七条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性住房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外应当经有利害关系的业主同意”。由于住宅改为经营性用房存在许多不便和危害，极有可能影响到其他业主的生活，损害其利益，因此不得随意更改。顾及公共利益，相互容忍的义务。其他业主、物业或业主委员会因维护专有部分而必须使用专有部分的，专有权人应尽容忍的消极义务，给予方便。（二）共有所有权1共有所有权的概念共有所有权，是指区分所有人依照法律规定或约定，对区分所有建筑的共有不分所享有的占有、使用和收益的权利。2共有部分的范围 共有部分是指除专有部分以外的其它部分及不属于专有部分的附属物。关于共有部分的范围界定，各国规定不太一致。日本采用排除法，即除去专有部分的都属于共用部分。法国则规定共用部分指供区分所有人全体或数名区分所有人予以使用或对其具有有用性的建筑物部分与土地，并对共用部分范围详尽列举。德国将共用部分分为法定共用部分和约定共用部分。各国规定虽不完全一致，概括说来，基本上应包括：（1）建筑物专有部分以外的其他部分，例如电梯、走廊、屋顶、外墙等。（2）建筑物的附属设施，例如自来水表、煤气、管线设施等与建筑物效用上不可分或区分所有人生活上不可或缺的一部分。 （3）区分所有人约定共同使用的部分及其附属物，如约定的会议室、办公室、活动室等公用设施或车库、物业服务房等。3共有的类型（1）法定共有与约定共有法定共有即当然共有，法定共有部分在构造上利用上没有独立性，如共有的出入口，梁柱等建筑物构造部分。约定共有部分在某些构造上和使用上具有独立性，根据当事人之间的约定成为共有部分。（2）全体共有部分和一部共有部分根据是否为全体区分所有人使用为标准，可以分为全体共有部分和部分共有部分。全体共有部分，是指由所有业主共有用的部分。一部共有部分，是指由部分业主共有部分的部分，例如各楼层间的楼板，仅为相邻部分区分所有人所共有。共有部分是全体共有还是一部共有的区分对各项费用的分担具有重要意义。在具体实践中，各种情况纷繁复杂，在共有部分中有许多长期争论中的问题： 楼顶、楼梯的共有问题。就一栋建筑物而言，对于楼顶是否属于全体共有部分，一种观点持肯定态度，另一种观点则认为应该视楼顶有无公共设施而定。若设有公共设施则为全体共有部分，若不设公共设施则归顶层所有人共有。对于楼梯也有类似的观点，认为楼顶若无公共设施则楼梯归楼梯以上各层所有人共有。就楼顶而言，虽然它只与最顶层有接触，但它对于整栋建筑物的构成和外观等具有决定作用，因此无论是否设有公共设施都应该属于本建筑物的全体区分所有人共有。同样，虽然楼层不同对楼梯的利用程度不同，但低楼层的住户也可以上到顶层，若因楼层高而负担更多的义务则有失公平。所以楼梯也应属于全体共有。基地使用权问题。在基地使用权问题上，一种观点认为：二层以上不与地面接触所有人可以就其独立的空间享有区分所有权，而对其他使用权不享有权利也不承担义务。这种观点被认为有很多缺陷。与此相对应的另一种观点认为：二楼以上离不开地面的支撑，基地影响的是整个建筑物，因此基地使用权应归全体区分所有人所共有。这种观点的到了越来越多的认可。在住宅小区等多栋建筑物区分所有的情况下，涉及建筑物区分所有权及共有部分认定的问题层出不穷，争议很大：案例：2000年，甲房地产公司建成有40套房屋的商住小区，卖出十套，30套自用。次年，甲将原规划未完工绿地建成商用铺面出租，10位业主认为自己是合法的产权人，对小区绿地享有产权，甲的行为已构成侵权。遂提起诉讼，要求甲停止侵害，拆除铺面。经过审理法院认为：原告产权证明载明的范围未涉及绿地无法证明原告对绿地拥有使用权，且被告拥有土地使用证，因此甲不构成侵权。原告败诉。同为业主，甲公司可以改造绿地获利10业主权利范围则被限制在狭小的范围内这显然显失公平。但由于我国法律当时未对建筑物区分所有权做实质性规定，使得本案在法律关系认定上有偏差：将本案法律关系误认为一般宅基地使用权关系。但此时原被告同为小区业主，若从建筑物区分所有权入手则更为合理。建筑物区分所有权中：随着房屋买卖，基地使用权一同转移，同时各区分所有人对共有部分均享有权利。由于当时法律对此未有规定，且绿地是否属于共有部分尚存在争议，此类案件的公平解决成为难题。我国物权法颁布后，其中在建筑物区分所有权方面的规定解决了此类问题：道路、绿地、物业服务房根据物权法七十三条规定，除两种例外情况，建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房属于业主共有。有两种例外：一是城镇公共道路。它应列入城镇道路发展规划，由市政部门管理；另一个是城镇公共绿地或者明示归个人所有的绿地，前者属城市总体规划，后者是归个人。这样就以法律形式明确了绿地等平时的争议部分的归属问题。 车位、车库对于停车位和车库，由于开发商将其与房屋分别售卖而引起的纠纷层出不穷，对于业主是否因买入物业而自行获得车位，以及是否在购买车库上有优先权等问题，各种观点层出不穷，争论不休。对此，物权法七十四条规定“建筑区化内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库使用的基本原则，即首先要满足业主的需要。这是因为已经规划好的车位、车库是与房屋同时规划建造的，是小区建设的一部分，业主购房时已支付了相应的分摊费用，当然有权使用车位、车库，且使用权益应首先得到保证，否则就是对业主的侵害。对于车库、车位是否归全体业主共有，出于对具体操作的考虑，保留了一定的灵活性，给当事人留下了自治空间。而对占用业主共用道路或其他共用场地的情况，只有明确规定属于业主共有，才能保证每个业主正当权利的行使。4共有部分的特征共有部分在法律上具有从属性和不可分割性。从属性是指建筑物专有部分与共有部分在物理性质上是不可分割的完整的结构体。共有部分是为专有部分而存在的，业主的共有所有权从属于专有所有权。物权法七十二条：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”即建筑物的区分所有人在抵押转让其专有部分时，无论是否在抵押合同或买卖合同中约定同时出让共有份额，抵押转让的效力都当然的及于共有部分。物权法八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”从这一条的规定中同样可以看出专有部分对共有部分的决定作用，共有部分是专有部分的从属。不可分割性，指建筑物共有部分本身是不可分割的。在转让时，只能将共有部分整体转让，不能就共有部分进行部分转让。物权法七十一条规定体现了这一点。5共有部分的性质对于共有部分的性质的争议通常集中在共有部分是按份共有还是共同共有上。这一问题对于区分所有权人在共有部分上的权利、责任分配具有重要的意义。各国在此问题上的分歧很大，日本通说是共同共有，我国台湾学者则普遍接受按份共有。由于各业主拥有的专有部分大小不同，联系共有部分的从属性，平均的共同共有有失公平。试想，拥有十户房产的业主和拥有一户房产的业主就外墙修理费用平均分摊是多么不合理。因此联系实际来看，认为其性质是按份共有的观点更为妥当。我国物权法第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见我国法律上也支持按份共有的观点。但这种按份共有不是一般意义上的按份共有，这种按份共有在事实上是不能请求分割的。区分所有权人的份额主要体现在依自己所占的份额享有的收益权和承担相应维修费用的义务。区分所有人不得按照自己所占份额占有共有部分的某一具体的部分，也不能要求分出或单独转让共有部分中属于自己的份额。正因为这种不可分割性，“共同共有”“共有所有权”才会成为普遍称谓。但这不表示业主之间就是绝对共同共有，结合实际操作，共有部分在性质上应是按份共有。 共有所有权的内容（1）共有人的权利业主对于建筑物的共有部分享有使用、收益和有限制的处分权。其中，共有部分的使用权是业主作为共有人的一项基本权利，是共有权的核心内容。业主对共有部分如小区绿地、花园等公共设施享有平等的使用权，任何人不得阻止其他共有所有人对共有部分的使用。由于共有部分的不可分割性，要求业主按比例或约定份额使用共有部分，不具有可操作性，所以这种使用不受其专有部分占整个建筑物比例的限制。使用的方式因共有部分的性质不同于可分为共同使用和轮流使用，如电梯、楼梯、走廊等就可以共同使用，而活动室等，因其使用具有排他性可以轮流使用。收益权是指各共有人都有权按份额获得共有部分所产生的收益，如出租建筑物外墙供他人作广告而获得的收入，将共同活动区域出租的收入等，在实际中除按份额获得收益外，根据自治原则，收益分配也可以所有人自行约定进行。有限制的处分权指共有人可在法律限制条件下行使处分权。处分权包括事实上的处分权和法律上的处分权。共有部分是维护建筑物功能必不可少的部分，因此，对其事实上的处分不得损害其用途及建筑物的维持。因此各个共有人有权在不损害建筑物共有部分用途的情况下对其进行修缮和改良。对于法律上的处分，物权法七十二条规定：“业主转让建筑物内的住宅经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”即对共有部分法律上的处分，因共有部分的从属性必须依专有部分的转让而转让，二者不得单独转让。（2）共有人的义务共有所有人在对共有部分行使权利时必须承担相应的义务，主要有保持现状的义务和分担共同负担和费用的义务。保持现状的义务主要是指在使用共用部分时应遵循共用部分的本表用途，不得把共用部分挪作他用。依物权法八十三条的规定所有人应遵守法律法规及管理公约，不得任意丢垃圾、排放污染物、违章搭建、侵占通道等。即各区分所有权人和专有部分占有人应依设置目的与通常的使用方法使用共有部分。但另有约定且不违反城市规划有关规定的，从其约定。分担共同负担和费用的义务是指为保持共有部分正常使用状态，对其进行管理、维修、改良等所需费用和劳力需要共有所有权人负担，全体共有部分由全体共有人分担，一部共用部分由该部分区分所有人分担。一般费用由各所有人按比例分担，也可以综合考虑各种因素约定比例。（三）管理权1管理权的概念管理权是指基于专有部分和共有部分，专有权和共有权不可分离而形成的作为管理团体一员的管理人所享有的管理共同事务的权利与义务。 在物权法中，对这一部分的规定十分详细。管理权同专有权共有权有密切关系，也由明显不同。管理权是基于区分所有权的共同关系而产生的权利。它相对独立于专有权和共有权，是区分所有权人基于业主身份而产生的一种权利，目的为了更好的实现专有所有权和共有所有权。2管理权的内容（1）管理权人的权利管理权人主要享有表决权、选举权、监督权与请求法院撤销权等权利。根据物权法七十六条规定主要有以下几项权利：参与制定和修改业主大会议事规则的权利参与制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约的权利选举业主委员会或更换业主委员会成员的权利选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金的权利改建、重建建筑物及其附属设施的权利决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的权利以上各项权利均由业主在业主大会中行使表决权来实现的。对上述各项权利的实现，物权法第七十六条规定了具体要求，对、的行使的规定是“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意”，对于其他各项则规定“应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。此外，所有业主对业主大会由监督权，对于业主大会或业主委员会做出的侵害所有权人合法权益的事项受侵害业主可请求法院撤销。（2）管理权人的义务执行业主大会决议的义务。物权法七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”业主大会由全体业主选举出，是业主管理团体的权力机关，它做出的决议代表了业主的集体意志，只要未违反法律法规的规定，业主有义务服从并执行决议。尊重管理规约的义务管理规约是指全体业主参与订立的或承诺的关于建筑物的使用维护、管理等方面的权利义务的契约，是业主管理团体的最高自治规则。一经生效，全体业主都应遵循。物权法七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约。”因此，业主应自觉遵守管理规约的规定行使、权利、履行义务。接受管理的义务物权法八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”，业主大会通常指定它的执行机构业主委员会来管理业主之间的共同事务。业主通过业主大会，可以通过行使选举权、被选举权、表决权来表达自己的意志，参与共同事务的管理。物权法七十五条规定；“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。这是管理权通过业主大会行使的法律依据。此外，经全体业主同意，也可以不设立业主大会，由全体业主直接共同履行业主大会职责，或通过其他方式进行管理。物权法八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换”。本规定为近年来众多的建设单位、聘请的区业公司与业主之间的纠纷的解决提供了法律依据，保护了业主的管理权的行使。四、对我国物权法相关法律条文的评析（一）对专有权的规定物权法第七十一、七十二、七十七条对专有权的权能以及对专有权的限制作了规定。除此之外再无对专有权的规定。在专有权限制上，物权法的规定可以说是比较详尽的，但从整体上看，相对于对管理权部分的详尽规定来说，对专有权的规定太过简单、笼统，只规定了最基本的原理，在具体操作中缺乏有效的实践性和针对性。（二）对共有权的规定在对共有权的规定上，物权法对之前讨论热烈的“绿地、车库、车位、道路”等的归属上作了明确规定，这对于许多现实纠纷的解决有着极为积极的作用，但一些条文在实际操作中还缺乏法律上详尽的解释，在适用中易出现漏洞。（三）对管理权的规定物权法对管理权的行使、业主大会等作了较为详细的规定，是物权法中建筑物区分所有权的规定里最为详尽的部分。第七十六条的详尽限定是管理权的合法正常行使的保证；第八十一条的规定对当前物业公司同业主纠纷的解决有很积极的作用。但是对业主大会和业主委员会的设立条件和监督机制等无规定。已有的对业主大会的许多规定也仅是一个理论上的大框架 ，面对复杂的实际情况，有些含糊不清，缺乏灵活性。结 论我国物权法对专有权、共