交房条件1.doc

国家商品房交房标准建设部关于发布国家标准住宅建筑规范的公告现批准住宅建筑规范为国家标准，编号为503682005，自2006年3月1日起实施。本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。本规范由建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。中华人民共和国建设部 2005年11月30日住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。根据住宅建筑规范、商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称司法解释）等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：、不具备“小区道路畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”：依据：住宅建筑规范第11.0.1-2条、未取得竣工验收备案表的：依据：住宅建筑规范第11.0.1-14、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的：依据：司法解释第十五条5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的：依据：商品房销售管理办法第二十四条第一款6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的：依据：商品房销售管理办法第二十四条第二款7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的：依据：商品房销售管理办法第三十四条8、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过（不含）的，可拒绝收房，并解除购房合同：依据：司法解释第十四条9、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的：依据：司法解释第十二条10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的：依据：司法解释第十三条中华人民共和国建设部令商 品 房 销 售 管 理 办 法 第七条 商品房现售,应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。商品房交付条件根据城市房地产开发经营管理条例和商品房销售管理办法，商品房在交付时应具备下列条件： （1） 销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4） 住宅项目建设工程竣工验收备案证明文件； （5） 消防验收证明文件； （6） 绿化验收证明文件； （7） 住宅项目电梯运行证明文件（适用于小高层或高层住宅项目）； （8） 住宅项目规划批准应建社区居委办公和服务用房的建设工程竣工验收证明文件； （9） 新建住宅使用说明书和住宅质量保证书、房地产开发项目手册； （10） 物业管理委托合同和白蚁预防合同文件； （11） 拆迁安置已经落实的证明文件； （12） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；沈阳新房交房标准事项沈阳市物业管理条例第二十条规定：“新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。”保护了业主的合法权益现在有的住宅项目，开发商为了避免承担延期交房的赔偿责任，在小区道路没修好、绿化未完工、配套设施不健全，甚至整个园区在使用临时水和临时电的情况下，就通知业主办理入住手续。当业主提出质疑时，开发商根本就不听，只要业主在相关交付手续上签字就完事大吉。以前期开发建设项目中使用临时水和临时电为例，按照国家规定开发商除了完成相应的工程外，还要支付水电增容费，一般的增容费都达数十万元甚至上百万元。为了逃避这笔费用，一些不良开发商在小区基本交付以后就逃之夭夭，严重侵害了业主的合法权益。对现行竣工验收制度的完善建设工程质量管理条例和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法规定，当整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收标准，应由开发商组织设计、施工、工程监理等有关单位进行全部竣工验收，验收合格后到建设工程质量主管部门进行备案。但根据建筑工程施工质量验收规范的规定，全部工程的竣工验收，一般是在单位工程、单项工程竣工验收的基础上进行的，这就给了一些不良开发商钻空子的机会，他们在没有综合、系统地考虑住宅小区的配套设施设备的情况下就完成了竣工验收，并通知业主办理入住。明确了新建房屋交付标准正如前面所讲到有的小区在道路、绿化未完工，有的小区水、电、气的相关设备未安好就交房了，这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源，也是因为之前的相关法律法规不健全造成的，才造成的交房没有统一标准，各自为政的局面。基于这些情况，本条从实际出发、从业主生活需要出发，从安全出发，明确相关设施达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。这就改变了以往只注重住宅工程单体质量的评价而对小区配套设施设备检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅小区的整体质量，严格了开发商的交房责任，督促其加强施工质量，防止开发遗留问题。商品房交房条件根据建设工程质量管理条例第十六条规定，商品房交房条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。3附件期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。但通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:1法定条件-建设工程经验收合格；向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；住宅质量保 证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；住宅质量保证书一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。2约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。而根据建设工程质量管理条例第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。规定另消防法规定： 建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。新房验收要注意这些事情：1、房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。2、门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。3、地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。4、可视、对讲系统是否正常。5、开关是否开关自如、插否有电(请使用电笔测试)。6、厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件。7、厕所、厨房地漏是否够用(防止发生意外时水外流)。8、操作台尺寸，流线是否符合使用。9、厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。10、用尺将名房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。注意事项：坚持集体收房，避免落单吃亏；对于开发商证件不齐要交楼，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，为尽快回笼资金等原因急于交楼。对此，业主可选择不收房，如确实被要求收，也要在相关文件如住户验房交接表、验房记录表中写明“未见XXXX表”等字样。物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给业主钥匙。对这种情况应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。先验房后交费、签文件的收房程序是合理的，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。对这种情况应将先验房再收房作为附加条款写进合同。如当初合同未约定，则可在每份文件中注明