毕业设计（论文）-武汉市某拆迁安置房项目可行性研究报告.doc

南昌航空大学学士学位论文毕业设计（论文）题 目： 武汉市某拆迁安置房项目可行性研究报告 学 院： 土木与建筑学院专业名称： 工程管理班级学号： 09112206学生姓名： 王体峰指导教师： 郭慧锋 二O一三年六月 武汉市某拆迁安置房项目可行性研究报告学生姓名：王体峰 班级：091122指导老师：郭慧峰摘要：可行性研究是运用多种科学手段对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的行为。基本工作是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。武汉市某拆迁安置房项目可行性研究主要是通过对全国房地产市场的调查，深入分析武汉市近几年的房地产住宅市场供给、需求以及销售的基础上开展的。在研究该项目时，通过对项目的地理区位、周边环境、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价,综合论证项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。财务上，通过对成本和费用、营业收入、营业税金及附加、企业所得税的估算，对项目进行盈利能力、清偿能力的深入分析，综合市场可能的发展状况，对项目做出财务上可行性的评价与建议。不确定性上，通过对项目的单因素敏感性分析，综合论证项目的风险大小和潜在的不确定性因素对项目盈利、财务可行性的影响。环境影响及社会评价上，通过合理控制施工，减少扰民。通过对项目社会影响分析、互适性分析，得出项目社会评价的结论及建议。关键词：可行性研究 房地产 拆迁安置 财务分析 指导老师签名：A resettlement housing project feasibility study report in WuhanStudent name：Wang tifeng Class：091122Supervisor: Guo huifengAbstract: The feasibility study is the use of a variety of scientific means the necessity of the proposed project, feasibility and rationality of the technical and economic feasibility behavior. Basic work is done by research, comprehensive demonstration projects technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether financially profitable investment decisions provide a scientific basis.Wuhan, a resettlement housing project feasibility study is mainly through the national real estate market survey, in-depth analysis of Wuhan City in recent years, residential real estate market supply and demand as well as carried out on the basis of sales.In studying the project, through the projects geographical location, the surrounding environment, market environment and the prospects for the development of the project investigation and analysis of the development program of careful economic analysis, the economic benefits of the project after the completion of scientific prediction and assessment, integrated demonstration projects in technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether financially profitable, resulting whether the project should invest how to invest in the construction and building concluding observations.Financially, through the costs and expenses, operating income, business tax and surcharges, corporate income tax estimates, the project profitability, solvency in-depth analysis, the development of integrated market may, on the financial viability of the project to make evaluation and recommendations.Uncertainty, through the projects single factor sensitivity analysis, comprehensive demonstration projects size and potential risks of uncertainty factors on project profitability and financial feasibility of.Environmental and social impact assessment, through the reasonable control of the construction, to reduce nuisance. Through analysis of the social impact of the project, mutual suitability analysis, the social evaluation of the projects conclusions and recommendations.Keyword：Feasibility Study Real estate Resettlement Financial analysis Signature of Supervisor：南昌航空大学学士学位论文目 录1 绪论11.1 选题依据及研究意义11.2 国内外研究现状11.2.1 国内外研究现状分析11.2.2 可行性研究报告编制中存在的问题31.3 研究内容及设计方案42 项目概况及外部环境72.1 自然条件72.1.1 空气环境质量72.1.2 水环境质量92.1.3 污染物排放状况102.2 基础设施及教育人文环境122.2.1 基础设施122.2.2 教育人文122.3 场地情况133 房地产市场调查及研究143.1 全国房地产市场研究分析143.1.1 全国房地产市场总体形势不容乐观153.1.2 东部深度调整，中部情况分化，西部下调空间不大203.2 武汉市房地产市场研究分析223.2.1 武汉2012 年住宅市场分析223.2.2 武汉2013 年房地产市场形势展望283.3 项目定位303.3.1 项目市场定位303.3.2 目标客户群定位353.3.3 价格定位354 房地产项目规划设计方案及进度安排374.1 项目规划设计374.1.1 项目规划原则374.1.2 项目规划建议374.1.3 项目开发方案设想与分析384.2 项目进度计划404.2.1 工程建设进度404.2.2 项目销售进度计划405 房地产项目投资估算425.1 投资估算编制依据425.2 投资估算说明425.3 分年投资计划435.4 投资总额构成436 房地产项目资金筹措446.1 自有资金投入446.2 售房收入滚动投入446.3 银行借款投入447 房地产项目财务评价457.1 财务基础数据457.1.1 项目计算期，建设期和运营期457.1.2 营业收入估算457.1.3 营业税金及附加457.1.4 成本和费用估算457.1.5 企业所得税457.2 财务评价457.2.1 盈利能力分析457.2.2 项目清偿能力分析467.2.3 财务评价结论468 房地产项目风险与不确定性分析478.1 项目风险478.2 敏感性分析478.3 盈亏平衡分析479 房地产项目环境影响评价489.1 环境保护489.1.1 环境保护标准489.1.2 环境影响初步分析489.1.3 环保措施489.1.4 初步分析结论499.2 绿化499.3 节能5010 房地产项目社会评价5110.1 社会影响分析5110.2 互适性分析5111 结论及建议52参考文献53附表55附表一 开发进度计划表55附表二 销售收入估算表56附表三 拆迁还建银行借款使用计划表57附表四 投资估算表58附表五 投资使用计划及资金筹措表59附表六 营业收入和营业税金估算60附表七 净现值与内部收益率计算表61附表八 销售收入+5%62附表九 销售收入-5%63631 绪论1.1选题依据及研究意义房地产开发投资者是以供给为导向，以赢利为目的房地产生产、流通、消费、服务经营行为。房地产开发项目可行性研究及项目评估的主要内容包括：市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式、租售价格的确定、财务分析、营销服务、市场及项目风险分析等。建设项目可行性研究报告是项目审批立项、领导决策的重要依据， 其质量关系到整个工程的质量和建成投产后的经济社会效益。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一。据专家测算，在设计阶段可以控制7085%的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制1535%。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，要树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询内行的原则，不能搞外行咨询内行。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。1.2 国内外研究现状1.2.1国内外研究现状分析早在20世纪30年代，美国在开发田纳西河流域时就把可行性研究列入开发程序，成为项目开发的重要阶段，在促使项目最终开发顺利进行、提高项目投资效益和优化项目开发方案过程中起了重要作用。第二次世界大战后，西方工业发达国家在普遍将这一方法应用到各个领城的同时也使其不断的充实和完善，逐步形成了一整套较系统的科学研究方法。此后，经过数十年的发展，伴随着应用计算技术和电子计算机的兴起，可行性研究己渗透到许多领域，成为世界各国项目投资决策前期的重要工作内容。国外可研的发展大致可分为四个阶段：第一阶段是从19世纪初到20世纪50年代中期，西方国家主要采用可行性研究财务评价的做法，即主要从企业立场出发，通过对项目收入和支出的比较来判断项目的优劣，其本质就是简单的财务评价第二阶段是从20世纪50年代至60年代末期，在“费用一效益”分析被普遍认同后，可行性研究逐渐从侧重微观财务分析发展到同时从微观和宏观双角度评价项目的经济效果。第三阶段是20世纪60年代末期以来，社会分析这一新方法的提出，把可行性研究及项目评价的水平又提高到了一个新的高度。第四阶段是从20世纪80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合，可行性研究理论在基础理论、方法论和应用方面得到了更为广泛的发展。20 世纪 80 年代初我国引入西方经济发达国家已经使用了近 40 年的可行性研究方法，为加快我国投资项目决策的科学化、民主化和程序化进程发挥了重要的作用。吴瑶枢在建设项目可行性研究报告编制析论中提到，建设项目可行性研究报告是项目审批立项、领导决策的重要依据，但在实践中编制可行性研究报告还存在着报告结构不全、深度不够、经济分析数据不实等诸多问题，并建议在谨遵行业标准、摆正因果关系、落实资源、科学选择厂址和工程技术方案、严格节能措施、明确投资估算和资金筹措渠道、强调风险分析等几个方面逐步提高编制水平。郑健刚在房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究中指出，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。侯轶坤在关于房地产项目的财务管理和评价中认为，房地产项目运作的最终目的是为了获得高额利润，而财务管理是实现这个目标的一个重要手段，本文从九个方面论述了财务管理在房地产项目运作中各个环节所发挥的作用和一些具体的做法。张镇森,罗贞莉通过房地产项目财务评价方法改进探索中对各因素的综合剖析，指出房地产项目与一般投资项目财务评价方法和评价指标存在的区别，分析了区别产生的原因和改进财务评价方法和评价指标的意义。提出了房地产项目总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法、财务评价指标的改进方案（房地产项目成本费用估算方法的改进、房地产项目经营收入估算方法的改进、房地产项目现金流量估算的改进）。陈兵基于灰色关联度分析的房地产投资项目财务评价研究分析投资项目财务评价与灰色关联度分析的理论基础上,提出构建房地产投资项目财务评价的灰色关联度评价模型,通过实例检验,证明该方法的可行性。研究结果表明,灰色关联度分析方法具有计算简单,通俗易懂,可靠性、实用性强、评价结果客观准确等优点,当各类指标难以准确量化或统计时,应用灰色关联度分析进行综合评价不失为一种有益尝试,为解决类似财务评价问题提供了一个新的量化模型。赵琰等在房地产开发项目投资风险管理分析中，运用项目风险管理的基本理论框架，选择房地产开发项目作为研究对象，结合房地产项目的不可移动性、房地产开发项目的高投入性、房地产项目投资全过程的长期性、房地产项目建设条件的特殊性、房地产项目投资的专业管理依赖性等特点，论述了房地产开发项目风险管理的目标及程序，进行了投资风险分析，并介绍了风险管理的措施，以此加强对开发风险的防范意识，提高房地产开发企业运营效率，避免风险损失。鲁俊伟在层次分析法在房地产开发项目风险管理中的应用研究中通过对房地产可行性研究报告现状的分析，进一步对现阶段我国房地产投资风险与决策进行研究、探讨，指出房地产业作为国民经济的支柱产业,具有高度风险性，并着重深入探讨了商业房地产开发项目风险管理流程和方法。在对商业房地产项目风险因素进行具体分析的基础上,结合项目特点,对房地产业项目风险管理流程进行了规划,分别针对风险识别、风险评估、风险处置、风险监控的方法进行了具体的描述和实证分析。从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据,使其风险决策更为科学、合理、及时、有效。林悦在房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略中指出，房地产企业在项目开发建设阶段的主要风险包括: 自然风险、工程施工招标和设备采购风险、工程合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、组织与管理风险、工程索赔风险等，对此，应建立相应的监控体系和风险应对策略。项目建设阶段的风险监控应从监控、审查、跟踪、重估等各方面综合入手。项目建设阶段的风险应对策略除完善项目成本控制体系、成立房地产风险管理机构和制定周密的预防措施之外，最重要的还要做好可行性研究报告。1.2.2可行性研究报告编制中存在的问题建设项目的可行性研究报告（本文亦简称可研报告）在项目中的重要性是举足轻重的，其质量更是关系到整个工程的质量和经济效益乃至社会效益。但笔者在工作、学习、实习期间发现某些可研性报告的编制还存在着这样或那样的问题，甚至于无法满足市场的需求，总的说来，可研性报告存在的问题可以简单的归纳为以下几点：缺少量化指标, 结论依据不足, 可靠性差：由于编制前的市场预测, 调查研究工作不充分, 获得的相关数据较少, 数据也不够客观真实, 缺乏对国际国内两个市场的需求预测和国内生产能力的定量分析; 也缺少对销售的预测, 缺少对产品价格,竞争能力客观,科学的分析,可研报告中的财务评价结论大多通过定性分析得出, 缺少量化 指标的支持, 使可研报告的结论可信度差.研究深度不够, 投资估算精度太差：按照有关规定, 可行性研究阶段投资估算的误差率应在10%以内,但实际能够达到这一要求的很少.现在,在项目开发建设过程中三超现象仍时有发生，这样的投资估算就失去了作为制定融资方案,进行经济评价,以及项目投资控制依据的本来意义. 融资方案不落实：有些项目的可研报告中都只简要说明了融资渠道, 融资形式和融资结构,没有融资的成本, 风险分析, 没有多种融资方案的比较选择, 资金来源缺少可靠的意向性或协议性的证明材料.企业自有资金既无主管部门的证明材 料, 又无资产评估报告.资金筹措不落实, 也是房地产开发中烂尾烂楼形成的主要原因之一. 1.3 研究内容及设计方案（1）房地产市场调研：在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。其次，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。（2）财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性的过程。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。通过现金流量表的编制和盈利性经济技术指标的计算分析项目的财务状况。（3）不确定性分析：1）、敏感性分析：敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。主要参数包括销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等。由细致的敏感性分析找出各因素的敏感性，从而合理的做好预防措施。明确项目的风险程度，选择敏感度较小的方案。2）、概率分析：通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。通过概率分析，为决策提供依据。3）、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断,为投资决策提供依据。由于考虑了资金时间价值的相关数据的经济实质是项目在整个经济计算期内可以获得的、超过基准收益水平的、以现值表示的超额净收益,所以,考虑了资金时间价值的数据等于零就意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益,实现了资金的基本水平的保值和真正意义的盈亏平衡。动态盈亏平衡分析不仅考虑了资金的时间价值,而且可以根据企业所要求的不同的基准收益率确定不同的盈亏平衡点,使企业的投资决策和经营决策更全面、更准确,从而提高项目投资决策的科学性和可靠性.盈亏平衡分析是决定项目是否可行的决定性数据，其准确、真实度将直接决定了项目方案的可行性。（4）国民经济评价：从国家的整体经济出发，以能反应实际价值的影子价格、影子工资、影子汇率，计算工程项目的费用和效益并消除各项内部转移支付，然后进行经济可行性分析的评价方法。国民经济评价是真实反映项目对国民经济净贡献的需要。在我国，不少商品的价格，不能反映价值，也不反映供求关系，即所谓的价格“失真”。在这样的条件下，按现行价格来考察项目的投入或产出，不能确切地反映项目建设给国民经济带来的效益和费用。通过国民经济评价，进行价格调整，运用能反映资源真实价值的价格，来计算建设项目的费用和效益以便得出该项目的建设是否有利于国民经济总目标的结论。（5）环境影响评价：是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。主要从一下三个层次进行分析：1）现状环境影响评价在项目已经建设、稳定运行一段时间后，产生的各类污染物达标排放，与周围环境已经形成稳定系统，根据各类污染物监测结果来评价该建设项目建设后对该地域环境是否产生影响，是否在环境可接受范围内。2）环境预测与评价根据地区发展规划对拟建立的项目进行环境影响分析，预测该项目建设后产生的各类污染物对外环境产生的影响，并作出评价。3）跟踪评价主要是针对大型建设项目和环评规划，在建设过程中或者建设后项目实施过程中进行跟踪评价，当项目出现了与预定的结果较大的差异时必须改进的一种评价制度，跟踪评价是现阶段环境管理的重要手段之一。2 项目概况及外部环境2.1自然条件武汉市是湖北省省会，地处华中腹地，位于江汉平原东部，长江、汉水交汇处。地理位置为东经1147- 11438、北纬3028- 3042。属亚热带季风湿润区，光能充足，热量丰富，雨量充沛，水热同季、四季分明、干湿明显，无霜期长。区内光、热、水分布不均匀，变化较大，冬、夏季日照相差约一倍，一年中气温变化大，最热的七月份平均气温29左右，最冷的元月份平均气温4，存在着夏季高温，冬季冷冻等弊端。项目位于武汉市洪山区友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西。2.1.1 空气环境质量（1）气温武汉市气温分布的月季变化比较明显， 冬季温度梯度比较小， 夏季温度梯度明显加大。总体上看，武汉市气温的分布是温度自北向南的递增效应和城区的热岛效应两者叠加的结果。（2）雨年均降雨量1163mm，降雨量一般集中在4-8月，通常春夏多雨，秋冬少雨，在季节上分布不匀，春季阴雨连绵，夏季大暴雨，突发性强，日降雨量最多达248毫米，秋冬降雨较缓和，冬季时有干旱发生。（3）空气质量2011年武汉市城区环境空气质量优良天数为306天，比2010年多22天，空气质量优良率为83.8%，比2010年上升6.0个百分点，2011年城区环境空气中二氧化硫年均值为0.039毫克/立方米，比2010年下降0.002毫克/立方米，下降4.9%；二氧化氮年均值为0.056毫克/立方米，比2010年下降0.001毫克/立方米，下降1.8%；可吸入颗粒物年均值为0.100毫克/立方米，比2010年下降0.008毫克/立方米，下降7.4%。自2001年以来，2011年三项空气污染物年均值浓度首次均达到环境空气质量标准（GB3095-1996）及修改单中的二级标准。 2011年全市降水pH年均值为5.72，比2010年上升0.28；酸雨pH年均值为4.99,比2010年上升0.06；酸雨样品检出率为16.8%，比2010年下降了7.7个百分点,酸雨状况与2010年基本持平。1）二氧化硫 表2-1 2009-2011年武汉市空气二氧化硫含量 年份项目200920102011二氧化硫（毫克/立方米）0.0440.0410.0392）二氧化氮表2-2 2009-2011年武汉市空气二氧化氮含量 年份项目200920102011二氧化氮（毫克/立方米）0.0540.0570.0563）可吸入颗粒物表2-3 2009-2011年武汉市空气可吸入颗粒物含量 年份项目200920102011可吸入颗粒物（毫克/立方米）0.1050.1080.100（4）声环境质量1）、区域环境噪声2011年城市区域环境噪声平均值为55.8分贝，达到区域环境噪声2类标准，比2010年上升0.4分贝。声源构成情况为：生活噪声源占75.7%，交通噪声源占11.9%，工业噪声源占9.5%，施工噪声源占2.4%，其它噪声源占0.5%，见图8。55分贝以下网格覆盖人口数量占所有监测网格总人口数量的47.7%；55分贝以下网格覆盖面积为102平方公里，占所有监测网格总面积的48.6%。图2-1 2011年武汉市洪山区噪音分布图图2-2武汉市洪山区2008-2011年噪音变化图2）、道路交通噪声2011年城市道路交通噪声平均值为69.4分贝，达到交通道路两侧功能区噪声标准，比2010年上升0.3分贝。道路交通噪声强度等级为二级，较好。低于70分贝（含70分贝）路段的长度占全部监测干道总长度的63%，比2010年下降12.5个百分点。2.1.2 水环境质量根据国家环保部环办201122号文的规定，地表水水质评价指标为地表水环境质量标准（GB3838-2002）表1中除水温、总氮、粪大肠菌群以外的21项指标。湖泊、水库营养状态评价指标为：叶绿素a、总磷、总氮、透明度和高锰酸盐指数。 （1）河流（港）水质 2011年武汉市11条主要河流（港）的25个监测断面中,符合功能类别的断面有17个，占68.0%。11条主要河流（港）25个监测断面的水质类别分别为类占28.0%；类占40.0%；类占8.0%；类占4.0%；劣于类占20.0%。图2-3 武汉市2011年主要河流水质级别图（2）湖泊（水库）水质2011年全市70个主要监测湖泊（水库）水质按功能类别统计，符合功能区类别的湖泊有18个，占25.7 %。70个湖泊（水库）中水质符合类标准的有1个湖泊，占1.4%；水质符合类标准的有12个湖泊，占17.1%；水质符合类标准的有20个湖泊，占28.7%；水质符合类标准的有12个湖泊，占17.1%；其它25个湖泊（水库）水质较差，均为劣类，占35.7%。图2-4 武汉市2011年主要湖泊水质级别图2.1.3 污染物排放状况（1）废气2011年，全市工业废气排放总量6359.95亿标立方米。全市二氧化硫排放总量10.85万吨，氮氧化物排放总量16.83万吨。全市烟（粉）尘排放总量2.84万吨，其中工业烟（粉）尘排放总量2.26万吨，工业烟（粉）尘去除率99.35%。图2-5 武汉市2011年工业废气排放子目图图2-6武汉市近五年废弃排放总量走势图（2） 废水2011年，全市废水排放量76581.90万吨，其中工业废水23304.34万吨，占废水排放总量的30.43%；生活污水53200.97万吨，占废水排放量的69.47%，生活污水排放量仍超过工业废水排放量。全市化学需氧量排放总量为16.81万吨，氨氮排放总量为1.94万吨。图2-7 武汉市2011年废水排放组成图2-8 武汉市近五年废水排放走势图（3）工业固体废物2011年，全市一般工业固体废物产生量1379.65万吨，综合利用量1373.83万吨（含综合利用往年贮存量49.89万吨），一般工业固体废物综合利用率为97.58%。一般工业固体废物处置量50.10万吨，一般工业固体废物综合处置利用率99.59%。全市工业危险废物产生量5.82万吨，综合利用量2.37万吨，处置量3.46万吨，工业危险废物综合处置利用率99.9%。2.2 基础设施及教育人文环境2.2.1 基础设施与武汉市建设华中地区商贸流通中心相呼应，洪山大力整合商贸资源，加快规模特色商圈发展，已经形成五大各具特色的商圈。其中珞喻路商圈形成了以赛博数码广场、资讯广场等为核心的电子科技产品一条街，以新世界、群光广场等大型商场为龙头的商贸企业群；徐东路商圈形成了以商贸流通业和公司总部商务为特色的武汉市江南片重要的商贸服务中心，徐东平价、销品茂、沃尔玛、新宜家、麦德龙、凯旋门、金马家居、欧亚达等中外大型商家扎堆经营；白沙洲商圈利用其开阔的场地和便利的交通，大力发展现代物流业，形成了汽车及零配件、新型建材、农副产品、物流配送等各具特色的专业销售服务市场，烽火钢材大市场、机电市场等7大物流市场2010年交易额已经超过100亿元，其中白沙洲农副产品大市场日交易量位居全国同行业前列；武汉火车站商圈重点发展以服务客流为主体的各类商贸流通业，逐步把该地区建成武汉市现代化“窗口式”新型客运商圈；白浒山港区商圈配合武汉白浒山外贸码头港区、化工新城和阳逻长江大桥建设，发展完善与此相适应的配套设施和服务项目。2.2.2 教育人文全区普通中学41所，在校学生30420人，下降2.66%；职业学校6所，在校学生3533人，增长11.73%；小学67所，在校学生34275人，下降5.33%；幼儿园54所，在园幼儿10898人，增长25.1%；611岁人口入学率100%，12岁14岁人口入学率100%。小学在校生辍学率0%，初中在校生辍学率0.32%。初中生毕业一次合格率99.55%，高中生升学率为89%，其中上省线1655人。全年新建、改扩建中小学校竣工面积13524平方米，改造中小学校危房面积4000平方米。全区累计建立专业技术人员继续教育基地1个，全年完成职工全员培训 5736人次。毗邻武汉大学、华中科技大学、华中师范大学、华中农业大学、武汉理工大学等16所部属、省属高等院校。 全区有文化事业机构3个，其中文化馆1个，影剧院1个，图书馆1个，藏书14.5万册（不包括区内大学图书馆藏书，其中仅华中科技大学图书馆藏书579万余册）；从业人员78人。全年开展大型群众文化活动60次，文化市场管理稽查覆盖率达98%，音像制品案件查处率达100%。2.3 场地情况武汉某拆迁安置房项目已具备“七通一平”基础设施条件，并承诺“七通一平”至企业用地红线边缘，所有路网均以市政道路标准建设。3 房地产市场调查及研究3.1 全国房地产市场研究分析总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过分区域研究发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点；环渤海地区:各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大。低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。归纳如下:第一类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。3.1.1 全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。图3-1 全国房地产开发景气指数趋势图接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2010年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2010年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2010年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2010年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。图3-2 全国房价走势图分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2011年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。（1）全国一二三线城市形势有差异，但有比较明显的下跌接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价大旗，优惠幅度均在10%左右。表3-1 京沪深9月及前三季度商品住宅供求情况（万平方米）城市供求2011年9月环比增长2011年前三季度同比上海供应106.8744.60%929.46-6.49%成交48.59-26.40%688.15-59.355北京供应265.4187.85%1139.115.32%成交54.8034.31%651.84-13.12%深证供应83.4859.16%466.262139%成交30.66-1.11%229.82-48.75%从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份，一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%。但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌，9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。某些城市房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10。表3-2 京沪深8、9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）城市商品住宅成交均价（万平方米）2011年9月2011年8月成交均价环比增长项目价格表现成交均价环比增长上海13248-2.30%打折范围扩大135591.29%北京12657-10.04%打折幅度加大1407021.9%深圳11824-22.04%普遍下调14430-7.45%（2）二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降从商品住宅供应量分析，前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份，成交表现相当不容乐观，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。表3-3 二线城市9月及前三季度商品住宅成交情况区域城市2011年9月同比增长2011前三季度同比增长华东南京20.38-80.23%329.59-55.00%杭州17.44-53.71%163.62-50.86%合肥31.80-70.00%531.89-9.87%苏州18.00-80.00%279.02-50.43%宁波11.63-72.08%145.13-43.17%华南福州11.54-79.93%91.26-77.40%华北沈阳147.70-31.53%706.16-17.86%天津31.85-75.93%365.00-48.27%中西部武汉35.80-72.88%353.00-63.11%西安48.06-52.10%439.23-29.00%郑州40.22-24.51%400.85/重庆75.19-59.77%697.23/成都33.21-78.41%386.02/从成交价格分析，9月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其他二线城市基本都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。表3-4 二线城市9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）区域城市2011年9月成交均价环比增长项目价格表现华东南京6054-4.39%下调杭州1939512.85%少数楼盘大幅降价合肥42105.89%小幅打折居多苏州6384-3.00%新盘低开，老盘促销宁波9763-5.80打折增多华南福州7334-4.42普遍下调华北沈阳34451.20%基本持平天津6824-1.00%新盘低价入市中西部武汉4673-2.54%打折力度加大西安48997.56%部分新盘85-95折郑州3934-3.63价格持稳重庆4851-6.10%打折力度加大成都5997-1.70%知名企折加大，持稳（3）三线城市