瑞城-龙湾项目产品建议.ppt

CONTENT,PART1项目定位PART2项目产品建议,PART1,优势不可复制的原生资源：斜对洲河、背靠翠屏山、一河三公园；交通通达性好、周边生活配套成熟；周边大盘配套,地块优劣分析,劣势项目前期费用高，导致开发成本大大高于同类楼盘。龙郡立石子隧道车辆来往多污染噪音大立石子片区整体配套落后，且以餐饮为主，规划较差，显得脏乱整体南外低端格局影响较深，城市规划较落后，项目周边低端物业对项目的影响。,机会周边大盘商业配套及其附属配套齐全；市场面市楼盘较少、在售楼盘中以中小户型的刚性需求为旺销；新政影响，部分开发商放慢开发节奏。,威胁新政后消费者对价格抗性相对较大，客户持币观望情绪上涨；达州在售楼盘开始进行打折促销活动；项目体量小难以形成高品质；新政威力在二级市场开始显示。,综合地块因素：本项目是一个短、平、快项目，是一个满足新政后刚性需求为主的项目，因此在定位前的出发基点是瞄准新青年。,本案项目定位的基点基点1：以满足新政后刚性自住需求的客户为主力；基点2：立足于区域内逐渐完善的配套以及原生和再生资源；基点3：立足于中高端电梯物业，差异化定位产品，实现产品的高附加值,项目定位,本案核心元素新青年,项目定位,30岁以下的新青年属于奋斗型青年；40岁以下的新青年属于享受型青年。,客户定位,目标客户群定位,达州城市中产阶层,时代中流砥柱,户型满足功能,增值保值,好面子，重品牌,重享受,代表城市精神积极向上的达城人,新青年,目标客户群定位,重要客群：35-40岁之间,他们具有稳定的工作和经济来源，他们属于二次购房，他们属于私营企业、国企的中层，或者是从业不久的公务员。他们是一个三口之家或者三代同堂的家庭。,他们对产品的需求以改善型套三或舒适型套三为主。购房总价控制在35-40万之间。,偶得客群：35-45岁之间,他们属于行业的佼佼者，具有较高的收入，他们是公务员、企业中高管理层，他们是一个三代同堂的家庭。他们对产品的需求以舒适套三为主。,候鸟人群：快乐的单身汉,已在成都或重庆置业，独自一人在达州工作，周末生活在成都或重庆，有较强的经济实力。追求生活品质。,目标客户群定位,核心客群,刚性自住需求标准型套二,置业经历：首次年龄段：23-30岁经济情况：家庭月收入约40006000。单身或新婚家庭，支付能力有限，多靠父母支付首付款。职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企事业单位职工关注因素：生活配套齐全、公交系统、小区配套生活习惯：喜欢酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手机、网络,目标客户群定位,重要客群,首次改善需求经济型套三、标准型套三,置业经历：二次年龄段：30-40岁经济情况：家庭月收入约6000元以上，有一定的积蓄、处于事业的上升期，收入较高但支出也较高的阶段。职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企事业单位职工关注因素：功能性、经济性、增值性、品牌度、配套成熟生活习惯：出入商务场所、喜欢清悠，主要信息渠道是电视、报纸、网络,目标客户群定位,偶得客群,多次改善需求舒适型套三,置业经历：二次以上年龄段：35-45岁经济情况：家庭月收入约8千元以上，家庭经济状况良好。职业构成：政府公务员、企业中高管理层等关注因素：舒适度、良好的景观、配套齐全、生活方便生活习惯：有车族喜欢周末外出休闲，主要信息渠道是电视、报纸,目标客户群定位,客群来源及比例,以达州市区，尤其是南外为主、周边乡镇为辅，如大竹、渠县等,达州市区：老城约占20%、南外约占40%、西外约占10%周边乡镇：大竹约占10%、渠县约占10%，其它约占5%外地客户：约占5%,目标客户群定位,目标客户群素描,他们，是一群年龄集中在25-35岁的人；他们，是一群刚参加工作或工作处于上升期的时尚潮人，具有较大的工作压力；他们，主要与父母合住或者在外租房，他们以达州市区为主；他们，处于新婚阶段或者处于即将谈婚论嫁阶段，多为三口或单身；他们，喜欢时尚、潮流，喜欢酒吧、慢摇吧等夜生活，对新事物接受度较高。,项目市场定位达州首席国际青年时尚城邦,项目市场定位,新政后以满足刚性自住需求为主的青年一族的时尚社区；配套上以满足青年一族的生活习性的社区生活配套（如小区内覆盖无线网络等）；以国际、时尚、潮流元素融入项目并成为达州首座青年国际时尚城邦。,项目案名及slogan,案名一：,YOHOTown献给永远年轻的您,案名释义：YOHOTown即是YoungHomeTown（年轻人的小镇），YOHO是一个人人快乐的小区，理想的居地；体现了对自在生活的向往。体现了目标人群具有国际视野，生活品味，前卫潮流和前瞻的眼光。YOHO人心境永远年青，他们重视生活，重视家庭，重视朋友。在YOHO快乐小区内，邻里之间均对生活有要求，有态度；模式包括四大主要元素：包括创新意念、自我增值、辽阔的国际视野及高科技生活模式等。,项目案名及slogan,案名二：,蜂巢社区达州首席国际青年时尚城邦,案名释义：蜂巢，根据鸟巢而得出，世界上最小的鸟为蜂鸟，而巢即是家的意思，同时蜂巢也表达了温馨小家庭的意思。国际社区，即与世界潮流接轨，这里汇集了时代潮流的尖端科技，也体现了居住文化的与时俱进、居住与时代同步。蜂巢人就像勤劳的蜜蜂一样，永远追求积极向上的生活、并不断攀登，这代表了蜂巢人的一种积极生活观、价值观、人生观。,项目案名及slogan,案名三：,新青年百年新境界一代新青年,案名释义：新青年并非是时尚年轻一族的专利，只要拥有一颗年轻、快乐、健康的心都可以称作新青年，20岁的属于学习型新青年、30岁属于奋斗型新青年、40岁属于享受型新青年。,项目商业定位,项目商业构想社区级精品小商业，承接龙郡外滩与仙鹤路美食街的重要连接地带，打造具有时尚气息的街区商业。项目临近的龙郡外滩商业体量大，是属于城市级商业，主要以餐饮美食为主；仙鹤路为传统餐饮美食一条街，因此本案商业仍立足于社区级商业、为周边和本案作为差异配套产品。,项目商业定位,项目商业物业发展方向以底商为主，经营发展方向以小百货干杂、超市、水果店、咖啡吧、小酒吧、青年文化店等为主题的社区配套商业，形成具有大众化、特色化、时尚化街区商业。,项目产品定位,项目产品定位,新青年需要的产品是什么？,并非小户型与青年元素的简单相加,户型设计时尚,小区配套潮流,物业服务体贴,项目产品定位,临路两个单元点式住宅拼合，两梯六户，除去商业，修建30F，共计360户；内庭修建3幢点式高层，两梯六户，32F，共计576套。合计：936套住宅。,项目发展定位,以城市新青年为主打，有效抓住刚性目标客户需求，速战速决。以高品质形象入市、以高性价比取胜、以时尚潮流化配套赢的客户的信赖。,PART2,产品建议,建筑形态建议,规划依据：高容积低密度、时尚居住社区规划布局：低密度、高楼层、台地园林可参考成都锦江城市花园2期、晶蓝半岛设计中可规划园型建筑吸引人气打破常规,产品建议,建筑风格建议,目前，达州在售和预售楼盘中，建筑风格主要以现代风格为主，市场上建筑风格单一。在此我们提出项目的建筑风格为：新古典主义建筑风格。,产品建议,建筑风格建议,强调大气、健康、稳重，可选米黄色或棕黄色，用材为涂料,玻璃幕墙既有利于采光观景散热，又具有美化外墙作用,产品建议,户型配比建议,产品建议,户型配比建议,产品建议,户型配比建议,产品建议,户型建议,户型设计要点：满足功能性需求在规范许可内增加户型附加值,户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分考虑通风采光、动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理性及隐蔽性；户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；尽量户户带入户花园；避免暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计；追求户型的方正，可适当设置飘窗、180度观景窗、观景小露台；考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积，增加产品附加值；充分考虑赠送和组合式面积来吸引购房者；空间功能分区科学分明，无干扰空间、过渡空间少浪费,产品建议,户型建议,两室两厅单卫,产品建议,户型建议,两室两厅单卫,产品建议,户型建议,两室两厅单卫,产品建议,户型建议,三室两厅单卫,产品建议,户型建议,三室两厅双卫,产品建议,户型建议,三室两厅双卫,产品建议,户型建议,三室两厅双卫,产品建议,景观建议,地块靠翠屏山根据地形建议景观采用退台式台地园林（地面整体抬高3米左右），更富层次性、立体性，同时可减少开挖量和提升车库品质。,产品建议,景观建议,景观细节处理上，可引用流水作为小溪或者游泳池作为特色，使得小区内形成多维景观效果，在重要景观节点植入青年时尚标志,产品建议,商业建议,商业以底商为主，建议1、2号楼1楼