毕业论文-住宅小区车位、车库权属问题研究.doc

住宅小区车位、车库权属问题研究【摘要】物权法及其相关司法解释对小区车位、车库的权利归属做了规定，这无疑是我国立法的一大进步，但其规定过于原则性，不具有可操作性，导致实践中纠纷不断发生。本文通过对其他国家和地区的立法进行比较研究，结合我国实际情况，设立诸如在立法层面对小区车位、车库进行分类，明确“首先满足业主的需要”的标准及权利救济，构建车位、车库的产权登记制度，业主委员会的介入等一系列措施进行完善。【Abstract】 Property Law and relevant judicial interpretation of the residential parking, garage to do the right attribution provisions, this is a big step forward in Chinas legislation, but its provisions are too principled, non-operable, the dispute led to the practice continue to occur. This is through the extra-territorial legislation of the countries and regions, a comparative study, combined with Chinas actual situation, such as at the legislative level for the establishment of residential parking spaces, garage for classification, a clear first meet the needs of the owners standards and the right to relief, to build parking spaces, garage of the property registration system, the involvement of the owners committee and a series of measures to improve.【关键字】车位、车库 业主优先 权属 【keywords】Parking spaces The owner preemptive right Ownership一、住宅小区车位、车库的分类及权属判断标准为了确定小区车位、车库的归属，应当首先确定小区车位、车库的法律性质，这就要求我们对小区的车位、车库进行分类，以确定其不同的法律性质，明确其权利归属。(一)住宅小区车位、车库的分类在理论研究方面，学者对小区车位、车库的分类众说纷纭。有学者认为包括四种，即地下停车位、地面停车位、独立车库、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位1 陈玢、李少敏：浅议住宅小区车位、车库权利归属问题，法制与社会2010年第9期，第84页。1；也有学者认为包括三种，即规划内的车位、车库，规划外的车位、车库，利用“人防工程”改建的车位、车库2 温媛：论小区车位、车库的所有权归属，西南政法大学硕士论文2010年，第78页。2；也有学者认为根据物权法第136条第1款规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”小区车位、车库可以分为三种，即存于地表的、地上架空层的以及地下的3 蔡一博：浅析小区车位、车库权利归属，学术交流2011年第7期，第55页。3。(二)住宅小区车位、车库的权属判断标准关于小区车位、车库的权利归属的判断亦呈现出不同标准，王利明教授归纳了四种观点，即业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说4 参见王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题，现代法学2006年第5期，第7982页。4。目前，在司法实践中，因车位、车库权利归属而产生的纠纷日益增多。不同法院对小区车位、车库权利归属有不同观点。上海市某小区业主因车位、车库的权利归属与开发商发生纠纷，诉至法院，一审法院以投资为标准，二审法院以登记为标准做出了不同的判决，这表明，在判断小区车位、车库权利归属上存在着司法实践不统一的问题5 参见蔡一博：浅析小区车位、车库权利归属，学术交流2011年第7期，第54页。5。综上，无论是在理论研究方面，还是在司法实践中，小区车位、车库的分类和判断标准没有形成统一的观点，导致纠纷不断发生。而目前，我国现行物权法对地上与地下车位、车库的法律适用是不加以区分的，所以这些分类的法律意义是微乎其微的。笔者认为，我国应借鉴其他国家和地区立法上的经验，对小区车位、车库进行分类并对其法律适用加以区分，以此来明确其权利归属。这些在文章下文会进行论述。二、我国现行法关于住宅小区车位、车库权属中存在的问题物权法及其相关司法解释对小区车位、车库的权利归属做了规定，确立了“首先满足业主需要”的立法指导思想和停车位“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的获取方式，这无疑是我国立法的一大进步。但这一原则性的立法模式对现实生活中复杂多样的权属争议并没有太大的指导意义，在确定小区车位、车库权属的司法实践中留下了漏洞和隐患。(一)“首先满足业主需要”的规定不明确我国物权法第74条第1款规定“应当首先满足业主的需要”，该规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择。但其表示过于概括，没有具体的细化的法律条文来保证或辅助其实施和实现。实践中在适用法律时产生了以下问题。1、“首先满足业主需要”中“需要”的含义不明确“需要”是指“购买需要”还是“使用需要”，是“现在的需要”还是“未来的需要”，现在学者对其理解各不相同，争执不下。第一，不同业主的经济实力和实际需求是不一致的，若出于经济状况或现实需求的考虑，部分业主在购买商品房时放弃购买车库，这时，开发商将车位、车库出让，甚至卖给非业主，而当业主具备经济实力或产生购买的现实需求时，小区的车库早已卖给他人。在这种情况下“首先满足业主需要”是与现实相脱节的。第二，原小区业主放弃购买车位、车库，其将专有部分转让或出租，新的小区业主或通过租赁而成为实际居住者的人的“需要”就很难实现了。2、“业主的需要”难以定量，未规定具体的配置比例最高人民法院出台的审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第5条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的应当认定其行为符合物权法有关应当首先满足业主的需要的规定”。该司法解释仅对配置比例下了一个定义，并没有对配置比例做出具体的规定，而且，该条文中用“应当”一词，只是一个倡导性规定，没有法律责任的保障，正如“无救济则无权利”，该条规定的效力是微弱的。随着人们生活水平的不断提高，一个业主拥有多辆机动车的现象越来越多，如何平等的保护全体业主的利益则显得尤为重要。(二)约定归属的方式不利于业主利益的保护物权法第74条第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。”该款遵循了“私法自治”原则，考虑到实践中不同业主对车位、车库需求的差异性，不愿把公权力过多的运用到私法领域，但这样的规定又没有相关的具体的细化的措施来保证以实施，仅仅是形式意义上的“私法自治”，意义不大。而且，这样的规定忽略了当事人双方的现状，停车位是一项稀缺的资源，由于资源的稀缺性，势必会导致卖方市场的强势，商品房买卖合同一般为格式合同，属于绝对优势的开发商往往利用“约定归属”原则，单方面设定车位、车库归自己所有。开发商在出售商品房时，还有可能将车位、车库的成本隐蔽的分摊进商品房销售价格中后，利用自身在市场中的强势地位，通过约定将车位、车库出售或出租给业主，进行“二次牟利”。而且，开发商基于磋商地位和谈判能力的优势，对车位、车库都拥有绝对的定价权，这就导致实践中频现“天价停车位”。业主和开发商的地位不平等，导致纠纷产生后，业主的举证能力十分有限，而开发商的举证能力十分强大，特别是在目前我国的不动产登记制度还不完善的情况下，开发商可有多种途径证明其对小区车位、车库拥有所有权，综上，约定的方式不利于业主利益的保护。(三)对业主共有表述不清晰物权法第74条第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款对于“业主共有的道路”规定过于含糊。究竟哪些是“共有的道路”，怎样划分“共有的道路”，业主如何对其共有的车位行使权利，全体业主是共同共有还是按份共有，由所有的小区业主所共有还是由某一单元的建筑物区分所有权人所共有，在法律上并没有一个明确的标准。而且，该条规定并未考虑到开发商占用公共场地建造停车位的情形。地面停车场开发，开发商是要投入成本的，如果依照规定占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有则对于投入成本的开发商显得不公平，在目前车位缺乏的情形下，也不利于鼓励开发商投资开发更多的车位。三、住宅小区车位、车库权属问题之比较法研究随着经济的快速增长，人们对空间的利用日益立体化，而立法水平是与经济发展水平相适应的，西方一些发达资本主义国家，为了适应和保障地下空间的发展需要，早在二十世纪就有关于小区车位、车库归属的明确规定，并通过政策或立法固定，且随着经济不断发展而不断修正完善，我们在对其他国家和地区立法比较研究的基础上可以结合我国的实际情况对其进行借鉴和有益吸收。(一)关于小区车位、车库权属的比较法考察1、美国关于小区车位、车库权属的法律制度美国颁布的统一区分所有物业产权法区分了车位、车库，将建筑物的车位、车库区分为一般车位、车库与公寓基地内的车位、车库两种6 陈华彬：建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版，第209页。 6。其中公寓基地内的车位、车库相当于我国的小区车位、车库。在实践中，美国法律对小区内车库的制度设计，遵循两个最基本的原则，一、“不允许物业小区业主以外的任何他人拥有小区停车位的产权”7 周树基：美国物权产权制度与物业管理，北京大学出版社2005年3月版，第117页。7，也不允许这些人拥有其他共用设施配套设备的产权。该原则明确规定不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权，如果允许小区业主以外的人拥有小区车位、车库所有权，他们可以以此牟取垄断利润，住宅和整个住宅小区就对业主失去了应有的价值。这显然与美国所倡导的公平交易、自由竞争和反对垄断的原则背道而驰。正是出于这样的一种考虑，美国在设计住宅小区停车位产权制度时，一般是不允许小区业主以外的人拥有小区内停车位的产权。我国物权法规定“要首先满足业主的需要”也是基于此考虑；二、“不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖”8 周树基：美国物权产权制度与物业管理，北京大学出版社2005年3月版，第118页。8，其具体操作主要是将全部停车位作为共有财产或将停车位与专有部分产权直接合并为一个拟制的专有部分，并同其他共有财产通过专有部分的比例的计算共同作为一项独立的不动产，如果欲转让停车位也必须在小区业主内部转让，而且要经过不动产登记部门的登记，更正其设立物业小区的总章性的契约设立物业小区总协议书。该原则明确规定禁止小区内车位、车库单独买卖，有效地避免车位、车库所有权转让到业主以外的他人手里。如果允许小区车位、车库单独买卖，则小区业主以外的人就可以通过买卖取得小区车位、车库的所有权，并进一步从事营利性经营，从而影响小区业主的正常生活。2、德国关于小区车位、车库权属的法律制度德国1951年颁布的住宅所有权法对地下车库的所有权归属问题没有规定，直至1973年德国对1951年颁行的住宅所有权法做了部分修正，在原德国住宅所有权法第3条第2项中，对停车位予以规定：“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担9 陈华彬：建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版，第169页。9。这一规定是迄今为止，大陆法系各国在区分所有权法上对车位、车库问题进行的唯一一次明文立法，具有特别意义。从此规定可以看出，在德国法上，车库不是作为从物，直接归全体业主所有，而是把它视为一种独立的物，开发商可通过出售方式让渡给小区内的业主。该规定有助于平衡开发商和小区业主的利益，一方面保证开发商建造车库的积极性，一方面对于那些不需要车库的业主，其可以不用负担车库的分摊费用，而对于已经取得停车位的业主，其可以将该停车位在其他业主之间自由转让。3、日本关于小区车位、车库权属的法律制度日本依日本学说与实务，公寓小区的停车场可作为二项分类：（1）屋外停车场。即通常于基地内划出明显的界限而形成的停车场，即我们通常所说的露天停车场。（2）屋内停车场。即于作为公寓之区分所有建筑物地下或一层、二层部分，甚至于屋顶平台上所设置之停车场。在这两类停车场中，以后者最为常见。关于屋外停车场，在日本学说及实务上争议并不大，一般都认为其于小区共有基地上设置，应属小区业主所共有，但是可以设立专有使用权。问题与分歧主要出现在屋内停车场上。对于该问题，日本学说与判决实务存在两种分歧意见，一种意见认为屋内停车场为专有部分，此为多数意见；一种意见认为屋内停车场为共用部分。直到1981年6月18日日本最高法院在判决中表明了支持专有部分见解的立场，才为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了终止符10 王伟：住宅小区停车位权属问题立法完善，中国政法大学硕士论文2010年，第19页。10。4、我国台湾地区关于小区车位、车库权属的法律制度在我国台湾地区，以是否依法强制规定为分类标准，将区分建筑物附属车位、车库划分为法定停车位、增设停车位与奖励停车位三类：第一，法定车位、车库，这种车位、车库的设置是法律强制规定，开发商没有选择的自由，是无独立权状，以共有部分分配给承租户，随主建筑物的转移一并转移，但可以依据分管协议，交由某一或者某些住户使用。第二，自行增设车位、车库，是法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位，这种车位、车库就是单独的“物”，具有独立产权及权状，但其建造不得违反相关建筑规划。第三，奖励增设车位、车库，是主管机关为公众利益而依法奖励建设单位允许其另增设之停车位，其具有独立产权、权状及可以单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务，如供客人来访、送货等临时使用11 温媛：论小区车位、车库的所有权归属，西南政法大学硕士论文2010年，第18页。11。台湾地区通过立法对小区车位、车库是否可以转让进行了明确的规定，一方面确认法定停车空间属于建筑物的共同所有部分，不得单独转让；另一方面又确认了业主之间转让不妨碍车位、车库的附属性质，确认转让的效力。(二)关于小区车位、车库权属的立法评析通过上述立法的比较分析，可以发现，各国家和地区的法律制度存在很大差别，但这都是各国在现有经济、文化条件下平衡各方利益的选择的结果。纵观这些法规，可以看出，他们在解决车位、车库权属问题方面大致采用如下两种模式。一是以美国和我国台湾地区为代表的将车位、车库作为共有部分由全体业主共有，由业主大会统一进行管理和收益。例如，我国台湾地区规定小区车位、车库不得分割零售；美国立法规定小区内的车位、车库不允许单独买卖。在这种模式下，一般由业主共同享有共有权或部分业主通过缴纳一定费用，获得排他使用权。全体业主通过选举产生自治组织，业主自治组织拥有停车位的所有权，该组织代表小区全体业主的利益，对停车位行使管理、处分和收益权。通过该组织，全体业主享有充分的自治，这样有利于协调开发商和业主之间的利益矛盾。但是在该制度下，停车位的成本被分摊到每位业主身上，而在实际生活中，每位业主对车库的需求是不同的，如此一来，对于没有汽车的业主而言无疑是一笔不必要的负担，有强迫消费的嫌疑，是不公平的。二是以日本和德国为代表的承认停车位的专用权客体地位，可以单独转让。例如，日本根据裁判实务最高法院的判决作指导，以结构和利用的独立性此两要件来判断小区停车位的归属；德国法规定：“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性质房间”将停车位视为专有部分。在该法律制度下，停车位的所有权由开发商拥有，业主依据自身的需求向开发商购买，选择的余地比较大。但这种模式的缺点是，由于发售人很容易证明车位、车库符合“结构上的独立性”和“利用上的独立性”，从而判定车位、车库归发售人所有并可进行单独转让，不利于业主的利益。以上两种立法模式究竟孰优孰劣？客观而言，不同的立法模式本身并没有优劣之分，无论小区车位、车库是共有还是专有，每一种模式都通过相关制度的安排尽可能地达到利益的平衡，各个国家都应当依据具体情况的不同来设计法律制度。将小区车位、车库作为共有部分的国家可以避免小区车位、车库资源为小区以外的居民所占有，保证小区车位、车库满足小区业主的停车需求，有效地保护小区业主的利益。而小区车位、车库作为专有部分的国家，可以有效地鼓励开发商投资于小区车位、车库的建设，缓解日益严峻的停车压力，改善城市发展环境。我国应当结合自身的现实状况，集合各国立法之有益成份，既能鼓励开发商投资小区车位、车库的积极性，同时也兼顾业主利益的保护，平衡二者之间的利益。四、完善我国住宅小区车位、车库权属的建议物权法及其相关司法解释对小区车位、车库归属与利用的规定对于解决我国的小区车位、车库所有权归属混乱的局面有一定指导意义，但由于其原则性较强，而实际情况较复杂、多变，健全小区车位、车库所有权归属的整个法制体系仍然十分迫切。通过上文对其他国家和地区的法律制度进行比较研究，“我们应以开放的思路来考察小区车位、车库的权属状态12 梅夏英、王亚西：论高层建筑物的车库权属，烟台大学学报2006年第4期，第399页。12。”但我们应考虑到立法背后我国的现实基础是一个非常重要的决策因素，我们只能从比较和借鉴中发现并利用与我国实际相适应的经验。(一)在立法层面对小区车位、车库进行分类我国住宅小区车位、车库类型多样，法律关系复杂，单向、单层次地立法不能够有效解决实践中的各种纠纷，纵观国外的车位、车库制度，没有一个国家对于车位、车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以法定优先的方式来解决，然后辅之以约定作为补充。有鉴于此，综合考虑各方的利益需求和未来经济社会发展的趋势，借鉴我国台湾地区的立法模式，采取法律的强制性规定与当事人的任意性约定相结合的做法，在法律层面对小区车位、车库进行分类。如引入“法定停车位和增设停车位”等概念。第一，法定车位、车库，此类车位、车库由全体业主共有不允许开发商以约定的方式排除其权利归属。法定车位、车库不仅体现在物权法第74条第3款有关业主共有的车位、车库，还体现在小区规划时就由规划部门提出其配套建设要求，从某种意义上来说，一个建设项目从规划批准开始就赋予了业主对小区车位、车库占有的隐形权利13 曾新骏：住宅小区配套车库归属问题之我见，房地产行政管理2004年第3期，第74页。13。第二，自行增设车位、车库，是指开发商在满足了法定车位、车库的前提下，可以继续建设的停车位。笔者认为该制度可以包括以下两种类型：（1）由人防工程改建的地下停车位，其性质上是人防工程，即使作为停车位对外使用，也不能破坏其防护标准，所有权属于国家，开发商可将其租赁给有需要的业主。（2）开发商自行额外增设的车位、车库，其所有权属于开发商。笔者认为，自行增设的车位、车库价位高于法定车位、车库，开发商为了追逐高额利润，必定会多建自行增设的车位、车库，而业主考虑到其费用，可能会放弃购买第二辆车或第三辆车，该制度不仅有利于开发商和业主利益的保护，而且有利于缓解城市交通和改善城市环境。(二)明确“首先满足业主的需要”的标准及权利救济1、明确“业主需要”的含义上文提到了对于何谓“业主需要”有不同观点：如是“现在的需要”还是“未来的需要”，是“购买需要”还是“使用需要”，笔者认为，对于前者，应当兼顾现在的和未来的需要，因为业主的停车需求、购买需求是动态的，鉴于此，我们可以采用美国夏威夷的立法，开发商或管理团体常常保有或购入一定数量的预备用停车位，在接受追加费用后将它出租给居住者14 参见陈华彬：建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年7月版，第212-213页。14。这些预备用车位在预备期内可出租给业主以外的人。对于后者，应当由立法解释或司法解释将其缩小解释为“使用需要”，否则就有可能出现某些业主用于投资或转租的投机性“购买需求”情况的出现，与立法者的初衷相违背。2、对“业主的需要”进行定量规定正如权利是相对的，“满足业主的需要”也不是说没有限制的满足，笔者认为，结合我国目前的国民经济状况，为一户设定一个停车位是比较合理的，各个地方根据本地区特点与发展水平在国家标准额度内来确定具体的配置比例，这样即保障了基本公共需求，又不致令配置比例太过于死板。对业主动态的停车需求、购买需求也可以通过笔者上文提到的美国夏威夷立法中的预备用停车位来解决。3、“业主的需要”如果没有得到满足时的救济途径如果开发商没有“首先满足业主的需要”，会有怎样的后果？物权法对此没有明确规定。笔者认为，我们应赋予相对开发商而言处于弱势地位的业主以权利救济，即开发商若没有“首先满足业主的需求，而把车位，车库高价转让给了业主以外的人时，业主有权请求确认合同无效，另外，物权法第74条在性质上属于强制性规定，违反强制规定而订立的合同，应该被宣告无效。只有这样，才能实现物权法相应的立法目的。(三)构建车位、车库的产权登记制度“物之交易的重要性引发的维护交易安全的需要，是物权表征方式，公示公信原则的基础。惟有物权有确定的表征方式，物之交易的相对人才可以便捷地确定交易对象，安全地完成交易。然物权常处于变动之中，在确定物权表征方式之后，如果物权变动不在表征方式上加以体现，必将使表征方式背离物权的实际状况，无法发挥表征物权的功能15 李昊、常鹏翱等：不动产登记程序的制度建构，北京大学出版社2005年版，第109-110页。15。”物权的变动必须公示才能产生公信力，我国之所以频繁出现小区车位、车库权属纠纷，很大程度上是由我国的不动产登记制度不健全、不完善，登记机关的不作为和登记的混乱所导致的。16 参见盛蓓：再议小区车库、车位的归属问题，四川教育学院学报2009年第4期，第4648页。16正如孙宪忠教授所说的那样：“对车位的转让，登记机构应当依法登记，不给登记，不利于保护业主的利益，也不符合物权法的要求。”17 王伟：住宅小区停车位权属问题立法完善，中国政法大学硕士论文2010年，第27页。17住宅小区车位、车库的归属直接关系到车位、车库交易的进行，因此确定其登记制度很重要。房屋登记办法第31条的规定：“对于公用设施，公共场所应当与房屋一并进行初始登记。”这一规定对车位、车库进行登记提供了可能性。因此，我们应确定车位、车库的登记制度，对可作为单独的交易客体的车位、车库进行登记，登记内容包括其位置、使用情况、业主的姓名等情况。笔者认为，我们可以借鉴美国的做法，在不动产登记制度中新增一种关于小区车位、车库的预售登记制度，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的保管费，对于车位、车库享有优先权，这里的登记采用的是登记对抗主义。(四)车位共有时须业主委员会的介入私有产权设立了一座法律上的保护墙，保护产权人的私人生活不受他人非法干涉，并赋予产权人对财产的自由支配的权利。然而，一旦私有财产有一个提及共同共有，共有人就必须共同决定该财产该如何利用及如何管理。18 参见魏明芹我国业主委员会的法律地位问题研究，山东师范大学硕士论文2009年，第24页。18对于物权法第74条第3款所规定的由业主共有的车位而言，共有人之间存在着一种互相依赖的关系。业主如何对其共有的车位行使权利，在法律上并没有一个明确的标准。这时我们就需要一个组织的介入即业主委员会的介入来维护业主的合法权益。我国业主大会章程第3条规定“业主大会应当设立业主委员会为执行机构”。业主委员会是业主大会的常设执行机构，负责日常事务。我国物权法第75条规定，“业主委员会由全体区分所有人选举设立。”第76条规定“业主共同决定物业小区重大事项的集体决策权。”业主委员会代表全体区分所有人执行业主大会所作出的决议，维护全体区分所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。经业主大会的授权，业主委员会可以代表全体区分所有权人行使物业管理权。19 参见刘长森：论业主委员会的性质及法律地位，中国房地产2002年第5期，第86页。19同时业主委员会在行使其权利的时候也要接受业主的监督，以保证业主的权利不被损害。笔者认为，为了更好的发挥业主委员会的作用，保护业主的合法权益，应该明确业主委员会的法律地位，明确其可以成为权利义务的主体。具体在小区车位、车库权属纠纷中，若开发商的行为侵犯了业主的权益，业主委员会可以以自己的名义通过法律的途径维护业主的合法权益。五、结语立法的关键并不是对某一利益进行特别保护，而是要确定权利范围，并提供清晰的规则来确定车位、车库的归属，正如美国著名法学家博登海默所说的那样：“从现代法治的精神出发，法律的目标是，尽可能的保护所有社会利益，并维持这些利益间的、与保护所有利益相一致的某种平衡和协调。”20 美博登海默：法律哲学与法律方法，郑正来译，中国政法大学出版社2004年版，第156页。20本为从物权法及其相关司法解释规定过于原则性，实践中不具有可操作性出发，提出了实践中导致纠纷不断发生的原因，并对其他国家和地区的立法进行比较研究，结合我国实际情况，以开放的思路来确定小区车位、车库的权属状态，提出一些完善措施，希望对小区车位、车库权属问题的解决有所帮助。但由于理论水