清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告.doc

清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告目 录第一章 概论11.1 项目的提出11.2 项目概况11.3 项目建设单位简介21.4 报告编制依据3第二章 项目建设的背景及必要性32.1 项目建设的背景32.2 项目建设的必要性6第三章 清华大学科技园的发展83.1 清华大学科技园的发展83.2 项目批复情况10第四章 招商形势分析114.1 招商引资现状114.2 招商引资前景分析12第五章 项目选址及建设条件165.1 项目选址165.2 拟开发土地现状165.3 道路交通现状165.4 市政设施现状165.5 自然条件18第六章 规划设计方案186.1 功能定位186.2 规划建设指导思想196.3 规划设计方案19第七章 开发建设方案227.1 拆迁安置方案227.2 市政基础设施建设方案247.3 公共配套建设方案27第八章 环境保护、节能与消防278.1 环境保护278.2 节能288.3 消防29第九章 项目法人单位资信及负责人品质299.1 企业概况299.2 企业管理人及员工素质309.3 企业财务状况分析309.4企业资信状况31第十章 建设进度及经营计划31第十一章 投资估算与资金筹措3211.1 投资估算3211.2 单位楼面成本地价计算3611.3 投资计划与资金筹措36第十二章 经济效益测算与财务评价3712.1测算及评价说明3712.2 财务测算3812.3 财务评价3912.4 财务评价结论41第十三章 结论及建议4113.1 结论4113.2 建议42附表：附表1 总投资估算表附表2 投资计划与资金筹措表附表3 长期借款还本付息估算表附表4 销售收入、销售税金及附加估算表附表5 总成本费用估算表附表6 利润表附表7 资金来源与运用表附表8 财务现金流量表（全部投资）附表9 财务现金流量表（自有投资）附件：1清华大学科技园建设股份有限公司企业法人营业执照2北京市发展计划委员会、北京市建设委员会下发的京计基字2000第1531号关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复3北京市规划委员会2000规审字1096审定设计方案通知书附图：1清华大学科技园地理位置图2清华大学科技园用地现状图3清华大学科技园土地使用总体规划图3清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告第一章 概论1.1 项目的提出清华大学科技园是无锡国家高新技术产业开发区的重要组成部分和建设重点之一，是国家科技部、教育部确定的重点大学科技园。经过近七年的建设，清华大学科技园已初具规模，一期（起步区）已建成10万平方米的建筑，入园企业达200余家，经济效益逐年大幅提高。目前清华大学科技园一期用地已转让完毕，入驻率达100%，许多急切入园和希望扩大办公空间的企业愿望无法满足，物业供需矛盾日益突出，科技园有进一步扩大规模的内在要求，二期（主体区）开发成为必然。清华大学科技园工程已经北京市发展计划委员会批准立项（京计基字2000第1531号），拆迁安置、市政配套建设方案基本确定。土地拆迁工作于2001年1月全面展开，园区内第一个单体项目“创新中心”已于2001年4月开工。初步估算，清华大学科技园土地一级开发总投资约12亿元，除清华大学科技园建设股份有限公司的自筹资金外，需要金融部门资金的大力支持。根据清华大学科技园建设发展规划，编制清华大学科技园土地一级开发可行性研究报告。1.2 项目概况1项目名称：北京清华大学科技园（主体区）土地一级开发2建设单位：北京清华大学科技园建设股份有限公司3建设地址：清华大学校园东南侧，东起规划建设中的清华大学南路，西至清华大学、北大兰旗营教师住宅小区，南到成府路，北与清华大学校园围墙接壤。4规划开发用地面积：165247平方米5开发建设内容及规模：对清华大学科技园（主体区）用地进行开发建设，完成现状用地的拆迁安置工作，建设市政配套设施，使建设用地达到“七通一平”后，具备招商引资条件。总规划用地165247平方米，总规划建筑面积460017平方米。6开发建设模式：清华大学科技园建设股份有限公司完成拟开发地块地上建、构筑物的拆迁和七通一平后，除个别地块自行开发外，其余全部分地块转让，组织开发商根据开发区总体规划进行二次开发。7建设期：2年8项目总投资及主要技术经济指标 表1-1 项目总投资及主要技术经济指标汇总表序号项目单位指标1总投资万元120949 开发建设投资万元116728 经营资金万元42222可销售楼面面积平方米4000003单位楼面成本地价元/平方米33014销售收入万元1480005财务内部收益率FIRR(税后)10.46财务净现值FNPV (ic=8%)(税后)万元36277投资回收期年3.578借款偿还期年4.741.3 项目建设单位简介名 称：北京清华大学科技园建设股份有限公司住 所：清华大学学研大厦b座四层法定代表人：何建坤注册资金：48000万元经济性质：股份制经营范围：土地开发、基础设施建设、房地产开发、经营和销售；技术开发、技术服务、技术咨询；销售建筑材料、金属与非金属材料、机械电器、化工产品；物业管理、装饰装潢工程、建筑智能工程等。北京清华大学科技园建设股份有限公司成立于2000年7月24日，是北京市政府批准组建的清华大学控股的股份有限公司，受政府委托负责清华大学科技园区的开发、建设、经营和管理。1.4 报告编制依据 1北京市发展计划委员会、北京市建设委员会下发的京计基字2000第1531号关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复 2北京市规划委员会2000规审字1096审定设计方案通知书 3北京市规划委员会清华大学科技园选址规划意见书 4清华大学建筑设计研究院编制的清华大学科技园修建性详细规划 5国家有关法律法规6北京清华大学科技园建设股份有限公司提供的相关资料第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设的背景1清华大学科技园是中关村高科技园区的重要组成部分1999年6月国务院正式批复科技部和北京市政府关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区的请示，原则同意中关村科技园区的规划。同年8月，国务院又做出关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化的决定，提出“力争用10年左右的时间，把中关村科技园区建设成世界一流的科技园区”。这是继设立深圳经济特区，开发开放上海浦东新区之后，又一个关系到我国经济持续发展的重大战略性决策。在中关村科技园区的用地规划中，清华大学科技园处于中关村科技园区中心区的核心区。中关村科技园区中心区南起西直门外大街，北至规划公路一环，西起京密引水渠，东至八达岭高速公路，总占地面积约75平方公里。中心区包括一个核心区和两条主要轴线。核心区包括中国科学院、北京大学、清华大学和中关村西区（科技商务中心、市场销售中心、商业文化服务中心），用地约10平方公里。白颐路是中心区的主要轴线，连接北大、清华大学、中科院、中关村西区和农科院、人民大学等高校和科研机构，以及国家图书馆、首都体育馆、紫竹院公园等文体设施。 按照中关村科技园近期建设规划，清华大学科技园是当前加快建设的重点园区。在“中关村科技园区组织实施与近期采取的措施”中指出：加快大学科技园和留学创业园的建设，在现有清华大学科技园、北京航空航天大学科技园和北京医科大学科技园的基础上，再建北京理工大学、北京农业大学等大学科技园和规模更大的留学生创业园。2中关村科技园区的发展和一系列配套改革政策的出台，为清华大学科技园创造了极为有利的经济和政策环境，要求清华大学科技园加快建设步伐 清华大学科技园地处中关村科技园区中心区的核心地带，对于中关村科技园区的发展起着举足轻重的作用。北京市副市长刘志华到清华大学科技园现场办公时指出：清华大学科技园的建设工作要抓住历史机遇加快发展，要纳入中关村科技园区的总体规划中重点给予支持，要按市场经济规律大规模开始园区的开发建设工作。在清华大学建校90周年前夕，他还在讲话中称赞“清华大学科技园为中国大学科技园的建设和发展探索出一条具有中国特色的发展道路，已经成为国家级大学科技园的先导。”形势的发展要求清华大学科技园的建设工作要抓住机遇加快建设步伐，为中关村科技园区的建设和首都经济的持续稳定发展做出贡献。3中关村科技园区的大规模开发建设为清华大学科技园的建设提供了良好的外部市政和环境条件中关村科技园区自设立起就开始进行大规模的开发建设。2001年中关村科技园区计划投资70亿元，建设12个重点项目。同时，北京市加大对中关村地区城市基础设施和环境整治建设的力度。道路交通、城市轨道交通、信息基础设施建设、信息网络建设、生态环境建设、城市热力管网铺设工作均已取得了巨大成就，并为进一步发展打下了良好的基础；中关村地区高等院校和科研院所周边的环境得到了一定改善；启动了中关村西区的建设，并正在与中科院研究制定中关村东区科学城的规划。这一切都为清华大学科技园的建设提供了良好的城市基础设施和环境条件，不仅可以保证清华大学科技园物业的高质量运行，而且为清华大学科技园物业的保值和增值创造了条件。4大学科技园已成为创业者的乐园和科技开发的沃土 目前我国大学科技园已发展到30多个，清华大学科技园、北大科技园、东大科技园是其中发展较快的科技园。大学科技园作为大学教学、科研与产业结合的基地，将高校科研和市场经济有机地联系起来，既为高校培养创新创业的人才提供了实践基地，又让高校能够孵化和培养出一批有实力的高新技术企业。 从国家大学科技园15个首批建设试点的发展情况看，大学科技园具有极大的经济发展潜力。由教育部牵头、6所部属重点大学发起、36家理事单位参加的“中国高校科技协作网”，在清华大学科技园区建立后，保持4000余项高校最新的可推广科技成果供企业查询。上海交大科技园目前已有高新技术企业200余家，仅昂立生物制品有限公司就在9年内从注册资本36万元的企业发展到8亿元产值的企业。而武汉大学科技园也在新武大诞生2个小时后，正式加盟东湖高新技术开发区，现已有武大弘元、武汉康桥、湖北绿洲、武汉泰通等企业首期入园。北大科技园的北京新星时空网络软件开发有限公司，与韩国ICP-Intz公司等多家企业合作，以开发网络资源及电子商务为目标，目前已开发出Zicq等优秀网络软件供应国内市场。东北大学科技园与世界最大的计算机企业美国IBM公司结成全球战略合作伙伴关系，与摩托罗拉公司合资建了无线通信应用软件联合实验室。目前，东北大学科技园已经与美国、日本、加拿大、香港、台湾等十几个国家和地区建立了长期友好合作关系。2.2 项目建设的必要性 1清华大学科技园的建设是清华大学贯彻实施科教兴国战略，建设世界一流大学的需要当今世界科学技术日新月易知识经济初见端倪，综合国力竞争日趋激烈。综合国力竞争的实质，是科技与人才的竞争，是抢占21世纪知识经济制高点的竞争。开发建设清华大学科技园区，不仅在于创造一个有利于科技、教育发展的内外环境，而且是实施科教兴国战略，迎接知识经济的挑战，推动产业结构的升级，增强国际竞争力的需要。目前，清华大学科技园区作为中关村的一部份已正式列为国家科技创新示范工程的内容，在发展方向、目标资金政策等方面全方位给予大力支持。清华大学作为我国著名的高等学府，正在为创建世界一流大学而奋斗。在前所未有的历史机遇条件下建设清华大学科技园，是清华大学利用自身的品牌和清华大学科技园优越的地理位置，适应社会和时代的要求，推动科技进步和经济发展，创建一流大学的重要举措。清华大学科技园作为国家科技部、教育部确定的重点国家大学科技园，既是中关村科技园区的重要组成部分，又是清华大学校园的有机外延；是清华大学面向社会、服务北京经济建设的重要窗口；她不仅是21世纪世界一流大学对外的窗口，也将能够满足现代科技发展的要求。2清华大学科技园的建设是首都经济发展的需要首都经济的本质是知识经济，核心是高科技产业。中关村科技园区已成为为北京高新技术产业发展的龙头，对北京经济发展的作用举足轻重。作为中关村科技园的重要组成部分，加快建设清华大学科技园区是超越科技教育和高新技术产业自身发展的重大决策，是迎接知识经济的挑战，推动北京乃至全国产业结构升级，增强竞争力的一项重大决策，对首都知识经济的快速发展、对提高中华民族的创新能力和在世界科技领域中的地位，具有重要的现实意义。 3清华大学科技园的建设是科研成果产业化的需要 清华大学科技园周围集中了以清华大学、北京大学为代表的各级各类高等院校69所，在校学生30万人，有以中国科学院研究所等为代表的数量众多的研究机构213家，两院院士占全国院士总数的36%，成为中国最大，世界少有的智力密集区，特别是清华大学科技园所依托的清华大学是一所具有学科交叉综合优势的著名学府，拥有高素质、多层次的人才资源，能够持续不断地提供高水平的科研成果，拥有先进的仪器设备和装备精良的实验室，形成了较为完整的研究开发和工程设计体系。同时该区域拥有国家级设施完善的信息网络，与国内外保持着广泛的科技交流合作，随着形势的发展，众多的科技成果走出实验室，进入国民经济主战场，科技成果产业化迫切需要科技园区提供广阔空间和舞台。4清华大学科技园的发展要求加紧实施二期（主体区）用地开发 经过1994年以来近7年的建设开发，清华大学科技园完成了一期（起步区）的开发建设工作，建筑面积近10万平方米的紫光大厦、华业大厦、同方大厦和学研大厦已投入使用。2.6万平方米的国际科技交流中心开始兴建，目前园区内已聚集了清华大学同方股份、清华大学紫光股份、宝洁技术有限公司等一大批高新技术企业和跨国公司，以国家光盘工程研究中心、国家CAD支撑软件工程研究中心为代表的各类研发中心已进驻园区；清华大学技术展馆、全国高校科技协作网等各类服务机构已在园区运行，以促进科技成果转化为己任的北京清华大学工业开发研究院、为新办小型高新技术企业提供全方位服务的清华大学科技园创业服务中心以及面向高新技术企业风险投资的国创国际高技术产业投资公司均已在园区内开展工作。这说明清华大学科技园进一步发展的基础业已形成，同时物业供需矛盾也日益突出，目前有进一步扩大规模的要求。清华大学科技园一期（起步区）用地已基本转让完毕，因此二期开发成为必然，只有进行新的开发，才能适应当前的发展要求。第三章 清华大学科技园的发展3.1 清华大学科技园的发展为贯彻实施“科教兴国”战略，建设世界一流大学，充分发挥清华大学的人才和科技优势，促进产、学、研的结合，加速科技成果向生产力的转化，1993年，清华大学提出创建清华大学科技园的构想。在北京市政府的支持下，1994年9月清华大学成立北京清华大学科技园发展中心开始建设清华大学科技园。清华大学科技园作为中国大学科技园的先导，自成立以来，大胆探索，敢于创新，勇于实践，锐意进取，走过了近七年发展的历程，形成了有利于高新技术产业发展的园区环境，有力地促进了高新技术产业的发展。清华大学科技园地处中关村科技园区的核心地带，占地面积22公顷，总规划建筑面积60万平方米，是北京市政府首都经济发展战略中科技产业的重要基地，也是中关村科技园区的重点建设工程之一。2000年1月，清华大学科技园被国家科技部和教育部遴选为15个国家大学科技园试点之一，给予重点扶持。清华大学科技园在快速健康的发展过程中形成了自身的特色。 1经过1994年以来近七年的建设，清华大学科技园已初具规模，起步区10万平方米的同方大厦、紫光大厦、华业大厦、学研大厦等建筑相继建成并投入使用。2.7万平方米的国际科技交流中心正在建设，园区已初具规模。 2初步形成了有利于高新技术企业发展的独特的园区环境，目前入园企业已达150余家，经济效益逐年大幅提高。一批国内外知名高科技企业和中介服务机构进驻：世界500强宝洁公司、斯伦贝谢公司进驻园区。清华大学企业集团和以清华大学同方、紫光两个上市公司为骨干的近二十家校办高科技企业率先进驻，同时，还吸引了外资企业和北京、江苏、山东、上海等地的40余家科技企业进驻园区。此外，会计师事务所、管理咨询公司、律师事务所和投资顾问公司等各类中介机构已在园区运行，高新技术产业发展的支撑服务体系日渐完善。3建立清华大学科技园园中园清华大学创业园，孵化科技型中小企业：清华大学创业园第一期3000多平方米孵化场地吸引包括在校学生、在职教工在内的创业者创办科技型中小企业。清华大学创业园已入驻了以慧点、视美乐、Fanso为代表的三十余家高科技创业企业，其中多家公司已经成功引进风险投资，还有若干家企业正在与风险投资机构进行融资洽谈，清华大学创业园已表现出良好的成长性。4初步形成面向市场的研发能力：已有四个国家级和部委级的工程研究中心进驻科技园，涌现出一批国家级科技成果，并且开始按企业机制为这些研发中心建立实施产业化的“下游”实体。科技部在园区设立了“国家火炬计划软件产业基地”，是全国第一批四家软件产业基地之一。北京清华大学工业开发研究院在园区成立，已向北京市相关企业提供项目近百项。一些外资企业在园区设立了技术研发机构。5初步建立起科技成果转化网络：由教育部牵头、6个部属重点大学、36家理事单位参加的“中国高校科技协作网”在园区建立，保持4000余项高校最新的可推广科技成果供企业查询。此外，设在园区内的校企合作委员会也发挥着重要作用。2001年4月26日清华大学科技园园区内第一个单体项目“创新中心”开工，标志着清华大学科技园主体区建设全面启动并进入建设高潮。今年要完成征地拆迁范围内“七通一平”基础设施骨干网建设。根据区域规划的要求，加强外延性基础设施建设，协作配套区内局部地区的基础设施建设等。预计开复工面积10万平方米，完成固定资产投资10亿元。3.2 项目批复情况2000年9月29日，市计委和市建委联合发出“关于开发建设清华大学科技园工程项目建议书的批复”标志着清华大学科技园立项工作完毕，科技园二期建设正式启动，进入崭新阶段。2000年10月31日，获得“清华大学科技园选址规划意见书”。 2000年12月18日，获得“关于开发建设清华大学科技园工程可行性报告的批复”。 2000年12月25日，获得“清华大学科技园建设用地规划许可证”。2000年12月28日，获得“清华大学科技园审定设计方案通知书（总体）”。2000年1月2日，获得“清华大学科技园审定设计方案通知书（单体）”。 清华大学科技园土地拆迁工作已全面展开，并得到了海淀区房屋土地管理局的大力支持。园区拆迁工作于2001年1月开始，预计2001年7月完成全部拆迁工作。第四章 招商形势分析4.1 招商引资现状 随着清华大学科技园开发建设的前期工作的不断开展，招商工作也有了重大进展。一些国内外知名公司非常关注清华大学科技园，并有明显投资意向。诚志股份有限公司和清华大学科技园建设股份有限公司合作开发的“创新中心”总建筑面积60000平方米，已于2001年4月动工。台湾威盛集团与清华大学科技园建设股份有限公司签订了投资意向书，将在清华大学科技园设立威盛研发大厦，总建筑面积50000平方米。北京硅谷兴业投资有限公司也与清华大学科技园建设股份有限公司签订了30000平方米的合作开发协议。韩国著名公司ims总裁一行曾多次来访清华大学科技园，希望与清华大学科技园建设股份有限公司共同在中、日、韩三国设立风险投资大厦。此外清华大学万博、清华大学紫光、清华大学阳光、校企合作委员会都已递交书面申请，希望与清华大学科技园建设股份有限公司合作开发清华大学科技园。 2000年11月清华大学科技园建设股份有限公司，对园内（建成区）200多家入园客户所做问卷调查表明：由于目前清华大学科技园一期（起步区）入住率已达100%，许多急切入园的企业和希望扩大办公空间的企业愿望无法实现。因此加快清华大学科技园的建设，已是众望所归。4.2 招商引资前景分析1中关村地区写字楼市场供求分析（1）中关村高科技园区的发展对房地产提出了巨大的需求为加速中关村高科技园区的建设，吸引投资者，国家和北京市出台了一系列优惠政策。如1998年北京市政府颁布了关于鼓励民营科技企业发展的若干规定、关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定、关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策和关于吸引国内外投资者在京设立研究开发机构的暂行办法。这些政策的出台，极其有利于各类创业投资者、各类研究机构和各类服务机构进入中关村地区。这些机构和人员进驻中关村地区，对各类房地产提出了巨大的需求，从而使中关村地区房地产业的发展面临极其有利的时机。（2）“中关村经济”烘热中关村房地产市场 北京的写字楼市场多年来一向是以东部商区为“坐标”的，中关村电子一条街虽然发源于80年代，但该地区薄弱的基础设施、拥挤的交通以及中小企业偏多的情况，使该地区很长时间没有形成成熟的商务氛围。去年，在国务院“加快建设中关村高科技园区的批复”下发后，“中关村经济”成为人们关注的新的经济增长热点。此时，中关村“硅谷”地带的中小企业已历经多年的奋斗，度过了资金原始积累期，走进了较高层面的二次创业阶段。尤其是去年以来IT行业的迅猛发展，使这一地区成为北京最具发展潜力的高科技商务办公区。尽管1999年上半年北京写字楼市场租价下跌了3.4%，下半年下跌了近1%，但中关村写字楼租价却十分坚挺，其市场出现需大于供的局面。眼下几乎无面积可租。据北京中原物业顾问有限公司的统计，目前，中关村地区先后共有17个写字楼涌现于市场，总建筑面积为45.7万平方米，其中，档次较高的项目有数码科技大厦、海龙大厦、知春大厦、太平洋国际大厦、泛亚大厦、北大太平洋、希格玛大厦、中电信息大厦，总建筑面积30余万平方米。这17个写字楼项目，除去尚未完工的数码科技大厦、太平洋国际大厦，其余14个项目租售率都在85%以上，平均值为95%。海龙大厦、希格玛大厦、翠宫饭店写字楼租售情况最好。而且，中电信息大厦、知春大厦、泛亚大厦、理工大厦、希格玛大厦的入驻率几乎达到100%。眼下，寸土寸金的中关村地段几乎所有的楼盘都炙手可热。 （3）租售价位较低，适合投资看好“中关村经济”的企业自然考虑到了中关村巨大的升值潜力，希望捷足先登。中关村地区写字楼市场中销售最高价格的项目为翠宫饭店，为9.5元天平方米；最低价格项目为理想大厦，为3.15元天平方米；市场中绝大部分项目价格在4至8.5元之间。与北京东部商圈及金融街的写字楼相比，中关村地区写字楼的租金价位还是不高的。从近期看，目前，中关村除了正在建设的数码科技大厦和中关村大厦还可以增加甲级写字楼的供量，其他近期能够投入使用的项目并不多。随着中关村核心区的全面开发，及中关村其他园区的投资建设，中关村地段有限的写字楼租金还会进一步上扬。对于有意进入中关村的企业来说，此时无论选择甲级写字楼还是普通写字楼都可获得一定的升值空间。（4）中关村物业环境有待改善由于中关村地区拥有得天独厚的智力密集优势及享誉国内外的知名度，一些国内外的高科技大公司也希望能在中关村地区设立窗口，建立中国市场管理总部、研究开发机构，这些新的发展趋势对该地区的环境质量和物业管理水平提出了更新、更高的要求。另外，由于区位优势和积聚效应，现位于中关村地区的绝大部分中小型公司都不愿离开中关村，希望这里能提供集办公、营销为一体的大型专业市场和柜台区域专业分工的开放式环境，使得中小型公司能够拥有市场的整体形象宣传，以适应高科技市场的升级管理要求。 2清华大学科技园招商引资的优势（1）与中关村地区其他科技园区的比较优势中关村地区现有各类科技园区6家，中关村西区、软件园、生命科学园、北大科技园、航空科技园和清华大学科技园。就地理位置、周边环境、园区状况，园区规模、开发建设主体实力等方面而言，与清华大学科技园具有可比性的只有中关村西区、北大科技园。表4-1 清华大学科技园与中关村西区、北大科技园对比表规划面积价格（七通一平）中关村西区占地面积51.44公顷；地上面积100万平方米3910元清华大学科技园占地22公顷；建筑面积60万(包括起步区10万)平方米3300元北大科技园占地面积19公顷；建筑面积45万平方米未定清华大学科技园与中关村西区相比功能各异、优势互补，动态链结。中关村西区将规划建设成为高科技商务区，成为高科技产业资本市场中心、高科技产品专业销售市场集散中心。而清华大学科技园将科技与环境、人文与生态有机结合；创造良好的社区环境；坚持以人为本，通过机制、体制创新，建立有利于技术创新的人才激励机制，营造培养、吸引、凝聚高素质创新人才和企业家的良好氛围与环境。清华大学科技园与北大科技园相比，虽然在功能、位置、综合优势方面有许多相似之处，但清华大学科技园有许多优越条件：首先、清华大学科技园起步较早，目前已建成起步区10万平方米；清华大学科技园修建性详细规划、建设用地规划许可证都已获得批准，前期准备工作充分，而北大科技园修建性详规还未获批准；北大科技园分为东、南、西三区，跨度较大，布局相对分散。清华大学科技园地块结构紧凑，体量适宜，并且在城府路取直、改造过程中，清华大学科技园出资6000万进行道路北侧的居民拆迁和市政管网建设，为将来园区大规模建设打下良好基础。（2）功能定位有别于其他园区清华大学科技园作为中关村科技园区重要组成部分，依托世界一流大学清华大学营造出勤奋、务实、创新、创业的文化氛围，注重基础科学的研究，没有嘈杂浮躁的商业环境，与以国际科贸、商务中心为主的中关村西区，形成功能互补，动态连接的大园区格局。清华大学科技园功能定位为创新人才培育中心、创业企业孵化中心、科技成果转化中心，既不同于中关村西区的商贸中心、中科院科学城的科贸中心，又有别于北大科技园的科研中心和中关村核心区的其他项目。 （3）创新文化氛围和服务支撑环境优越 清华大学科技园所依托的清华大学是一所具有学科交叉综合优势的著名学府。拥有高素质、多层次的人才资源，踞全国高校之首；拥有先进的仪器设备和15个装备精良的国家重点实验室，形成了较为完整的研究开发和工程设计体系。七年来清华大学科技园依托清华大学强大的科技、人才、设备等资源优势，营造出一个独特的具有地区优势的空间。清华大学科技园已经架起高校与企业之间的桥梁，能及时沟通高校科技成果与企业需求的信息。在营造良好的空间环境的同时特别注重创新文化氛围和服务支撑、技术支持、成果转化、风险投资体系等软环境的建设。清华大学科技园利用清华大学强大的综合优势，创造一流园区环境已促成了多家入园企业的多项研发成果的转化，为企业带来巨大社会效益和经济效益。第五章 项目选址及建设条件5.1 项目选址清华大学科技园（主体区）位于中关村科技园区的核心地段，地处清华大学校园东南部，东起规划建设中的清华大学南路，西至清华大学、北大兰旗营教师住宅小区，南到成府路，北与清华大学校园围墙接壤（详见附图一）。总用地面积165247平方米。5.2 拟开发土地现状 清华大学科技园开发用地165247平方米，分别属于北京市自来水公司水电分公司、北京市物资公司、北京铁路分局、东升乡、超市发超市和居民。 区内现状建筑物按使用性质分为六大类居住建筑、工业建筑、商业建筑、仓储建筑、教学科研建筑、市政设施建筑，其中以居住、工业建筑居多。5.3 道路交通现状 项目用地南侧有已拓宽成府路（50米），双清路由西南向东北穿园区而过。北侧有清华大学内部道路，西侧为清华大学南门规划路。5.4 市政设施现状 1供水现状在清华大学科技园规划用地东侧清华大学南路上有一条现状DN1400输水干管。 2雨水现状 在清华大学科技园规划用地南侧的成府路上现有一条900mm1750mm的现状雨水管道，通过清华大学南路2000mm现状雨水管道接入万泉河。 3污水现状 在清华大学科技园规划用地南侧的成府路上现有一条400mm700mm的现状污水管道，通过白颐路现状污水管道接入万泉河污水截流管。 4供热现状 现状用地内各单位均以自建燃煤锅炉供热。 5供电现状 在清华大学科技园周边现有肖庄110千伏安和中关村110千伏安变电站，肖庄110千伏安变电站投产时间较长，负荷较重，无增加用电的可能性；中关村110千伏安变电站虽然新近投入使用，但一期工程只安装了2台变压器，而清华大学科技园用电容量达到52200千伏安，需加以扩建，方能解决清华大学科技园用电问题。 6通信现状 （1）电话局所现状 目前清华大学园的建筑通信由中关村电话局承担，由于中关村电话局负责的地域大，且处于中关村的中心地带，机关多、商业多、居民住户多，致使目前已装的十几万门交换设备处于饱和状态，急需增容和新建局所。 （2）通信管道现状 成府路南北两侧有2436孔管道，双清路有24孔管道一条，清华大学东路有36孔管道一条。 7供气现状 在清华大学科技园用地南侧的成府路上，有现状天然气DN500中压线，可作为本项目供气气源。5.5 自然条件 1气象条件清华大学科技园地处北京市地区气候属暖温带半湿润半干旱季风气候，多年平均气温为11.4，最冷月平均气温为4.5，最热月平均气温为22.5。多年平均降水量为567mm，其中7、8、9三个月的平均降水量为428mm，占全年降水量的75.6。年平均蒸发量为1839.6mm，月平均蒸发量最大出现在5月份，为291.1mm。最大冻土深度0.80m。冬季大气压力1024.4Mpa。全年平均风速为2.2m/s，最大月平均风速4.8m/s，最小月平均风速为1.7m/s，4月份大风日最多，全年主导风向为北风。 2地形地貌 拟建地位于永定河冲洪积扇平原中上部，为缓倾斜冲积平原，地形平坦，地面坡度13。地表主要为填土和耕土层，下部为第四纪冲积层。 项目所在区内地层上部为厚层的第四纪冲洪积物，主要为粘性土、粉土和砂卵石的交互沉积；下部为第三纪基岩，埋藏较深，据推测，基岩埋深在140160米左右。总体上看，项目区无不良土质，粘性土和粉土承载力在120250kPa左右；砂卵石在300400 kPa左右。第六章 规划设计方案6.1 功能定位 清华大学科技园功能定位为：创新人才培育中心、创业企业孵化中心、科技成果转化中心。6.2 规划建设指导思想 清华大学科技园与中关村西区优势互补，动态链结，将建成为具有持续创新能力的高科技园区，高新技术项目的聚集地、孵化器和辐射源。将科技与环境、人文与生态有机结合；创造良好的社区环境；映射传统实现新老文明交相辉映。坚持以人为本，通过机制、体制创新，建立有利于技术创新的人才激励机制，营造培养、吸引、凝聚高素质创新人才和企业家的良好氛围与环境。清华大学钟灵毓秀的生态环境，深远厚重的文化底蕴，严谨勤奋、求实创新的优良校风，中西融会、古今贯通的治学主张，将成为清华大学科技园的灵魂。6.3 规划设计方案 1规划布局 清华大学科技园规划总建设用地面积165246.77平方米，其中建设用地156396.27平方米，建设区建筑密度19.9%，绿地率36%，平均容积率2.73，规划建筑面积460017平方米。最高建筑高度100米，最高建筑层数为28层。用地平衡表如表6-1所示： 表6-1 清华大学科技园规划用地平衡表序号名 称占地面积(平方米)备 注1.建筑用地96907.352.城市道路8850.53.绿地59488.924. 总用地165246.77 清华大学科技园区以高科技产业用地为主，适当安排道路和绿化用地。规划范围内分为A、B两个区：A区分为两个地块，A01停车场，A02为研发、办公、酒店用地；B区是科技园主体区的中心区，B区西部为中小企业科技孵化区，为有开发远景的中小企业提供科技孵化、生产、研发服务；B区中部为研发、办公区，清华大学校内产业群，绿地、停车场和配套设施。其中B-12和B-13地块拟建造清华大学科技园园区标志性建筑。各块地规划指标详见表6-2“清华大学科技园（主体区）基本地块主要经济技术指标表”。 表6-2 清华大学科技园（主体区）基本地块主要经济技术指标表地块编号用地性质用地面积(m2)(公顷)建筑面积(m2)(万平方米)地下停车场面积(m2)集中绿地面积(m2)A01停车场2011.47A02研发、办公(含酒店)14912.368675814968(一层)3000B01孵化器7581.34161221647(一层)3476B02孵化器5155.19161221647(一层)950B03孵化器4803.64141181480(一层)780B04孵化器4671.47141181480(一层)780B05研发、办公5711.33396503820(二层)B06校内产业群11079.5120523.572289280(二层)1300B07停车库、绿地及配套设施29523.94179061571.82(三层)17000B08绿地4278.344278.30B09研发、办公2570.39273363210(二层)B10停车场、绿地2642.764301200B11研发、办公2570.39273363210(二层)B12研发、办公5395.606000012000(三层)B13研发、办公5089.276000012000(三层)B14校内产业群9174.6039009.68766(二层)1750 2道路停车系统 拟建的清华大学南路（宽60米）、清华大学南门规划路（30米），成府路拉直、拓宽将构成科技园外部交通道路；园区内部环形道路和地块间道路构成园区的内部道路系统。在中心绿地西北部建设地下三层集中车库及人防工程60000平方米；每个地块内配合单体建筑也将同时建设地下停车场。地上停车面积7872平方米，地下停车面积135029平方米。地面停车场为315辆，地下停车场为4500辆，地面临时停车为390辆，合计停车数为5205辆。 3绿化系统 清华大学科技区绿化分为三个系统层次，第一层为园区中心17000平方米的集中绿地，采用抬高绿地地平的做法，以1.2米高度覆土种植乔木为标准；第二层为道路与地块相结合的带状绿地；第三个层次为块地内部（各单体建筑周围）绿地、树木。此外，园区内道路宽11米，除3米的步道外，两侧均为集中条形绿地，形成绿色步行走廊。 4建筑群落与空间环境规划 清华大学科技园主体区规划以统一城市空间形象为主体指导思想，因而在控高、密度、容积率、建筑造型及色彩构成上均做了统一化处理。建筑造型力求简洁、明快、新颖，各建筑单位既统一又不失其独立个性。空间环境规划本着整体性、文化性、人本性、秩序性、网络性和可持续发展的原则，追求高效、快捷、协调和互利，保证清华大学精神的传递，充分体现人们对安全、方便、舒适和多样化的要求，将清华大学区域优势资源融入其中，赋予丰富的内涵和独特的附加值，达到建筑、环境、人、组织、文化、理念和最新科技成果的高度融合与互动，使其空间环境富有节奏和韵律、充满灵性。 5市政设施 市政各专业规划及其综合规划，以各职能部门专业规划为准。 清华大学科技园主体区规划建设将建筑学、景观学、城市规划学等技术手段高度融合，最大限度地体现出以人为本和可持续发展的指导思想，按规划实施后，清华大学科技园主体区将成为市政基础设施完备、环境优美、交通便利、符合IT产业及时代特征的高新技术产业发展空间。第七章 开发建设方案7.1 拆迁安置方案 1拆迁情况 （1）居民拆迁情况 表7-1 需拆迁居民情况汇总表序 号项 目单 位数 量1.总户数户5782.总人数人15263.房屋总建筑面积M232722 其中：正式房M220730 自建房M2119924房屋总间数间2660.5 其中：正式房间1178.5 自建房间1482 （2）企事业单位及个体工商户拆迁情况清华大学科技园建设需拆迁企事业单位19家，建筑面积29295平方米，无证房建筑面积9100平方米。表7-2 企事业单位及个体工商户拆迁情况汇总表序 号单 位 名 称建筑面积M21.北京市京华运输起重包装厂659.72.北京中安电子集团6121.23.北京市市政管理局281.94.北京健美服装厂2132.15.北京海华公司468.126.北京市超市发集团3344.647.紫府园等四家饭馆1736.738.北京市京华印刷总厂第六分厂126.39.上风楼（西直门车务段）1744.8510.北京城建新创工程公司水电设备安装分公司3429.3711.北京市自来水公司三分厂97.0812.海淀区煤炭公司3152.7513.紫光楼房1000（3）根据规划，清华大学科技园建设时，现状成府路将取直、改造两侧建筑需拆迁。（4）规划集中绿地用地内有一口北京市水源三厂的补压井，需迁移。（5）现状用地内的中关村街道房产和北京铁路分局的公房需拆迁。2拆迁安置方案为使二期土地征用工作尽快顺利进行，清华大学科技园用地内需拆迁的所有居民、企事业单位、个体工商户均按照1998年12月1日开始实施的北京市城市房屋拆迁管理办法的规定，采用货币补偿方式进行拆迁。7.2 市政基础设施建设方案 1供水 （1）供水量根据科技园二期开发用地规划，用水量按照12升/平方米.日计算，二期高峰用水量为5520立方米/日。 （2）供水方案规划二期用水水源由市政供水管网提供，拟从清华大学南路现状DN1400输水干管上开DN800口，沿成府路向西铺设DN400上水管线至西红线，长约560米；从清华大学南路现状DN1400输水干管上的DN800开口，沿清华大学南路向北铺设DN600上水管线至北红线，长约370米；在清华大学南门规划路上铺设DN300上水管线，长约200米。在科技园内部拟建DN150DN800配水管线，总长1910米。 2雨水 清华大学科技园规划用地的雨水排除属于成府路现状雨水管道和财经学院东路规划雨水管道的流域范围。其中清华大学南门两侧属于成府路现状雨水管道的流域范围；清华大学东门两侧属于财经学院东路规划雨水管道的流域范围。 规划在清华大学南门规划路上新建一条800mm的雨水管道，向南接入成府路现状雨水管道，长约200米；在清华大学南路成府路上新建一条10001600mm的雨水管道，向南向东接入财经学院东路规划雨水管道，长约760米；另需建500mm和600mm的雨水管线各长330米、880米。 同时新建检查井19个。 3污水 （1）污水量 根据用水量乘以0.9计算，污水量为4968立方米/日。 （2）污水排除方案 清华大学科技园规划用地的污水排除属于成府路现状雨水管道和财经学院东路规划雨水管道的流域范围。其中清华大学南门两侧属于成府路现状雨水管道的流域范围；清华大学东门两侧属于财经学院东路规划雨水管道的流域范围。 规划在清华大学南门规划路上新建一条400mm的污水管道，向南接入成府路现状污水管道，长约230米；在清华大学南路成府路上新建一条400mm的污水管道，向南向东接入财经学院东路规划污水管道，长约750米。 同时新建检查井17个。 4供热 （1）供热负荷 科技园二期拟考虑三种热负荷：冬季建筑采暖负荷、生活热水负荷、夏季制冷用汽负荷。根据用地规划及相应的供热指标计算，锅炉房最大热负荷在冬季，按供应蒸汽计算，则为135吨/小时. （2）供热方案 经综合比较，二期供热采用蒸汽为介质，在二期用地西南部,规划市政预留地内，建设一座配备4台35吨/小时蒸汽锅炉的集中供热锅炉房。并铺设10050mm供热管线约4公里，换热站3座。 5供电 （1）用电负荷 根据科技园用地性质及建筑规模，按照相应的用电负荷计算，电力负荷总计为32200千瓦。同时系数取0.6，最大用电负荷为19320千瓦。 （2）供电方案自中关村110千伏安变电站引出2组双路10千伏电缆线路至园内各地块内建设的专用配电室（园内专用共配电室13座）长度约1.5公里。园区内部电缆长度2.0公里。 6通信（1）新建局所为满足清华大学科技园的通信需要，在清华大学科技园建设用地内新建一座一万门容量的电话局。 （2）铺设通信管道 在清华大学南路东侧建24孔管道，西侧建36孔管道，