买房对于任何一个普通家庭来说都是一件大事.docx

买房对于任何一个普通家庭来说都是一件大事，LZ收到房子已有一段时间了，趁着今儿个有空来码码字，记录一下买房的过程和经验教训，给自己留下回忆，也给其他买房的TX做个参考，总之呢，整个过程就像超级玛丽冒险，一个个关卡过到最后才可以顺利地走完购房的全过程，总算我们也有了自己的家了。其实想买房子的念头从2013年初就有了，经历了国五条后的一路疯长，最终真正下定决心买房子是2013年的下半年开始，一方面呢是资金都陆续的从银行定期到期了，一方面实在等不起每个星期都在上涨的房价，于是呢开始联系中介开始看房子了，看房子的流水账就不详细记录了，说下买房中要注意的事项吧。一、安居客和搜房两大网站的房价只能参考，一般都是偏低的。在买房之前听大家说过这些网站上的房价偏低LZ还不信，因为在正式购房前也曾试探地在线联系中介确认价格，中介都是信誓旦旦地保证有房且是这个房价，但是等到真正自己要买了，跟中介接触下来才发现根本不是那么回事，这些中介都是以低价吸引客户与他们联系，接着就能获得客户的电话进行轮番轰炸了，包括有些中介实体门店的价格也是偏低的，只要你跟一个中介表达过买房意愿后，你的电话就被所有的中介（注意，是所有的中介，不是光光这一个中介公司里的员工哦）获得了，所以在买房之前申请一个新号码是非常必要的，买好房子直接弃用这个号码是最好的防骚扰办法啦LZ就是没经验，直接用了自己平时的手机，到现在还会接到中介骚扰电话，而且拉一个黑名单还不行，他们会用各种不同的固定电话和手机打过来，根本防不胜防啊。二、自己一定要明确想购买房屋的区域、楼层、面积、预算等信息。在跟中介沟通时一定要强调你的购房需求，这样在接到中介推销房子的时候，听到不符合自己需要的房子可以立马否决。虽然LZ买房的时候明确告知中介需要的小区，楼层和房型，但是还会接到许许多多不符合LZ要求的房子，甚至还有中介电话里说的房子多好，到现场去看完全不是这个样子的，白跑一趟，如果你的意志不坚定，那么很可能中介会带你看很多房子，甚至超过你的预算很多的房子，那样一是累，二是烦，到最后自己都搞不清楚需要什么样的房子。最后说下预算的问题，一般中介都会问你预算多少，尽量往低了说，如果你说了你的真实预算，那么中介给你推的房子都是超过预算的。每次看好房最好做个记录，会有很多中介向你推荐同一套房，这样你只要问下中介是不是XX号的，如果看过就不必重复看了。三、有问题的房子坚决不要碰，即使条件很诱人。这里特别要说下LZ购房期间碰上的、差点购买的房子了。话说看了几套房子不满意后，第一次带看的中介A致电LZ说新出来了一套符合LZ要求的房子，听介绍房型、楼层、价格都不错的，那么LZ就过去看看，看房子的时候房东没有见到，是房东的朋友过来开门的，此人带着墨镜，打扮很潮，一副流里流气的样子，但是呢进入房间后觉得房间非常整洁干净，看得出是主人用心思布置过的，当时就感觉房东和房东的朋友不是一个层次的人，但是房子非常喜欢，也在预算之内的，差点就心动了，准备第二天问中介房东的底价还能不能再低一点，最了最坏的打算，房东中介都不让步，也准备吃下来了，结果结果第二天接到了另一中介B的电话，此套房子的报价要比带我们看房子的中介报的要低2W，而且可以再谈价格，而且么房东要半年后才交房，这是第一个中介没有说明的，瞬间对第一个中介印象不好了，属于欺瞒还是算吃差价？于是再也不跟第一个带看房子的中介联系了，这个时候正好接到了其他中介的电话，姑且称为C中介，一听C中介推荐的是同一套房子，那么LZ就让C中介把房东约出来，于是呢LZ第一次见到了房东的真面目，是一个和LZ老公差不多年纪的年轻人。原来呢产证上是母子两人，母亲的户口在，儿子的户口不在，现在儿子要准备卖房，卖掉后给他母亲再买一套房子，因为他买的房子要到半年后交房，所以他卖的房子也要半年后给下家，母亲的户口也要半年后才迁走，所以价格要比市场价便宜个2W左右，至于半年后搬家的问题，房东说可以以返租的形式给我们房租。这套房子现在是房东妈妈一个人居住，所以房子的干净整洁都是房东妈妈打扫的成果啊，看来老太太是一个爱干净的人。（说着说着跑题了）言归正传，那么LZ想既然产证上两个人，那么也最好见见房东妈妈洛？个搜儿子说妈妈现在人在成都，帮表姐带孩子去了，但是妈妈临走前公证委托过儿子可以全权处理房屋的买卖等有关事项的，所以只要他一个人代办房子买卖就可以了。LZ回家后翻来覆去睡不着啊，纠结的不得了，一方面么这套房子绝对是看了那么多套房子最满意的一套，一方面么没有见到户口内的人，总有些迟疑，虽然儿子有公证委托书，但是没有见到母亲本人，不知道是不是她本人同意卖房子，即使有公证委托书，房屋买卖完全合法，那到时候母亲的户口迁不走怎么办？纠结了好久，期间中介还一直催我们快点决定说第一次和我们同时看房的小夫妻也看中了这套房子，也不知道是不是烟雾弹，最终LZ一拍板，放弃。没有见到户内成员始终不放心，即使房东儿子再保证再承诺，甚至说让她妈可以在成都写个同意迁户口的承诺书，LZ还是下不了决心冒这个险啊，要知道有了产证么可以赶人，但是户口可是强迁不了的呀，跟中介说再帮LZ找其他房子吧。没想到戏剧性的事情发生了，过了一个礼拜，接到B中介电话，号称这套的房子户口问题解决了，卖家同意在过户前迁出户口，问我们还有没有兴趣，又纠结了一番，决定去中介的店里好好谈谈。看看当时LZ是多么心水这套房子啊。但是去了以后又是各种不爽啊，原来呢中介的意思是这样解决户口问题的，过户后让房东母亲的户口迁入公共户，LZ对于公共户还是有些了解的，因为之前也有亲戚为了公共户的事情特别到派出所问过的，不是那么好迁的。而这件事在中介那里居然是轻描淡写的，中介的店长跟我们说她老公是国际刑警，已经跟派出所搞定了这个户口问题，搞笑哇，居然编这种理由，好歹LZ的直系亲属也是GAJ的，当时就不太愿意和这个中介继续接触下去了，没想到这个中介还拿出了产调和公正委托书想力证此套房屋是没问题的，结果LZ在看产调的时候才发现该房屋有抵押75W，NND，这算可以隐瞒么？而且还是LZ自己发现的，接着中介又说有抵押的房子不要紧，可以走正常的交易流程，只要我们首付给房东，他拿我们的钱去撤销抵押就ok了，但是从坏的方面想，我也可以说是房东欠款，抵押权人要收回房子，他才想到把房子卖了，中介曾说他卖房款是准备买新房的，那么他拿我首付的钱去还抵押了，有什么钱去买新房呢？到时候新房不买了，旧房子还是赖着，到时候我真要向他们下跪了，果断放弃。第二天又接到中介电话说是中介方可以做一个第三方的资金监管，让我们先付让房东去消除抵押的这笔钱，然后等户口迁走后再付剩下的钱，一口回绝。当时接电话的时候就在想这套房子是多急于出手啊。自这个插曲后，我去看房子的时候特别小心，像那种家里成员复杂的、有抵押的房子、或者房东长时间不在上海的、家里成员有矛盾的都一概PASS了，当然这些房子都比市场价要便宜一些，所以呢各位准备买房的TX都要做好功课，看看自己是不是可以承受得起这个风险。四、不要排斥小中介和不满五的房屋。一直觉得大中介比较牢靠，所以一开始找房子都是找的有名气的大中介，然后觉得不满五的税费高，所以有很多听上去不错的房子就是因为不满五而被LZ判了死刑，而超级讽刺的是LZ的小房就是从马路破落小中介处淘来的，而且还是不满五的房子。现在想来不满五的房子虽然税费高，但价格要比一般满五年唯一的低，只要总价在预算之内，满五年和不满五年其实可以忽略不计，LZ买的房子就是这样，算上不满五的税费（当然是做低房价的）和房价和一般满五年的价格基本一样，所以这样想来也不算亏呀。小中介的优势就是中介费可以谈，不像大中介咬的死死的，我的中介费谈到了1.2个点，也省下了不少，至于后续的中介服务也是和大中介没啥两样，虽然有中介，但是开始进入购房流程后，还是要自己亲力亲为的，准备吃饭洛，吃完饭继续码字谈谈交易中的注意事项。2014-06-20 11:29引用|只看此人楼主小面包超人注册日期：2013-10-09来自：未知工分：38发送悄悄话吃完饭继续码码字，写上了购房流程的时间点，供大家参考。一、签合同（12.14）。房屋买卖合同都是固定格式，只需要在空白的地方填上即可，签合同的时候最好让房东本人及家庭成员到场，明确家庭成员都同意卖出房屋，避免纠纷。当然最关键的是户口问题，最好是约定在给首付前让上家户口迁出，其他的诸如交房时间、付款节点、房屋内的设施、家具家电转让什么的约定的越详细越好。最关键的是中介费一定要过户付一半，交房付一半，很多中介都要求签合同的时候付一半，过户付一半，等过户后拿到钱后，你就被动了，什么事情都要自己盯了，钱在自己手上最硬了。二、核价审税（12.14）。签完合同后就是核价审税了，浦东的交易中心是在二楼先核价，特别是房价做低的TX，如果做的太低，核价这关会过不了。然后先审上家的税，接着到一楼审下家的税，同时交了公积金贷款的初审资料，浦东交易中心一楼的公积金中心每天只放13个号码，上午6个，下午7个，没有叫号器，都是自己人工排队。因为和父母婚前有房，所以要走一下复议这个流程，就是把你和父母一起的房子算在父母头上，这要十个工作日，而且什么凭证都没有的。另外只要是90年前的房子贷款额度超过30%，都要交300元的评估费。三、公积金复议（12.28）。自己算好10个工作日后，直接去交易中心一楼36号窗口（其实是担保置业公司）拿号码，提交了购房合同、和父母共有房产证、身份证、户口簿、结婚证、未成年人的出生证明等N多复印件，原件没要看，填了一张公积金复议申请表，特别是合同复印件，只要合同的前几页，补充条款开始就不要了。没经验的LZ把整本合同都复了，浪费了不少银子。四、签贷款合同（1.15）。过了两个礼拜，接到公积金担保公司的电话说复议通过，可以去签贷款合同了，签贷款合同的时候需要上家到场，贷款银行可以选择建行和农商行，说是建行放款比较慢，农商行快，因为我们上下家都只有建行的卡，懒得去办农商行了，想慢就慢吧，后来事实证明建行放款也不慢的。至于很多TX咨询的纯公积金贷款是否一定要上家户口再迁走才放款的问题，我的经历是不需要的，哪怕上家户口没有迁走，银行也是会放款的。五、过户（1.25）。先去二楼东厅左边的窗口领税单，然后一楼电梯下的窗口交税，接着再交到二楼的窗口复核一下，凭完税凭证到一楼取号准备过户，期间拿了税单到公积金37号窗口领了贷款合同，过户的时候上下家到场，千算万算漏复了结婚证的首页，接着过户的窗口给了一张交交易税（小钱）2.5一平的单子，顺便去附近的小店复了张结婚照的首页，最后交到过户窗口，给了张