农产品物流园建设项目可行性研究报告

江苏*农产品物流园区建设项目 可行性研究报告 江苏*农产品有限公司 2012 年 10 月 22 日 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 2 目目 录录 第一章 总 论 .3 第二章 项目背景与必要性 .9 第三章 市场分析 .13 第四章 项目选址与建设条件 .18 第五章 项目建设方案 .20 第六章 环境保护与安全卫生 .28 第七章 项目组织及运营 .31 第八章 投资估算及资金筹措 .35 第九章 经济社会效益评价 .37 第十一章 结 论 .42 第十二章 附 件 .43 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 3 江苏江苏*农产品物流园区建设项目农产品物流园区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称一、项目名称 江苏*农产品物流园区建设项目。 二、项目拟建地址二、项目拟建地址 江苏*农产品物流园区座落于沛县鹿楼镇大沙河西（徐济高速出口处） ，物 流园区地块区域优势显著，交通通达性好，有良好的物流源和资源环境优势。 三、项目承办单位三、项目承办单位 江苏*农产品有限公司。 四、项目负责人四、项目负责人 项目负责人：* 五、项目承办单位简介五、项目承办单位简介 江苏*农产品有限公司是一家新组建的主要从事农产品物流仓储、批发流通 等实业投资公司，注册资金 3000 万元人民币。目前，公司正全力以赴、精心筹备 打造江苏*农产品物流园区建设这一投资项目（以下简称该项目） ，对该项目的 策划论证、手续办理、资金筹措、建设实施、生产经营等环节进行了全过程的精心 准备和筹划。秉承发展经济、造福社会的理念，公司正以勇于探索的胆略和气魄， 大胆创新的观念和头脑，引进国内外先进的经营实践和管理技术，建立高效的组织 机构和规范的运营机制，以崭新的形象在国内物流界木秀于林，必将赢得社会各界 及广大用户的青睐。 六、编制依据六、编制依据 1、国务院关于促进流通业发展的若干意见 ； 2、商务部农村市场体系建设“十一五”规划 ； 3、国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 ； 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 4 4、国务院物流业调整和振兴规划 ； 5、国家六部委关于加快农产品流通设施建设的若干意见 ； 6、 商务部、财政部关于 2007 年继续实施“双百市场工程”通知 （商财发 2007145 号） ； 7、国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 ； 8、 江苏省人民政府搞活流通扩大消费的实施意见 ； 9、 江苏省人民政府关于江苏省农产品批发市场建设规划（2006-2010） 10 江苏省商务厅、江苏省财政厅关于加强农产品现代流通网络项目建设的通 知 11、 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要 ； 12、 江苏沛县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ； 13、 江苏沛县“十二五”商贸流通业发展规划 ； 14、市场调查的资料、数据。 七、编制原则七、编制原则 1、遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和 经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式 和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和 布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积 极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型 业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放 在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。 ”来做好项目定位、 进行项目设计。 2、按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代商贸服务业发展的若干意见 的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 3、根据江苏省和江苏沛县“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。 4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求， 做到实事求是、客观公正。 5、我国江苏省及江苏沛县目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及 前景为依据，借鉴国内外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 5 6、项目建设以国内外农产品需求为依据，以现有资源为基础，避免盲目投资 和重复建设。 7、项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比 质比价采购。 8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 9、其它规定及客户要求。 八、编制范围八、编制范围 该项目可行性研究报告研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、建 设方案、技术方案及组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。根据上述内容 论证该项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。 九、项目概况九、项目概况 1、功能定位 项目依托便利的对外交通条件以及巨大的产能支撑，具有打造中原地区农产品 产地市场的条件。项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整， 推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。以沛县优质特色农产品，在江苏沛县 鹿楼镇，打造中原地区最大的，多功能、现代化农产品物流园区。 2、建设目标 以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色， 对接 1000 个农产品生产基地，推广 1000 个农产品品牌，吸引培养 1000 个农产品 经销大户，形成 60 亿农产品交易额，并可提供 3 万个就业岗位。建成以蔬菜、果 品为主产品，集水产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、 信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。 3、建设内容 江苏*农产品物流园区项目规划总占地面积 150 亩，总建筑面积 6 万。项 目建成后将辐射济南、江苏、安徽等周边地区，成为江苏沛县乃至豫、鲁、皖等地 区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流园区， 并努力将其打造成中东部地 区农产品物流第一品牌。 4、技术经济指标 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 6 综合技术经济指标 序号指标名称计算单位设计指标 1总投资亿元6 1.1建设投资亿元5.5 1.2流动资金亿元0.5 2占地面积亩1500 3建筑面积万平方米30 4进驻农产品商户家1000 5项目运营经济效益 5.1运营收入亿元1.6 5.2成本费用亿元0.32 5.3利润总额亿元1.19 5.4上缴税金亿元0.39 5.4.1营业税及附件亿元0.09 5.4.2所得税亿元0.30 5.5净利润亿元0.89 6园区经济效益 6.1销售交易额亿元60 6.2成本费用亿元48 6.3利润总额亿元10.32 6.4上缴税金亿元3.93 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 7 6.4.1销售税及附件亿元1.68 6.4.2所得税亿元2.58 6.5净利润亿元7.74 7项目投资利润率14.8 8项目投资利税率19.8 9项目投资回收期年8.7 十、研究结论十、研究结论 1、国家对农批市场在政策扶持上的倾向程度在逐渐加大，农批市场作为农产 品流通的中间环节，连接着生产和消费，不仅关系到社会稳定和食品安全，同时由 于为农业、农村和农民服务，其发展成功与否直接影响到“三农”问题的解决。因 此，政府不仅在政策导向上给予优惠，在资金上同样会给予大力扶持。从近期商务 部对“双百工程”(重点改造一百家大型农批市场，着力培养 100 家农产品流通企 业)的大力宣扬和实施即可看出国家对做大农产品流通领域的信心和决心。在可预 见的很长一段时间内，农批市场的流通功能将日益突出。 2、江苏*农产品物流园区的建设符合国家和省市有关促进现代商贸物流业 发展的政策，符合产业发展方向和要求。 3、项目的建设将推动省市委、省市政府倡导的发展大商贸，建设大市场，搞 活大流通，努力把江苏沛县打造成为东进西出、辐射南北的区域性农产品商贸物流 业中心要求。 4、项目的建设对整合徐州市及周边省市的农产品资源，带动当地农产品商贸 服务业经济发展，带动和提升相关产业及当地农产品企业的发展与竞争力，推动当 地农业化进程，及扩大地方社会就业等均具有现实意义。 5、项目的建设将成为推动江苏沛县及江苏省农产品交易市场的有力补充，促 进区域产业结构调整，为整顿目前该区域零散的农产品交易和仓储，提升该区域农 产品交易环境提供了良好整合平台，成为江苏沛县及江苏省发展专业市场和商贸服 务产业的形成互惠、互动、协同发展一支重要经济力量。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 8 6、该项目抓住当前江苏沛县及江苏省农产品商贸服务业正处于快速发展期、 农产品交易和仓储量大幅增加的机遇，全面学习、引进全国各地同行业的先进经验， 实现专业化、规模化经营管理，逐步发展成为集农产品展示、交易、仓储、配送、 批发、储运为一体，适应江苏沛县乃至省内外经济发展的大型农产品物流园区，具 有很好的市场前景和发展潜力。 7、该项目优势凸显：交易规模大，商品品种多；市场辐射广，依托中原庞大 的消费力，商贸连接长三角和国内多数省份；国际对接力度强，引入众多国外客商 和货源；农产品权威检测，安全源头控制、全程追溯，食品放心、新鲜、丰富；市 场服务全面、管理规范、物流便捷。品质生活，由此出发；滚滚财源，源源汇集。 综上所述，江苏*农产品物流园区建设项目各方面的条件都已具备，项目实 施后具有较好的经济和社会效益，诚请江苏省、江苏沛县和各职能部门大力支持， 使该项目早日建设，发挥效益。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 9 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 一、项目背景一、项目背景 1、国家“十二五”规划纲要 国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：推广现代物流管理技术， 促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回 收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体 系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大 型物流枢纽，发展区域性物流中心。 2、国务院物流业调整和振兴规划 国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信 息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人 数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增 强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和振兴、实现传统物 流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整 个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点 城市与区域性物流节点城市建设。 九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为 中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为 中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为 中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、 乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。 十大物流通道为：东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中 部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通 道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤 炭物流通道，进出口物流通道。 全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南 京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰 州、乌鲁木齐共 21 个城市。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 10 区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、 太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共 17 个 城市。 3、江苏省十二五发展规划 支持农产品精深加工，提高农产品加工能力，延长农业产业链条，挖掘农产品 增值潜力。大力发展农村二、三产业，继续扶持农业产业化龙头企业，支持其建立 原料基地，开发新产品，拓展国内外市场。推广龙头带基地、公司连农户、产加销 一条龙等多种模式，建立健全企业与农户利益共享、风险共担的经营机制，使农民 更多地分享农产品加工、流通环节的收益。发展各种新型专业合作经济组织，提高 农民进入市场的组织化程度。 支持黄淮地区的徐州、济宁、明光市充分发挥自身优势，大力发展农畜产品精 深加工，培育龙头企业，建成全国重要的粮食和畜产品加工基地；加快工业化、城 镇化步伐，重点发展医药、煤化工、能源、轻纺、食品等产业，壮大工业规模和经 济实力，实现跨越式发展；支持文化旅游资源开发和红色旅游景区景点建设，积极 发展物流运输等服务业；加强劳务培训，促进农业劳动力转移。 4、 江苏沛县“十二五”商贸流通业发展规划 要依据江苏沛县城市总体规划和分区规划，以增强和完善城市商业功能为核心， 对中心商务区、市级商业中心、区域商业中心、社区商业及专业特色街进行科学规 划，合理定位，初步形成功能明确、分工合理的多层次商业格局，发挥城市在扩大 消费中的主导作用。 “十二五”沛县现代物流建设，应以逐步建成与徐沛工业走廊相衔接、带动徐 州地区及辐射周边省份的区域现代物流中心为目标，发挥现有区位、交通和资源优 势，优化、升级流通结构，推进商品流通总量快速增长，提高信息化水平，积极发 展第三方物流，建设“两个现代物流园区、四大配送体系、六类企业物流中心” 。 加快农产品流通体系建设。尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩 序混乱的状况，建立畅顺高效、便捷安全的农产品流通体系。 “十二五”期间， 要逐步取消露天摊档式农贸市场。积极鼓励和引导农产品批发市场和农产品加工企 业直接向综合超市、食品超市、社区菜市场、便利店配送产品。鼓励有条件的大型 超市、食品超市和便利店的经营企业直接从产地采购，与农产品生产基地建立长期 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 11 的产销联盟。 搞好农产品批发市场建设，更好地发挥农产品流通的主渠道作用。 “十二五” 期间，培育 810 家影响力大、经济效益好的区域性批发市场。 发展现代物流业是江苏沛县在“十二五”期间的重点。江苏沛县加大对现代物 流业的支持力度。 二、项目建设必要性二、项目建设必要性 1、响应国家产业政策，发展区域物流中心 国家“十二五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农产品批发市场建 设与改造，促进农产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农产品“绿色通道”网 络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 2、降低农产品配送成本，发展现代物流 农产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、 运输难、仓储难等问题。农产品物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割 肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。 “新鲜”是农产品的生命和价值所在， 但由于鲜活农产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和 交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农产品物流业由 于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农产品供 应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农产品 的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农产品物流 是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。据统计，我国 水果蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达 25%35%左右，而 发达国家的果蔬损失率则控制在 5%以下，美国水果蔬菜在物流环节的损耗率仅有 1%2%。 3、开拓国内外农产品市场 现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展 现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信 息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农产品流通速度， 还可以降低农产品流通的成本，使农产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民 的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。 4、促进农业产业升级换代 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 12 物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。第一，发达的物流业能更好 地推动物资合理流动，从而加速资金的周转，有利于服务业的发展，促进农业产业 结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农产品的流通，从而将农民的更 多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。第三， 发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等 行业向现代物流服务领域延伸。 5、建设社会主义新农村 物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要原因，改善农村物流条件， 采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。要改善基础条件， 加强农产品物流体系的建设，建立以农产品批发市场为节点的适合我国国情的农产 品物流网络体系。要加快农产品物流信息化建设，整合农产品物流分散运作资源， 推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加快城市郊区农产品加工配送基地建设， 加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区封锁，建 立农产品物流的“绿色通道” 。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 13 第三章第三章 市场分析市场分析 一、一、农农产品特点产品特点 农产品是以农业产出物为对象，需要通过农产品产后加工、包装、储存、运输 和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。农产品在流通及 销售过程中有以下 3 个特点： 1、农产品流通数量特别大，品种特别多。 2、农产品流通的要求高。 一是由于农产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植物性产品。所以，农 产品的物流特别要求“绿色物流” ，在物流过程中做到不污染、不变质。美国埃森 哲咨询公司公布的统计数据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不 低于 750 亿美元。我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失 20% -30%、粮油 15%、蛋 15%、肉干耗 3%。每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。 二是由于农产品价格较低，一定要做到低成本运行。农产品一般物流运量大，价值 低，运输利润低，交货期长。因此物流成本相对较高，成为食品价格较高的主要构 成因素，我国尤甚。资料显示，美国的食品物流费用占商品价格的 32%，我国的物 流费用则高达 30% - 60%。三是由于农产品流通涉及到保证与提高农民的收入。因 此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农产品加工转化，农产品加工配送。 3、农产品物流难度大 一是包装难，二是运输难，三是仓储难。虽然我国农产品物流活动出现得比较 早，但无论是在农产品物流理论研究还是在实际操作上，我国农产品物流的发展都 很缓慢。 二、沛县农产品概况及发展二、沛县农产品概况及发展 沛县是农业大县。近年来，沛县农业结构调整坚持因地制宜，突出特色，区域 化、规模化发展，优质专用粮食、林果、中药材、烟叶、花卉苗木等六大支柱产业 格局初步形成。畜牧业发展步伐加快，奶业生产取得突破性进展。 沛县境内生物资源十分丰富，农业经济作物种类繁多。有珍贵的领椿木、铁杉、 连香、银杏、山白芍等树种；有天然化工原料植物漆树、油桐等；有经济植物核桃、 山楂、板栗、苹果、柿子等。还是重要的药材产地，种类多达 1480 余种。沛县是 江苏小麦重要产区。经济作物主要有棉花、烟叶、油料等。土特产品远近闻名。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 14 有关专家认为，21 世纪将成为“人类生命科学世纪” 、 “产品质量创新世纪” 。 当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。随着高科技的发 展，通过多层次加工的健身滋补食品、强力美容食品、野生植物食品、转基因食品 等脱颖而出，将以其独特的品质和特性，抢占绿色食品市场。由此可见，新世纪绿 色食品市场竞争将更加激烈。江苏沛县作为江苏省农业大市之一，绿色食品资源丰 富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重 标本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护 意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开 发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加工部门要注重人才、技术、设备、 资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品 上下功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通 行证” 。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世 人的生活多添一份“绿色” 。 三、物流行业分析及前景预测三、物流行业分析及前景预测 物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中 间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动，以此实现组织的明确目标。 物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物， 也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧 洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。 中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩 大。进入 21 世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流 行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。 2008 年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用 增速加快，与 GDP 比率略有上升。全国社会物流总费用为 45406 亿元，同比增长 18.2%。 2009 年，受国际金融危机的冲击，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保 持增长。2009 年 12 月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文， 正式批准设立上海西北物流园区等 17 个保税物流中心，进一步推动国内物流园区 的发展壮大。 2010 年是我国物流业应对危机走向复苏的一年，也是物流格局加快调整的一年， 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 15 呈现出明显的季节性和结构性变化。在国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、 电子产品物流高速增长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、 食品和日用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓储中转、货运快 递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大， 增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增 长速度。 物流业调整和振兴规划把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的“一揽 子计划” ，进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用，为物流业发展创造了 良好的外部环境。随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有 望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景逐步好转，农村物流、零售业物流 等细分市场成为投资热点。 未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特 征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构 和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩 大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩 序与环境条件也将进一步优化。 四、生态观光农业行业分析及前景预测四、生态观光农业行业分析及前景预测 生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着 农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为 人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节 奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村 环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生， 拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的 观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了 新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家世纪年 代就已形成产业规模，进入年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业 也应运而生。 生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植 品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的 动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 16 品。 在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜， 还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农 产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至倍。 生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意 义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎 合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向， 以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与 观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点： 1市场化。生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更 为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。 2专业化。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此， 生态农业观光园的专业化是其必然。 3一体化。生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光 园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园， 开展全方位系列化和多样化的服务。 4高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益 产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜 欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。 5示范与观赏性。这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主 要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。 生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会 经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生 活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的 增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游 情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样 的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市 场；而张家界市永定区丰富的山川和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展 提供了广阔的发展空间。 该项目抢抓国家实施西部大开发和中部崛起机遇，决定在江苏沛县鹿楼镇大沙 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 17 河西（徐济高速出口处）投资建设江苏*农产品物流园区，总规划占地 150 亩， 为拉升地方经济，更为沛县物流上新台阶作出应有的贡献。 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 一、项目选址一、项目选址 1、地理位置 沛县位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，与山东省微山县毗连，西北与 山东省鱼台县接壤，西邻丰县，南界铜山县。地处北纬 34 度 28 分-34 度 59 分，东 经 116 度 41 分-117 度 09 分，全境南北长约 60 公里，东西宽约 30 公里，总面积 1576 平方公里。沛县境内无山，全部为冲积平原，海拔由西南部的 41 米到东北部 降至 31.5 米左右。境内有 9 条骨干河流，地下水总储量约为 22.19 亿立方米，属 淮河流域泗水水系中的南四湖水系。沛县属温暖带半湿润季风气候，四季分明，冬 季寒冷干燥，夏季高温多雨，秋季天高气爽，春季天干多变，年平均日照 2307.9 小时，年平均气温 14.2 度，年日照率为 54%，平均年无霜期约 201 天，一般年平均 降水量 816.4 毫米，年均湿度 72%，空气质量指数 92。 沛县不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文 明的丰富多彩和特色鲜明而成为华夏腹地的一颗璀璨明珠。 2、项目建设地点选择 经有关专家现场勘察和综合分析，该项目拟选址江苏沛县鹿楼镇大沙河西（徐 济高速出口处） ，321 国道与徐济高速交界夹角处，南距徐州 75 公里，北距济宁 100 公里，东距离沛县火车站 15 公里，西距丰县 15 公里，距观音机场 100 公里。 项目地块区域优势显著，交通通达性好，建设大型物流园区条件优厚。 二、项目实施的有利条件二、项目实施的有利条件 1、资源条件 江苏沛县森林植物中有高等植物 173 科、830 属、2308 种及 198 个变种、6 个 变型。江苏沛县野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物 342 种，其中有珍稀动物 190 余种，天然药物 480 余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、瀍河、 涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 18 2、经济发展 2010 年，沛县完成生产总值 2075 亿元，按可比价格计算，同比增长 13%。位 居全省第 2 位，中部第 5 位，中西部第 7 位，增速全国第 6 位，其中，第一产业增 加值 173.8 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 1240 亿元，增长 13.5%；第三产业 增加值 661.2 亿元，增长 14.1%。分季度看，经济增长逐季加快。一季度增长 8.6%，二季度增长 10.7%，三季度增长 14.1%，四季度增长 17.5%。2009 年，全市 粮食总产量达到 235.14 万吨，同比增长 1.9%，连续 7 年总产量超过 200 万吨，再 创历史新高。2009 年，全市规模以上工业实现增加值 830 亿元，同比增长 15.9%。 全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入 3008.3 亿元，同比增长 12.5%；实现 利税 277.3 亿元，同比增长 24.6%；实现利润 137.6 亿元，同比增长 18.1%。2009 年，全市城镇固定资产投资 1280.5 亿元，同比增长 31.4%，增速比上年加快 0.4 个 百分点。其中，第一产业完成投资 57.6 亿元，同比增长 60.3%；第二产业完成投资 808.5 亿元，同比增长 34.6%，其中工业完成投资 798.3 亿元，同比增长 35%；第三 产业完成投资 414.4 亿元，同比增长 22.8%。 4、交通运输 交通便捷通畅。境内高速公路通车里程 248 公里，干线公路通车里程 1830 公 里。拥有国内净空条件最好的二级机场，辟有 10 余条航线。 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 19 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 一、建设原则一、建设原则 遵循“以企业为主体、市场为导向、政府引导、多方参与、共同推进”为原则， 按照“保护第一，开发第二”的基本方针，从战略高度大力推进自主品牌建设。 二、建设规模二、建设规模 根据市场发展的情况和江苏沛县经济发展的需求，该项目拟建于江苏沛县鹿楼 镇大沙河西（徐济高速出口处） ，建设一个交易规模大、商品品种多、市场辐射广、 对接力度强、仓储能力大、办公条件好、服务功能齐全、交通便利、高标准、现代 化、超大型的农产品物流园区。 江苏*农产品物流园区项目规划总占地面积 150 亩，总建筑面积 6 万。 物流园区规划蔬菜区占地 30 亩，建筑面积 2 万；干果调料区占地 12.5 亩， 建筑面积 0.8 万；鲜瓜果区占地 14 亩，建筑面积 1 万；粮油区占地 10 亩，建 筑面积 0.8 万；海鲜区占地 10 亩，建筑面积 0.8 万；熟食冷鲜区占地 5 亩， 建筑面积 0.4 万；净菜区占地 11.5 亩，建筑面积 1 万；包装区占地 3 亩，建 筑面积 0.2 万；制冰厂占地 2 亩，建筑面积 0.1 万；时令蔬菜配送区占地 2 亩， 建筑面积 0.6 万；厨具、酒店用品区占地 2 亩，建筑面积 0.4 万；质检中心及 服务楼群占地 2 亩，建筑面积 0.4 万；冷库占地 10 亩，建筑面积 2 万；停车 场（三个）占地 36 亩。 项目建成后将辐射徐州、济宁、河南、明光等周边地区，成为江苏沛县乃至豫、 鲁、皖等地区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流园区， 并努力将其打造 成中东部地区农产品物流第一品牌。 三、建设目标三、建设目标 江苏*农产品物流园区建设项目将对接 1000 个农产品生产基地，推广 1000 个农产品品牌，吸引培养 1000 个农产品经销大户，形成 60 亿农产品交易额，并可 提供 3 万个就业岗位。该项目以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 20 联运供应链为主要特色，建成以蔬菜、果品为主产品，集水产、肉食、副食品、粮 油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农 产品物流交易中心。 四、功能设计四、功能设计 根据项目发展目标定位、服务主体、以及专业市场本身的特点，该项目的功能 具体包括以下几个方面： 1、农产品批发交易功能 经营布局：粮棉油、副食、干货土特产、水果、蔬菜、水产、肉蛋禽等农产品 交易区。涵盖蔬菜、果品、肉类、水产、冻品、南北干货、粮油等多个种类，健康、 有机、绿色、无公害，国内外名特新优、中高档产品云集。以大品牌吸引八方宾朋， 以大规模积聚财富效应，以品种全提供采购方便，以食品安全赢得顾客放心。 1）交易品种： 蔬菜、果品、肉类、水产（冻品） 、冰鲜制品、南北干货、粮油等的批发交易。 2）优先条件： 有机、绿色、无公害农产品； 各地的名特优新农产品。 3）必要条件： 所有商品应有外包装； 国家对交易农产品有明文规定的，需出具种源、生产、加工、运输等方面的相 关检验证明； 所有商品符合国际的标准和规定。 按政府专项优惠政策，给予交易商品以绿色通道。 2、农产品仓储配送功能 根据农产品生产季节性强、地区性强的特点，配套建设好储藏、运输等物流设 施，发展农产品现代物流服务体系，促进农产品的跨区域流通和错季供应，保证市 场供给。 对海内外客商准备运销的农产品或需中转的货物，各种进出口货物，需要长期 保存、周转的免检保税商品，海关暂扣物资，进出口国际集装箱等，均可提供集散、 江苏东方红农产品物流园区建设项目可行性研究报告 项目承办单位：*有限公司 21 运输、仓储、中转换装、理货、分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂 家或其代理商的销售、出口信息，代其直接销售，运营和结算。 3、农产品科研检测功能 建设绿色食品定量检测中心、优良品种筛选室、食用菌开发研究室、科技试验 示范园、会展厅厨房大世界等。 建设生物组培实验区，积极开展农作物和中药材的生物组培技术研究，试管苗 室内繁育及各级扩繁生产技术研究。 检测服务区功能齐全，设施完善，为往来客商提供农产品检测检验一整套专业 服务。 进入交易中心的农产品，都必须通过检测服务区严格的