房地产消费者权益的法律保护

独 创 声 明本人郑重声明：所呈交的毕业论文，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果由本人承担。 作者签名 李德明 二九年五月三十日毕业论文本人完全了解鲁东大学关于收集、保存、使用毕业论文的规定。本人愿意按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版，同意学校保存学位论文的印刷本和电子版，或采用影印、数字化或其它复制手段保存论文；同意学校在不以营利为目的的前提下，建立目录检索与阅览服务系统，公布论文的部分或全部内容，允许他人依法合理使用。（保密论文在解密后遵守此规定）论文作者（签名）： 李德明 二九年五月三十日毕业论文选题报告姓名李德明性别男院系政法学院年级2005级学号051210053论文题目房地产消费者权益的法律保护课题来源其他课题类别基础研究选做本课题的原因及条件分析：随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。目前我国房地产业正面临两个互相矛盾又互相关联的问题：一方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经济持续增长目标的实现；另一方面是房地产消费者权益的保护亟待完善，中国消费者协会1998年消费者权益保护日报告表明，在近年你来，消费者对房地产消费投诉的案件逐渐增多起来，成为我国消费者权益保护的一个新课题。指导教师意见：论文的立论有一定的新意，对相关理论阐述的较为详细。但是，对于房地产消费者权益的法律保护的阐述缺乏全面性和深度性。同时在写作的过程中，应注意语言的通畅性。从总体上看，该论文已基本达到毕业论文的规范性要求。故此，同意结题。签名：年 月 日院（系）毕业论文（设计）领导小组意见： （签章） 年 月 日毕业论文开题报告姓名李德明性别男院系政法学院年级2005级学号051210053预计完成时间2009年5月30日论文题目房地产消费者权益的法律保护课题来源其他课题类别基础研究指导教师张鹏毕业论文实施方案：一、查阅相关资料二、拟定论文大纲三、整理材料四、修改初稿五、定稿论文主要内容（提纲）：一、 房地产消费者权益保护的必要性二、 房地产消费者权益受损的原因三、 房地产消费者权益保护的障碍及消除指导教师意见：写作过程中要在阐述清楚房地产问题中消费者权益保护的特殊性，借鉴国外相关经验，完善我国相关法律制度。该论文论点较为鲜明，层次上较为清晰，且具有一定的可行性。从该论文的实施方案和论文提纲来看，因此，同意开题。 签名：年 月 日院（系）毕业论文（设计）领导小组意见：（公章） 年 月 日 毕业论文结题报告姓名李德明性别男院系政法学院年级2005级学号051210053论文题目 房地产消费者权益的法律保护课题来源教学课题类别教学指导教师张鹏本课题完成情况介绍（包括研究过程、实验过程、结果分析、存在的问题及应用情况等。）本人在论文写作过程中，围绕论文题目，查阅了大量的相关书籍、杂志等，并且本着实事求是、谦虚谨慎的原则，参考借鉴了有关的理论知识。本人认真思考、修改论文内容，使之日趋完善。同时，还采取了指导老师的许多有益的建议，多次修改论文，最终完成了该论文的写作。本文虽然对本课题作了一定深度的研究，但由于个人知识有限，还存在些许问题。指导教师意见： 签名： 200年 月 日（签章） 年 月 日院（系）毕业论文（设计）领导小组意见： （公章） 200 年 月 日（签章） 年 月 日论文成绩毕业论文任务下达书院（系） 政法学院 专业 法学 学号051210053姓名李德明 现将毕业论文任务下达书发给你。毕业论文任务下达书内容如下：一、 毕业论文题目 房地产消费者权益的法律保护 二、 主要内容随着我国房地产经济发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，而目前在房地产业一个突出的问题是消费者权益的保护亟待完善，消费者对房地产消费投诉的案例逐渐增多，并成为我国消费者保护的一个新课题，为此，将房地产消费者权益由一般民法保护上升为消费者权益保护高度十分必要。 三、 具体要求论文在具体写作过程中，要紧扣论文题目，层次上要清晰明了；逻辑上要力求严谨；语言方面要做到通顺、简洁；论据方面要做到充实、准确；分析要深入、透彻，独具特色，力求创新。 四、 主要参考文献梁慧星, 陈华彬. 物权法M . 北京: 法律出版社, 1997. 1302133；戴勇坚主编：房地产交易，中国民主法制出版社2006年12月第1版；杨继瑞.以房地产消费析我国房地产业的可持续发展.国土资源崔建远.中国房地产法研究M.北京：中国法制出版社.1995年版刘华义.五、进程安排阶 段起 止 日 期主 要 内 容一2008.12.252009.1.10广泛阅读，确定题目二2009.1.122009.2.29撰写论文提纲三2009.3.12009.5.10撰写论文初稿四2009.5.122009.5.25修改初稿，定稿打印六、本毕业论文任务下达书于 2008 年 12月 25 日发出。毕业论文应于2009 年 5 月 25日前完成后交指导教师，由指导教师评阅后提交毕业论文答辩委员会。七、毕业论文任务下达书一式两份，一份给学生，一份留学院（系）存档。 指导教师： 签发于200 年 月 日 分管院长（主 任）： 签发于200 年 月 日毕业论文成绩评定表院（系）： 政法学院 学号：051210053 姓 名 李德明论文总成绩： 论文题目房地产消费者权益的法律保护指导教师评语选题有重要的理论价值和现实意义。论述层次清晰，分析较为全面，立论有一定的新意。虽然部分内容论述不够深入，但从总体上看，该论文已基本达到毕业论文的规范性要求。故此，同意推荐该学生参加答辩。评定成绩： 签名： 200 年 月 日评阅人评语评定成绩： 签名： 200 年 月 日答辩小组评语答辩成绩： 组长签名： 200 年 月 日注：1、论文总成绩=指导教师评定成绩（50%）+评阅人评定成绩（20%）+答辩成绩（30%）2、将总成绩由百分制转换为五级制，填入本表相应位置。学 士 学 位 论 文论文题目：房地产消费者权益的法律保护姓名李德明院系政法学院专业法学年级2005级学号051210053指导教师张鹏摘要 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -2引言 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 2一、房地产消费者权益保护的必要性- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3二、房地产消费者权益受损原因- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 (一) 房地产消费者的劣势地位- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5(二) 法律保护不足- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6三、房地产消费者权益保护的障碍及消除方法- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8(一) 房地产消费者权益保护的障碍8(二) 消除房地产消费者权益保护障碍的思路- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 11结语- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -11参考文献- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 11谢辞- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -12房地产消费者权益的法律保护李德明（政法学院 法学专业 05级法学2班 051210053）摘要：随着我国经济不断地发展，居民的房地产权益日益重要，但是由于法律不建全，执法理念不科学所导致的房地产消费者权益受侵害现象屡屡发生。如何规范和完善我国的房地产市场是当前亟需解决的法律课题。关键词：房地产、消费者、权益保护、必要性Property rights and interests of consumersoflegal protectionLi deming(Politics and Law Department, Law science, Grade2005, Class2, 051210053)Abstract: With the constant development of Chinas economy, property rights and interests of the residents have become increasingly important, but the law does not build the whole, law enforcement caused by unscientific concept of consumer rights and interests of real estate against the phenomenon to occur. How to standardize and improve our countrys real estate market is an urgent need to resolve legal issues.Key Words: real estate, customer, protecting the rights and interests,necessity引言随着我国房地产经济发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，而目前在房地产业一个突出的问题是消费者权益的保护亟待完善，消费者对房地产消费投诉的案例逐渐增多，并成为我国消费者保护的一个新课题，为此，将房地产消费者权益由一般民法保护上升为消费者权益保护高度十分必要。一、房地产消费者权益保护的必要性目前我国对侵害房地产消费者权益案件的审理方式一般是通过司法途径, 适用的法律主要是民法通则、合同法及房地产相关法规，对房地产开发经营者只适用一般合同过失责任原则, 而不是消费者权益保护法规定的严格责任或无过失责任原则。为保护房地产消费者利益, 最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释, 其中明确指出, 出卖人以故意欺诈行为销售商品房的,“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但是房地产商品能否纳入消费者权益保护法, 至今还没有定论,给房地产消费纠纷的仲裁带来了诸多难题。 1、住房商品化客观上要求保护房地产消费者权益在计划经济体制下, 我国传统福利分房制度弱化了城镇居民作为房地产消费者的权益,除城镇少量私有住房交易外, 基本上不存在房地产商品和房地产中介服务。房地产交易关系仅仅表现为居民与单位、居民与政府房管部门之间的福利租赁关系, 而不是消费者与房地产经营者之间的商品交易关系, 居民作为房地产消费者的权益也主要是通过行政手段而非法律手段予以保护。近年来, 随着传统福利分房制度的废除, 住房商品化的全面实施, 居民个人购置商品房比例逐年增加, 房地产中介、物业管理等服务业也从无到有发展并壮大, 城镇居民已构成房地产消费的主体, 因此, 客观上必然使房地产消费者寻求最严格和最有效的法律保护, 即消费者权益保护。2、 房地产消费者权益关系到公民的基本生存权利伴随人类社会进步, 消费者问题经历了一个历史发展过程, 特别是与商品经济的发展状况密切相关。改革开放初期, 商品经济处于起步阶段, 消费者保护多局限于食品和一般日用品。20 世纪90 年代, 消费者保护又多集中于价值相对较高的家电消费品上。随着住房制度改革进一步深化, 房地产业迅速发展, 个人购房已成为社会新的消费热点, 房地产消费者权益问题日渐突出, 由于房屋质量涉及到消费者的基本生存利益, 使房地产消费者权益成为消费者权益中最重要的权益之一。这一方面表明我国公民生存权利质量的进步, 另一方面也反映了房地产消费者权益保护是社会经济发展的客观要求。从房地产所有权特性来看, 房地产所有权的私益性包括生存利益和财产利益。1凡以房地产作为确保生存或生活的利益, 均属生存利益; 房地产所有人将房地产作为资产保有或利用的利益则属于财产利益, 包括所有权利益与资本利益。如果将房地产的利益结构分为经营者利益和消费者利益, 那末前者就属于房地产利益中的财产利益,; 而后者则属于房地产的生存利益, 即房地产应满足社会大众住房基本需要的利益。当上述两种利益在实践中发生冲突时, 法律应确立不动产生存利益优先于经营利益的原则。所以优先保护房地产的生存利益原则与消费者权益保护法的基本原则是致的, 同时我国社会主义制度和法律要求必须切实保护广大人民群众的根本利益与消费者权益保护法的目标也是一致的。房地产消费者权益关系到公民的基本生存权利, 将其纳入消费者权益保护法的保护高度是十分必要的。3、房地产消费者的劣势地位要求必须加强其权益保护住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性。从经济结构上分析, 普通居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡, 处于劣势地位。首先, 从力量对比上看, 房地产消费者是个人, 而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业。其次, 从个体行为上看, 房地产消费者调控自身行为能力较差, 是商品和服务价格的绝对接受者, 只能对价格变化做出被动反应, 不能任意调节其货币收入, 个人偏好基本是由消费者个性特征决定的, 并容易受外来环境因素影响; 而房地产经营者对其自身经济行为有较强的调节能力, 在市场中通常处于主动地位, 可以适应不同市场行情进行经营决策, 如果在市场上取得垄断地位, 还可以控制商品和服务价格获取超额利润。再次, 在掌握信息资源方面, 房地产消费者受专业知识及活动范围限制, 通常缺乏市场行情等方面信息; 而经营者可以通过多种渠道充分了解市场信息,并能迅速分析、制定出灵活多变的经营策略。从房地产市场的发育状况分析, 我国房地产法规主要是围绕房地产开发经营市场制定的规范, 而对房地产消费市场的规范相对欠缺, 对房地产消费者权益的保护取向则更为薄弱。因此从法律维护公正的宗旨出发, 迫切要求法律保护取向应当向房地产消费者倾斜。二、房地产消费者权益受损原因（一）房地产消费者的劣势地位。住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性，而消费者的弱者地位是由商品经济本身所决定的。从经济结构上分析, 普通居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡, 消费者在这种交易中总是处于弱者地位2。1、从力量对比上看, 房地产消费者是个人, 而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业。二者从交易起始，地位便是不平等的，特别是集团化的大型垄断企业，在利益驱动下，凭借其优势地位，有可能不惜采取各种手段损害消费者的利益。他们往往只根据自身利益的需要公布对自己有利的信息而隐瞒对自己不利的信息，甚至虚构捏造信息诱惑消费者使其主观上作出误解而上当受骗。2、从信息资源来看，经营者可以通过多种渠道充分了解市场信息,并能迅速分析、制定出灵活多变的经营策略，而且开发商通晓商品房的技术性，了解市场行情，掌握顾客心理，具有一定的销售技巧，可以说知己知彼。而绝大多数消费者掌握的购房知识及相关信息极为不足。对于购房相关政策、法规的了解程度, 64.4%的消费者认为自己了解一些, 31.2%的人回答不了解, 而认为自己很了解的仅占3.1%。对于购买商品房的专业技术知识的了解程度, 51.9%的消费者认为自己了解一些, 44.9%的人回答不了解, 而认为自己很了解的比例仅占3.1%。3、双方一旦发生纠纷，普通购房者的诉讼能力是很难与财力雄厚的通常以法人形式出现的开发商相匹敌的。商品房消费者在权益受损后，进行索赔的过程中，必须支付一定的费用，即使能通过行政或司法的方式弥补这部分费用，但由于维权的艰难以及消费者在不同程度上对行政与司法的不信任，也不愿进行耗时耗力却不一定有满意结果的行政追究或司法诉讼，由此消费者的弱势地位更加明显，消费者的合法权益更加难以保障。（二）法律保护不足。消费者权益保护的立法状况，可以作为检验一人国家社会经济发达程度和法制建设完善程度的一个重要标准3。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。目前我国法律对于商品房消费者的权益保护尚不够完善，主要体现在以下几个方面：1、缺少一部完整系统的商品房消费者权益保护条例应当看到，随着我国房地产业的迅速发展，我国的房地产立法较之以前有了很大的改善，已经制定了建筑法、房地产法、城市房地产开发经营管理条例、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等法律法规，这些法律法规从某种程度上对商品房消费者权益的保护起了重要作用。另外，我国其他有关行政和民事方面的立法也涉及到了保护广大商品房消费者的合法权益，如民法通则（1986 年）、产品质量法（1993 年）、计量法（1985 年）、标准化法（1987 年）、反不当竞争法（1993 年）、消费者权益保护法（1993 年），可以说我国保护商品房消费者权益的立法体系已初具规模，但是仍不完善。其中典型的表现便是缺少一部专门针对商品房消费者权益保护的单行法规，因为消费者权益保护法等法律本身的规定并不够详尽和全面，不能涵盖对消费者权利保护的所有情况，因此在实施过程中仍依赖其他法律、法规进行补充和说明，而我国恰恰对商品房消费者权益保护暂未专门立法。而关于商品房买卖的司法解释，并不能从根本上解决问题，而且其仅仅是最高院的司法解释，这便使得商品房消费市场缺乏统一的规范，导致商品房消费者在其权益被侵害后，不能拿起有利的法律武器保护自己的合法权益，因而现行法律法规对商品房消费者权益保护的力度是不够的。2、产品质量法没有将商品房作为规制对象产品质量法是我国规范产品质量的最主要的法律。该法所指的产品是经过加工、制作、用于销售的产品，即工业产品，不包括初级农产品和不动产。建设工程不适用该法规定。建设工程一般都是由不同单位共同建设而成，一旦发生纠纷，其与普通的商品的责任追究方式是不同的4。正如北京实现者律师事务所律师吕晓晶说，在产品质量法当中，把建筑工程排除在外是合理的，但商品房和建筑工程在法律程序当中实际上是两个概念，商品房是消费者对开发商的，建筑工程是开发商对承包商的，或者说建设人对承包商的。如果开发商房子不卖，出现质量问题，找承包商索赔，就不适用产品质量法，一旦开发商将房子卖予消费者，就是商品房，商品房进入流通领域就是商品，故因商品房质量等问题给消费者造成的权益损失，开发商应当依据产品质量法承担相应的责任。当然，我国的产品质量法是没有区分建设工程和商品房的，而是把商品房纳入建设工程之中，这便使得商品房不受该法保护。笔者认为，产品质量法的目的是维护社会经济秩序、保护消费者的合法权益, 若有一部分市场覆盖面较广的产品不能列入产品质量法的调整范围，就难以充分达到这一立法目的。3、商品房消费者是否受消费者权益保护法保护仍存在争议能否用消费者权益保护法来保护商品房消费者的合法权益，商品房消费者能不能依照消法第四十九条向实施欺诈的经营者要求双倍赔偿，是相当一段时期以来困扰司法界和学术界的一大难题。2003 年河南省鹤壁市的一起商品房欺诈案是全国首例终审生效的商品房双倍赔偿案，被法学界专家认为，在越来越多的商品房双倍赔偿索赔案件中，具有突破性的意义，并再次引发了商品房销售欺诈能否适用第四十九条，即双倍赔偿条款的争论。有人认为，消费者权益保护法制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房；商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异；商品房买卖合同金额巨大，如判决双倍赔偿，将导致双方利害关系不平衡。笔者认为，商品价值的大小是不能作为衡量是否承担欺诈惩罚性赔偿的依据的。商品房属于商品，为了生活需要购买商品房的消费者在合法权益受到侵害时，理应可以依据消费者权益保护法寻求救济。因为商品房价值大，就认为适用第四十九条对开发商来说显失公平，实际上是对民法公平原则的片面理解5。最高人民法院在2003 年通过了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释( 以下简称解释) 。解释首次在商品房买卖中确立了惩罚性赔偿制度及其适用范围, 成为人民法院审理该类案件的重要法律文件。但解释尚存不完善之处,例如对于买受人的界定不够清晰；解释采用列举的方式规定了适用惩罚性赔偿的五种情形, 易于识别, 并便于司法操作, 但不能涵盖商品房买卖中的所有欺诈形式。目前，我国各地法院审理商品房纠纷时对是否适用消费者权益保护法有不同意见，产生了不同的审判结果;对开发商期诈行为有的支持双倍赔偿，有的则反对。这样，在商品房消费者权益保护法律上的不统一，导致了实践中的混乱，不利于消费者权益的保护。三、房地产消费者权益保护的障碍及消除方法（一）房地产消费者权益保护的障碍从当今世界各国消费者权益保护法的立法现状来看，房地产消费者权益受法律的保护程度较低，其障碍主要表现在以下三个方面：1、在消费者权益保护法律关系的权利客体问题上，当今的消费者权益保护法主要局限于对消费者动产权益的保护，而很少包括不动产权益保护，一些重要的消费者保护国际法规范更明确规定其不适用于不动产6。如斯特拉斯堡公约和产品责任指令均规定消费品主要指工业制成品，而不包括不动产!大多数国家现行的消费者保护法也与上述国际法规范相一致,不将房地产作为产品或消费品对待，不将其纳入消费者保护法的调整范围。而明确将不动产纳入消费者保护法的只有极少数国家 (如西班牙)。我国法律包括消费者权益保护法中并无动产与不动产之分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，消费者权益保护法的主要配套法律产品质量法食品卫生法药品管理法化妆品卫生监督条例等,也完全是针对动产而言。2、在消费者权益保护法律关系的主体问题上，当今消费者权益保护理论的主流观念强调消费者仅指公民个人，而不包括法人。在1987年国际标准化组织消费者政策委员会第一届年会上，把消费者一词定义为“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员”我国国家标准局1985年发布的消费品使用说明总则国家标准规定：“消费者为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”；理论界也大都认为 “把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法”。实际上我国自1998年最后一次单位集体福利分房（即房改）后购房者主体已是公民个人，但按照现行消费者保护法的一般原理，没有经营者参加的消费关系不构成消费者保护法律关系，这可能导致房地产消费者权益保护的障碍。3、在消费者权益保护法律关系的内容问题上，消费者与经营者权利义务关系在大陆法中最早起源于合同法，基本属于债法的内容范畴；在英美法等国家中则起源于侵权行为法而非一般的财产法7。而房地产权益主要属于不动产权益，此种权益内容与大陆法债权内容的分歧十分鲜明，与英美法的财产法较接近而与侵权行为法有较大距离。因此房地产消费者权益保护的内容在形式上与消费者权益保护法的传统内容显得不够匹配或兼容。我国消费者权益保护法的内容也主要与合同法相关，更由于系统物权法的缺位而基本上未体现物权法保护的因素和机制。（二）消除房地产消费者权益保护障碍的思路1、关于客体问题。首先动产与不动产之分并非通行的划分标准，普通法并无此说，而且随着现代社会经济的发展，一些动产或无形财产的价值甚至超过了不动产（如汽车、飞机、计算机软件）“其法律地位已近似于不动产”。因而有学者认为“不动产与动产区分的这一理由已丧失其重要性”，而且现代消费者保护的权利客体已不局限于人们通常理解的就一般产品发生的小额钱债。例如，美国在20世纪60年代以来消费者运动所涉及的问题已深入到诸如汽车安全等较高级的领域；其次，笔者认为在国际法规范中排斥不动产消费者权益保护的根本原因在于不动产买卖特别是涉及土地所有权的买卖由于涉及国家领土主权，因而在许多国家的法律中受到严格的限制，不可能给予外国人以本国人同等的房地产消费者权利，更不可能要求对此种权利的国际法保护8。因此，国际法上对房地产消费者权益保护的排斥是顺理成章的事情，但这不应成为国内法的障碍。2、关于主体问题。实践表明，房地产消费者权益的法律保护与住房商品化成正比例关系，与住房福利化成反比例关系。在住房福利化体制下，由于大量公房的存在，房地产消费者的权益被公房所有者所吸收，房地产消费关系大量地表现为居民与公房所有者之间的关系，而不是消费者与经营者的关系，居民作为房地产消费者的主体资格受到很大局限，房地产消费者权益在相当大程度上是通过行政手段予以保护。而对法律保护并无特殊的要求。也正是由于消费者权益保护法与住房福利化政策在一些西方国家同步发展。才导致消费者权益保护法中房地产消费者权益保护的规范逐渐退化。我国住房改革前在房地产消费者权益保护方面同样存在上述问题。在私有制条件下，公民基本上可以等同于消费者，法人等同于经营者；但在我国现行体制下，情况却有所不同。由于我国长期实行福利分房，在房改中的公房出售和以单位名义购买商品房再转售给内部成员的做法，在一定意义上使单位法人扮演了公民个人房地产权益的赠予人、代理人、甚至监护人的角色。不可否认，此种体制的初衷是基于更有效地维护公民基本生存权利的目的，但实际效果适得其反，不仅使公民房地产权益苦乐不均而与社会公平宗旨相背离，而且在保护公民房地产权益问题上不免越俎代庖。公房出售前居民的房地产利益在价值上仅仅是其工资收入的极小部分（一般在5%左右），此种利益在性质上充其量不过是作为承租人享有的很有限的债权利益；而公房出售后居民一跃成为房屋所有权的主体，商品化的住房成为绝大多数公民最重要的财产，一般职工购房的代价甚至是倾其一生的积蓄，对此种权益的特殊保护要求骤然变得强烈起来。居民再也不是以福利受惠者的超然态度对待自己的很有限的房地产权益，而必然寻求最严格和最有效的法律保护。在消费者保护法律关系中，商品无论经过多少次周转，最终的所有者仍然具有消费者的资格；房地产商品从单位法人所有转为个人所有之后，所有者当然取得消费者的资格，享有消费者权益，并为消费者保护法所保护。单位法人无论是作为房改过程中出现的“部分产权人”也好，还是作为其内部成员的房地产权益“代理人”或“监护人”也好，都只是一种过渡现象，且都不应成为剥夺真正的房地产消费者权利的理由。消费者保护法并非为了划分公民和法人两类主体，而是为了真正有效地实现对公民消费利益的保护，以维护社会的公平，使在商品经济高度发展中急剧膨胀起来的商业利益不致过度损害广大人民群众的基本生存利益，保护社会的稳定，有利于维护政治和经济秩序。只要客观经济生活有这种保护的必要，法律就应当将其纳入调整范畴，而不应拘泥于形式主义的教条。3、关于消费者保护法律关系内容问题。消费者保护法律关系的权利义务并非一成不变，而必须适应经济和社会发展的需要。现行消费者保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。欧洲大陆现代消费者保护法的最初形式首推19世纪末德、法、奥等国制定的分期付款买卖法9。当时城市房地产消费关系中，以数量计算当属租赁关系比重较大，一无所有的工人和其他城市劳动者与房地产经营者（房主）相比较处于劣势地位，房主利用传统私法中契约自由等原则任意抬高租金，房客随时面临被逐出门外无家可归的命运，更谈不到优良的房地产服务。马克思、恩格斯对工人住宅的恶劣程度曾予以强烈抨击，这是当时社会阶级矛盾激化的一个重要方面，对资本主义制度的存在和发展是一个严重威胁。也正是这种背景使以住宅租赁