论业主委员会的性质

论业主委员会的性质法学专业学生 杨娜 指导老师 尹雪英摘要：在建筑物区分所有的背景下，业主通过业主管理团体实现其物业管理权利。业主管理团体的法律性质如何，直接关系其行为的法律后果，业主的合法权益也与之息息相关。我国在物业管理的立法上，没有直接规定业主管理团体这一概念，而只设计了业主大会和业主委员会两级自治机构，并且在规定业主委员会为业主大会的执行机构的同时，又赋予其以自身名义代表业主与物业管理企业签订合同的权利。可见，我国立法上对业主委员会的性质并未作明确规定，在司法实践中对该问题也有不同的做法。因此，本文根据对国外物业管理相关立法模式的借鉴与取舍，结合我国法律实践，并分析了业主委员会与居民委员会的关系，深入探析业主委员会的法律性质。关键词：业主委员会；法律性质；居民委员会Legal Nature of the Committee of House-ownersStudent majoring in Law YANG Na Tutor YIN XueyingAbstract：Under the backgrounds of condominium, the property owners realize their estate management rights through the managerial organization of house-owners. The legal nature of the managerial organization of house-owners is related to the legal consequence of its behavior directly and also closely linked with the property owners legal interests. There has been no stipulation about the concept of the managerial organization of house-owners in the estate management legislation, and only the two levels of autonomous bodies, the convention of house-owners and the committee of house-owners, is designed .In the meantime of stipulating the committee of house-owners as the convention of house-owners executive body, it is entrusted the rights to sign contracts with the estate management enterprise on behalf of all the property owners. Obviously, there has been no stipulation about the concept of the legal nature of the committee of house-owners, but there are many different procedures in the judicial practice to this question。By referring to the overseas estate management legislation pattern, by considering the legal practice in the judicial practice, by comparing the relationship between the committee of house-owners and the committee of residents, the legal nature of the committee of house-owners is discussed.Key words: Committee of House-owners; Legal Nature; Committee of Residents物业管理行业健康发展的一个重大核心问题，是业主管理团体的法律定位。准确科学地为业主管理团体定位，明确业主管理团体的法律性质，是建立业主自治自律与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。而我国物业管理条例的颁布和实施，表明我国物业管理在法制化进程上又迈向新的一步，但其对业主委员会的法律性质尚未作明确规定。地方立法也没有业主委员会法律性质的规定，如上海市居住物业管理条例中规定：业主委员会成立后，应向房地产管理部门办理登记，这条规定并未明确业主委员会是何种法律性质；1994年深圳经济特区住宅物业管理条例中曾规定业委会具有社团法人地位，但在1999年修改后的深圳经济特区住宅物业管理条例中将此删除，回避了业委会法律性质的规定；其他地方立法也均未对业主委员会法律性质作出规定。那么，作为一种新型的组织体，业主委员会的法律性质究竟是什么？它是否具有当事人能力？可否与居民委员会合二为一？针对这些问题，笔者拟以我国物业管理法律为背景，概览国外物业管理相关立法，结合我国物业管理司法实践，探析业主委员会的法律性质，针对立法与实践的种种缺失与矛盾，提出建议与思考。一、 业主委员会的概念（一）业主委员会概念的变更我国早期的物业管理规范，把特定物业管理区域内的业主团体的内部管理组织称为“业主（或住宅小区）管理委员会”或简称为“管理委员会”。这种称谓，体现的是政府希望通过该组织加强新建住宅小区行政管理的价值定位。此称谓与台湾的“管理委员会”是一致的，但二者在基本职能上存在很大区别。随着房地产建设和住房商品化的迅速发展，这种业主组织的作用更多地体现在了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的功能上，因此，2003年9月1日起施行的国务院物业管理条例就取消了“管理”二字，改称为业主委员会，并将其定位为物业管理自治组织，褪去了其“行政化色彩”。笔者认为，业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。（二）业主委员会与业主代表大会的区别在理解业主委员会这一机构时，还应将其与业主代表大会进行区别。虽然我国物业管理条例并未对业主代表大会进行明确规定，但是根据天津、重庆、青岛等地的地方性物业管理条例可知，业主代表大会与业主委员会一样，都是由业主选举产生的业主代表组成的业主自治机构，都是对物业区域实行业主的自治管理，但前者是与业主大会相等同的一个概念，是在一个物业管理区域内业主过多，全体业主组成业主大会不便的情况下，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表组成业主代表大会，代替业主大会行使职权。业主代表大会不是一个常设机构，只在业主公约规定的时间召开会议，平时并不持续行使职权，而业主委员会是它的常设机构，二者存在上下级关系，业主委员会应向业主代表大会（或者业主大会）负责并报告工作。二、 发达国家和地区关于业主管理团体法律性质的规定为了有比较的研究我国大陆地区的业主管理团体是否应该以及如何具有法人地位问题，我们先了解一下国外和我国台湾、香港地区关于业主管理团体的性质的立法状况。综合陈华彬研究员等学者的研究，不同国家及地区的业主管理团体的性质归纳起来存在以下几种不同模式1：（一）业主管理团体具有法人人格模式该模式赋予其法人人格，依法享有法人人格，具有民事行为能力和民事权利能力，依法独立享有民事权利承担民事义务。法国、新加坡和我国香港地区的立法属于该模式。法国住宅分层所有权法规定：如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体。而且，该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管理团体的构成员。该团体性质上属于享有法人人格的团体。其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，并能进行诉讼活动。2依此可知，法国在立法上认为，全体业主当然构成具有法人人格的业主团体。依据新加坡现行法的规定，区分所有权人管理团体在登记官的“区分所有权一览书”上登记的同时就自动设立。该管理团体性质上属于具有法人人格的实体，且具有永续性。该管理团体可以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼的原告或被告。3我国香港地区的建筑物管理条例第7条第（1）项规定，管理委员会须在获委任后28天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册为法团。由此可知，香港地区的业主立案法团必须经过注册登记才能成立，而非当然成立。该模式有多种益处：业主管理团体对外以自己名义为法律行为，于契约行为有利，其直接成为权利义务的归属点，各项法律关系更加明晰。另外，业主管理团体因其法人人格，其求偿权更易实现，在诉讼中可以业主管理团体的名义直接起诉或应诉。（二）业主管理团体不具有法人人格模式该模式认为业主管理团体是住宅所有权人共同体，不具备权利能力，因而不具法人人格；权利义务主体为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国的住宅所有权法及我国台湾地区的公寓大厦管理条例为代表。但德国学术界认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的特别团体，即该团体可以借区分所有人会议与管理人而成为有行为能力的组织体，可以从事诉讼行为4。德国现行住宅所有权法规定，住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体，而非法律强制成立。这点与法国法律规定有所不同。依据我国台湾地区公寓大厦管理条例规定，区分所有权人组成的团体不具有法人人格。其对外行为均由管理委员会以其自身名义直接实施。管理委员会具有当事人能力。5（三）折衷模式该模式是根据区分所有权人的数量多少来决定能否成立法人。区分所有权人超过一定数量的，可以决议并登记成立法人；区分所有权人总数在一定数量以下的，为无权利能力社团。日本是该模式的代表。日本建筑物区分所有权法将区分所有权人团体分为三类：管理团体、管理团体法人、社区管理团体。由30人以下的区分所有权人构成的管理团体，属于无权利能力的社团，但根据日本民事诉讼法第46条规定，管理团体具诉讼当事人能力；区分所有人人数为30人以上，经区分所有权人及决议权各占四分之三以上的多数集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地登记的，即成为具有法人资格的管理团体。（四）判例实务上的法人资格模式该模式以美国为代表。美国传统法律及现行法制并不承认业主管理团体（公寓所有人协会）具法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该组织具有法人人格。至今，业主管理团体的法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。6由这些国家和地区的业主管理团体法律制度中，可得出如下结论：一是立法上大多数国家或地区都承认和支持成立业主管理团体来解决区分所有权人有效管理其更有财产的问题。二是不论业主管理团体是否具有法人资格，它都是作为一个民事主体存在的，具有当事人能力，能以自己的名义起诉或应诉。三、 我国关于业主委员会性质的争论及评价（一）我国业主管理团体的组织形式我国实行住宅商品化的时间不长，楼宇、住宅小区的社区民主文化氛围还不浓，公民的自治意识还不强。由于缺乏历史的积淀，作为业主管理团体的业主大会十分不受重视。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。相反，物业管理条例及各地方立法突出了业主委员会的法律地位，赋予其许多职责和权能，归纳起来，主要表现在以下几个方面：（1）业主委员会的成立需要备案登记，这一作法在各地已经获得普遍认可，物业管理条例亦予以采纳。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）业主委员会可以代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；（3）业主委员会可以“其他组织”的身份参加诉讼。如上海市居住物业管理条例第54条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。从各地的司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多，驳回的情况较少。7实践中的上述突破，使得业主委员会在我国实际上已经获得了业主管理团体的地位。基于上述原因，我国关于业主管理团体的法律地位的争论也就主要表现为业主委员会的地位和法律性质的争论。（二）我国关于业主委员会性质的争论综合学者的研究，我国理论界和司法实践中关于业主委员会的地位和法律性质问题，主要有三种不同的观点8：1.业主委员会是独立的社团法人其主要理由为：（1）按照物业管理条例和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。（2）现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的财产和活动经费。（3）业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同、进行诉讼等等。2.业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织其主要理由是：（1）业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，符合民事诉讼法所规定的“其他组织”的构成要件。（2）业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在，就应可以在一定范围内行使民事权利、承担民事责任，在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。3.业主委员会既不是独立法人，也不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格其主要理由为：（1）业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的财产。（2）当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，业主委员会是受权于全体业主，并作为全体业主的代表参加民事诉讼活动的。笔者认为，观点一依据我国现行法律关于法人制度的规定显然不能成立。理由是：由于业委会不能从事经营性活动，只能以物业区域管理的公益性为目的，所以即使认为其为法人，也只能是社团法人。虽然各地的物业管理法规都规定了业委会必须进行必要的登记，有稳定的组织性，但是，这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。而且，根据社会团体登记管理的法律规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或相似的社会团体。而一般说来，一个物业管理区域就应设立一个业委会，一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域，从而存在少则几百家，多则数千家的业委会。如此一来，如将业委会视为一种社会团体，将使得同一行政区域内充斥着相类似的某某业委会的社会团体。因此，不能将业委会视为社团法人。观点三则过于保守，滞后于法学理论和我国司法实践的发展。笔者同意第二种观点，具体分析如下。四、业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织（一）业委会属于非营利性的非法人组织1.非法人组织的涵义一般认为，非法人组织是指能够以自己的名义从事民事活动，但不具有法人资格的团体组织。尽管对非法人组织在实体法上的权利能力和行为能力仍存有争议，但正如上文所述，各国或地区的立法都肯定了其具有当事人能力，具有诉讼主体资格。至于非法人组织与法人的区别，在我国，一般认为，非法人组织与法人最实质的不同在于而且只在于，它可以没有自己独立享有所有权的财产或经费，它不具备完全的责任能力，其对外从事活动所产生的权利义务由其创办人承担法律后果。当然，尽管对非法人组织的财产或经费没有严格的要求，但通说认为，非法人组织也需要有相对独立的财产或经费，这种相对独立性表现为非法人组织对其财产或经费虽不享有所有权，但应该有相对独立的经营管理的权利。这也是非法人组织具有团体性特征和有别于自然人的重要方面9。2.业主委员会符合非法人组织的特征和构成要件。理由在于：（1）按照国务院物业管理条例和建设部业主大会规程规定，业主委员会是由业主大会选举出的若干名委员组成，有自己的主任、副主任、委员和秘书，并应当自选举产生之日起30日内，向房地产行政主管部门备案，因此它具有团体性，有自己的代表人与管理者。（2）它有特定的目的和职责。物业管理条例和业主大会规程规定了业主委员会履行的职责范围：如召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；监督和协助物业管理企业履行合同；监督业主公约的实施等。（3）它对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、设备、小区物业管理用房等公共财物有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权。（4）它能以自己名义从事一定的法律行为。如物业管理条例第65条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此笔者认为，业主委员会是非法人组织。（二）业主委员会属于民事诉讼法所规定的“其他组织”，具有当事人能力，可以成为原告或被告民事诉讼法第四十九条规定“其他组织”可以作为诉讼当事人。最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第40条规定，“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”从这个界定出发，笔者认为，“其他组织”具备通常法学理论上所讲的非法人组织的特征和构成要件，因此，它就是非法人组织。而业主委员会既然是非法人组织，那么，它就必然也是“其他组织”。具体而言，业主委员会具备“其他组织”的以下特征和构成要件。 1.合法成立物业管理条例第10条规定：“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”这说明业主委员会是依法成立的组织。有人认为，一个组织要合法成立，还要有一个登记注册的程序要件，这种理解是不全面的。各种组织的成立要求和法律依据并不一样，有些法人，如股份公司，法律规定的登记程序是工商注册颁照；有些社团组织，如协会，法律规定的登记程序是民政部门的核准登记；而有些组织，如业主委员会，根据物业管理条例的规定，只要履行备案程序。因此，法律并没有要求所有的团体组织都必须像公司法人一样经严格的工商注册才能成立和具有合法性。尤其对业主委员会这样的组织机构，尽管将来可能需要进一步完善其登记程序以利于政府的行政监管，但是，在现行法律并没有要求对其进行严格登记的情况下，我们不能以登记作为判断其是否合法成立的依据。2.有一定的组织机构物业管理条例第15条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，业主大会规程第3条规定，“业主大会应当设立业主委员会作为执行机构”、第20条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人”。同时，物业管理条例、业主大会规程以及一些地方物业管理法规、规章还对业主委员会委员的任职要求、资格条件、产生办法、人数组成、权利义务、工作职责以及业主委员会的议事规则、办公用房、活动经费等都作了详细规定，因此业主委员会的组织机构是健全与完备的。3.有一定的财产这是目前在认定业主委员会是否为“其他组织”时争议最大的一个方面。应该说，依照目前我国法律对业主委员会的规定，业主委员会除了少量的办公和活动经费外，并没有自己独立享有所有权的财产。物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益均归全体区分所有权人共有；专项维修资金及其收益也属于全体区分所有权人所有，并且该项资金只能用于公共设施设备在保修期后的维护开支。业主委员会对全体区分所有权人的共有财物仅有日常维护、管理与监督的权利以及法律规定或业主大会授权范围内一定的占有使用权和处分权。由于独立财产是独立承担法律责任的基础与关键，因此，业主委员会确实无法完全独立承担法律责任。但是，独立财产和独立承担法律责任最多只是一个团体或组织具有法人资格的标准，而并不是非法人组织和“其他组织”的必备要件。对非法人组织，各国或地区立法多不要求其应当独立承担责任。而在我国，是否能够独立承担法律责任也正是“法人”与“其他组织”的本质区别。我们还可以通过比照我国法律关于“法人”与“其他组织”构成要件的不同法律文字表述来理解这个问题。我国民法通则第三十七条规定：“法人应当具备下列条件：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。”这个表述与“其他组织”的构成要件表述相比，多了一个“能够独立承担民事责任”的要件，这说明，法律并未要求“其他组织”也与“法人”一样要独立承担民事责任。同时，笔者认为，对“其他组织”司法解释中规定的“有一定的财产”，也并无要求一定要享有独立的所有权，该财产和经费仅须“其他组织”可以相对独立支配即可。另外，所有权与占有权、使用权的有限分离实际上已经逐渐成为现代社会经济发展的趋势，因此对财产权的理解也不能过于狭隘。其实，在法人中也有类似的情况，如国有企业，从本质上讲，其资产为国家和全民所有，企业只有经营管理权，但这并不影响国有企业凭自己管理的国有资产来依法注册成为独立的法人，并以自己独立的名义从事活动和参加法律诉讼。综上，笔者认为，业主委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”中，并具有当事人能力。五、业主委员会与居民委员会的关系每一位业主在接受自己选举产生的业主委员会管理的同时，还必须接受所属辖区居民委员会的管理。由于业委会与居委会都是自治性群众组织，二者在职权、功能上有诸多相似之处，如何协调业委会与其所在辖区居民委员会的关系，是业委会在运作时不得不考虑的问题。（一）我国法律法规和司法实践对二者关系的协调国务院2003年制定的物业管理条例允许业主大会制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度(第11条)，并由业主委员会选任物业管理公司具体执行。但按照城市居民委员会组织法(1989),居委会负责协助政府或其派出机关维护社会治安和与居民利益有关的公共卫生(第3条)。由于前者是国务院制定的行政法规，而后者是全国人大常委会制定的法律，根据上位法效力高于下位法的法律解释原则，后者应优先于前者适用。更何况物业管理条例也反复叮嘱业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等工作；配合其履行自治管理职责，支持其开展工作，并接受指导和监督；及时告知自己的决定，认真听取建议(第20条)。建设部随即制定的业主大会规程也包含了类似的内容(第34条)。立法上一边倒的趋势已很明显。据此，上海市加强了对居住小区业主委员会的“指导和监督”，由各街道办事处和乡镇政府“督促居委会和房地办事处共同做好业主委员会的组建、换届和日常管理工作”:街道办(乡镇政府)、区县房产局、由他们组织业主推荐的部分业主，以及建设单位组成业主大会筹备组；居委会则负责指导和监督召开业主大会会议。北京市要求新建的居住物业应在所在地的街道办事处(乡镇政府)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组。深圳也有类似的规定。而杭州早在2002年就提出，要在区房管局的指导下，在街道办事处(乡镇政府)党委以及社区党委、社区居委会的直接领导下，成立业主大会和选举业主委员会。为此，各街道办事处(乡镇政府)、社区党委均配备了专人，有的还成立了物业管理科。他们有意识地将“共产党员、人大代表、政协委员、居委会干部和其他社会先进分子”推举为候选人，并“首创”了居委会主任与业主委员会主任交叉任职的制度模式。业主大会、委员会依法成立后，在履行选聘和监督物业管理公司等职责时，还必须接受社区党委和社区居委会的“指导”。10可以看出，法律(法规)和地方政令都表达出将业主委员会纳入到居委会（甚至是政府自身）管束之下的意图，那么这么做是否合理呢？（二）业委会与居委会合一的不合理性从法理上讲（当然一定程度上，法律文本也承认），二者在属性、设立标准、服务对象等方面都存在着差异。居委会是根据居民的居住状况，即“户”数(而非“人”数)的多少而设定的“群众性自治组织”。居民的身份以及其与居委会的对应关系皆取决于户籍，当然只有成年且享有政治权利的居民才有参与选举和被选举为居委会成员的机会。业主委员会则是特定的物业管理区域内的建筑物区分所有人选出的常设办事机构；该区域是根据共用设施设备、建筑物规模等因素划定的。业主身份以拥有房产所有权为前提，其可以是房屋所在地居委会的居民，也可以不是(如户籍在他处)。相反，居住在物业管理区域里的人可能是居民却不是业主，如与业主共同居住且属同一户籍、但不拥有房屋所有权的亲属。此外，在产生方式上二者也有不同，居委会可由每“户”选派(或指定)的代表或每个居民小组选举的2至3名代表组成的居民会议间接选举产生，而不必由本居住地区全体（有选举权的）居民直选。选举、更换和监督业主委员会的权力则属于业主大会（全体业主都有权参加），出席业主大会的业主的投票权也不相同，而是按其拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素设定。据此看来，由于物业管理区域内的土地使用权、建筑物所有权属于业主，因此如何保护这些财产的安全和卫生就属于所有人自己的私事。而业委会是小区业主代表大会选举产生的，它的最主要的权利是代表业主运用民事合约的方式选聘物业管理公司。私有财产的占有权、使用权、处置权受到宪法与法律的保护，业主决定如何对自己的房屋进行管理的权利来自房屋所有权，任何人无权对此横加干预。居委会在服从政府的道路上已经走的很远，若再安排其介入小区的物业管理，不仅会扼杀业委会的独立和自治，另一方面也无异于让小团体（或某些私人）借助公权力谋取私利。历史无数次证明，公权私用的结果注定是既损害私人利益，又损害公共利益，因此，业委会与居委会不宜合二为一。（三）居委会应定位为业委会的监督、指导、咨询性机关笔者认为，协调业主委员会与居民委员会的关系不应持二者对立的态度，而应该采取开放式的思维，宜将居民委员会定位为业主委员会的监督、指导、咨询性机关，理由是：其一、我国的物业管理活动中已有业主大会、业主委员会分别作为决策机关和执行机关，却缺少了监督、指导、咨询性机关。实践中由于业主委员会是一个松散的组织，多数成员通常都有自己的工作，加之受专业知识的限制，没有精力也没有能力很好地履行有关职责，不能有效地对物业管理进行监督，有些业主委员会或委员更利用其身份地位，从自身私利出发，损害大多数业主的利益，从而引发纠纷。如果有一个业主委员会的监督、指导、咨询性机关存在，对业主委员会的工作加以监督、指导，并能对业主遇到的有关问题提供咨询、解答，则上述纠纷即可及时避免或化解。其二、纵观各国先进立法，业主团体通常都有监督、咨询性机关并由专门性组织担任。如在法国共有人协会理事会无任何管理权力，但它有权“协助共有人协会代表并监督其管理活动”；11而德国设置有管理顾问委员会，其作为各住宅所有权人提出希望、提案、表达苦情的机关，以及作为于诸纠纷及争执发生的初始阶段即将其胚芽予以摘掉的机关，对区分所有建筑物的顺利营运贡献显著；12在日本依现行法，监事为管理团体法人之必设机关。考察我国物业管理发展水平和业主自治的意识、能力，监督、指导、咨询性机关的存在同样必不可少。其三、居民委员会能够履行监督、指导和咨询的职责。居民委员会作为常设机构，一个重要职能就是监督社区内其他组织的工作，为广大居民的合法权益谏言献策，化解纠纷。就我国现状而言，居民委员会与业主委员会在其共同辖区内是并存的，且业主委员会在管理上隶属于居民委员会，故居民委员会对业主委员会进行监督、指导并提供咨询，是其应有的职责。居民委员会通过监督、指导业主委员会的工作，预防和化解纠纷，也是维护社区安全稳定的重要途径。实际上，我国现行的物业管理条例已经确立了居民委员会对业主委员会的监督、指导地位。该条例第20条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其