略论民事优先购买权制度

略论民事优先购买权制度法学专业学生 冉益枫指导老师 周中建摘要：我国民法中关于民事优先权的规定较少，法学理论界关于这方面的研究也较少，但司法实践中却经常遇到这一类问题，苦于没有法律依据。本文从民事优先权中选择一点民事优先购买权加以论述，从优先购买权的研究意义及背景；各国立法情况;我国古代优先购买权的情况；优先购买权的概念、种类及其依据、特征及优先购买权中存在的有争议的问题，如对优先购买权的前提“同等条件”的确认；共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突解决；几个共有权人优先购买权的竞合；房屋部分出租，承租人优先购买权的范围等方面入手加以阐述。关键词：民事优先购买权；同等条件；行使期间；限制条件A Brief Discuss On Preemptive Right in Civil LawStudent majoring in law Ran YifyingTutor Zhou ZhongjianAbstract：There are little provisions on civil priority in civil law of our country，and Research on this of theory circle of law science is little too，But we often meet this kind of problem in the judicial practice, Suffering from not having legal basis. This text chooses a point from civil priority -Civil preemptive right is described .Analyzing some jurists view, it refers to many aspect of this problem in thistles From the research meaning and background of preemptive right, legislative situations of various countries, the situation of the ancient preemptive right of our country, disputable question existing in the concept , kind and basis , characteristic and purchase preference of purchase preference, Such as the affirmation of the equal condition of prerequisite to purchase preference; The conflicts of someones preemptive right and the lessees preemptive right are solved altogether; Several have the right people preemptive right compete and shut altogether; The part of the house is hired out , the range of lessees preemptive right. Keyword: Civil Preemptive Right， Meaning，Characteristic，Equal condition ，Exercises the period， Restriction condition权利的冲突，尤其是民事权利的冲突，在社会经济生活中随处可见。冲突的权利，要有一个实现的先后顺序，即权利的顺位问题。于是优先权随着为解决权利冲突问题应运而生了。民事优先购买权是优先权的一种，各国法律基本上都有这方面的规定，我国法律虽然也有相关规定但却很不完善，随着社会经济的快速发展，这方面的冲突尤见突出，但却没有很明确的法律规定，适用起来争议较多。近年来，理论界也开始关注这方面的研究。一、民事优先权的研究意义我国物权法正在审议中，在物权法中设立优先购买权制度很有必要性：（一）优化资源配置，促进物尽其用首先，民法设置物权制度的基本宗旨之一，就是更好的配置物质资源，促进物尽其用，充分发挥财产的效益，创造更多的社会财富。设立共有关系中的优先购买权的意义之一，就是实现这个宗旨，发挥财产的使用价值，保证物尽其用。主要是因为共有人对共有财产是最熟悉的，是实际使用共有财产的人之一，掌握共有财产的性质和状况，懂得怎样才能更好地利用共有财产，发挥其最大效益。其次，共有享有优先购买权，存在着通过优先购买的行使而促进共有向单独所有转化，改变对财产共有不便于发挥财产利用的状况。比如对财产的管理、使用和处分都要通过全体共有人的一致意见而决定，不仅决策的时间长，而且一旦达不成统一的协议就无法做出决策，无法对共有财产进行有效的使用和收益。这也正是各国法律对共有关系存续时间有所限制的原因。最后，优先购买权人在直接取得标的物所有权以后，不必在市场上寻找相同功用的物品。在共有关系中，共有人行使优先购买权而取得其他共有人的份额，也可以取得对整个共有财产的权利，才从而可以节省交易费用。（二）稳定财产秩序尽管共有对财产发挥充分的效用有一定的不利因素，但共有是一个不得不设立的物权制度，其原因在于存在共有的共同关系是人的一种普遍存在的关系。那么，在共有关系存续的时候，对于共有关系还是应当维持其稳定性。对共有人设立优先购买权，目的正是通过稳定共有财产的秩序，进而稳定共有的共同关系，达到稳定社会的目的。共有人享有优先购买权，就可以尽可能少的避免加入新的共有人，或者避免共有人以外的人与共有财产发生关系，这样就可以避免发生纠纷，稳定财产秩序。（三）维护共有人的团体利益承认共有人的优先购买权，首先，确认了共有人对共有财产所有的物权性质的优先效力。共有人基于其物权应当享有优先于第三人购买的权利。其次，维护了共有人对共有物的继续占有状态，这种占有具有权利推定、占有保护、占有持续的三大功能。法律确认占有的功能，旨在维护社会经济持续的稳定。在出卖共有份额时赋予其他共有人的先买权也是为了保护其持续占有的状态维护既有秩序的稳定。第三，承认共有人的优先购买权，简化物上的法律关系，维持原有的使用关系，更有利于保护原共有关系。尽管共有人转让的是他自己的份额，但共有人的加入或退出还会影响其他共有人的利益。如果原有的共有财产经营的较好，共有人一般会希望维持原有的共有关系不变。特别是法律规定的股东的优先购买权，由于股权具有自益和公益的性质，又由于股权具有可转让性，作为资合兼具人合的有限责任公司的股东，其股东比较固定，股东之间的关系比较密切，所以在公司需要增加资本时，应当由本公司股东首先认缴，以尽量不增加新股东，防止发生新增股东而破坏公司原有股东之间紧密关系的情况。同时，公司新增资本时，若原有股东没有优先购买权，那么，原有股东在整个公司中所持资本比例必然下降，表决力降低。且原有股东的资本积累会与新股东共享，所有这些，都会损害原有股东的自益权和公益权。优先购买权的设定只是给予了共有人某种优先购买的机会，并没有剥夺非优先购买人的交易机会，尽管在同等条件下购买共有物的机会给予了共有人，但这本身是物权效力的体现，优先购买权人和非优先购买权人仍然可以在同等条件之外形成一种公平的交易和竞争。因此优先购买权制度并没有违背市场经济自由公平竞争原则，而是在此基础上加强了对共有秩序及共有人的利益保护。二、优先购买权的产生及各国的立法现状（一）优先购买权的产生优先权最早体现在国际法中，优先权产生的前提是契约冲突的存在，最早的契约冲突体现在罗马法中，罗马有关契约的法律冲突是在罗马契约法逐渐走向成熟的过程中产生的。由于早期的罗马契约法有着重形式，讲程序的特点，很难与外界沟通，而罗马帝国疆界的扩张又不可避免的带来了外族人的问题，于是契约的法律冲突产生了。这是国际法中区际法律冲突的原形，国际法中为了解决法律冲突问题产生了很多学说，如：“法则区别说”、“国际礼让说”等。当然也应运而生了优先权，如“优先通过权”。而民事权利冲突主要体现在一国的国内法中，随着社会的发展，分工的加细，各种社会关系、经济关系越来越复杂，权利必然会出现交叉，冲突也就出现，这就需要有法律来加以约束。而最早的民事优先权起源于罗马法。有关优先购买权的规定也可追溯到古希腊、古罗马时代。这一制度在拜占庭时期的罗马法上，就已有之，所谓Jus Protimiseos即是。中世纪意大利学说上有所谓Jusretractus亦属一种先买权，德国普通法中Retraktrecht一语，即由此而来。大陆法系诸国都以不同的形式规定了在特定条件下的优先购买权。（二）各国的立法现状法国民法典规定了先买权（我国民法上的优先购买权），将先买权分为共有人的先买权和佃农先买权。共有人的先买权，法国民法典第8154条做了具体规定：共有人如欲向非共有人有偿出让其在共有财产中或其中的一处或数处的全部或部分权利时，应以不属于诉讼程序的行为，将意欲让与的价格及条件，并提出买受人的姓名、住所及职业，通知其他共有人。一切共有人，在此通知后1个月内，得以不属于诉讼程序的行为，就所通知的价格及条件行使先买权一事通知出让人。在优先购买时，行使先买权者，自向出卖人发出答复之日算起，可有两个月的期限，以达成出卖契约。超过此期限在催告后15天而无结果时，其优先购买的声明自然失效，同时不影响出让人可能向其要求损害赔偿。如数个共有人行使先买权，除有相反约定外，该数个共有人被视为按各自在财产中所占的比例取得出卖部分。这条规定，是指对共有人先买权的适用范围、行使等进行规定。佃农先买权，是指在所有人出卖其地产的情况下，佃农享有先买权，即可支付同等价格而优先购买该地产，见法国乡村法L.412-1条规定。德国民法典中的优先权规定，体现在担保物权和优先购买权上。优先购买权的条款有第504条至514条、第2034条、第1094条至1104条。在德国民法中先买权是保障权利人优先取得某种物或者权利的权利，其性质属于形成权的物权取得权。根据德国民法典的规定，先买权分为债权先买权和物权先买权。债权先买权是指合同或法律规定对出卖人的处分权的限制，使出卖人不能将指定标的以同等条件出卖给第三人而只能出卖给权利人。如德国民法典第2034条第一款规定：共同继承人中的一人向第三人出卖其继承份额时，其他共同继承人有先买权。物权先买权是德国民法典物权编中的第1094-1104条规定的独立物权形成权形式之一。德国民法学界认为，物权先买权与债权先买权的区别有三点：一是债权先买权只能设定权利人与义务人之间的关系，而物权先买权可以针对第三人发生追及的效力，如德国民法典第1094条第2款规定：先买权具有针对第三人的保全权利人行使移转所有权的请求权的预登记效力。二是债权先买权的客体可以是任何物或者权利，而物权先买权的客体只能是不动产。三是物权先买权的成立必需符合物权成立的“合意+登记”原则，而债权先买权的成立不必须具备这一条件。三、我国古代的优先购买权优先购买权在中华法系中源远流长，唐宋以后，优先购买权尤见流行，明清律予以承认，国民初期为大理院判例法所采用。在中国封建社会，土地是最重要的生产资料，因此，优先购买权主要发生在土地这种不动产的买卖上。中国古代优先购买权指不动产所有权人于该不动产出卖给第三人时，优先购买权人有向其要求优先购买而支付土地所有权人原与第三人约定同等代价之权利。优先购买权人与所有权人的权利义务为，所有权人有通知义务和收取卖价的权利，所有权人与他人缔约买卖田契之前，如未通知优先购买权人，则其所立卖约，应认为有害于优先购买权的利益，可照准优先购买权人请求撤销，以同等价格买受。同样优先购买权人收到所有权人通知后，应以相当期限内按照所有权人与第三人订立的条款或对于该契约款内的价格主张异议，并声称愿依时价买受的意思表示，否则视为抛弃优先购买权，以后不能再提出异议。中国古代优先购买权的主要种类有亲属优先购买权、地邻优先购买权、典权人优先购买权、承租人优先购买权。（一）亲属优先购买权中国封建社会，以家族为基础，以农业生产为重心，民性淳朴，安土重迁，对祖先产业倍加珍视，世代保存，以纪念祖上创业之艰辛和保持门地之声光，若无故变卖祖先产业，不仅为乡族所不齿，视为不孝，也被社会所轻视，认为是败家之举。所以，即便是经济窘迫，或特殊情况而不得不出卖家产时，也必须以近亲先承买。唐律户婚中规定：身丧户绝者，所有部曲、客女、奴婢、店宅、资产，并令近亲转易货卖。唐会要也规定：天下诸郡逃户，有田宅采产业，妄被人破除，并缘缺负租庸先己诸邻买卖，及其归后，无所依投。宋承唐制：应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻。明法律对亲属优先购买权也有规定：应向所亲邻者，止是问本宗有服纪亲之有买至者，准令；四邻所致，有本宗總嘛以上亲者，以帐取问，否则即违法。清末，自第一次大清民律草案以来，出于屏除家族本位，与倡导司法自治原则，以及社会经济发展之考虑，对亲属优先购买权不予规定。但是，立法上不予规定亲属优先购买权或四邻优先购买权，在习惯法及判解上，如不违背公共秩序或善良风俗，都给予承认有效。（二）地邻优先购买权地邻优先购买权与亲属优先购买权基于维护封建宗法制度的同一立法目的。唐律对地邻优先购买权已有规定，至宋朝，宋刑统.卷十三户婚律规定：应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要他人并得交易，房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等。至民国初期，在立法上，对地邻优先购买权不予规定，主要原因是地邻优先购买权，有违背司法自治原则，且妨碍不动产之利用，并且容易发生纠纷，如压价、抬价等情况。但是，法律不明文规定地邻优先权，在习惯上如不违背公序良俗则法律不禁止。（三）典权人优先购买权典权制度是我国特有的财产法律制度，是随着田产买卖制度的产生而产生的。典权人对典物的优先购买权在习惯上较为普遍，但以明文规定的，是以元典章开始：“已典就卖，先须立限取向有服亲房先亲后疏，次及邻人亲徒等及诸邻处分典卖者听。次见典主云云。”清律虽然没有典权人优先购买权的规定，但其中有云：“执产动归原先近亲邻之设，借端勒希图短价，俱照不应重律治罪。”（四）承租人优先购买权佃户或承租人，对于不动产有优先购买权，是中国固有法上的规定，至明初仍然予以采用，“佃租他人之土地者，就其土地有利害关系，苟依该地方之习惯法则，租户有先买权，番制衙门自应採为判断之准拒”四、优先购买权的概念、性质（一）优先购买权的概念优先购买权也称先买权，是特定民事主体依照约定或法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。简言之，先买权指的是排除他人而优先购买的权利。我们所说的优先购买权一般指法定的优先购买权,在没有法律的明确规定时不能适用优先购买权,即优先购买权的法定性。但我认为优先购买权在当事人不违反法律法规的规定时，可以有约定，即约定的优先购买权，但本文只讨论几种我国法律明确规定的优先购买权。（二）优先购买权的性质1“期待权”说所谓期待权，是一种将来可能取得的权利，其权利系寄托在将来可能取得的权利上。期待权的法律性质即决定于将来可能取得权利的法律性质。王泽鉴先生认为，“期待权是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质的法律地位。”1期待权说认为，标的物所有人未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未实现化，只处于期待权状态。我同意此种观点。2“形成权”或“附条件的形成权”说所谓形成权，是指权利人利用法律赋予的权利，以其独立行为使权利发生变动。这种观点认为，优先购买权是形成权，或者是附条件的形成权。无论是法定的优先购买权还是约定的优先购买权，性质都属于形成权，可以依据权利人一方的意志而使法律关系发生变动。德国民法学说认为，优先购买权可以依一方当事人的意思，形成义务人出卖与第三人同样条件为内容的契约，无需义务人的承诺，只是这种形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物与第三人的时候，才能够行使。我认为，优先购买权不是一种形成权。因为优先购买权只是在订立买卖契约时优先买受的权利，而非仅就已成立的法律关系使之发生变动的权利。法律确定该项权利并没有给优先购买权人一种仅凭自己的单方意志就与出卖人形成买卖关系的权利。因为，一方面优先购买权人必须在同等条件下才能有优先购买的权利；另一方面，即使优先购买权人在同等条件下愿意购买，也要与出卖人就合同的内容具体协商。形成权说实际上给出卖人强加了一种就合同的内容必须承诺的义务，几乎等同于强制缔约，这是不妥当的。3“物权、债权区别”说在德国法上，优先购买权分为物权的优先购买权和债权的优先购买权，其划分的界限在于优先购买权是否对抗第三人。无论是法定的还是约定的优先购买权，都属于这两种优先购买权物权性质的优先购买权，也称为对物先买权或者物的先买权，针对的只能是不动产，成立要由“合意+登记”原则；而债权的先买权称之为对人的先买权或者人的先买权，是指合同约定或者法律规定能够对出卖人的处分权的限制，使得出卖人不能将指定标的以同样条件出卖给第三人，而只能出卖给权利人，该权利人的权利就是债权先买权。4“物权说”或“债权说”（1）物权说。该说认为优先购买权归属于优先权，而优先权为独立的物权类型，即为保障某种权利实现而在该权利之外确定的另一种权利。一方面，优先购买权是法定的而非当事人约定的权利，不仅对意思自治原则有所限制，而且对所有权也有所限制，因而符合物权法定的特点；另一方面，优先购买权具有对抗第三人的效力，具有及为明显的物权效力特征。同时，明确优先购买权为一种有物权效力的权利，有利于加强对特定关系人的保护。我认为，一方面优先购买权并非一定是法定的，只要在不违反法律、法规的情况下，当事人可以约定优先购买权；另一方面优先购买权是指在同等的条件下对他人的不动产享有的优于第三人的购买权。购买权按通常的文义可以解释为请求卖与的权利，就本质而言更接近于请求权而非支配权，所以优先购买权不属于物权。（2）债权说。债权说认为优先购买权附随于买卖关系，本质仍属于债权。优先购买权虽然在一定程度上具有请求权的性质，但不能等同于债权。请求权与债权为交融关系而不是等同概念。债的相对性决定债的约束力仅在特定的当事人之间产生，而事实上由于优先购买权的存在使其效力不仅影响出卖人的处分权，而且对不特定的可能为第三人的购买者产生影响。这种能对所有权人的处分权能产生影响的不应当是债权。5“双重性质”说这种观点认为，优先购买权是兼具物权和债权性质的权利，不仅仅具有债权的效力，也具有某些物权的效力。这种学说是第4点的中和。不管是物权说、债权说还是双重性质说，都是以偏盖全，认为优先购买权有物权或债权的某些性质就说他是物权或债权是不全面的。只可以说有物权或债权的某些性质，而不能认为优先权就是物权或债权。我认为优先购买权是一种法定或约定的负条件的期待权。一、优先购买权是一种期待权。所谓期待权，是一种将来可能取得的权利，其权利系寄托在将来可能取得的权利上。期待权的法律性质即决定于将来可能取得权利的法律性质。优先购买权也是将来可能享有的权利，只有一定条件出现时，这种条件才有实现的可能。二、优先购买权是一种法定或约定的期待权。一般情况下所说的优先购买权是指在法律的明确规定下所享有的权利，但有些人因此也就认为优先购买权就是一种法定的权利。我认为只要在不违反法律、法规规定的情况下当事人可以约定优先购买权，这也是当代民商法意思自制原则的一个体现。三、优先购买权是负条件的期待权。因为优先是相对而言的，没有相对方又何来优先可言呢？所以只有当所有权人有出卖标的物的意向或已经出卖时，这种期待权就有了实现的可能。优先购买权人此时享有优先购买权。五、优先购买权中存在的争议（一）对优先购买权的前提-“同等条件”的确认同等条件是对优先购买权人行使优先购买权的限制。作出这种限制是必要的：首先尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。同时表明确立优先购买权并没有剥夺他人的购买机会。如果不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，并不违反公平竞争的原则。对此各国立法大多有明确的规定。我国民法通则第78条第三款规定：“按分共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”然而，对“同等条件”应当如何理解，在学理上有不同的看法。一是绝对同等说，认为优先购买的条件应与其他买受人条件绝对相同和完全一致。德国民法典第505条第二款规定：“行使先买权时，先买权利人和义务人之间的买卖，按照义务人与第三人约定的相同条款而成立。”但德国民法随后又做了变通规定。由于这种观点过于严苛，不能有效保护优先购买权人的利益，尤其是其他购买人所提供的条件，如提供某种机会等，先买权人不能做到。王利民主张2如果这种条件可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则用金钱折算弥补，我也同应这种观点，此时的价格标准可以按市场价计算。二是相对同等说，认为优先购买权人购买的条件与其他买受人条件大致相同既为同等条件。这种观点在适用中伸缩性较大，没有一个统一的标准，难于操作。三是采用罗列式的方法来界定同等条件的内涵，这种方法通常把同等条件罗列为价格、数量、质量、交换时间、方式、主体等完全相同即为同等条件。这种观点其实就是绝对同等说的另一种形式而且更为简陋，因为对条件无法详尽界定，全部罗列。四是价格同等为主要方面，适当考虑其他方面。这种观点比较可行，在一个买卖关系中，最基本的当然是价格，而不是别的。因为购买的标的物是同一个，数量也是一样的在合同的主要条款中当然就剩下价格了。如何适当考虑？判断标准就是这些条件基本相同，不应当对出卖人有明显不利因素。（二）共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突解决在实践中，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权也会发生竞合问题，例如，甲乙双方共有一栋房屋，各享有一半的份额，双方将该房屋出租给丙使用。在甲出售该房屋时，乙作为共有人享有优先购买权，而丙作为承租人也享有优先购买权。如果双方都主张优先购买权，则发生优先购买权竞合问题。在此种情况下，应当保护哪一个权利人的优先购买权，在学理上有不同的看法：第一种观点认为，按份共有人优先购买权与承租人的优先购买权不可能发生竞合，在按份共有人转让其份额时，只能由其他按份共有人行事优先购买权，在出租人转让租赁物时，只有承租人才能行事优先购买权，因为份额与实物非属同一，故不发生竞合问题。3第二种观点认为，法定优先购买权皆为物权性权利，讨论权利竞合之处理，只能从该权利性质比较得出，不能从该权利所产生之基础关系推出。既然共有人的优先购买权与承租人的优先购买权均为物权性权利，何有物权优于债权法理之适用？在共有人与承租人的优先购买权发生竞合的情况下，可以根据先设物权优于后设物权的原理，先产生的优先购买权优于后产生的优先购买权实现。4第三种观点为我国台湾地区司法实务界通说，认为承租人的优先购买权优于共有人的优先购买权。5第四种观点认为，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。这种观点在法学界是比较普遍得到认同的，共有权人的优先购买权是基于共有关系而产生具有物权性质，而承租人的优先购买权是基于债权关系而产生的，物权优于债权。王利民认为法律设定承租人的优先购买权，目的在于保护承租人的租赁权，稳定社会关系，但对承租人的保护还有一项“买卖不破租赁”原则，这已能充分保护承租人的利益，即使共有人取得所有权也不能解除租赁合同，对抗租赁权。在这种情况下，再支持以先买权取得共有份额，延续财产的共有状态，以至不能简化物权关系以尽物力，与先买权的立法目的相违背。我认为这种观点很符合立法初衷，法律的最终目的是促进社会的进步与发展，制定法律运用法律都要从这一点出发而不仅仅是在学理上的争论。王泽鉴先生探讨该问题时也认为：“所有权之关系为恒久之关系，租赁、地上权或典权之设定，多受期限之限制，为简化地上之物权关系，发挥土地之用益价值，明定共有人享有较优先之优先承购权，在立法上，以值考虑”。6（三）几个共有权人优先购买权的竞合共有人在行使优先购买权时可能发生优先购买权竞合的现象，即在同一标的物上存在几个优先购买权而几个权利人都主张该权利，某一项权利的行使将要排斥其他权利的实现。以及有限责任公司的股东转让股份时，其他股东有数个主张优先购买权，对于上述规定如何处理，我国民商法没有明确规定。对此大陆法系国家有不同的规定，大致有三种：第一，按份额享有先买权。法国民法典第815条第14款规定：如数个共有人行使先买权，除有相反约定外，该数个共有人被视为按各自在共有财产中所占的比例取得出卖部分。瑞士民法典第682条规定：针对任何一位取得共有物的非共有人，共有人享有先买权。多个共有人行使该权利的，共有分额依其当时所占有的共有分额的比例在其中分配。即数个共有人主张优先购买时，有约定的按约定，没有约定的，按各自在共有财产中所占的比例取得出卖部分。蔡福华认为对于有限责任公司的股东转让出资份额时，数个其他股东主张优先购买，参照此规定并无不当。但是，如果按份共有人的财产属于一个整体或配套使用时，应按照有约定的按约定，没有约定的只能由与财产最有密切联系的共有人购买，如可以按照习俗，采取抓阄的方式确定由谁购买。第二，由其他共有人共同行使优先购买权。例如德国民法典第513条规定：“数人共有先买权者，仅得由全体行使之；权利人中的一人的权利不行使时，其他人仍得以行使先买权。”第三，我国多数学者认为，在这种情况下应当由出卖人在各共有人中决定先买权人。以上观点都是讨论几个优先权享有人的权利分配问题。我认为，这种权利的行使有约定的依约定，没约定的应采取竞买的方式。既然各个共有人都享有优先购买权，这样大家处于平等的地位，对于共有人本身来说也就无所谓优先问题，就如绝对自由也就是无自由一样，所谓“优先”应对于“外人”来说。此时应在共有权人中实行竞买的方式，共有权以外的人是没有这种权利的，除非他愿意出更高的价格，这样更有利于物的效用的实现，及立法宗旨，对出卖方也有利。（四）房屋部分出租，承租人优先购买权的范围在实践中，当房屋出租人出租整栋房屋中的一部分，在他想出卖整栋房屋时，承租人的优先购买权的范围如何界定。在我国法律中没有规定。在法理界有不同的观点：第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。这种观点显然违反法律有关的承租人有优先购买权的规定。 第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。这种观点也欠妥当，扩大了承租人优先购买权的范围，对出租人不利。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。这种观点比较合理，既有利于物尽其用又充分考虑到出租人的利益。我国法律应该尽量完善有关优先购买权的规定，向以上这种情况，实践中有出现，但法律没有相关规定就为司法审判带来不便，使得无法可依。 （五）对优先购买权的限制 优先购买权是一个优先权，但不是一个绝对的权利，不具有绝对的优先效力，在一些情况下要受到限制。第一，出卖人基于将来财产继承的需要，向法定继承人出卖该财产的，享有优先购买权的人不得行使这个权利。被继承人和法定继承人之间总是具有特定的身份关系，这种身份关系，是民法所保护的人身关系。特定的财产在具有特定的身份关系的亲属之间转移，一般是考虑到今后的继承问题。这就是说，优先购买权对于财产的继承是不是具有对抗性的呢？如果有对抗性，则应当在这种财产转移关系中能够行使；如果不能对抗继承关系，那就不能对抗这种买卖关系。从优先购买权的基本性质上看，它不具有对抗继承效力，而只是对抗买卖关系效力。因此，具有一定继承因素的被继承人将财产出卖给法定继承人的买卖关系，优先购买权不发生效力，不能对抗这种买卖关系。这是对优先购买权的一个限制。第二，以拍卖、招标形式出卖标的物的，不得行使优先购买权。但是应当通知享有该权利得人参加拍卖或者招标。这两种形式的买卖，都是竞争式的买卖关系，无论何人参加都可以，最后以出价最高者为买卖人。就是所谓的“价高者得”在这种情况下，如果仍然允许优先购买权人行使优先购买权，那无疑是破坏整个拍卖、招标的制度，使其丧失了存在的价值。因此，以拍卖、招标形式出卖特定财产的优先购买权人不得行使这一权利，但是出卖人负有通知其参加的义务，使其能够有条件参加拍卖和招标，与其他参加拍卖和招标的人享有同等的竞争机会。通知后，优先购买权人是否参加，则不论。如果没有通知，拍卖、招标是否具有效力，我认为应当发生效力，出卖人应当对优先购买权人承担相应的责任。第三，对于法院以强制执行的方式而进行的出卖，不得行使优先购买权。在法院对财产进行强制执行的情况下，财产所有人已经丧失了对特定财产的控制和支配，财产的命运已经在法院的意志支配下，对此，享有优先购买权的人不能向财产所有人行使优先购买权。那么是不是可以向法院行使优先购买权呢？法院处分强制执行的财产，主要都是通过拍卖、变卖的方式进行。拍卖的，当然不能行使优先购买权；在变卖的情况下，法院的处理带有国家行为的性质，如果还准许优先购买权人主张先买是不合适的。因此，在法院强制执行的情况下，权利人不得行使优先购买权。 （六）优先购买权的行使期间 先买权为一种期待权，只有在某项特定财产出售时，权利人才可享受其利益。先买权在标的物出卖时，“一定期限”内不行使的视为放弃。王利明认为，这一期限应为除斥期间，超过该期限优先购买权消灭，不论出卖人是否尽通知义务，也不论先买权人是否知悉自己的先买权受损事实以及短期时效是否存在中断、中止情事，最长期限届满，先买权不得再行使。先买权人不得再以行使优先购买权为由来否决出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。他认为这样防止权利人滥用先买权，从而稳定交易秩序和保护既得利益，同时也能起到减少实效计算争议的作用。且他认为此期限不宜过长，三个月为宜。杨立新认为具体应分为三个期间：第一、出卖人按照法律规定通知先买权人的，做出行使优先决定的期间为：不动产15天。动产10天。超过这个期间的，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。当事人可以约定具体的期限，但不得低于法定的期限。第二、出卖人没有按照规定通知优先购买权人的，权利人行使优先购买权的期间为3个月。这个期间是从优先购买权人知道或应当知道出卖人与第三人之间缔结买卖关系之日起计算。超过这个期间的，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。第三、出卖人没有按照规定通知优先购买权人的，优先购买权人不知道或无法知道出卖人与第三人之间缔结买卖关系的，除斥期间为一年。一年起算时间是从出卖人与第三人之间缔结买卖合同关系之日起计算。超过这个期间的，优先购买权人提出优先购买权请求的，不发生对抗该买卖关系。我国国务院城市私有房屋管理条理第十一条规定的房屋承租人优先购买权在接到通知后3个月内行使。我认为3个月太长，一、不利于承租人行驶权利。出租人欲出卖房屋，要提前3个月找买主，通知承租人，若3个月找不到买主，3个月后，比如要在出卖前1个月找到买主也不能卖，妨碍出租人行事所有权。即使在3个月前找到买主，出租人和买主也要苦苦等3个月，根据承租人的意思，才能确定是否成交，这对出租人和买主带来不便。其二，房产市场变化莫测，提前3个月通知承租人的价格，3个月后市场变化，同等条件难以确定。因此应借鉴台湾地区以1