万科A偿债能力分析.doc

万科A(000002)2008至2010年度财务报表分析偿债能力分析万科A 股票代码：(000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。偿债能力（debt-paying ability）是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、偿债能力指标万科A2008至2010年度偿债能力指标表表11偿债能力指标2008年2009年2010年营运资本（亿元）169.64622.64758.69流动比率2.35931.91491.5851速动比率2.35930.59120.5568保守速动比率0.58660.32750.2794现金比率0.58660.33790.2917资产负债率（%）55.11%67%1591.92%产权比率1.22792.03042.9504有形净值债务率1.22792.03412.9707利息偿付倍数-12.618414.021322.6813二、偿债能力主要竞争者及同业比较1、2008年度偿债能力比较。万科A2008年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表表21偿债能力指标万科A排名中关村中南建设行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）169.6412.88-7.877.440335.9-7.87流动比率2.359351.090.67321.78953.10520.4397速动比率2.359310.630.36360.75132.35930.089保守速动比率0.586660.470.28090.6583.780.0583现金比率0.586650.030.17470.40191.860.03资产负债率（%）55.11%130.80.669910.132574.35280.3161产权比率1.2279134.032.02911.78454.410.4622有形净值债务率1.2279134.072.03411.81684.410.4215利息偿付倍数-12.6184182.036.64365.6169432.09-451.893：同业比较数据为选取同行业21家样本企业汇总排列而成（下同）。2、2009年度偿债能力比较。万科A2009年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表表22偿债能力指标万科A排名中关村中南建设行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）622.6413.5445.8411.83 62.26 -4.30 流动比率1.9149111.121.41322.00 4.81 0.31 速动比率0.5912140.650.63550.90 4.81 0.25 保守速动比率0.3275150.530.35190.71 4.66 0.07 现金比率0.3379110.050.17670.61 4.46 0.05 资产负债率（%）67%120.770.767110.19 70.99 0.18 产权比率2.0304113.433.29401.94 4.05 0.22 有形净值债务率2.0341123.473.29781.98 4.05 0.22 利息偿付倍数14.021341.874.3716-1.95 151.52 -269.76 3、2010年度偿债能力比较。万科A2010年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表表23偿债能力指标万科A排名中关村中南建设行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）758.6913.8266.7212.800275.87-3.8流动比率1.5851141.121.42291.83273.97860.371速动比率0.5568150.680.67130.83813.150.2816保守速动比率0.2794150.530.38560.53583.020.0492现金比率0.2917120.080.16270.47072.690.0313资产负债率（%）1591.92%40.780.78159.571564.870.24产权比率2.950463.583.57612.39447.920.31有形净值债务率2.970763.613.57942.4317.920.3021利息偿付倍数22.681331.995.18176.255366.1235-47.7243三、偿债能力指标分析1、营运资本营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。表31单位：亿元项 目2008年度2009年度2010年度万科A169.64622.64758.69排名311中关村2.883.543.82排名141311中南建设-7.8745.8466.72排名2122行业均值7.4411.8312.8行业最高35.962.2675.87行业最低-7.87-4.30-3.80从表3-1所列示的数据可以看出，万科A营运资本09年比08年增加了45.3亿元，涨幅达267%。2009年销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积663.6 万平方米，销售金额634.2 亿元，分别比2008 年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2 万平方米，结算收入483.2 亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。期内，公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。 公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，2010年公司的结算增速低于销售增速。2、流动比率流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比率的内涵是每1元流动负债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。图32项目2008年度2009年度2010年度万科A2.35931.91491.5851排名51114中关村1.091.121.12排名192018中南建设0.67321.41321.4229排名201616行业均值0.812.001.83行业最高2.364.813.98行业最低0.0890.310.37标准值222从表3-2所列示的数据可以看出，万科A流动比率09年比08年上升了0.44。流动资产中除资产减值损失下降外，其余各项皆为上升。流动负债中除短期借款及一年内到期的内非流动负债下降外，其余各项皆为上升，2010年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，以发挥采购规模效益。2010年公司从前5名材料设备供应商的采购额合计14.3亿元，占全年采购总额的4.75%，比09年增加1.52个百分点。从行业数据可以看出，万科A流动比率历年皆高于行业的平均水平，09年指标的大幅增加，使得排名回落到第11名，处在行业中游水平。略高于中关村和中南建设。3、速动比率速动比率是速动资产与流动负债的比值。所谓速动资产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。表33项目2008年度2009年度2010年度万科A2.35930.59120.5568排名11415中关村0.630.650.68排名9119中南建设0.36360.63550.6713排名121211行业均值1.730.380.83行业最高3.106.223.15行业最低0.44-0.0430.28标准值111从表3-3所列示的数据可以看出，万科A三年的速动比率逐年下降，09年比08年下降1.7684，10年比09年下降0.0344。4、保守速动比率保守速动比率是指保守速动资产与流动负债的比值，保守速动资产一般是指货币资金、短期证券投资净额和应收账款净额的总和。表34项目2008年度2009年度2010年度万科A0.58660.32750.2794排名61515中关村0.470.530.53排名8126中南建设0.28090.35190.3856排名111311行业均值0.830.710.53行业最高3.784.663.02行业最低0.0580.0740.05标准值适当看高适当看高适当看高从表3-4所列示的数据可以看出，万科A三年的保守速动比率09年比08年下降了0.2591，10年比09年下降了0.0481。主要竞争对手及行业排名都与速动比率相似。5、现金比率现金比率是现金类资产与流动负债的比值。现金类资产是指货币资金和短期投资净额。这两项资产的特点是随时可以变现。表35项目2008年度2009年度2010年度万科A0.58660.33790.2917排名51112中关村0.030.050.08排名212118中南建设0.17470.17670.1627排名131817行业均值0.510.610.47行业最高1.864.462.69行业最低0.030.050.03标准值适当看高适当看高适当看高从表3-5所列示的数据可以看出，万科A09年现金比率比08年下降了0.2487，同比下降42%。10年比09年上升了0.0462，同比下降14%。说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。6、资产负债率资产负债率是全部负债总额除以全部资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，也称之为债务比率。资产负债率反映在资产总额中有多大比例是通过借债筹资的。用于衡量企业利用债权人资金进行财务活动的能力，同时也能反映企业在清算时对债权人利益的保护程度。表36项目2008年度2009年度2010年度万科A55.11%67%1591.92%排名13124中关村8%77%78%排名558中南建设67%77%78%排名967行业均值1317.39%1018.54%957%行业最高7435.28%7099.09%6487%行业最低31.61%18.00%24%标准值低于70低于70低于70从表3-6所列示的数据可以看出，万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.55，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。7、产权比率产权比率是负债总额与股东权益总额之间的比率，也称之为债务股权比率。它也是衡量企业长期偿债能力的指标之一。产权比率与资产负债率的区别为：产权比率侧重于揭示债务资本与权益资本的相互关系，说明企业财务结构的风险性，以及所有者权益对偿债风险的承受能力；资产负债率侧重于揭示总资本中有多少是靠负债取得的，说明债权人权益的受保障程度。表37项目2008年度2009年度2010年度万科A1.22792.03042.9504排名13116中关村4.033.433.58排名223中南建设2.02913.29403.5761排名934行业均值2.11.942.39行业最高4.414.047.92行业最低0.460.220.31标准值适当看低适当看低适当看低从表3-7所列示的数据可以看出，近三年来万科A的产权比率成上升趋势，09年比08年上升了0.8025，同比增加65%。10年比09年上升了0.92，同比增加45%。从行业指标来看，万科A09、10年产权比率接近行业均值，说明长期偿债能力上升，债权人权益保证程度有所提高。8、有形净值债务率有形净值债务率是企业负债总额与有形净值的百分比。有形净值是所有者权益减去无形资产净值后的净值。即所有者具有所有权的有形资产净值。有形净值债务率用于揭示企业的长期偿债能力，表明债权人在企业破产时的被保护程度。表38项目2008年度2009年度2010年度万科A1.22792.03412.9707排名13126中关村4.073.473.61排名223中南建设2.03413.29783.5794排名934行业均值217.56%197.78%243.10%行业最高441.00%404.63%792.00%行业最低42.15%22.00%30.21%标准值111从表3-8所列示的数据可以看出，万科A有形净值债务率09年比08年上升了0.8062，同比增加65%。10年比09年上升了1.9955，同比增加46%。从行业指标来看，08年该指标与行业标准值接近，说明万科A长期偿债能力在08年是良性的。9、利息偿付倍数利息偿付倍数是指企业经营业务收益与利息费用的比率，也称为已获利息倍数或利息保障倍数。它表明企业经营业务收益相当于利息费用的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。表39项目2008年度2009年度2010年度万科A-12.618414.021322.6813排名1843中关村2.031.871.99排名131313中南建设6.64364.37165.1817排名81616行业均值48.59419378-1.9492521146.2553095行业最高432.09151.518866.1235行业最低-451.8934173-269.761107-47.7243409标准值大于3大于3大于3从表3-9所列示的数据可以看出，万科A近三年利息偿付倍数不断提高，09年比08年上升了26.6397，同比增加211%。10年比09年上升了8.87，同比增加61%。且利息费用逐年减少。从行业指标来看，万科A从09年的上升到第4个名，到10年的行业第一，利息偿付倍数快速增加。远高于主要竞争对手，突出长期偿债能力逐年增强。按照财政部2010年公布的企业效绩评价标准值中大型专业设备制造业的评价中，该指标均处于优秀值（大于7.7）。四、万科A偿债能力小结2010年针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。 政策出台后，对市场产生明显影响。报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。从万科自身的情况来看，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。 2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。 2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以7.2