第四部分：成都市房地产市场需求现状分析

2004年房地产发展现状与趋势预测分析报告第四部分：成都市房地产市场需求现状分析1、 成都市房地产市场需求总体状况（1） 全年商品房平均价格受宏观政策、房地产开发成本以及供需关系的影响，2004年成都主城区商品房均价达到3731元/平米，同比增长11.1，其中住宅市场价格均价达到每平方米3241元，每平米上涨了353元，增长了10.9，见图示：2004年，郊区住宅市场的火热发展，也拉升了大成都住宅市场的均价，见下图：2004年，大成都的商品房（含经济适用房）为2452元/平方米，每平方米上涨了356元，涨幅达16.99，上涨幅度较成都主城区高出6个百分点，提出经济适用房稀释房价的因素后，郊区房地产住宅市场发展的火热则是六城区住宅均价上涨迅速的主要原因。（2） 价格环域变化趋势指标内环以内内环至二环二环以外梯度比（内环为100）商品房486641213243100：85：67住宅384634952972100：91：77商业营业房1313293815822100：71：44办公用房532526912691100：75：51 从价格的环域变化来看，住宅的环域价格梯度变化并不明显，说明人们的居住观念已经在改变，城市向外发展的趋势是一种必然，但是，商业营业房的价格梯度落差则较大，内环至二环的价格仅为内环价格的71，二环以外的商业价格更不到内环以内商业价格的一半，商业的发展更多的将集中在市中心内环以内。 （3）销售、竣工2004年，市区全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15，其中住宅供应485.39万平方米，同比略降0.4，商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92，其中住宅销售687.81万平米，同比增长8.82%。从全市（六城区）来看，全市商品房销售面积近几年以来，一直处于较高的增长趋势，见下图：（假设1999年增幅为0）全市商品房竣工面积为862.45万平方米，下降15.3%，其中住宅竣工面积为700.49万平方米,下降22.0%；商品房销售额306.27亿元，增长51.2%，其中销售给个人294.27亿元，增长49.2%。个人住房消费的强劲刺激了房地产市场的进一步发展。（4）空置情况12月末，全市商品房空置面积153.18万平方米，同比减少33.2%；空置期在一年内的待销房为67.78万平方米，空置期在一年至三年的滞销房为64.54万平方米，空置期在三年以上的积压房为18.84万平方米。其中，住宅空置万58.82平方米，减少59.1%；办公楼空置15.93万平方米，减少13.3%；商业营业用房空置54.92万平方米，增加26.52%；见下图：结合竣工与销售来看，空置率仍处于较低水平，成都房地产仍然处于供需两旺的良性发展区间。从住宅的空置情况来看，见下图：住宅市场的空置情况在1997年和2002年出现两个波峰，1997年之前也出现过连续几年的逐渐攀升，自1998年后，又出现另一个攀涨的趋势，至2002年至最高，但自2002年之后，房地产市场秩序的规范与调整，市场出现了异常火爆的局面，空置情况也逐渐降低，至2004年底降至近9年以来最低水平，从发展的趋势可预测，2005年的住宅空置面积可能会出现反弹趋势，2004年住宅销售面积达1000多万平米，最近3年的空置住宅面积几乎被消化殆尽，而2004年新增的住宅消化率在65左右，而且第四季度已经出现了供大于求的局面，通过房价收入比推测成都每年的有效住宅需求面积为778万平方米，这说明存在有效需求被前置释放的可能，这些现象也将佐证空置面积会反弹的趋势。（5）20022004年新批预售率情况新增住宅累计销售率2003年底2004年底2002年81.74%93.25%2003年94.59%2004年65.26%从上表可以看出，2002年新增的住宅面积至2004年底累计已销售93.25，而2003年新增住宅面积至2004年底累计已销售94.59，2004年新增住宅累计已销售65.26，可见，前两年的新增住宅已进本消化，但是，2004年的新增住宅项目仅被消化掉65，这主要受到今年供应体量过大的原因造成，另一方面，也受到供应的季节性变化影响，表现为第四季度的大规模放量，导致供大于求局面的出现。（6）商业营业用房供应体量较大2004年商业用房供应127.44万平米，同比增长32.6%；销售面积81.38万平方米，同比增长6.3%。供销比达到1.566，供应过量46万平方米，剔除合理空置及开发商自营部分，商业物业的供应仍过量较多，按照商业用房均价10000元/平米计算，占用资金量达到46亿，同时，商业营业用房的空置率也呈上升趋势，达到54.92万平米，同比增长26.52，商业营业用房的开发将面临结构调整与优化。（7）郊区房地产交易比重上升指标2003年2004年成交面积成交金额成交面积成交金额郊区商品房交易占总成交比重28.10%13.90%34.10%18.50%郊区住宅交易量占总成交比重29.10%13.90%35.40%18.60%2004年，郊区商品房合同成交429.85万平方米，同比增长48.19，住宅成交377.64万平方米，同比增长45.73，比重上升6.1个百分点，房地产发展，尤其是住宅的郊区化发展趋势明显。2、 房地产市场消费者需求情况（成都房交会1300份样本）(1) 年龄构成年龄构成上以35岁以下够购买的主力军，总占比为64%，其次是受老龄化问题的影响，45岁以上的消费群体也表现出了购买的倾向。但年轻化仍为主要趋势。（2） 职业构成在职业构成上，企业白领以及公务员成为消费群体的主体特征，事实上，这一部分人因有着稳定的收入，以及良好的教育，他们对生活条件改善的要求十分明确。（3） 个人收入构成以2000-4000元的收入水平为主，比例高大75%，可以预见，受国家利率调整以及个人购房贷款风险管理等政策的影响，他们将成为中档商品房的主要消费群体。（4） 购房动机以年轻一族首次置业和以改善居住环境为目的的二次置业为主体，以投资增殖为目的的比例为11%，存在部分不理性投资行为，但经过本轮房地产政策的调控之后，投资行为应该受到一定的打压。（5） 希望购买面积与户型从购买面积上看，受到当前物价上涨以及利率上调等因素的影响，购买面积普遍缩小，需求面积主要集中在80-130平米区间。但从期望购买的户型上看，对3房2厅2卫的户型需求最大，其次是2房2厅的户型，足以见得，人们在对面积需求减少的同时，并没有降低对居住质量的要求，相反对于居住空间、功能、环境、物管等方面有了更高的要求。 （6） 置业的区位在各个区位的选择上，西边与南边仍为购房者的主要选择，占比29，城东的购房者意向也较大，达到22，主要是城东开发力度的加强以及环境得到改善，居住特性将成为城东房地产的主要发展方向，另外，城南与城西的房价较城东较高，也使得一部分消费者更倾向于城东。（7） 期望购买价格意向购买的住宅期望价格主要还是落在2500-3000元/平米