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个人理财课件 06居住规划 第 六 章 居 住 规 划第 一 节 居 住 规 划 概 述第 二 节 租 房 与 购 房 的 决 策第 三 节 购 房 规 划第 四 节 住 房 贷 款 规 划第 一 节 居 住 规 划 概 述一 、 居 住 规 划 的 重 要 性迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比,居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策,需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划,规划购房现金流,才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策二 、 个 人 购 房 动 机(一)自己居住要考虑自身支付能力和居住质量居住质量具体包括:周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理(二)投资将住房当成投资工具,购买住房获取租金或资产增值需要考虑的因素:自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三 、 居 住 规 划 的 流 程第 二 节 租 房 与 购 房 的 决 策一 、 租 房 与 购 房 的 比 较二 、 租 房 与 购 房 的 决 策 方 法思 考租 房 与 购 房 各 有 哪 些 优 点 和 缺 点 ?一 、 租 房 与 购 房 的 比 较1. 租房的优点可根据自身收支情况,方便地调整居住条件有更多剩余资金用于投资对工作地点不稳定者,具有更大迁徙自由度不必担心住房价格下跌,不必承担房屋方面的各种赋税,不必支付房屋维修费用2. 租房的缺点房租价格上涨存在非自愿搬离风险不能根据自身意愿进行装修一 、 租 房 与 购 房 的 比 较3. 购房的优点有自由使用房屋的权利,可根据需要装修住房,提高居住质量购房具有资产保值和增值功能,能抵御通货膨胀拥有住房后,可利用住房进行抵押融资4. 购房的缺点购房支出很大,购房前期财务压力大房屋的流动性低,变现能力差存在房价下跌的风险不利于变换工作地点二 、 租 房 与 购 房 的 决 策 方 法( 一 ) 年 成 本 法( 二 ) 净 现 值 法( 一 ) 年 成 本 法租 房 年 成 本 年 租 金+ 房 屋 押 金 投 资 收 益 率购 房 年 成 本 自 付 款 投 资 收 益 率+ 贷 款 余 额 贷 款 利 率+ 年 维 修 及 税 收 费 用注 意此公式只考虑租房和购房的资金成本假定住房价值不发生变动,房屋能够以当初的买价卖出年 成 本 法 计 算 例 子案例资料:李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房,面积80平方米。该房可租可售。如果租房,房租每月3000元,押金1万元。如果购房,购买的总价是70万元,李小姐可以支付30 万元首付款,另外40 万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外,购买二手房需要较多的税费支出和装修费用,这些税费如果按年平摊,大约每年5000 元。假定,李小姐的年平均投资收益率是4%请使用年成本法,判断李小姐应该租房还是买房?年 成 本 法 计 算 步 骤李 小 姐 租 房 年 成 本3000 12+10000 4%36400 元李 小 姐 购 房 年 成 本 ( 第 一 年 )300000 4%+400000 5.51%+5000 39040 元按 年 成 本 法 , 租 房 成 本 小 于 购 房 成 本 。提 问 : 哪 些 因 素 没 有 考 虑 到 ? 是 否 真 的租 房 更 便 宜 ?年 成 本 法 没 有 考 虑 到 的 因 素未 来 房 租 的 调 整未 来 房 价 的 变 动未 来 利 率 的 变 动如果利率降低,购房占用资金的机会成本将降低,购房年成本将降低。时 间 因 素购房贷款的资金成本(5.51% )高于自有资金的投资回报率(4% )随着住房贷款的偿还,购房占用资金的成本将逐渐降低至4% ( 700000 4%)( 二 ) 净 现 值 法净现值法将因租房和购房发生的现金流量折现为现值比较租房和购房的净现值,净现值高者合算计算公式nC FtN P V?t1i t0净 现 值 法 计 算 案 例案例资料:王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。如果租的话,房租每月3000元,租期4年,押金1万元,预计房租每年调涨100 元。而购买的总价是70 万元,王先生可以支付30 万元的首付款,另外40 万元拟采用6% 的商业贷款利率向某商业银行贷款,贷款15 年,本利等额 摊还;另外,购买该房的税费及装修费共需10 万元。王先生估计居住4 年后,仍能按原价出售。请问,王先生租房还是买房合算?(王先生年平均投资回报率是4%)净 现 值 法 计 算 案 例 ( 续 )王先生租房的净现金流量现值:48C FtN P V 141229 元租房t10.33% t0其中,折现率应调整为月利率i4%120.33%王 先 生 租 房 现 金 流 量 表净 现 值 法 计 算 案 例 ( 续 )王先生买房的净现金流量现值:王先生贷款年利率6%,月利率6%120.5%,供还款15年,也即180 期,每月还款额400000 (P/A, 0.5%, 180 )3375 元(见Excel 表格)王先生4 年后房贷余额3375 (P/A, 0.5%, 132 )325592 元4 年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房贷余额325592 元,还剩371033 元48C FtN P V 230340 元购房t10.33% t0王先生购房现金流量表净 现 值 法 计 算 案 例 ( 结 论 )可 见 , 租 房 净 现 值-141229 元 大 于 购 房净 现 值-230340 元 , 王 先 生 租 房 更 合 算 。租 房 与 购 房 的 策 略 选 择 :如果住房价格呈上涨趋势,往往购房合算购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大如果不打算在一个地方常住,租房往往比购房划算第 三 节 购 房 规 划一 、 购 房 规 划 的 流 程二 、 购 房 规 划 的 应 用三 、 购 房 的 其 他 费 用一 、 购 房 规 划 的 流 程( 一 ) 估 算 购 房 总 价( 二 ) 估 算 可 负 担 房 屋 单 价( 三 ) 购 房 区 位 选 择( 一 ) 估 算 购 房 总 价可购买房屋总价 可负担的购房首付款+ 可负担的购房贷款总额可负担的购房首付款 目前可用于购房的资产终值+ 每年可供购房的储蓄终值 目前可用于购房的资产 复利终值系数(N 离购房的年数,i 投资报酬率)+ 每年可供购房的储蓄年金终值系数( N 离购房的年数, i 投资报酬率)可负担的购房贷款总额 每年可供购房的储蓄年金现值系数( N 贷款年限, i 房贷利率)购 房 总 价 估 算 案 例案例资料:李先生计划5 年后购房。李先生家庭目前有金融资产30万元,其中50% 可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元,其中4万元可用于购房。李先生拟贷款15 年,银行房贷利率6%,李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋?李先生可负担的购房首付款30 万50% (F/P, 4%, 5 )+ 4万 (F/A, 4%, 5 )39.92万元李先生可负担的购房贷款总额4万 (P/A, 6%, 15 )38.85 万元李先生购房时可负担房屋总价 39.92 万元+ 38.85万元78.77 万元( 二 ) 估 算 可 负 担 房 屋 单 价可负担房屋单价 可负担房屋总价 房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求假设前例中李先生是四口之家,要求住房面积100平方米。则,李先生可负担购房单价78.77万元1007877 元/ 平米应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格( 三 ) 购 房 区 位 选 择根 据 可 承 受 的 住 房 价 格 , 考 虑 如 下区 位 因 素居住社区的生活环境交通是否便利是否有学校以及学校的质量未来是否有升值空间二 、 购 房 规 划 的 应 用( 一 ) 确 定 购 房 目 标 基 础 上 的 筹 资 计 划( 二 ) 换 房 规 划( 三 ) 房 屋 投 资 规 划( 一 ) 确 定 购 房 目 标 基 础 上 的 筹 资 计 划先 确 定 购 房 目 标 ( 房 屋 面 积 、 区 位 ) , 再 决定 实 现 购 房 目 标 的 各 种 筹 资 计 划案 例 资 料小王现年25岁,工作稳定,年税后收入10万元,收入年增长率5% ,之前无任何储蓄。小王希望5年后买房,目标购买区房价目前0.8 万元/ 平方米,面积100 平米,预计未来房价每年增长5%。银行贷款额度是房价的8成,利率6% ,小王打算50岁前清偿贷款。小王的年平均投资报酬率4% 。请问小王应如何储蓄,才能实现购房计划?(为实现购房,估算小王应有的储蓄率)计 算 步 骤小 王 目 标 住 房5 年 后 价 格0.8 万 元/ 平 方 米5 100 平 方 米 (1+ 5% 102.1 万 元目 标 住 房 所 需 首 付 款 102.1 万 元 20%20.42 万 元目 标 住 房 所 需 贷 款 102.1 万 元 80%81.68万 元计 算 步 骤 ( 续 )假定小王购房前的储蓄率是s0 4 第一年储蓄终值10(1+5% ) s (1+4%)11.70s1 3 第二年储蓄终值10(1+5% ) s (1+4%)11.81s2 2 第三年储蓄终值10(1+5% ) s (1+4%)11.92s3 1 第四年储蓄终值10(1+5% ) s (1+4%)12.04s4 0 第五年储蓄终值10(1+5% ) s (1+4%)12.16s五年后小王供积累资金59.63s 万元小王购房前的应有储蓄率s20.4259.6334.2%计 算 步 骤 ( 续 )购房后,小王如果采用本利等额偿还方式每年应还房贷本利和81.68 万元 (P/A, 6%, 20 7.12万元5 小王第六年年收入 10 万元 (1+5% )12.76 万元第六年应有储蓄率s7.1212.7655.8%结论小王前五年储蓄率应达到34.2%,第六年储蓄率应达到55.8%。据此,可以适当提高首付比例以后25年还款期中,随着收入增长,为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降( 二 ) 换 房 规 划随着人生阶段的转变和收入增加,住房需求会逐渐升级。单身或新婚阶段,以小户型住房为主小孩出生后,转换为大户型,并考虑周边教育条件人至中年,经济条件允许,可再次换房退休时,可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房换房需要考虑的因素有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力偿还换房后的贷款( 二 ) 换 房 规 划 ( 续 )案例资料:郭先生现年40岁,他看上一套价值100 万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元,尚有20万元未偿贷款。如购买新房,郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7 成,贷款利率6%换房需要筹集的首付款 新房首付款(新房总价- 新房贷款)- 旧房余值(旧房总价- 旧房贷款)郭先生换房需要筹集的首付款100 万30% - (50万-20万)0元郭先生换房后每年应偿贷款70万 (P/A, 6% , 157.21万元如果不换房,郭先生每年应偿贷款20 万 (P/A, 6% , 152.06 万元换房后,还款压力增加较多。( 三 ) 房 屋 投 资 规 划投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要考虑的因素未来租金走势未来房价走势购房的成本,包括:资金成本(利率)、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出售现值时,应使用房屋投资的必要报酬率三 、 购 房 的 其 他 费 用(一)普通居住房的购房税费营业税:由卖方承担 ;购房满5年的 ,免征营业税;购房未满5 年的,征买卖差额的5.25%-5.55%个人所得税:由 卖方承担;购房 满5 年且唯一房,免征个人所得税;否则,征买卖差额的20%,或卖出价的1%(由卖出方选择)契税:由买方承担;房屋面积90平米以上的,征卖出价的1.5% ;房屋面积90平米及以下的,征卖出价的1%其它税费:交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费(二)普通居住房的购房中介费用一般为买卖双方各付成交金额的1% (可与中介公司协商)可由买卖双方约定由谁支付中介费用(三)购房贷款过程中发生的各种费用评估费、律师费、银行规定的其它费用第 四 节 住 房 贷 款 规 划一 、 住 房 贷 款 的 种 类二 、 住 房 贷 款 偿 还 方 式三 、 住 房 贷 款 期 限 的 确 定一 、 住 房 贷 款 的 种 类(一)公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30 年(二)商业贷款发放对象广泛,手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年,个人商业用房贷款最长10年(三)组合贷款如果住房公积金贷款不足,可以同时申请住房商业贷款二 、 住 房 贷 款 偿 还 方 式(一)到期一次还本付息贷 款 到 期 后 一 次 性 归 还 全 部 本 金 和 利 息短 期 ( 一 年 期 ) 个 人 住 房 贷 款 一 般 用 这 种 方 式(二)等额本金还款每 次 还 款 , 偿 还 的 本 金 相 等 , 同 时 付 清 当 期 应 付 的 利 息每 月 还 款 额