试论我国不动产登记制度的完善

本科生毕业论文（设计）题 目: 试论我国不动产登记制度的完善 姓 名: 蔺 鑫 学 院: 人 文 社 会 科 学 学 院 专 业: 法 学 班 级: 法学22班 学 号: 2262230 指导教师: 周中建 职称: 副教授 2006年 5 月 20日南京农业大学教务处制7目录摘要1关键词1Abstract1Key words1一、 不动产登记制度概述1（一）不动产登记制度的概念及性质1（二）不动产登记制度的意义21、告知作用22、权利正确性推定效力23、善意保护效力2（三）不动产登记的法律效力21、登记对抗主义22、登记要件主义23、地券交付主义2二、 我国不动产登记制度的现状及其存在的问题3（一）登记的法律依据不统一3（二）登记机关不统一3（三）登记效力不区分不动产物权变动的原因3（四）绝对化的登记要件主义3三、 我国不动产登记制度的立法完善3 (一)统一不动产登记的法律依据3（二）统一不动产登记机关4 （三）区分登记效力4（四）不动产登记的审查制度4（五）登记机关的定位和设置模式5 结语6致谢6 参考文献6试论我国不动产登记制度的完善法学专业学生 蔺鑫指导教师 周中建摘要：不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。而不动产登记制度最初起源于罗马法，由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的缺陷的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想。关键词：不动产登记制度；缺陷；完善The perfecting of the real estate propertyRegistration system in ChinaStudent majoring in law LIN XinTutor ZHOU ZhongjianAbstract: Real estate property rights are the right to register the changes in the form of publicity, but also an important part of national security legislation. And real property registration system in the initial origins of Roman law, as a result of real estate registration system affect property transactions security and social order is important, modern States are recognizing the value added. My absence enact the real law, real property is not developed Registration Act, which makes my immovable property registration system exists in many inadequacies, our current real property registration system has been unable to meet the real estate market development functions of the registration requirements, requiring improvement. The real estate property registration system to be adopted for the basic theory explored, and real property rights registration system for our current shortcomings in the analysis, improves our immovable property registration system envisaged.Key words: Real estate property registration system; Defect ; Perfect我国长期视不动产登记为行政管理手段，关于其登记制度的规定多较为混乱。在转轨时期，由于部门利益的冲突，造成登记机关、登记根据、登记程序等均不统一，带来诸多交易安全上的问题。物权法（草案）第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”登记的范围、机构统一到怎样的地步，这里没有明确，实际上该部分涉及国家机构改革等重大问题，很多方面还是探讨尝试性的，于是把不动产机构的定位问题交给了未来的不动产立法。一、 不动产登记制度概述（一）不动产登记制度的概念及性质所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实，简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。不动产物权登记的性质及登记机关不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权的合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。此外也存在公法行为说、私法行为说、证明行为说。（二）不动产登记制度的意义不动产登记制度之所以倍受关注，是由于其存在具有重要意义。建立不动产登记制度，有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。具体来讲，有三方面的效力： 1、告知作用。因为物权具有绝对性和对世性，故物权的任何变动均应进行公示。交付是动产物权的公示手段，而登记是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权（除抵押权以外）变动过程的生效要件，尽管从表面上看是约束当事人之间的法律关系，即只有经过登记才能发生不动产物权转移的效力。其实从最终意义上说，登记作为公示手段主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。不动产登记是不动产物权本质和现实生活的客观要求。因为，不动产的本来性质就是对不动产的支配权（物权），而这种支配权必须也应当依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。不动产登记对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。 2、权利正确性推定效力。登记的权利正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确。“不动产登记簿记载之物权应该与实际的不动产物权一致，动产的占有与实际之物权一致，这是正常的法律秩序的基本要求。”现实中，由于当事人的过错或者登记机关的过错，致使登记簿上记载的权利与当事人的实际权利不一致。无论是谁的过错，登记对社会一般的第三人来说都应该是正确的，这是因为，登记是国家专门机关所为，当然也最具有社会公信力。3、善意保护效力。善意保护效力，是指一旦当事人变更不动产物权时依据法律的规定进行了登记，则即使依登记方法表现出来的不动产物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该不动产物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果。假如登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都要调查标的物的权利状态，否则就要为此而承担风险。显然，这对善意第三人是不公平的。登记的公信力以登记的告知和权利的推定力为逻辑起点，以登记功能之实现-“善意取得”为其最终归宿。它以牺牲原权利人的利益为代价，以换取交易安全价值的实现。（三）不动产物权登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：1、登记对抗主义。认为不动产物权登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采用此种立法例。2、登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采用此种立法例。3、地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的问题很多，这里主要提出以下几点：（一）登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家土地管理局颁行的土地登记规则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，政出多门。法律依据不统一，造成不动产登记的混乱以及效力不统一等诸多问题。（二）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。登记机关不统一，原因是多方面的，有部门利益的冲突，也有法律依据不统一，但结果都造成不动产登记的不便。（三）登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。（四）绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。三、我国不动产登记制度的立法完善（一）概述如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，针对已经提出的问题，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：1、统一不动产登记的法律依据。通过物权立法以及制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。2、统一不动产登记机关。不动产物权登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。3、区分登记效力。在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不发生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权。4、改变绝对化的登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。在完善不动产登记制度的各项措施中，笔者认为关键问题在于建立统一的不动产登记机关。因此，以下主要讨论不动产机关的设置问题（二）不动产登记的审查制度关于登记机关的职责，综合民法各国的立法体例，有三种做法：1、登记采用形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。2、登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而导致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。3、任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而导致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。但目前各国登记机关主要采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采用形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因债权关系，登记机关有无审查权限。物权法（草案） 第十一条当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”；第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提交的必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。就本条来讲，取向为实质审查，成为我国不动产登记机构定位的一个基点。笔者认为不动产登记制度采用实质审查主义比较符合我国国情，因为我国的市场经济制度尚完善，采取此种制度有利于保护交易安全。（三）登记机关的定位和设置模式1、国外不动产登记机关的设置关于不动产登记机关，现代各国（地区）的立法例大致有司法机关或是隶属于政府的专门的不动产登记部门。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政，从而避免因分散管理而出现的混乱，对于我国的比较借鉴意义主要是登记的中立性和效率性，我们还是需要从我国的实际情况出发，不能简单地套用。主要国家立法体例有：(1)瑞士的不动产登记机关通常为各州法院；(2)德国实行由地方法院（不动产登记局）统一管辖；(3)日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所；(4)英国城乡土地登记的机构为“政府土地登记局”；(5)目前在我国台湾地区由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。2、关于我国不动产登记机关的设置方案在登记就干的设置中,涉及到一个价值取向的问题.笔者认为:便民是第一价值取向：登记除所具有的物权公示功能外，虽然还有行政监督的作用，但这个作用是从属的、外在的，而不是本原的、固有的，行政机关完全可以利用法院登记的信息实施其行政监管的职能。效率是第二价值取向，必须建立统一的登记机关，“多头登记”已成为众矢之的，并被认为是导致我国登记状况十分混乱的主要原因。成本是第三价值取向。目前国内的学术界和实务界就不动产机构设置的方案归纳有以下几种：(1)认为应由不动产所在地的县级人民法院管辖；就该方案而言,登记制度的设计首先必须符合国情，我国司法机关本身受行政权力影响及大，在法院本身还在极力寻求独立的过程中由法院负责登记，会增加法院负担，有可能要牺牲法院的中立性 再者牵涉到推动行政管理体制的改革的艰巨长期问题。其次,在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人,必须要审查登记的真实性问题,然而如果法院进行登记，登记结果必然对法院最后的判决产生影响。(2)认为仍然应由不动产所在地的行政主管机关管辖，但在现有基础上进行适当地非实质性改变的统一性整合。在我国目前，登记机关属于行政机关，行政机关行使登记权，即使采用形式审查原则，也不够超脱。换而言之，由行政机关行使不动产物权的登记权，不利于行政机构的职能转变。由行政机关作为登记部门，难以消除政出多门、分散林立的弊端，也就是难以确保登记部门的统一性，容易造成登记效率的低下以及登记出错的弊端。(3)对不动产登记实行公证部门的实质审查和登记机关形式审查的分离。我国的物权法（草案）对不动产登记实行了实质审查原则。物权法（草案）排除了公证部门仅介入不动产实质审查，由专门的不动产登记负责形式审查后登记模式的可能。(4)成立独立于现有不动产行政主管部门的实行垂直管理体制的不动产登记机关。本方案也细分为两种，或是由统一的不动产登记机关向不动产主管部门派出登记人员进行登记或者统一纳入独立的登记体系。建立统一的不动产登记管理机构，目前看来不现实，专门重新设立一个独立的行政机关负责登记，必要性不大，而且也不符合行政机构精简的原则和发展方向，不确定因素也较多。建立具有服务功能的中介机构进行登记，能在一定程度上强化不动产登记的民事行为性质，通过将不动产审批机关和登记机关的职能剥离理论上是可以实现行政机关的干扰的。应该是一种可以试点的模式。综合以上各种观点,笔者以为,出于中国机构改革的复杂性和不动产登记制度的考虑，可以实行几种登记模式相结合的折中方案，具体来讲有三个部分:从不动产登记的相关性考虑来定夺不动产登记的统一程度较为科学，以土地登记为基础，将土地物权、房屋物权的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记。但特许物权、比照不动产登记的特殊动产的物权、林权、草原权、水权等的做法目前可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。适当引入和运用类似于公证机构的社会中介性质机构制度，在市场经济条件下运用法律手段替代行政手段保护物权，同样尝试达到促进物权高效流转的效果。通过“信息共享”和透明登机制解决行政监管的需要。由不动产所在地的土地登记机构管