昆山房地产调研报告.doc

13转载至：昆山房产网 昆山房地产市场调研报告2009年6月昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。2007年底，总人口68万人。外来暂住人口达90万人。2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。昆山房产先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。工业用地出让均价20.2万元/亩，占土地总出让量的1/2。2、按照板块分布如下：玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，昆山房价商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。近期交易量呈明显上升趋势。通过对142个在售楼盘的跟踪观察（由于数据收集限制，跟踪观察有误差，但误差不会大），目前95个住宅项目共批准销售75277套，一年时间（2008年7月至今）共销售15175套，昆山租房已批未售的尚有23017套，照此推算的去化周期为1.5年；47个商业楼盘共批准销售23345套，一年时间共销售4107套，已批未售的尚有10810套，照此推算的去化周期为2.6年，尚不计新开楼盘，说明昆山市商品房市场供应量还是偏大的。分别选了有代表性的10个住宅项目和10个商业项目：住宅项目1、世贸蝶湖湾花园总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米，国庆期间沁湖美墅9.1折起，优惠单价7850元/起，250-290现房赠送宽景大露台和3-4米层高的阁楼。高层公寓部分房源9折销售，优惠单价在5700元/平方起。蝶湖湾湖景独栋也已公开，面积300起，总价470万起，湖景独栋享受100-200平方米的私家花园和双车位车库。152米超高层公寓即将公开面世。2、新城域花园本期推出的400套房源，户型面积在89-120平方米之间，销售均价4300-4400元/平方米，将在2010年交房。3、世贸东一号新城位于昆山城市中轴前进路东端，约120万平米，西侧紧邻城市绿海夏驾河景观带，北端华东MALL时尚坐标，在动车组、高铁提速昆沪同城之际，以电梯多层、花园洋房、观景高层三大产品，持续赢得市场追捧。现有一期多层、高层、花园洋房在售，多层价格4800元/平方米左右，高层4000元/平方米左右，花园洋房7000元/平方米。4、衡山城国际花园位于中华路与黄山路交汇处，为法式ART-DECO高层建筑风格， 在售高层六栋约700-800户，户型面积在130-140平方米，均价5000-5500元/平方米。近期推出的200多套单身公寓，主力面积在52-75平方米之间，均价6500-7000元/平方米，5、荣丰锦园位于环庆路，首期属于单纯的多层建筑，分为115118平米的3房住宅和3538平米挑高3.9-4.2米小户型单身公寓两种形态，均为现房。住宅均价3600元/平方米，公寓套均16万。6、菁英汇位于昆山创业路占地面积20974平方米，总建62336平方米，总计500户，均价5600元/平方米。本期推出的272套房源余100套左右，即将推出的4号楼户型面积在41-88平方米之间，主力户型81-88平方米，合计200套，预计在2009年11月份交房。7、华强.青春雅居目前在售为二期多层、小高层，其中多层还剩20户，房屋户型为83、88平方米，销售均价为3700元/平方米，现在购买优惠100元/平方米；在售的一栋小高层为5.2挑高，共110套，现剩余60套，可以做两房一厅使用，4980元/平方米起售，现在购买优惠200元/平方米。8、大德世家十一活动期间所推的户型主要是87平方米的多层户型，均价在4600元/平方米。目前大德世家住宅多层项目正常销售，均价为4500元/平方米，户型面积为87-130平方米之间。商铺同样对外销售分内街商铺和外街商铺，其中内街商铺均价为4900元/平米、外街商铺均价为7000元/平方米，户型面积在110-400平方米之前。9、中航城目前该项目一期有高层、花园洋房、别墅在售，高层仅剩2栋几十套，均价4600元/平方米；花园洋房还剩6-7套，均价5400元/平方米；别墅还有60%左右，联排均价8000元/平方米，双拼别墅11000元/平方米。10、丽池公寓昆山城南CBD，总价25万起，首付2.5万/月供1500元起售，100席珍稀现房，其中限量38席包租，享有 5年租约保障/1800元/月保障收益，商业项目1、赛格电子市场赛格电子市场自从公开以来，成交量一直领跑与昆山商业项目的首位，占地面积41593平方米，总建筑面积约18万平米，其中市场部分为10万平方米，包括立体式互通停车楼和地下室，办公楼、公寓式酒店为8万平方米。展会期间所推出的项目依然是商铺项目，户型面积为10-20平方米，总价在10-50万左右。2、温莎堡假日广场坐拥北门路、萧林路绝版黄金地段，首创“纯投资型独立产权现铺”，采取10年租约回报、统一经营管理、专业经营管家等个性化运作模式。3、现代广场作为昆山首席5A甲级写字楼，标准层层高3.6米，建筑总高度约为99.8米，销售价格为8400-10000元/平方米。目前主推第一栋100套左右办公楼，5-20层以50-60平米的小面积为主，21-26层以100平米以上大面积为住。该案的出现也满足了市场上对高端纯写字楼环境的需求。现代广场写字楼呈U型分布，写字楼26层，标准层面积约1480平方米。目前A座对外招租，租金1.8元/天，B座还剩100多套左右，均价9700元/。4、红星家具广场产权商铺，由红星美凯龙统一经营，10年经营权无忧委托，坐收10年年均9%的高租金回报。40-70平方的小分割，一楼、二楼房源，户型面积为40-70平方米，一楼销售均价为14000元/平方米，二楼销售均价为11000元/平方米。5、弘基财富广场昆山东部CBD，位于前进东路、黄浦江路口，采用了专业商业公司有序管理，坐享高额投资回报管理者与经营者相分离，可保证和提高管理水平。昆山东部唯一一个集购物、餐饮、娱乐、四星酒店、公寓、办公等功能为一体，所推出的酒店公寓销售均价为6000元/平方米。6、恒龙国际机电五金贸易大厦位踞昆山南CBD中心地段，首创4.8米可变LOFT空间引领商贸办公潮流，融入先进3A服务体系，以高品质人性软、硬配套设施，对位国际国内贸易往来需求7、曼哈顿国际是昆山市中心城区已建和在建写字楼项目中配套标准最为高档的5A甲级写字楼，总高99、85米，是目前昆山市中心城区最高的标志性建筑。采用的是现代办公所要求的自由分割形式，面积的弹性比较大，从40平方到1150平方弹性分割，精装修，采用的是大金或三菱中央空调系统，共201户。8、联邦国际占地面积为377.6亩，总建筑面积约35万平方米。以5层面积12001800平米的独栋企业办公楼为主，并配有企业服务中心、企业家会所、星级酒店、白领公寓、国际风情商业街、企业展览中心等商业配套。每幢办公楼都配备有停车位、独立电梯、中央空调、电信宽带、通讯光缆直接入户。独栋写字楼面积在5000-7000平米，商铺均价在8000/平米9、凯迪城无忧公寓全部为精装修，户型面积在40-60平方米左右，销售均价8200元/平方米，无忧公寓为满足青年人置业需求，首付8000元起，4年固定投资回报。本期房源预计将于2010年8月交房10、千灯钱隆汇商业店面4212.5平方米，可销售面积3360.89平方米，有108500平米的多种面积规划，单价4500元起。目前昆山市住宅均价在4000元左右，酒店式公寓和产权式写字楼正是昆山楼市的热点话题，而其价格因地段、装修的区别5000-12000元不等。昆山写字楼租金大约在1.2-2.0元/天/平米的范围内，大部分写字楼的出租率超过70%，租赁市场的繁荣为写字楼的销售创造了一个坚实的基础。以目前次中心区域中高档写字楼售价约7000元/平米计算，其租金大约可达到1.5元/天/平米，年投报接近8%。较高的租金回报是对昆山写字楼市场持乐观态度的一项主要参照因素。酒