物业管理法规政策教案.doc

物业管理法规政策的重点一、物业管理法规政策（上、下册）：中华人民共和国公司法 P4第三条 有限责任公司和股份有限公司是企业法人。有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。第四十五条 董事长为公司的法定代表人第一百三十一条 股票发行价格可以按票面金额，也可以超过票面金额，但不得低于票面金额。以超过票面金额为股票发行价格的，须经国务院证券管理部门批准。以超过票面金额发行股票所得溢价款列入公司资本公积金。第一百六十四条 股份有限公司、有限责任公司发行公司债券，由董事会制订方案，股东会作出决议。国有独资公司发行公司债券，应由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作出决定。依照前二款规定作出决议或者决定后，公司应当向国务院证券管理部门报请批准。中华人民共和国保险法 P49第二十三条 保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。第二十六条 人寿保险以外的其他保险的被保险人或者是受益人，对保险人请求赔偿或者给付保险金的权利，自其知道保险事故发生之日起2年不行使而消灭。人寿保险的被保险人或者受益人对保险人请求给付保险金的权利，自其知道保险事故发生之日起5年不行使而消灭。第一百二十二条 保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。第一百二十三条 保险经纪人是基于投保人的利益为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。中华人民共和国经济合同法 P75第七条 下列经济合同为无效：一、 违反法律和行政法规的合同；二、 采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；三、 代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；四、 违反国家利益或社会公共利益的经济合同。无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。第十九条 加工承揽合同，应根据定作方提出的品名、项目、质量要求和承揽方的加工、定作、修缮能力签订。除合同另有规定的以外，承揽方必须以自己的设备、技术和劳力，完成加工、定作、修缮任务的主要部分，不经定作方同意，不得把接受的任务转让给第三方。定作方应当接受承揽方完成的物品或工作成果，并给付报酬。承揽方对定作方提供的原材料，应及时检验，发现不符合合同规定时，应立即通知定作方调换或者补齐。承揽方对定作方提供的原材料不得擅自更换，对修理的物品不得偷换零件，违反的应承担赔偿责任。承揽方修缮房屋或者加工成批非标准化物品，应接受定作方必要的检查和监督，但定作方不得防碍承揽方的正常工作。承揽方承揽的复制、设计、翻译和物品性能测试、检验等任务，定作方要求保密的，应严格遵守。定作方超过领取期限6个月不领取定作物的，承揽方有权将定作物变卖，所得价款在扣除报酬、保管费用以后，用定作方的名义存入银行。第三十二条 违约金、赔偿金应在明确责任后10天内偿付，否则按逾期付款处理。第三十四条 工程未经验收，提前使用，发现质量问题，自己承担责任。中华人民共和国民法通则 P89第二条 中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一节 民事权利能力和民事行为能力第九条 公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第十条 公民的民事权利能力一律平等。第十一条 18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。 16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条 10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第三十六条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的发事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第四十三条 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第五章 民事权利第一节 财产所有权和与财产所有权有关的财产权第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。第八十四条 债权是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百二十五条 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。第一百二十九条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当民事责任。第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为1年：（一） 身体受到伤害要求赔偿的；（二） 出销质量不合格的商品未声明的；（三） 延付或者拒付租金的。（四） 寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。城市住宅小区竣工综合验收管理办法 P146第二条 本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一） 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二） 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三） 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四） 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五） 拆迁居民已合理安置。第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：（一） 规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及各个单项工程设计文件（图纸等）；（二） 工程承发包合同；（三） 工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；（四） 竣工资料（图纸）和技术档案资料；（五） 建设行政主管部门规定的其它文件资料。第八条 住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：（一） 住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；（二） 城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料1个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；（三） 综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；（四） 城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。城市新建住宅小区管理办法 P149第二条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。第三条 房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。第六条 管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。第七条 管委会的权利：（一） 制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。（二） 决定选聘或续聘物业管理公司；（三） 审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；（四） 检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。管委会的义务：（一） 根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；（二） 协助物业管理公司落实各项管理工作；（三） 接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；（四） 接受房地产行政主管部门、各有关行政主管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第八条 物业管理公司的权利：（一） 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（二） 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（三） 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（四） 有权制止违反规章制度的行为；（五） 有权要求管委会协助管理；（六） 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（七） 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业管理公司的义务：（一） 履行物业管理合同，依法经营；（二） 接受管委会和住宅小区内居民的监督；（三） 重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；（四） 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十四条 房地产产权和和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：（一） 擅自改变小区内土地用途的；（二） 擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；（三） 私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（四） 不照章交纳各种费用的。关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法通知 P202非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法P203第五条 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。第八条 住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、 绿化管理费；4、 清洁卫生费；5、 保安费；6、 办公费；7、 物业管理单位固定资产折旧费；8、 法定税费。本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价目主管部门根据本地区实际情况确定。第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。城市危险房屋管理规定 P217第二条 本规定所称危险房屋，系指结构已损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。第九条 对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下4类进行处理：（一） 观察使用。（二） 处理使用。（三） 停止使用。（四） 整体拆除。第十一条 进行安全鉴定，必须有2名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。第十三条 房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准，可根据当地情况，由鉴定机构提出，经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请；经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。第十八条 房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。城市房屋修缮管理规定 P225第三条 本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。第九条 依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。第十条 租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。第十四条 对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。第二十二条 对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办法质量监督手续；未办理质量监督手续的，不得施工。第二十三条 中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照房屋修缮工程质量检验评定标准组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。第二十四条 房屋修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。第三十条 从事房屋修缮业务的企事业单位，应当向当地人民政府房地产行政主管部门申请办理资质登记，并按照批准的资质等级承接修缮任务。已取得施工企业资质等级证书或资质审查证书的单位，凡从事房屋修缮业务的，可以不另行领取资质证书，但应当向当地人民政府房地产行政主管部门办理核准等级手续。公有住宅售后维修养护管理暂行办法 P235第四条 本办法所称住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。住宅的共同部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。第五条 公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托代修。第六条 公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。第七条 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。城市商品房预售管理办法 P257 第五条 商品房预售应当符合下列条件：（一） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二） 持有建设工程规划许可证；（三） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达支工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第七条 开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：（一） 开发经营企业的营业执照；（二） 建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（三） 工程施工进度计划；（四） 投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；（五） 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；（六） 需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。城市房屋租赁管理办法 P268 第十七条房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。 第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一） 将承租的房屋擅自转租的；（二） 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四） 拖欠租金累计6个月以上的；（五） 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；（六） 利用承租房屋进行违法活动的；（七） 故意损坏承租房屋的；（八） 法律、法规规定其他可以收回的。建筑装饰装修管理规定 P275第二条 本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。第八条 原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：（一）房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房地产行政主管部门应自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。（二）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工队许可证。租赁房屋治安管理规定 P290第九条 违反本规定的行为，由县（市）公安局或者城市公安分局予以处罚。（一）出租人未向公安机关办理登记手续或者未签订治安责任保证书出租房屋的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以处月租金5倍以下的罚款；商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） P328第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整建筑物的公用建筑面积。关于加强公有住户售后维修养护管理工作的通知 P369六、公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理。七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，出可以委托物业管理企业维修养护。八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。要建立公房售后住宅共用部位和共同设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：1、由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；2、由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作它用。维修养护专项基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。房屋接管验收标准 P6255.1 接管验收应具备的条件：a 房屋所有权、使用权的清楚；b 土地使用范围明确；C 排除危房。房屋完损等级评定标准（试行） P6782.1 房屋按常用结构分成下列各类：a. 钢筋混凝土结构b. 混合结构c. 砖木结构d. 其他结构2.2 房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：b. 完好房；c. 基本完好房；d. 一般损坏房；e. 严重损坏房；f. 危险房。房屋修缮范围和标准（试行） P6902.1 按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。房屋修缮技术管理规定（试行） P7024.2.1 修缮方案应包括：A 房屋平面示意图（含部件更换设计），并要注明座落及与周围建筑物的关系；B 应修项目（含改善要求）、数量、主要用料及旧料利用要求；C 工程预（概）算。二、全国物业管理企业经理岗位培训学习资料：中华人民共和国价格法 P30本法所称价格包括商品价格和服务价格 第三条 国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本法所称经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 第八条 经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。中华人民共和国治安管理处罚条例 P39第六条 对违反治安管理行为的处罚分为下列三种：一、 警告二、 罚款三、 拘留第七条 违反治安管理所得的财物和查获的违禁品，依照规定退回原主或者没收。可以依照规定没收。具体方法由公安部另行规定。第八条 违反治安管理造成的损失或者伤害，由违反治安管理的人赔偿损失或者负担医疗费用；如果违反治安管理的人是无行为能力人或者限制行为能力人，本人无力赔偿或者负担的，由其监护人依法负责赔偿或者负担。第十五条 机关、团体、企业、事业单位违反治安管理的，处罚直接责任人员；单位主管人员指使的，同时处罚该主管人员。第二十二条 有下列侵犯他人人身权利行为之一，尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告；b) 殴打他人，造成轻微伤害的；c) 非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；d) 公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的；e) 虐待家庭成员，受虐待人要求处理的；f) 写恐吓信或者用其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的；g) 胁迫或者诱骗不满十八岁的人表演恐怖、残忍节目，摧残其身心健康的；h) 隐匿、毁弃或者私自开拆他人邮件、电报的。中华人民共和国消费者权益保护法 P51 第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。 消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十条 消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。第二十四条 经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式 作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。第三十四条 消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：i. 与经营者协商和解；ii. 请求消费者协会调解；iii. 向有关行政部门申诉；iv. 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；v. 向人民法院提起诉讼。建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知 P68一、 公房出售的旧住宅小区，售房单位要提前做好房屋检修工作，在规划允许的范围内完善配套设施，合理解决物业管理办公及配套用房。二、 售房单位售房前，要制定业主公约。购房人应全面了解业主公约的内容，在签订房屋买卖合同时，应同时作出遵守业主公约的承诺。三、 要规范物业管理的服务项目和收费标准。四、 要加强公共部位、共用设施维修养护基金的管理。物业管理企业财务管理规定 P73第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水