试论我国住宅小区车库所有权保护制度的立法完善

试论我国住宅小区车库所有权保护制度的立法完善法学专业学生 刘淼 指导教师 付坚强摘要：近年来，随着我国房地产产业的发展，住宅小区内有关车库的所有权问题逐步凸现出来，围绕住宅小区车库所有权归属而产生的争议不断增多，小区车库到底属开发商所有还是属业主共有，受到了广泛的关注，也产生了一些争议。即将实施的物权法对住宅小区车库的归属作出了规定，也引发了更多针对这一问题的讨论。许多学者也提出了自己的观点，以此寻求一个较好的解决方法，进一步推动房地产事业的发展。所以，深入研究小区车库的所有权归属及其确认原则，对于司法实践和完善立法均有重要意义。关键词：小区车库所有权；建筑物区分所有权；空间所有权Talk about the ownership of the residential garage in china Student majoring in law Liu MiaoTutor Fu JianqiangAbstract:In recent years, with the development of Chinas real estate sector, residential quarters problems on the issue of ownership of the garage have gradully surfaced. Area garage belongs to all the developers or owners are widespread concerned and have produced some controversy. The imminent implementation of the “property law”of the garage residential quarters on the ownership provisions, it has also led to a more views in order to seek a better solution, further promote the development of real estate sector. Therefore, in-depth study of the ownership of district garage and confirmed the ownership have important significance for judical practice and perfect the legislation.Key words:community ownership of the garage;distinctive prop rietary rights over buildings; the space right近年来，随着经济的发展，高层建筑、住宅小区、私人车辆等的快速增长，小区内的停车位(场)的产权归属、管理处分问题越来越多、颇具争议，不断衍生出各种问题。随着物业管理条例的出台，小区业主对与小区配套的公共设施、共同共有的物业有了新的看法，出现了前所未有的车库纷争，且闹得对簿公堂。因此通过本课题的研究，结合刚刚通过的物权法，针对我国住宅小区车库所有权法律保护的现状，对比、借鉴国外的保护经验，对我国住宅小区车库所有权的保护提出切实可行的保护措施及立法建议，完善我国住宅小区车库所有权的法律保护机制。一、现行法律法规对小区车库所有权的保护现状（一）我国目前小区住宅车库的主要类型第一种是20世纪90年代中期以前建设的住宅小区基本没有专用的停车位(库) ,汽车一般停放在小区道路边或楼前房后,或共用绿地。这种形式主要是小区规划没有预见到轿车家庭化时代迅速到来,给小区环境带来巨大的影响,既不利于行人行走,也不利于车辆的停放安全、保养。但它优点是经济,开发商投入几乎没有,用户支付的费用也很少。第二种是20世纪90年代末期兴建住宅小区楼房首层架空层停车位。即在首层架空,做汽车位。这种形式有利小区居住环境,也解决一层住宅潮湿、阳光不足的问题,利于汽车停放保养。缺点是造价昂贵,汽车停放影响一楼住户居住,主要是噪音和尾气,而且停放车辆较少，因此在新出现的住宅小区中这一类型的车库基本上不在出现。第三种形式是在小区楼房、会所地下修建地下停车库。该种形式优点是美化小区环境,提高小区品味。车库的日常运行费用较高,专人值守,通风、照明、消防等均需经费投入。但是由于它合理利用了地下空间，提供的车位也比较多，便逐渐成为新建小区车库的主流。但是无论使用哪一种停车方式,业主是没有发言权的,完全是由开发商决定的。开发商肯定会选择对自己最有利的形式来解决停车问题，这是毫无疑问的。1（二）现行法律法规对于小区车库所有权保护的规定在物权法颁布之前，我国并未明确建筑物区分所有权这一概念。由于这一领域内的问题有待解决，所以建设部于2001年8月15日修订颁布了城市异产毗连房屋管理规定，该行政规章实际上确立了建筑物区分所有法律制度，其中第2条规定:“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”该规定中所称异产毗连房屋就是一种对建筑物分隔区分所有权的情形。当时的立法者己经意识到了建立建筑物区分所有法律制度的迫切性，但对这一问题的深度、广度认识尚属有限，如第6条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。” 2而对建筑物停车库的权属问题却没有涉及。由于缺乏一个统一的法律规定，所以各地一般都由地方规章规制。根据深圳市新的深圳市城市规划标准与准则规定，对于单元式住宅和单身宿舍，每100平方米建筑面积要有停车位0.6-1个，小户型取低值。独立式住宅每100平方米建筑面积车位指标应大于1,商业区小于2000平方米的每100平米设2个车位，超过2000平米以上部分每平方米设同时还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押、在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。目前，南京的地下车库(位)根据成本核算可分为两种情况，一种是将其作为小区住房建筑的一部分和其他开发成本一起算进房价，然后物价部门再按照利润率来核定其平均售价。另一种情况则较简单，开发和支配权属于开发商，在核价的时候一般也是单列的，目前南京以第一种情况为主，即大多数小区的车库(位)价格都算在了房价内。在这种情况下，部分“黑心”的开发商利用“面积糊涂账”的方式将车库一次出售来牟取暴利。而关于车库(位)所有权的问题，南京市房产管理局等五部门商品房附属房屋转让等问题的若千规定(试行)中规定，凡根据房产测量规范以及建设部商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则等规定，附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位，其产权归全体业主共有；未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层(间)、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。除深圳、南京以外，全国有很多城市都有自己的有关停车位的规定，例如:杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定；长沙市建筑工程配建停车场(库)规划设置规则；济南市市区停车场规划建设和管理办法；马鞍山市市区停车场规划建设和管理办法等都对小区车位问题有所规定。可以看出“关于住宅小区停车场所有权的性质，目前我国法规有一些相关规定但不是很明确，法规的效力也不够。”3226各个地方规定有的还不尽合理，缺乏权威的、有效的、统一的规定。各地做法的不一，导致了小区车位法律问题的突现，“由于相关法律的缺位，长期以来，住宅小区的车位(库)等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市，由此而引发的法律纠纷也愈演愈烈。住宅小区车位(库)产权制度的规范化迫在眉睫。”42007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了中华人民共和国物权法，将于同年10月1日起正式施行，其中第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式预定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 二、国内外关于小区车库所有权的相关研究及分析（一）我国大陆学者的主要研究观点1.土地分摊论此观点以业主在办理所购房屋土地使用证时，小区的土地面积是否已全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则小区的土地使用权已全部转让给全体业主，如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的小区车库、停车场的产权归开发商。笔者认为，开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，开发商转让的主要标的物是某套商品房，并非该商品房占用范围内的土地使用权，但根据我国法律关于房屋与占用范围内的土地使用权应一并转移的规定，故该商品房占用范围内的土地使用权应一并转让，但我们不能说开发商与业主的法律关系是土地使用权转让关系。既然小区的土地使用权及土地上房屋的初始权利在开发商，开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，则小区车库、停车场产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，而不能以此观点作为判断标准。2.成本摊入论此观点以小区车库、停车场修建费用是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入，则其产权归全体业主；如未列入，则归开发商。笔者认为，我国商品房销售价格实行市场调节价，开发商享有自主定价权，无需也未向政府物价主管部门申报商品房销售成本具体构成及销售价格，无需也未向社会公示上述材料，小区车库、停车场的修建费用是否已列入商品房销售成本，完全属于开发商内部的财务管理问题，甚至属于开发商的商业秘密。以开发商内部的财务管理问题来决定小区车库、停车场的产权归属，有悖于基本法理及法律基本规定，且根本不具备可操作性。3.主从物论此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，小区车库、停车场如属于商品房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产权归开发商。 笔者认为，住宅小区内配套建设的车库属于住宅的配套设施，应当为住宅小区的全体业主提供停车服务，这是毋庸置疑的。开发商获得土地准许开发之初就承担了车库的配建义务，并通过规划设计确定具体的建设位置、面积、型式，对车库等配套设施开发商必须同步建设，与主体工程同时交付使用。如果不完成配建工程，则整个小区的建设就没有完成，住宅的功能没有得到完善，开发商提供的产品也就不合格。建设并提供符合规划要求的车库是开发商的法定义务，随着商品房的销售也构成商品房购销合同的附随义务，随同商品房的交付应当同时向业主交付配套车库，所以配套车库应当属于商品住宅的附属物。5（二）我国台湾地区和国外的立法概况1.我国台湾地区 我国台湾地区1995年6月28日通过的公寓大厦管理条例第45条第二款规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将公用部分，包含法定空间、法定停车空间及法定防空避难设备，让售于特定人或为区分所有权人以外特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益之行为。”因此，区分所有建物地下层依法附建的防空避难设备或停车空间应为共同使用部分。而且，区分所有建物的共用部分，应另编建号，单独登记；区分所有建物共用部分的登记仅建立标示部，及加附区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各区分所有建物的所有权状中记明之，不另发给所有权状。我国台湾地区的规定对内陆地区影响很大，深圳仿照其做法，目前己形成了深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法，将停车位分为配建停车位及增设停车位，并规定配建停车位巾应设置时钟停车位，以供临时停车之用。就其性质而言，除时钟停车位以外，配建停车位和增设停车位均可以成为专有部分,从而可以进行转让、租赁等交易。 2.德国、法国 德国1951年颁布的住宅所有权法没有规定地下车库的所有权归属问题，在理论和司法界曾引起激烈的争论，通说认为，地下室停车场因系建筑物使用空间之附属物不得成为德国住宅所有权法上的特别所有权标的。1973年7月30日，德国对住宅所有权法进行了修改，增加的第3条第2项规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”，6这一规定否定了德国学界关于地下车库所有权归属的通说，为地下车库所有权归属之争打上了休止符。自1950年以后，法国都市计划法规定，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。依据法国现行法律，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。如果，区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位，开发商可以将停车位出售给非区分所有区人。 依上述规定，不仅于一定平地之上设专供停车用而有明显的界标时，可设定专有所有权，而且即使在建筑物地下室设置停车场，该停车场作为从属空间亦可有特别所有权能力，并可独自让与、设定负担。由此可见，德国、法国法上，是将停车场在性质上拟制为专有部分，只要以持久性界标标明范围，无论该停车场是在平地上，抑或在地下室，均在所不问。3.日本 日本现行的建筑物区分所有权法（1983年）并没有关于停车场问题的规定，自上个世纪50年代起，因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权的归属问题也存在不同的认识，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体，从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。日本立法及学说区分了小区不同的车位类型，在屋外停车位的归属上，由于屋外停车场所占用的基地是为区分所有人共有的，因此这一类型的车位一般归属全体区分所有人，某一特定主体可通过设置专用使用权来单独使用该类型车位。屋外停车位经历了由区分所有人共有到开发商专有的转变，目前学界意见仍比较大。但日本法院有关小区车位是否为建筑物区分所有权之专有权的客体的判决理由，很具代表性，为本文对我国小区车位归属的分析提供了一个范本。4.美国美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排大致有三种方式。第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产。第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让。第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分。小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用，该业主对该停车位不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。美国是用法律强制的手段来解决小区车位归属，美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。这种办法也是很值得我们学习的，即从源头上解决小区车位的归属问题。但由于小区车位既占有一定的土地，又需要一定的建设费用，强制将车位归属小区业主共有的做法，必然要求所有的业主为小区车位“买单”，增加了购房费用；同时，这一规定也限制了业主的购买选择权，在美国由于基本人人有车，人人需要车位，这种规定或许还能为业主接受，但在我国这种做法显然是行不通的。三、关于完善小区车库所有权保护的建议2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了中华人民共和国物权法，将于同年10月1日起正式施行，其中第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式预定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 （一）对物权法中小区车库所有权规定的评析在物权法里对车库有两种解释，一是开发商和业主有约定的按照约定；二是没有约定的属于业主。但是在国家法律没有出台之前，的确是有很多约定的，如果以此作为依据来确定归属，这样对业主不公平。因为业主是在不知情、不知权的情况下进行约定的，而开发商则会利用国家法律的空白，蒙蔽、欺负不知情的业主。所以我认为在物权法里，承认以往的这些约定，是不正确，也是不公平的。物业管理区域内所有东西都是发展商出资建设的，但为什么公共面积如道路、围墙、绿地可以成为全体业主的共同财产，而单单会所、车库这些价值高、附加值高、高收益的财产，却因出资或原始获得，而成为发展商的财产呢？而且法律也这么规定了。我们认为，物业小区里的共有财产，要么由政府所有，比如人防工程；要么由本小区所有业主共同拥有。而由某个单独的企业法人或者自然人拥有，是有悖常理的，在法理上也是说不通的。因为这样势必会造成:共有财产的私人拥有者和其他那些共有财产的使用人之间的无尽的、无休无止的矛盾。”从表面看买不买和买什么样的房，是消费者个人的事情，然而在缺乏法律保障的前提下，消费者实际上在买房时是没有选择权的。北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭律师指出，如果以约定确定归属，开发商完全可以在订约初期先行约定某些霸王条款，架空业主对会所、车库的所有权，所以以约定确定归属，不利于保护业主权利。陈旭继续表达了他的看法:“实践表明，约定经常是貌似公平，实质上并不公平。比如车库或者其他公用设施，由于目前市场状况决定开发商和业主之间的力量对比并不是均衡的，所以讲到约定，经常是开发商拿出一个范本来，你愿意买就买，不愿意买，拉倒。因此，如果我们不对相关设施的所有权进行法定，而仅仅凭约定，是解决不了目前市场上出现的许多实际问题的。为什么要法定不能让开发商或者其他部门去侵犯业主的权利？一个公认的事实不可否认，那就是开发商在售房时，小区业主委员会还没有成立，开发商又不可能和每一位业主单独约定车库 、会所的归属，而业主为了买房又没有其他选择，于是导致了入住后类似纠纷大规模地爆发，进而影响了社会安定。（二）进一步完善小区车库所有权保护的建议中国政法大学教授、民法专家王卫国说，物权法第74 条规定的“约定”，基本没有什么可操作性，完全是“纸上谈兵，脱离实际”。立法一定要解决现实问题，才能体现制订法律的初衷，并得到群众的拥护。而民众的拥护，或许才是一项法律和政策出台后能够取得效果的关键。7因此，有必要进一步完善住宅小区车库所有权的保护，主要有以下几点：1.在建筑物区分所有权法律制度中明确地下车库的所有权归属建筑物区分所有权是指多个所有人，共同拥有一栋建筑物或建筑区域时，各个所有人对其构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总和。简言之，它是指建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权的结合。8“会所”、“车库”的所有权界定不明晰。会所毫无疑问应该作为所有权的客体, 因为其为特定的、独立的物, 具备所有权客体所要求的特征。但车库 因其大多是建立在地表之下, 常称地下停车场 是否能成为所有权的客体, 则有不同的看法。确实, 在建筑物中, 单纯的空间不具备遮蔽性, 很难成为所有权的客体, 但就地下停车场来说, 由于停车场与其上的房间有墙壁隔开, 地下停车场四周的范围也是十分明确的, 且都具有独立的出入口, 所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物, 自应能够成为所有权的客体。9从我国物权法的立法本义看, 会所和车库都能作为所有权的客体, 如此, 就应该明确它们权利的归属,从物权法第七十六条第二款“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定；没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”的规定看, 似乎明确了会所、车库的权属, 但现实意义并不大。“有约定的, 按照约定”并不会引发争议,“没有约定或者约定不明确的”才是引发争议的根本原因, 因为按照此规定, 在“没有约定或者约定不明确的”时, 会所、车库的所有权只能确定为建筑单位所有, 理由在于: 要建筑单位拿出能够证明其享有所有权的证据, 简直轻而易举,该证据无非就是建设手续、投资凭证等, 哪一个建筑单位没有？业主的权利就得不到有效的保障。特别是在现阶段停车位法定规划还处于一般水平的状态下,当小区法定规划的停车位被约定或法定为建筑单位或房地产开发商所有时，建筑单位或房地产开发商将垄断这部分相对小区业主而言的稀缺资源，以高租金或高价格, 向小区住户合法收取高额经济利益, 直接损害业主应有的合理权益。因此,物权法第七十六条第二款的制度设计和安排, 未能以最优的制度实现社会公共利益的最大化, 不符合边沁提倡的“最好的立法在于促进社会幸福，即最大多数人的最大幸福”。1050-51该制度安排对小区业主的公共利益缺乏维护力度, 未能在业主和建筑单位或房地产开发商之间的利益取得平衡。此外, 将会所、车库权属置于专有和共有的两可状态下, 物权归属极不稳定, 在现实生活中, 极易增大纷争概率, 不能说是一个理想的制度安排。综上, 笔者认为, 应将物权法第七十六条第二款修改为:“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定；没有约定或者约定不明确的, 除建筑单位能证明其在售房时声明保留所有权, 或者能证明该会所、车库的造价未计入房屋价格构成外, 会所、车库的所有权归全体业主共有。”并明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权,以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。112.主张地下建筑物可以进行不动产所有权登记我国目前的房地产登记制度很不完善,对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不与记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体,在小区车库权利归属上并未发挥其作用。而这种回避态度使纠纷变得复杂化。目前,在房地产初始登记的实务中,房地产权登记机关除办理土地使用权证, 房屋所有权证或房地产证外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。登记机关现行发放的房地产证,对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证,以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。123.完善空间所有权制度 空间所有权是指人们对地表之上的空中或地表之下的地中一定范围之外空间所享有的完全独立的支配权。其性质是一种排他的独立的财产权利, 具有占有、使用、收益、处分四项权能。我国宪法规定, 土地属于国家和集体所有。笔者认为, 空间所有权自然属于国家享有。从目前我国法律规定来看, 矿产资源属于国家所有，地表或地下矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地所有权或使用权的不同而改变。13316中国实行土地公有制, 因而只需要通过法律明确国家对地下空间资源的拥有权, 即可从根本上保证在地下空间领域的公共利益及国家利益。可以在法律释义或地方法规中, 援引土地法第八条“城市市区的土地属于国家所有”的规定, 明确地表以下土地空间为国家所有；或者援引矿产法“地下资源属于国有”的规定, 阐明地下空间也属于一种资源。以此确定: 规划区内地表以下的土地空间为国家所有。从实际来看, 空间权主要是由于市场经济的发展和房地产市场的要求而产生的,在房地产市场流通的土地主要是城市国有土地。所以笔者认为土地以上或以下(空中或地中) 一定范围的空间权应属于国家所有, 不因其所依附的土地所有权或使用权不同而改变其主体。空间所有权的主体只能是国家, 国家以外的任何自然人或法人都不能成为其主体。国家可以按照自己的意志对空间进行排他性占有、使用、收益、处分, 同时可以以其所有的空间为标的设定地上权和地役权等空间利用权, 也可以将其所有的空间租赁给他人设定空间租赁权。具体到实践中, 由市、县人民政府土地管理部门作为国家的代表, 行使所有者的权利。14同时，为保护依法获得土地使用权的投资者的合法权益, 在明确国家对地下空间的拥有权之后, 还需要明确地下空间使用权的主体、主体的权利范围、责任和义务等内容。15此外，虽然我国物权法已经颁布，但是在以后的修改中可借鉴日本民法典的有关规定,在“建设用地使用权”一章中规定“空间建设用地使用权”。明确地下空间使用权可以在国有或集体所有土地上下的一定空间范围内设定。16结语小区车位归属问题是