2012030603版统建天成美雅光谷项项目市场专项研究报告.ppt

统建光谷项目市场专项研究报告,湖北中原WuHan.03.2012,报告内容,页码,光谷片区宏观环境,Part1,光谷区域概况,Part1.1,中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，位于武汉市东南部，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展,关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集。,2010年,洪山区及江夏区的多个村和社区移交东湖高新区托管，光谷面积扩大了近300平方公里，达到了518.06平方公里。现在的面积相当于12年前的21倍有余。,光谷发展：4次扩容，面积增加20倍，“大光谷”实至名归,新成立的东湖高新区仅24平方公里。,1988年,2008年,面积净增10多平方公里。同年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉中国光谷”。,2001年,江夏区豹澥镇划入东湖高新区，面积增加约88平方公里。,2007年,建设光谷生物城。至此，东湖高新区面积扩大至224平方公里。,区域经济发展及城市建设,Part1.2,光谷经济：光谷产值保持高速增长，占武汉GDP比例已过半并呈不断攀升趋势，作为武汉主要经济增长点将得到政策重点扶持,光谷经济总量,光谷经济占比,1000亿,2000亿,3000亿,07年占比超40%,09年占比近半,光谷地区总收入于06年达到1000亿，09年和11年分别突破2000亿和3000亿大关，实现快速“三级跳”。近几年经济增速基本保持在30%以上高速增长。,光谷收入占武汉GDP比重呈逐渐上升趋势。光谷09年产值占据全市1/2比重。,不断攀升,（数据来源：东湖高新统计年报，武汉市统计局）,经济发展,城市建设,产业发展：光谷主要依靠光电子信息产业、生物产业、新能源产业及装备制造业四大产业，其中光电子信息产业为主导产业,光电子信息产业,生物产业,新能源产业,四大产业,装备制造产业,现有全国最大的光纤光缆，光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光技术研发和产业基地。,光谷生物城的核心区在光谷区域内，包括南湖农业基地、关南医药基地、九峰创新基地和九龙产业四大产业基地。,以高新区新能源产业园(产业基地)为中心，太阳能、风能、核能、先进能源技术及装备、生物质能、氢能等重点产业领域多点支撑、共同发展的产业格局。,随着武锅新厂、武重新工厂等纷纷进入，光谷已经形成了一个现代装备制造产业园，预计到2011年现代装备制造产业将实现年总收入250亿元。,产业收入占地区总收入的37.72%,产业收入占地区总收入的8.19%,产业收入占地区总收入的15.61%,产业收入占地区总收入的15.8%,经济发展,城市建设,企业数量：光谷企业资本实力居全市之首，上市企业占武汉市1/2，占全省1/3，并保持增长势头，聚集大量高收入群体,区域人群购买力强,2011年，光谷再添3家上市公司，光谷上市公司总数将达到30家，占武汉上市公司半数以上，占全省1/3，成为全国上市公司最密集区域之一。2011年又有73家企业通过高新技术企业认定，东湖高新区累计已有356家企业获得该项认定，占全省1184家的近三分之一，按照相关规定，每家企业均可减免15%的税率，享受所得税优惠政策。,经济发展,城市建设,企业构成：不同规模的企业数量逐年增加，数量占比不到一成的“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导企业,按营收分类的企业数量,按营收分类企业产值占比,不同营收额区间的企业数量呈逐年上涨趋势。09年高营收企业数量增长较大，特别是营收10亿元以上的企业，从08年的14家增加到42家，增长率200%。,营收1亿元以上企业数量占比不到10%，却创造了光谷地区90%的产值，是地区发展的主导企业。,创造地区九成产值的企业,（数据来源：东湖高新统计年报）,经济发展,城市建设,整体发展：地区居住区规划为“两带五片”的布局结构，地区西部靠近市区的鲁巷及关山板块发展相对更快,区域发展分析,两带、五片：光谷地区规划为“两带、五片”的布局结构，即雄楚大街居住带及南湖南路居住带，南湖东山居住片区、汤逊湖居住区、流芳居住片区、梁子湖居住区及九峰山居住区。光谷地区西部的鲁巷及关山板块地理位置更靠近市区，具有一定经济基础，是光谷地区当前重点发展区域。,当前重点发展的鲁巷及关山板块,经济发展,城市建设,板块划分：以民族大道和三环线形成的十字轴将传统光谷地区划分为鲁巷、关山、汤逊湖和高新四个板块,光谷中心区板块划分,武汉板块划分,经济发展,城市建设,人口密度：三环线以北的鲁巷和关山人口密度较高，以南的汤逊湖和高新板块有待进一步发展，人口密度相对较低,人口密度分析,各板块人口密度,28543人/k中密度,67457人/k高密度,2047人/k低密度,2882人/k低密度,关山板块高校较多，学生数量庞大，人口密度较高。鲁巷板块靠近主城区，人口密度在片区内居中。汤逊湖和高新板块人口密度较低。,经济发展,城市建设,区域交通：区域已经形成“四横三纵”的路网格局，连接市区主要依靠“四横”，2012年通车的地铁2号线是区域发展利好,南湖大道,雄楚大道,珞瑜东路,三环线,民族大道,关山大道,光谷大道,交通路网,光谷核心区基本已经形成了“四横三纵”的交通路网。光谷片区目前主要依靠“四横”连接主城区。“三环线”成为近城区和远城区的心理分割线。地铁2号线终点站在光谷，其延长线将通达庙山，轨道交通的建成是区域一大利好。,地铁2号线及延长线,“四横”连接市区,经济发展,城市建设,光谷片区宏观环境总结,光谷主要依靠光电子等四大主导产业，企业资本实力居全市之首并保持增长势头,光谷经济保持高速增长，作为武汉主要经济增长点将得到政策重点扶持,1,2,1,光谷不同规模企业逐年增加，“亿元企业”创造地区九成产值，是地区发展主导,3,1,光谷居住区规划为“两带五片”，本案所在的高新板块有待进一步发展,4,1,光谷已经形成“四横三纵”的路网格局，地铁2号线是区域发展利好,5,光谷片区房地产市场,Part2,光谷片区房地产市场,Part2.1,总体发展：光谷片区房价位于全市第三梯度阵营，仅高于东西湖和沌口远城区板块，但片区已开始出现高端物业,片区高端项目,武汉各片区新房均价及同比涨幅,光谷新世界：高端综合体项目,金地华公馆：均价约14000元/,数据来源：湖北中原研究部,土地市场：光谷片区2011年土地在成交宗数、成交建面、楼面地价各方面较2010年均有不同程度的下降,2011年光谷土地成交宗数比例下降，源于政府供应减少；2011年光谷土地成交建面下降比例远低于武汉市；这也说明，在武汉市整体土地场看跌的情况下光谷仍然保持着一个相对较好的发展前景；2011年光谷楼面地价下跌明显，主要由于2011年光谷土地供应以光谷东为主，楼面地价较低。,光谷2010-2011年土地成交,武汉市2010-2011年土地成交,土地市场：2011年成交6宗土地，碧桂园和万科先后在花城大道附近拿地，加上香江地产，形成大盘开发商逐鹿光谷东的态势,P（2011）065,P（2011）081,P（2011）139,P（2011）064,三环线,绕城高速,武黄高速,土地成交地块分布,土地成交信息,P（2011）140,P（2011）167,2011年东湖高新区商品住宅供求关系对比图（万）,新房市场：2011年光谷片区受到限购政策影响，供应及成交均明显下滑，供应于第2-3季度增加，但成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显,2011年1-11月东湖高新区商品住宅新增供应量为127.28万方，成交量为87.05万方，供求比为1.5；2010年同期东湖高新区商品住宅新增供应量为200.4万方，成交量为150.65万方，供求比为1.2；,新房市场：2011年光谷片区新房价格上涨，四季度后受全国大势影响，价格增速基本停止，成交套数下跌，整体呈下行趋势,光谷新房成交价格（元/）,光谷新房成交套数,光谷地区2011年各月新房成交均价均呈现出正增长的现象。三季度涨幅达全年最高，在1.8%左右；四季度后，受全国降价潮影响，价格增速回落，基本停止。,三季度价格增长引起成交套数增速下滑。四季度后，受行业大势影响，价格增长回落也未能阻止成交套数下滑。,增幅最高的三季度,价格增长引起成交套数增速下滑,价格增长趋近停止,成交量负增长,数据来源：湖北中原研究部,数据来源：湖北中原研究部,新房市场：2011年光谷片区供应产品和成交产品均主要为90平左右首置产品和120左右再改产品,2011年1-11月光谷片区新增供应量为127.28万方，环比下降36.4%。新增供应主要集中在80-1002房（37.83万），110-1303房（30.22万），50以下的1房及180以上的别墅有少量供应。,从成交产品结构看，2011年1-11月光谷片区成交主力产品为：70-1002房、100-1403房、180以上4房及以上普通住宅。年度最畅销产品为80-902房首置产品及120-1303房再改产品。,2011年光谷片区供应结构（万）,2011年光谷片区各面积段成交结构（万）,光谷片区房地产市场总结,光谷片区2011年土地在各方面较2010年均有不同程度下降，但已初步形成大盘开发商逐鹿光谷东的态势,光谷片区房价位于全市第三梯度阵营，但片区已开始出现高端物业,1,2,1,2011年光谷片区受限购影响，供应及成交均明显下滑，供大于求局面更加明显,3,1,2011年光谷片区新房价格上涨，四季度后增速基本停止，整体呈下行趋势,4,1,2011年光谷片区供应和成交产品均主要为90平左右首置产品和120左右再改产品,5,光谷片区竞争环境,Part2.2,竞争环境概述：整个光谷片区2012年供应量约200万方左右，本案主要竞争集中在三环内非中心板块，竞争环境不容乐观,光谷新世界,万科红郡,加州香山美树,清江山水,现代森林小镇,葛洲坝世纪花园,新世界恒大华府,锦绣龙城,当代国际花园,佛奥俊贤雅居,光谷坐标城,金地华公馆,光谷麒麟社,长航蓝晶国际,丽岛美生,顺民34789,金地艺境,光谷世界城,华业玫瑰谷,本案,光谷中心板块,三环线以外板块,三环线以内非中心板块,光谷中心板块地段上佳，交通便利，配套齐全，品质高，为片区内价值标杆，一般为高端项目。代表项目：光谷世界城、光谷新世界,三环线以内非中心板块地段较好，交通便利，有一定配套，品质较高，一般为中、高端项目。代表项目：光谷坐标城、新世界恒大华府,三环线以外板块较偏远，交通较便利，配套不足，品质一般，多为中、高端项目。代表项目：现代森林小镇,主要竞争界定：本案主要竞争项目为三环线内非中心板块项目，本案主要竞品项目2012年预计供应量约为36万方,主要竞争项目,新世界恒大华府：大光谷首席绿能风尚社区，主打“科技时尚环保”主题理念，在产品环保附加值上推出六大系统,项目概况,在售产品,2011年6月19日开盘，主推90-140平米两房到四房户型房源，均价7600-8000元/平；,营销动态与节点,价格及促销,毛坯实收均价约7500元/，精装修实收8900元/；毛坯房送520/，再99折。,葛洲坝世纪花园二期：人文资源与自然景观兼具，打造科技低碳住宅,项目概况,在售产品,2011年7月9日开盘，主推80-120平米房源，均价7370元/平米；,营销动态与节点,价格及促销,80-120平米房源均价7370元/平，130-150平纯板式小高层均价6800元/平，14号楼147平户型均价6500元/平，另有十几套底层特价房5900元/平。,顺民34789：主打小户型经济房源，价格低廉，总价低，品质一般,项目概况,在售产品,4月2日开盘。主推30-90平米纯粹小房子，均价6000元/平米；,营销动态与节点,价格及促销,30-90平米小户型在售，“拉手团购活动”预约登记，两房均价5500元/；,清江山水：地处光谷核心地段，周边高校林立，生活配套齐全，为低密度、高绿化的和谐人居大型社区,项目概况,在售产品,二期首次开盘于2011年4月30日，推售54#18F、48#32F、51#32F，合计356套，总建面41920，户型79-110，均价6600；二期二次开盘于2011年7月16日，推售53#18F和46#32F共2栋，合计236套，总建面23012，户型79-127，均价7000。,营销动态与节点,价格及促销,清江山水2.2期三组团32-34一房、67-88两房、110-127三房在售，均价7200元/平。特价房源6300元/平。现购房享95折优惠。,次要竞争：根据在售楼盘价格以及客户来源分析，本案次要竞争项目为三环线外板块项目,其余项目：根据楼盘价格以及客户来源分析，光谷中心板块项目与本案竞争关系较弱,光谷片区竞争环境总结,本案主要竞争为三环线内非中心板块项目，主要竞品2012年预计供应约为36万方,整个光谷片区2012年供应量约200万方，本案竞争环境不容乐观,1,2,1,三环外项目可能部分分流本案客户，光谷中心板块项目与本案竞争关系较弱,3,光谷片区发展趋势,Part3,光谷片区未来发展预期,发展现状,未来发展,经济发展城市建设,地区产值保持30%年增长率，占武汉GDP过半，并保持强劲增长势头。,光谷中心区形成“四横三纵”的路网格局，光谷西部地区发展日趋成熟。,经济发展城市建设,“中国光谷”提升为“世界光谷”2020年总收入将达3万亿元,建设宜居环境打造人才特区建设东部卫星城,城市地位：“中国光谷”提升为“世界光谷”,东湖示范区未来10年再发力2020年总收入将达3万亿元到2020年，东湖示范区的总收入将达到3万亿元，并将建成全国高新技术产业开发区的排头兵，世界一流的高科技园区，享誉世界的“光谷”。吸引高水平留学生归国创业、吸引跨国公司及国企研发中心落户为进一步吸引人才，东湖示范区还将打造“人才特区”，建设海外高层次人才创业基地，打造海外高层次人才的理想栖息地。力争到2020年，累计从海外引进1万名高层次人才。2020年上市企业达300家根据规划，东湖示范区还将打造“金融特区”、力争2020年上市企业达到300家、设立分支机构的财富500强企业数量达到100家以上、股权投资机构管理资产超过2000亿元、引进金融机构或区域总部30家。,经济发展,城市建设,东湖国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020年）,政府扶持：近两年，政府从行政和税收两方面给予地区发展支持,行政,税收,提升行政权限：2010年武汉市委、市政府将专门发文，举全市之力推进武汉东湖国家自主创新示范区建设。1月7日武汉市政府常务会审议了市委市政府关于全力推进武汉东湖国家自主创新示范区建设的决定，全面赋予东湖高新区市级管理权限，提升行政效能，实现“办事不出开发区”。,政府扶持,税收优惠：2011年武汉市委8月29日正式批准设立，10月29日举行开工奠基仪式，明年8月实现封关运营湖北首个综合保税区来了！综合保税区建成后，最突出的两大优势，就是降低物流成本约10%，企业平均通关效率将提高20天。直接或间接受益企业将达到3万家。,经济发展,城市建设,企业质量：光谷地位逐步提升，国际企业纷纷入驻，园区企业不断壮大，良好的产业发展氛围和地区发展相互促进,吸引大量企业进入,高产值企业继续占主导地位,在税收优惠的促进下，大量科技型企业将争相进入，特别是规模较大的企业，可通过综合保税区获得大量成本及相关费用的减免。,数量占比不到一成的高产值企业创造九成产值的“一九”现象将继续维持。,2011年12月，世界500强的意大利柏林化学公司将其亚太总部选定在光谷生物城，全球仪器行业领导者赛默飞世尔科技公司与武汉光谷生物城签署战略合作协议，并计划于2012年1月入驻。,武汉富士康2008年投产当年实现产值36亿元，2009年71亿元，2010年161亿元，2011年预计达到300亿，。,经济发展,城市建设,完善配套：建设宜居环境打造人才特区,教育、文化及医疗等配套纷纷完善在“十二五”期间，东湖示范区每年建设1万套人才公寓；建设光谷国际社区，为引进的人才和在光谷工作的外籍人士提供宜居的环境。在高新区的重点中小学校实施双语教学，加强国际学校建设，满足高端人才子女就学的需求；抓紧推进中德医院（光谷同济医院）、中法医院（武汉大学中南医院光谷分院）、中新（新加坡）医院的建设，为高新区的从业人员和市民提供良好的医疗服务。在实现科学布局的基础上，东湖示范区的城市服务将进一步完善。根据规划，示范区内将加快建设高标准写字楼、星级酒店、会展中心等高档商务配套设施，建设从青年公寓至高档别墅等不同档次的住房，引进超市、商场等生活配套，并建设光谷图书馆、光谷剧院、光谷音乐中心、光谷体育中心等文体设施，还将建设激光博物馆、光谷科技馆、光谷展览馆等具有光谷品牌特色的科普基础设施。,东湖国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020年）,经济发展,城市建设,发展趋势：光谷生物城和未来城两座卫星城已先后投入建设，光谷吹响“东拓”口号，本案为卫星城进入光谷市区的门户,未来城,生物城,当前重点发展的鲁巷及关山地区,未来重点发展的地区,经过多年发展，光谷西部地区已初具规模，未来发展战略为“东拓”，重点发展外环线附近的“生物城”和“未来城”两座卫星城。,经济发展,城市建设,本案,生物城：光谷第二个国家级产业基地，2008年11月开工建设，已有5家“世界500强”企业入驻,未来发展规划,区位：光谷生物城位于武黄高速的南、北区域，外环线以西。,面积：总体规划面积为30平方公里，建设六大园区。,六大产业：到2015年，光谷生物城基础设施建设基本完成，形成以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主的生物产业集群。企业：到2020年，在光谷生物城28平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界500强企业30余家，吸引各领域领军人才超过2000名，各类专业人才超过20000名，实现生物产业总收入过2000亿元。,三环线,外环线,武黄高速,高新大道,经济发展,城市建设,未来城：智力密集、人口逾30万、承载国家自主创新功能的现代卫星城，2010年10月开工建设,未来发展规划,区位：武汉未来科技城位于光谷高新大道的南、北区域，外环线以东。,面积：总体规划面积为66.8平方公里，约占光谷1/8面积。,30万人口：10年内，这里将出现一座智力高度密集、朝阳产业荟萃、人口达30万的现代卫星城。企业：到2020年，可引进央企和知名企业300家、国内外知名科研院所200家、2000个高水平创新创业团队，科技人员总数超过10万人。五大朝阳产业：未来科技城将重点发展光电子信息、生物医药、能源环保、现代装备制造和高科技农业等五大产业。这些是目前公认的“朝阳产业”。,三环线,外环线,武黄高速,高新大道,经济发展,城市建设,未来发展规划,高新大道依据城市总体规划的发展要求，依托东西向的科技衍生轴与南北向的产业联动轴，串联商业中心、城市绿核、都市服务中心、医药产业园区等重点功能板块。高新大道西侧，即本案所在区域，用地以城市商业、居住、交通和工业用地为主，东侧为待建区，城市用地镶嵌于耕地和其他生态用地之间。,本案,高新大道及周边重点区域总体规划,本案位于高新大道和光谷一路交汇处，为卫星城进入光谷市区的门户，高新大道起到串联商业中心、城市绿核、医药产业园区等的作用,经济发展,城市建设,光谷片区未来发展趋势总结,“中国光谷”提升为“世界光谷”，国际企业纷纷入驻，良好产业发展氛围和地区发展相互促进,政府从行政和税收两方面给予光谷片区发展最大支持,1,2,1,光谷致力于完善配套，建设宜居环境，打造人才特区,3,1,光谷生物城和未来城两座卫星城已先后投入建设，光谷吹响“东拓”口号,4,1,本案为卫星城进入光谷市区的门户，起到商业中心、医药产业园区重要串联作用,5,光谷片区客户情况,Part4,光谷区域客户研判,重点产业园区、企事业单位调研,区域内现有社区调研,年度新迁入人员置业需求调研,光谷区域客户研判思路,区域内重点产业园区调研,1,8,9,2,5,7,4,6,3,区域内重点产业园区客群：客群容量巨大，置业需求量达46万方,重点统计中国武汉留学生创业园、光谷软件园及光谷生物城，已有客户群数量达7万余人。若按照每15个人中有1人存在购房需求，按照平均销售面积为100平米来估计，约有46万方的房屋需求量。若按每5人有1人为改善型需求，改善型需求量约为9.2万方。,区域内重点企事业单位调研,本项目,光电子信息产业产业收入占地区总收入的37.72%,生物工程与新医药产业产业收入占地区总收入的8.19%,节能环保产业产业收入占地区总收入15.61%,高端装备制造业产业收入占地区总收入的15.8%,1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,6,1,2,3,1,2,3,4,7,本区域高新企业诸多，光谷主要依靠光电子信息产业等四大产业，其中光电子信息产业为主导产业，且环布在本案周边；企业分布广泛，区域最偏远的企业距离本案仅20分钟车程。,本区域员工平均年龄在30岁上下浮动，以首置为主。,从员工平均年龄来看,本科生以上学历人数比例较大，教育程度较高。,从员工教育程度来看,本区域大企事业单位为员工配备住所，多以职工宿舍为主。,从员工配套住所来看,本区域员工数量统计约接近2万人。,从现有员工数量来看,结合本区域企事业单位员工教育程度、平均年龄等因素来看，若按照每15人中有1人存在购房需求，按照平均销售面积为100平米来估计，可约有13万方的房屋需求量。其中若每5人有一人为改善型需求，则改善型需求量约为2.6万方。,区域内企事业单位客群：客户群容量较大，置业需求量约有13万方,区域内产业园区、企事业单位客群调研小结,统计本区域就业人数，客户群容量巨大，合计9万余人,统计本区域总需求量约为59万方，其中首置需求约为47.2万方，改善型需求为约11.8万方,3,2,区域内企业分布广泛，高新企业诸多，高学历人群占大比例，平均年龄在30岁上下浮动，首置需求量大,1,区域内现有社区调研,区域内现有社区调研：片区存在巨大的潜在改善性需求,旧房市场特点,自住者多为原住民或周边企事业单位老员工，有一定购买力。90%房龄超过5年，已经进入再购房置换周期，且户型不大。,旧房问题,缺少智能安防系统，科技含量低，安全系数低；没有电梯，老人小孩上下楼不方便；人员复杂，混居着不少租户