2010济南万达广场营销策划总案工作汇报.ppt

,济南万达广场,一、济南万达广场销售计划表,开业时间:2010/11/18,二、济南万达广场销售现状表,截止时间：2010年3月8日,注：商铺2.15亿未签合同额为C、D组团商铺未取得预售证未签约部分,三、年度营销策略,项目营销核心及应对措施济南项目公司2010年度营销重点为豪宅与写字楼，豪宅一期面向市场后，迅速树立了豪宅形象，为后续销售奠定了良好基础；写字楼目前市场高端形象未树立，需在本年度利用工程进度等有利时机建立写字楼的市场地位，为整层、整栋销售奠定基础，且完成写字楼散售目标。2010年度采用写字楼、豪宅交替推广的方式，拉长各物业的客户积累期和销售周期，完成项目年度各项销售指标。,三、年度营销策略推盘策略：结合各组团取得预售证时间，采取豪宅、写字楼交替式的推广策略；推盘节奏：豪宅五期推售，一期7、9号楼已售罄，利用样板间重新开放5月下旬D组团开盘，11月推8号楼；3月写字楼A座开盘，8月利用工程形象推出B座；同时开展整层、整栋客户的挖掘；商铺：9月利用大商业开业前有利时机推出D组团商铺并开盘。,A组团售罄,公寓售罄,C组团豪宅,D组团豪宅,B组团回迁,3月20日写字楼开盘（A栋）销售面积：约34000销售均价：11000元/销售总价：约3.7亿销售目标：约3.1亿（84%）,11月27日C豪宅二次开盘（8号楼）销售面积：约16075销售均价：14000元/销售总价：约2.3亿销售目标：约0.5亿（22%）,1月16日C豪宅开盘（7、9号楼）销售面积：约41310销售均价：13859元/销售总价：约5.7亿销售目标：约5.7亿（100%）,8月28日写字楼二次开盘（B/C/D栋）销售面积：约113000销售均价：11000元/销售总价：约12.5亿销售目标：约1亿（8%）,8,7,9,9月25日D组团商铺二次开盘销售面积：约11727销售均价：24830元/销售总价：约2.79亿销售目标：约1.7亿（62%）,7月30日前车位二次开盘销售个数：约1390个销售均价：10万/个销售总价：约1.3亿销售目标：约0.4亿（31%）,E组团回迁及学校,B,A,C,D,5月29日D豪宅推出（4栋）销售面积：约84798销售均价：14000元/销售总价：约11.9亿销售目标：约5.3亿（45%）,推盘计划,C组团豪宅,D组团豪宅,B组团回迁,E组团回迁及学校,B,A,C,D,入伙指标A组团住宅金额：4.96亿面积：5.96万平方米合同交付时间：2010年9月30日实际交付时间：2010年6月30日,入伙指标A组团有偿回迁金额：1.99亿面积：2.84万平方米合同交付时间：2010年9月30日实际交付时间：2010年6月30日,入伙指标A组团底商金额：3.01亿面积：1.36万平方米合同交付时间：2010年9月30日实际交付时间：2010年6月30日,入伙指标A组团车位金额：0.84亿合同交付时间：2010年9月30日实际交付时间：2010年6月30日-12月31日,入伙指标C组团公寓金额：3.26亿面积：3.19万平方米合同交付时间：2010年12月31日实际交付时间：2010年12月31日,入伙指标C组团公寓底商金额：0.84亿面积：0.38万平方米合同交付时间：2010年12月31日实际交付时间：2010年12月31日,入伙计划,三、年度营销策略价格策略：豪宅：豪宅分期销售，阶段性推出并适当提价，保证放量；3月写字楼A座以11000元/平米入市，快速消化前期客户，后续以树立写字楼高端形象和高性价比为主，8月B座写字楼适当提价进行销售。,三、年度营销策略推广策略：坚持高度切入、快速升温、强大声势的策略，销售力广告和形象广告交叉进行；强势建立豪宅万达公馆的领袖地位、城市豪宅标杆的形象，打造一流的“泉城中央豪宅”；写字楼通过系列推广活动逐步拉高写字楼市场形象，打造成“泉城中央办公”的商务典范。,三、年度营销策略传播策略：以报纸、户外、电视、广播、网络等大众媒体为主，同时开展其他辅助渠道和小众营销；以各物业开盘、产品推介会、主力店开业仪式等大型活动贯穿全年，辅以温商会等专项活动挖掘；与政府开展金融商务区规划论坛等事件活动；体验式营销贯穿始终，充分利用豪宅样板间进行管家式服务。,3-4月5月6-7月8月9-10月11月-12月,营销目标,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,销售策略：快速积累意向客户，利用大众渠道全面铺开，同时利用开盘前认筹的优惠政策吸引客户成交，完成在3月底的写字楼一期开盘，消化09年积累的写字楼客户。3月写字楼认购目标2亿。推广策略：写字楼推广全面启动，打造济南都市圈金融商务中心区引擎，树立写字楼的高端形象；写字楼产品推介会和金融论坛活动；保持每周2篇硬广、两篇软文，焦点、搜房同步投放等；保持豪宅户外量和曝光率，4月利用样板间整改亮相市场进行豪宅营销启动点。活动方案：万达中国行（写字楼客户）、产品推介会等,四、2010年阶段性营销执行,3-4月5月6-7月8月9-10月11月-12月,营销目标,销售策略：确定二次加推豪宅房源，将前期积累豪宅客户进行反复装户，避免销售过程中房源冲突损失客户，快速积累认筹客户。推广策略：D组团豪宅推广全面启动，以产品诉求为主，快速形成热销局面；利用报纸、网络、广播、电视等大众媒体，同时通过与商会、协会组织进行各种活动和小众媒体渠道投放；写字楼进行高端形象推广和高端论坛活动。活动方案：豪宅产品说明会、D组团豪宅开盘。,A座写字楼剩余房源消化，豪宅加推强势推广，5月下旬D组团开盘,四、2010年阶段性营销执行,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,销售策略：利用开盘热销进行压迫式销售，通过客带客的优惠措施，积极的拓展豪宅客户，迅速消化D组团首推房源；首期房源消化完毕后，根据客户情况再次进行豪宅认筹储备；推广策略：媒体宣传继续围绕豪宅热销和万达城市豪宅标杆形象展开，适当的减少大众媒体投放，继续保持小众媒体投放，同时户外、围挡等更换为开盘热销的宣传，后续进行豪宅产品即将加推信息（建议在此期间进行豪宅样板间装修调整）。写字楼进行形象宣传和各种活动，以拉高市场形象为主。活动方案：各种现场活动、客户答谢活动。,四、2010年阶段性营销执行,3-4月5月6-7月8月9-10月11月-12月,营销目标,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,阐述豪宅产品价值，利用豪宅热销进行压迫式销售，去化D组团首推房源。,A座写字楼剩余房源消化，豪宅加推强势推广，5月下旬D组团部分开盘,3-4月5月6-7月8月9-10月11月-12月,营销目标,销售策略：将前期进行写字楼形象拉高推广中积累的客户进行快速认筹，并利用写字楼工程形象进行全面的推广启动，快速积累新认筹客户，确定首推房源，进行客户引导，保证开盘较高解筹率。推广策略：利用大商业开业前良好的工程形象，强势启动写字楼推广，大众媒体全面进行万达写字楼价值的解读，建立济南顶级写字楼的标准，树立万达写字楼的高端形象。活动方案：写字楼开盘、产品说明会。,二次加推写字楼并开盘，利用工程形象支撑写字楼销售,四、2010年阶段性营销执行,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,阐述豪宅产品价值，利用豪宅热销进行压迫式销售，去化D组团首推房源。,A座写字楼剩余房源消化，豪宅加推强势推广，5月下旬D组团部分开盘,销售策略：强调万达广场商铺价值和稀缺性，释放近一年的商铺客户的需求，利用大商业开业前的有利时机将万达广场D组团商铺投放市场，进行快速认筹且反复装户，顺利完成商铺的销售。推广策略：结合大商业开业的强势推广，强调万达商铺的价值、稀缺性和大商业进驻后对于商铺价值的提升，营销渠道全面铺开，迅速去化推出房源。活动方案：D组团商铺开盘、万达中国行。,四、2010年阶段性营销执行,利用大商业11月开业的有利时机，强推D组团底商,3-4月5月6-7月8月9-10月11月-12月,营销目标,豪宅样板间档次提高后，全新亮相，加推豪宅升级产品，8月加推产品开盘,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,阐述豪宅产品价值，利用豪宅热销进行压迫式销售，去化D组团首推房源。,A座写字楼剩余房源消化，豪宅加推强势推广，5月下旬D组团部分开盘,销售策略：利用大商业开业的利好，集中力量消化各种剩余房源；同时将积蓄的豪宅客户进行认筹，加推8号公馆完成开盘。推广策略：全面围绕项目开业为主题做推广，以大众营销为主，11月18日举行盛大的开业活动，通过大商业的开业速度再次证明万达集团的实力；全面发布豪宅同步加推的信息，消化前期积累客户。活动方案：大商业开业典礼、豪宅开盘活动,四、2010年阶段性营销执行,大商业开业，有效去化前期推出的各种房源，11月底完成8号公馆的开盘,3-4月5月6月7-8月9-10月11月-12月,营销目标,利用大商业11月开业的有利时机，强推D、E、写字楼底商,豪宅样板间档次提高后，全新亮相，加推豪宅升级产品，8月加推产品开盘,写字楼全面亮相，进行强势推广，完成在3月底A座开盘。,阐述豪宅产品价值，利用豪宅热销进行压迫式销售，去化D组团首推房源。,A座写字楼剩余房源消化，豪宅加推强势推广，5月下旬D组团部分开盘,五、现场包装项目围挡示意图,写字楼围挡,豪宅围挡,五、现场包装销售中心实景图,五、现场包装销售中心外景图,目前济南万达广场共有户外15组，基本遍布市内重