对丽江玉龙花园酒店有限公司的考察报告.doc

对丽江玉龙花园酒店有限公司的考察报告 对丽江玉龙花园酒店有限公司的考察报告 二00四年二月二十七日至三月二日由州人民政府副秘书长郑维兴为组长州经贸委、州企改办、西双版纳宾馆有关人员组成的考察组对丽江玉龙花园酒店有限公司进行考察先后与当地酒店协会、工商、税务、银行、经贸委、旅游局等部门进行座谈及实地考察现将考察有关情况报告如下： 一、丽江玉龙花园酒店有限公司基本情况 丽江玉龙花园酒店有限公司是上海致恒数码科技有限公司和天津华泰集团（上市公司总资产75亿元人民币）共同投资组建的集酒店、房地产开发、物业管理、文化演艺等为一体的大型非公有制企业该公司于2000年1月27日在云南省丽江市大研镇注册成立工商注册资本1200万元现辖丽江阳光花园房地产开发有限公司、丽江玉龙花园大酒店、玉龙吉鑫园演艺公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企业在下属公司中： 丽江玉龙花园大酒店是公司在丽江投资规模最大、星级最高的一家多功能酒店酒店位于世界文化遗产的丽江古城内建筑特色沿用纳西四合院民居风格整个酒店与古城有机的溶为一体酒店硬件完全按国际四星级标准配备加之酒店一流的服务深受世界各地宾客的好评全年住房率在80%以上二00三年丽江玉龙花园酒店有限公司仅有八个半月的经营期（受非典影响）全年实现销售收入1663.08万元上缴各种税金130余万元实现纯利润635万元月平均销售收入为195.66万元月平均利润74.71万元累计实现纯利润1514.13万元截止二00三年末丽江玉龙花园酒店有限公司总资产已达到14931.71万元其中流动资产2839.18万元固定资产10346.13万元无形及递延资产1746.40万元；负债4995.15万元资产负债率为33.45% 丽江阳光花园房地产开发有限公司首期开发阳光花园别墅小区创造丽江地区施工速度第一（8个月交验）、销售速度第一（3个月全部售出）、规格最大、档次最高（占地84亩、54套高级别墅）的业绩入住该小区已成为丽江成功人士的向往 玉龙吉鑫文化公司现有员工150多人演员50余人所演出的玉龙古宴秀由5场极具纳西风格的节目组成深受宾客的赞誉是丽江政府宴请贵宾必看的节目 目前公司正规划玉龙花园大酒店二期工程玉龙花园假日酒店项目已通过丽江市有关部门的审批该项目作为丽江旅游业的示范工程受到丽江市委、市政府的高度重视和大力支持该项目即将开工建设预计投入资金3.5亿元人民币酒店建成后将是丽江规模最大（占地250亩、1200套客房、14万m2商品房、80栋豪华别墅）、星级最高（五星级）的超大型多功能酒店建成后将以产权模式进入市场化、国际资本、资产式的运营 公司在先进的经营管理模式下已全面进入资本和资产运作阶段特别是有效的利用玉龙花园大酒店这块平台通过与RCI及各销售公司的运作将全新的产权酒店及分时度假理念引入丽江酒店业并成功的将其推入市场取得了很好的社会和经济效益 二、丽江玉龙花园酒店有限公司的经营特色 该公司2000年初在丽江市以1200万元资金注册成立后在当地政府的大力支持下以2900万元人民币成功收购位于古城四方街的原丽江县丽水宾馆之后又收购了两户私营花园（四合庭院）在此基础上以突出古城特色、保护原建筑风貌对所收购的房地产进行整体规划、建设形成现在的玉龙花园大酒店之后该公司又组建丽江阳光花园房地产有限公司并成功开发丽江阳光花园别墅小区在施工速度、销售速度及经济效益等方面取得了较好业绩四年来该公司已先后成立了玉龙吉鑫园演艺公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企业截止二00三年十二月三十一日止公司总资产已达1.49亿元负债0.5亿元（仅向农行贷款1340万元）净资产0.99亿元其中仅二00三年就实现营业收入1644万元利润总额635万元四年来累计实现利润1514万元企业进入了良性发展阶段该公司之所以取得如此娇人的业绩主要是其在经营中以高起点、快发展的战略经营理念集聚了全国各地一大批优秀管理人才引进了先进的管理经验在全国建立了强大的营销网络系统突出表现在以下几个方面： （一）采用产权式酒店模式运作即以酒店的房间为运作单元将客房分割成独立产权（拥有产权证）出售给投资者投资者购得产权后再将客房委托给酒店管理公司统一经营以获得年度客房经营利润同时投资者享有一定时限（按合同约定）的入住权以及在酒店享有的优惠政策投资者取得客房产权后有转让、赠产、抵押和继承权由于公司丰富的经营经验及完善的销售网络给投资者较好的回报此运作模式也使酒店资产在国际资本市场上参予运营成为可能同时大大分散了酒店的投资风险实现了企业产权多元化 （二）积极推广分时度假销售模式该公司已加入国际最大的分时度假机构RCI（ResortCondominiumsInternational）利用出售会员卡的形式以20年为一期每年享受7天住房通过RCI分时度假交换系统在全球3700家酒店任其选择住宿实现轻轻松松周游世界此销售模式随着居民收入的提高将会拥有更加众多的消费者目前其客户以海外及沿海发达地区为主这种模式也是扩大和固定消费者的超前经营理念的具体体现 （三）把握市场机遇开展多种经营该公司以玉龙花园酒店为发展平台充分把握市场机遇先后成功投资运作了丽江阳光花园别墅小区玉龙吉鑫园演艺公司的项目均取得良好回报不但取得良好收益更在当地树立了企业品牌为企业快速发展积累了资金和人才目前该公司又在丽江征地200亩投资兴建一客房数为1200间的五星级酒店其中一部分以产权式酒店运作 （四）灵活有效的管理和完善的保障制度 玉龙花园酒店有限公司目前已有员工600余人（含下属各分公司员工）其中上层管理人员均从全国各地招聘从事企业资本运作、发展策划、财务管理、人力资源配置管理及营销攻关等方面的人才齐备为公司提升管理奠定了良好的基础公司组建以来的运作实践证明这一套管理是行之有效的 为稳定公司管理人员及基层员工公司制定了9级17档岗位技能工资效益工资其它奖励为主的工资及福利的规定最低岗位工资500元最高岗位工资3500元并为员工缴纳养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险和医疗保险由于公司经营有方效益显著目前还给员工每年15天的带薪假期在餐费、节日福利及员工生日、婚丧等方面均有礼品赠送因此就目前而言公司管理人员及基层员工比较稳定其内部管理规范有序 三、意见和建议 通过实地考察及与相关管理部门座谈考察组经充分讨论一致形成以下意见： （一）经济能力：玉龙花园酒店有限公司截止二00三年十二月三十一日止共有资产1.49亿元企业净资产9937万元其中未分配利润1514万元资产负债率33.5%农行将其评为AA级信用企业该企业的净资产收益率总投资报酬率、资产负债率、资本积累率及实现税利和职工年平均收入等指标都处在先进和合理的范围内其现有经济能力可以购并西双版纳宾馆 （二）管理能力：该公司在丽江注册后经四年运作已积累了相当的管理经验公司上层管理人员来自全国各地管理素质较高特别是在资本运作和财务管理方面具有较丰富的经验该公司已在丽江实施的产权式酒店运作模式和RCI分时度假交换系统的销售模式具有超前性综合看该公司具备管理和运作西双版纳宾馆的能力 （三）经营能力：该公司组建以来以突出酒店民族特色和文化演艺等为经营宗旨取得了良好的业绩目前已在北京、上海和温州建立了分公司初步形成了自身的销售网络加入RCI也使其海外销售得以畅通该公司除经营酒店业外还在房地产开发、物业管理和文化演艺等方面有所发展说明公司具备较强的经营和开发能力 （四）丽江玉龙花园酒店有限公司承诺：按企改政策收购西双版纳宾馆净资产后将投入8千万元资金对宾馆进行装修和扩建其中装修于年内完成主要改扩建项目有： 1、在目前停车场位置新建一栋三层傣王宫式建筑并将现有围墙全部拆除其功能包括大堂、餐饮及会议场地 2、拆除宴会厅、周边二层建筑物及锅炉等陈旧设施在其位置上新建一栋六层客房区新建客房达400间 3、对现有3栋傣式别墅进行全面改造装修并在其周围新建5栋傣式别墅、1个游泳池及一座傣式水井使整个别墅区域形成傣式建筑群体 4、对望江14号楼进行内外部改造装修将楼柱以上全部封闭把围墙全部拆除1层改造成商铺与江边共同形成一个商业、娱乐圈鉴于目前江边新开发别墅挡住了望江景观的状况公司将在适当机拆除此片楼房新建10层左右高于现江边别墅的具有民族特色的客房楼以重现望江景观 5、增加、扩建原缺少的服务及功能设施配备分体式空调、新风系统、消防系统、监控系统、多功能会议网络自动化系统 6、将现有的傣味餐厅扩建、改造为大型民族风情演艺厅 在职工安置方面承诺接收全部职工按企改政策兑现安置费用 意见和建议： （一）通过对丽江玉龙花园酒店有限公司的经济、管理、经营能力的考察及社会各界对其的评价考察组认为：将丽江玉龙花园有限公司作为西双版纳宾馆的收购主体是可行的协议成交后应组织财政、审计、国土及税务等职能部门为其办理具体手续 （二）组织西双版纳宾馆