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经营策划书范文 一、前言 该项目编制的依据： 1、东光集团提供的项目资料; 2、进行市场调研获得的第一手资料; 3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报; 4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料流通商业参考 二、项目概况 项目名称：东光批发市场 1、项目选址：位于商业中心区南接中山路、广大百货;北依火车站 2、项目规模及投资： (1)该项目占地面积2.53万平方米建筑面积7万平方米分地上三层营业面积6万平方米 (2)项目总投资：3800万元由东光集团投资 3、项目经营者： 4、项目经营方式：采取租赁经营方式即由东光集团投资商户租赁经营 三、项目经营环境分析 1、项目所在城市地区政治、经济、文化和商贸中心是地区的交通枢纽有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础1999年全市经济稳中有进经济水平逐步提高国民经济的财政政策作用下经济运行明显加快总体经济形势呈现出健康向上的发展态势目前宏观经济运行已进入适度的绿灯区总体经济发展已进入景气状态 2、第三产业发展迅速每年都以较大力度支持全市经济快速增长1999年第三产业增加值总量达506.7亿元比1993年增长65.3%平均增速达9.9%第三产业对gdp的贡献率稳步增加从行业构成看批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业其中批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业1999年增加值总量达180亿元在第三产业中高居榜首以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力 3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则符合市、区政府关于规划、规范和规则市场的基本思路并且能对区的商业街区改造起到示范作用市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程按照三改一加强的原则以建立现代流通企业制度为目标建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理做到规划合理、规范发展、规则交易重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场通过技术改造使之提高现代物流技术交流水平和管理水平逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心项目的建设目标完全符合市区政府上述需求因此将会得到各级政府的大力支持 4、综上所述社会经济发展和运行势态良好第三产业持续增长项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符该项目将得到政府的肯定和大力扶持这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证 一、市场及竞争对手分析 1.市场分析 (1)社会购买力分析 国民经济增长稳中加快经济效益趋向好转人民生活进步改善1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿同比增长10.1%城乡市场分别实现不同程度的发展市区实现社会消费品零售总额230.1亿元增长11.2%;县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元增长4.5%;吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善预计城市居民人均可支配收入达4950元增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元增长19.7% 2345 (2)消费倾向分析 根据统计资料从1997年以来市城乡居民吃穿消费全面增长恩格尔系数下降随着城乡人民生活水平的不断提高消费观念发生了根本性的变化消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势人们对服装消费的需求特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元比1997年增长11.3%1999年为132.8亿元,比上年增长12.6%占社会消费品的零售总额的确22.6% (3)市场容量分析 各类商品市场交易活跃截止1998年全市各类市场达533个其中生产资料市场71个消费市场462个全市各类市场成交额556亿元同比增长4.2%超亿元市场55个,其中消费品市场46个;超10亿元市场8个其中多数为消费品市场例如五赛市场交易额已达110亿元以上总之各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间也培养了东光批发市场潜在客户群体 上述分析表明消费增长平稳有序需求有所回升社会购买力正在以较快的速度增长为该项目的开展提供了坚实的市场基础并且随着生活水平不断提高居民正在脱离原来的消费传统步入更高的消费层次人们将更多的消费的在穿上而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善为项目提供了可靠的顾客来源 2、竞争对手分析 东光批发市场的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心基于此该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标 (1)白雪春天从事服装(成衣)零售所经营的品牌知名度较高与东光批发市场竞争承租业户; (2)五赛市场服装(成本)、布料(辅料)批零所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力与东光批发市场竞争的也是承租业户; (3)辽展服装(成衣)以休闲装、运动装为主打多数业户经营的是东南沿海三来一补企业为生产外单而余下的尾货进货成本较低市场竞争力较强与东光批发市场竞争的是最终的消费者 尽管存在竞争对手但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地其一白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势但五赛市场不是服装专营市场缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务功能单一品种档次不一;个别摊主以次充好损害了市场形象;其二二者离东光批发市场较远商圈不会重叠;其三光展等其它小市场虽有价格优势但存在品种少、规模小等缺陷难以构成东光批发市场的竞争对手 鉴于此东光批发市场项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计不进行迎头竞争以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客就要减低竞争风险加大投资回报获取行业竞争优势 二、项目立地条件分析 1、地理位置 东光批发市场处在市三大商业区之一的商业区该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求加大市场体系力度建设于1998年重点改造完成的该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统交通四通八达有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区车程短运力强具有较强的辅射能力从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程现在为一片棚户区所阻隔目前区委、区政府正致力于这一棚户区的改造工程一旦实施则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体其商业机会将更为广阔因此该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便例如五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻从而影响其今后的发展后劲 2、合配套设置 除东光批发市场项目本身具有的配套设置外该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备如北侧距该 项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅北行副食西式快餐店麦当劳、肯得基中式快餐店小土豆老四季面条许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右总之已形成了良好的社会商业环境和氛围这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势 3、客流量分析 总之根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看北行作为商业中心的位置是不容置疑的说明该项目所处的地理位置十分优越具有商业旺铺具备的基本条件 东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计) 测算地点 与东光项目距离 测算时间 客流量(次/分钟) 银光百货 1000米 XX年10月13日14：00 98 北太轻工 500米 XX年10月13日15：00 122 北太书店 500米 XX年10月14日10：00 120 北太商场 800米 XX年10月14日11：00 133 麦当劳快餐店 800米 XX年10月14日10：00 92 三、项目经营管理 1、功能规划 全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心 摊位设置：按9平米/摊位的国际标准设置摊位3000个 f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服) 加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售; f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售; 2、项目硬环境 (1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念总体布局具有较强的前瞻性内部通行便利有三个主通行口另设货物进出口一处设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部; (2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅设置侧面采光窗空间通透; (3)每层设置卫生间两处、休息椅多处; (4)各层将按防火分区要求设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施; (5)设置集中供暖和冷气设备; (6)采用双回路供电; (7)设置电子保安系统; (8)设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办; (9)装修标准; 外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门; 内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带; 卫生间：三星级酒店标准 3、项目经营管理 (1)经营管理策略：借助于东光集团的综合功能将物业管理与商业服务紧密结合采用国际化的商业服务标准通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务并按国际惯例组织经营重点宣传顾客(承租业户)满意 (2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理把企业目标、部门目标和个人目标密切联系起来达到同径效果使下接目标能保证上位目标的完成也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链建立市场规则下的一荣俱荣、一损俱损利益关系见下图： 4、采用计算机管理系统进行管理 计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中东光批发市场的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上基本涵盖了所有的业务流程通过规范化、标准化和现代化的管理方式树立东光批发市场的高档次市场形象 总之东光批发市场项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展 四、项目市场策略 1、招商渠道 f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户 f2、f3(地上二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌计划进驻(北行)商业区但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌极具扩张性计划在较短时间内占领较大市场份额的业户 2、招商方式：租赁形式 根据白雪春天(每个单位9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位9平方米4500元/月)建议档口费为每个单位9平方米3000元3500元/月押金10000元 合作形式：对于能够一次性租赁30005000平方米的业户可以洽谈合作 专卖代理：针对国内或国际品牌可以洽谈专卖代理和合作分销; 从而创立东光春天项目的自营品牌 3、市场推广 根据东光批发市场项目的目标客户以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)： (1)形象宣传着力于政府和媒体关注的地方突出卖点予以宣传; (2)实用宣传针对承租潜在客户以散发宣传单的形式予以宣传; (3)媒体宣传以春城晚报、及时晚报、华报、商报及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传突出置业首选、黄金升值的卖点; (4)公关活动 五、项目经济效益分析 1、项目的盈亏平衡分析 成本项目明细表 固定成本项目 金额 变动成本项目 金额 上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等) 1500万元100万元294万元 税金及附加 2131.2元 合计 1894万元 2131.2元 总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元 上缴租金：1500万元/年 前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用计100万元 工资：按月平均工资1000元/人 月计管理人员30人保结员60人保安80人勤杂工60人共230人合计年工资总额276万元 办公费用：15000元/月全年共18万元 总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55% =2131.2元 保本点出租摊位=1894万元/38400万元2131.2元=522个摊位 实现目标利润1000万元的出租摊位数： 摊位数=1894万元+1000万元/384002131.2元=798个摊位 租金收入和成本(万元) 2、有关敏感性分