房地产开发项目成本控制研究

沈阳建筑大学毕业论文毕 业 论 文 题 目 房地产开发项目成本控制研究 学院专业班级 学 生 姓 名 性别 指 导 教 师 职称 2011年 6 月 19 日摘 要我国的房地产行业经过十几年的发展，已逐渐成为国家经济的重要产业支柱，带动了多个行业的发展，形成了一个巨大的产业链，在国家第三产业中占有十分重要的地位。随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本控制、加强科学管理，才能取得良好的经济效益，所以认识和加强房地产开发项目过程中的成本控制是房地产企业急切需要关注的问题。本论文以此为背景，首先对国内外成本控制研究现状进行了分析，其次本文采用案例分析的研究方法，以保利房地产公司的项目为案例，以房地产项目开发成本控制理论为基础，着重于理论与实际的结合，通过保利房地产开发项目成本控制的实证，为降低和控制项目开发成本寻求相应对策，并重点从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、合同管理、施工实施阶段等各阶段提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。最后对房地产开发项目成本控制进行了总结，并介绍自己的心得体会。关键词：房地产开发项目；成本控制；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important position.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper takes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theory as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, contract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost control;Measures目录第一章 绪论11.1论文选题背景及意义11.1.1论文选题背景11.1.2 论文选题意义11.2论文的研究内容及方法21.2.1论文的研究内容21.2.2论文的研究方法2第二章 理论综述42.1国内外研究现状42.1.1国外研究现状42.1.2 国内研究现状42.2成本控制理论52.2.1成本控制的概念和目标52.2.2成本控制的原则52.3房地产开发项目成本控制对象和构成62.3.1房地产开发项目成本控制的对象62.3.2房地产开发项目成本的构成7第三章 房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题93.1房地产开发成本控制影响因素分析93.2房地产开发项目成本控制存在的问题103.2.1把项目的成本控制集中放在实施阶段103.2.2 强调成本控制忽视工程进度113.2.3 强调成本控制忽视工程质量113.2.4招投标实施过程不严谨113.2.5项目成本控制各阶段脱节12第四章 房地产开发项目成本控制指标体系与方法134.1房地产开发项目成本控制指标体系的构建134.1.1成本控制指标体系建立的原则134.1.2房地产开发企业成本控制组织体系134.1.3房地产开发项目成本控制影响因素指标体系144.1.4房地产开发项目成本控制指标体系154.2各阶段成本控制方法174.2.1项目决策阶段的成本控制174.2.2项目设计阶段的成本控制174.2.3项目招投标阶段的成本控制184.2.4项目实施阶段的成本控制194.2.5项目销售阶段的成本控制20第五章 案例分析215.1项目概况215.2项目成本控制组织结构215.3项目各阶段成本控制的措施225.4案例总结25第六章 结论27参考文献28谢辞29附录一I附录二VI房地产开发项目成本控制研究第一章 绪论1.1论文选题背景及意义1.1.1论文选题背景 随着我国改革开放步伐的加快，经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国房地产业迅速发展，城市建设日新月异，发生了翻天覆地的变化，特别是近十几年来，我国房地产业发展迅速、开发利润空间较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。 据调查，近些年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目是在工期延长并且成本超支的情况下完成的。随着我国加入WTO和经济社会的发展，房地产市场竞争日益加剧，同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定影响，如果房地产开发商再不关注开发项目的成本控制问题，部分实力稍差的企业可能将会被淘汰。 但是在2007年下半年，房地产市场在国家的宏观调控下，房地产市场已经步入适当的调整阶段。今后一段时期内房地产市场将面临进一步调整，住房市场价格总水平涨幅将继续明显回落，个别城市房价也继续下降，房地产行业在资金紧张的压力下将进一步加强成本控制。所以认识和加强房地开发项目过程中的成本控制，己成为房地产企业的重点关注问题。1.1.2 论文选题意义 目前，房地产市场在国家宏观调控的作用下，供给平稳增长，房价总水平涨幅回落，房地产市场面临进一步调整，房地产业在资金紧张的情况下进一步整合，不少房地产商开始重视企业的成本控制问题，但是很多企业缺乏有效控制成本的办法和措施，使企业没有真正运用好成本控制这个工具。 企业进行成本控制的目的不单是指施工成本控制，或是为了某个阶段的费用节约，而是从企业的全方位、全过程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科学性。本论文的研究不是从某一个方面或某一阶段进行成本控制，而是将成本控制分为开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、租售阶段等五个阶段，从这些方面阐述如何做好各阶段的成本控制，从整个开发过程出发以提高房地产开发企业的成本控制水平，并期望能使开发商更加重视项目决策、设计方面的成本控制管理，帮助部分房地产开发企业顺利度过调整期做出一定的贡献。1.2论文的研究内容及方法1.2.1论文的研究内容本文主要研究内容为以下几个方面:论述本文的写作背景、研究意义。对我国房地产业的发展、项目成本控制现状、主要内容、创新之处以及本文的研究方法。房地产开发项目成本控制理论研究。首先对房地产开发项目成本控制的相关理论进行了归纳分析，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。其次，对房地产开发项目成本控制的相关理论进行综述。建设项目成本控制存在的问题。本章分别在工程进度、质量、招投标等不同方面进行了分析，从上述方面发现问题。建设项目开发的成本控制体系。对成本控制体系的特征和内涵进行了概括与分析。建设项目开发成本控制对策研究。本章从决策阶段成本控制、设计成本控制、招投标成本控制、阶段成本控制和营销策划成本控制五个方面进行了项目开发成本控制对策的研究。结论，简要说明了主要的研究成果。1.2.2论文的研究方法本文综合运用项目管理和成本管理的有关理论和研究成果，对房地产开发项目成本的控制，得出了有效性较强的结论，具体研究方法如下:系统分析法 系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件下，一个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统。房地产项目的开发更是一个复杂开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。文献研究法文献研究法是根据一定的研究目的或课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。文献研究法被广泛用于各种学科研究中。其作用有：能了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题。能形成关于研究对象的一般印象，有助于观察和访问。能得到现实资料的比较资料。有助于了解事物的全貌。通过文献研究发对项目进行分析，有利于阐明理论，有利于在实践工作中把握理论，提高房地产开发企业的实战能力。第二章 理论综述2.1国内外研究现状2.1.1国外研究现状在国外，随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验的积累，对项目的成本控制越来越重视。在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着90%以上的成本，成本控制的重心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来控制建设项目成本，通过合同管理，来控制成本风险。国外的标准合同条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。2.1.2 国内研究现状 从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经达到了高峰，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此，房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，将成本控制工作作为管理工作中的关键环节，引起企业的高度重视，它是企业在市场中持续稳定发展的基础。 随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变得越来越理性，房地产企业只能通过不断提高设计水平、增加功能，加大投入等手段来细分市场、争夺客户，使得房地产的开发成本不断增加，利润不断下降，竞争也越来越激烈，房地产告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中难以维持长久的竞争力，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。在这种总体框架下，企业成本管理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的核心地位。如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商所关注的问题。各房地产开发商都在对成本控制进行着探索和研究，寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法。 在国内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等国内知名企业，一直也在探索着成本控制的有效途径和手段，万科的成本控制实行外包制和产品开发产业化，充分利用社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；远洋地产实行项目制管理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责制对项目成本控制监督、指导和质询，以期达到成本控制的目的。房地产项目的成本控制由最初的简单、粗放型的管理向今天的程序、集约化管理转变。 与此同时，国家有关主管部门也在探索，使房地产开发领域的各项工作更加规范化，尤其是在成本管理上，通过出台相关政策、管理办法以及采取必要的手段进行引导，使成本控制做到有据可依、有理可循。2.2成本控制理论2.2.1成本控制的概念和目标项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。 成本控制的目标就在于降低项目成本，提高经济效益。即保证各项工作都在预算的范围内进行。2.2.2成本控制的原则 现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则1。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：成本最低化原则 房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。全面成本控制原则项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。动态控制原则项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。目标管理原则目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。责、权、利相结合的原则在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。2.3房地产开发项目成本控制对象和构成2.3.1房地产开发项目成本控制的对象以项目成本的形成过程作为控制对象根据对项目成本实行全过程控制的要求，具体的控制内容包括：工程投标阶段 根据工程概况和招标文件，对项目成本进行估算，提出投标决策意见。 施工准备阶段 结合设计图纸和其他有关资料，编制具有可操作性的施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理的可行的施工方案，编制具体的成本控制计划，对开发项目的成本进行事前控制。 施工阶段 以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额等，对实际发生的成本费用进行控制。 竣工交付使用及保修期阶段 对竣工验收发生的费用和保修费用进行适当合理控制。以项目职能部门、生产班组和施工队作为成本控制的对象成本控制的具体内容是日常发生的各种费用和损失。这些费用和损失，都发生在各个部门、生产班组和施工队。因此，也应以部门、班组和施工队作为成本控制对象，采取相应措施进行监督和检查。以分部分项工程作为项目成本的控制对象 为了把成本控制工作做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目成本的控制对象。目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算，但可根据出图情况编制分阶段的施工预算。总之，不论是完整的施工预算，还是分阶段的施工预算，都是进行项目成本控制的必不可少的依据。2.3.2房地产开发项目成本的构成土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。对土地使用权出让金的估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，具体视情况而定。土地费用包括土地出让金，土地征用费、城市建设配套费用和拆迁安置补偿费等。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。但是大多数开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径1。前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。建筑安装工程费 建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，它是由直接费、间接费、利润和税金组成。市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。税费 项目的成本控制还应考虑开发过程中所缴纳的各种税金以及向其他部门规定交纳的费用。其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。第三章 房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题3.1房地产开发成本控制影响因素分析 房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、开发项目所处环境、国家的有关政策等因素影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。项目决策 项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策过程就是拟建项目的设计任务书的编制和审批过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也就是项目的最终决策。房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。土地成本在同一片地域内地价差异很大，主要受两个因素的影响较大。一是土地的用途；二是土地的容积率。工程建设成本 设计方案的经济合理性 房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。 工期的影响 建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机械等费用，但是，工期并不是可以无限期缩短的。工期越长，则反之。对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。 质量的影响 建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。 市场条件 市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面。一方面是生产要素价格波动会或多或少影响工程成本；另一方面是行业竞争状况的影响。建筑市场属于买方市场，供远远大于求，所以建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。承包商之间的竞争主要体现在价格上，招投标法规定低价中标2。因此发包方可以利用这一优势进行适当的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔的价格调整有效控制。相关税费、管理费用和筹资成本房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和房地产企业自身的管理水平、项目运作资金有关。 3.2房地产开发项目成本控制存在的问题3.2.1把项目的成本控制集中放在实施阶段近些年来，我国房地产业发展速度加快，为国民经济发展做出了很大的贡献。但目前为止，我国的房地产发展还不够成熟，仍然有很多地方需要改进和加以完善。在成本控制方面，我国地产开发商们通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招投标等阶段的成本控制缺乏足够的认识和重视。不重视决策阶段的成本控制 决策阶段发生的成本费用较少，但在整个项目的成本控制中起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。决策阶段是房地产开发项目成本控制非常重要的一个阶段2。但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策阶段的成本控制，只重视租售房屋而忽略了策划的重要性。只重视施工阶段的成本控制，忽略设计阶段的成本控制房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产开发项目施工阶段的成本控制固然重要，但同时也不应忽略设计阶段的成本控制。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监督管理以保障施工阶段的成本控制。然而，开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一再压缩，认为这样就可以节约成本。因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面控制成本、适当的经济节约。3.2.2 强调成本控制忽视工程进度在工程施工过程中，施工者往往认为进度计划可有可无是一种摆设。但如果没有很好的进度计划，施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况，同时对于施工企业而言也很难指导自己的施工，并在资源上从容调度和平衡优化3。在目前竞争激烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机遇可谓是瞬息万变，不按预定计划将产品推向市场会使项目面临很大的风险。3.2.3 强调成本控制忽视工程质量 一些房地产开发企业在实践中不能正确处理质量和成本的关系。创造质优价低的产品是大多数企业追求的目标，但也是一个很具难度的目标，因为质量和成本的关系大多时候是一个正向关系。在成本控制过程中，为了强调降低成本、以次充好、采取偷工减料等不正当手段降低成本，从而损害产品质量。房地产企业降低成本应以不损害产品的质量为前提，这样，降低成本就只能通过技术革新来实现了，但这又正是国内大多数房地产企业的一个薄弱之处。3.2.4招投标实施过程不严谨 招投标作为一种成功的采购模式，从运行的实践来看，采用招投标制度对约束交易者的行为，创造公平竞争的市场环境，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用，建设工程招投标，是我国经营方式和建筑管理体制的一项重大改革，有利于降低工程造价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争3。实行招投标以降低造价，保证质量和有效缩短工期，更显其必要性和现实性。但是，当前招投标活动中出现了诸多问题，包括招标监督机制不健全、评标办法不科学、非法围标、地方保护、商业贿赂、逃避招标等，需要政府去规范、引导，以及参加招投标各方的共同合作，才能从根本上得到解决。 对于国内建筑承包企业来说，应该提升企业自身竞争力，获取竞争优势；对于政府主管部门来说，应该建立规范的招投标市场，鼓励、促进企业间的正当竞争。勿庸置疑，完善建设项目招投标市场，借鉴国外成熟的经验，结合国内建筑业的实际发展水平，来逐步推进招投标相关制度、措施的建立是一个值得关注的问题。 3.2.5项目成本控制各阶段脱节房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产品体积庞大、生产过程繁琐复杂，因此，在各个环节、各个阶段的控制管理上也就极易出现一些常见的问题，例如，各阶段成本控制脱节等。项目进展包括设计、采购、施工和预租售等几个阶段。由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目费用控制基本上是分阶段进行的，大多数开发商的项目成本控制则侧重于施工阶段，其他几个阶段的控制未充分结合起来。因此在设计和采购方面的控制还不够，而这两个阶段恰恰是对项目费用影响最大的阶段。因此今后要加强对这两个阶段的费用控制，同时也应注意几个阶段费用控制的结合，真正做到工程进度和工程费用的一体化4。但我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者是在控制成本的过程中没有找到适用的更科学的方法，而致使我国多数房地产企业在项目的实施过程中对成本控制的了解不够深入、只停留在表面上，最后导致房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制效果不理想。由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。第四章 房地产开发项目成本控制指标体系与方法房地产开发项目实行成本控制，必须建立一套比较科学的成本指标体系。通过成本指标体系，一方面可以反映企业在成本控制方面的目标要求，为企业全体职工指明成本控制工作的奋斗方向；另一方面，可以把成本指标层层分解，化大指标为小指标，下达到各级基层组织和岗位，使成本控制责任具体化。4.1房地产开发项目成本控制指标体系的构建4.1.1成本控制指标体系建立的原则科学性。成本指标体系的建立，必须强调科学性。成本指标的涵义要科学，便于计算，能客观地反映成本的真实情况，不能模棱两可，令人费解。可比性。成本指标要便于比较，计划和实际可以相互对比，企业内部各部门之间可以对比，同行业之间也可以对比。成本指标只有具备可比性，才能起到鞭策落后、鼓励先进的作用。综合性。建立成本指标体系，既要有综合性的大指标，又要有分解的小指标。综合性指标反映了企业成本方面的奋斗目标，分解的指标反映了各个基层组织的具体任务。小指标对大指标起到保证作用，大指标对小指标起到制约作用。所有指标密切联系，反映了整个企业的成本控制水平。适应性。成本指标体系的建立，要少而精，不要繁琐，主要从满足企业的成本控制的需要考虑。连续性。成本指标的项目、涵义和计算方法，要保持稳定性和连续性，以便进行跟踪比较，从中找出成本发展趋势的规律性，从而可以更好的挖掘成本降低的潜力。4.1.2房地产开发企业成本控制组织体系对于房地产开发企业来说，要进行项目成本控制，就要有成本控制的组织机构或部门，建立成本管理组织体系是进行有效成本控制的基本保障，通过行之有效的成本管理组织体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。目前房地产项目的成本控制主要有两种组织形式，每个企业都应根据自身特点选择适合项目特点的成本控制组织形式，实现项目成本控制目标5。向社会公开招聘各种复合型技术人才，组建综合性的成本控制部门，包括工程造价、成本核算等。这种模式的特点是成本投入比较大，但机构稳定、工作连续性强、成本控制效果好，适合大、中型且长期连续开发的房地产企业。采用这种模式的房地产企业每年投资较大，对成本控制非常重视，希望通过设立成本控制部门来降低项目开发成本，并使降低的成本额与投入成本控制部门的费用要大得多，这样的房地产企业永远保持着良好的发展势头和旺盛的生命力。委托咨询公司进行项目造价全过程管理。将项目从策划至竣工的全部工程成本控制委托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地产开发项目。本文以第一种成本控制组织形式建立房地产开发项目成本控制组织体系，如下图：总经理成本控制部销售部财务部工程部策划部设计部市场部图4-1 房地产开发项目成本控制组织体系4.1.3房地产开发项目成本控制影响因素指标体系 影响房地产开发项目成本控制的因素比较多，从土地获取到销售完毕整个过程中都存在，其中主要的影响因素如下：土地取得阶段影响土地成本费用的因素非常多，例如：基础设施水平状况、区域的环境条件、土地利用计划、位置、形状、容积率、地形地质等等。房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策阶段的费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键6。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程6。同时，对工程成本控制具有十分重要的意义。通常认为设计阶段影响成本费用的主要因素包括规划设计方案、建筑的平面布置、建筑层高和层数、建筑结构等。工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。销售阶段的影响因素主要有代理商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。综合以上各种对房地产开发项目成本控制的影响因素，构建房地产开发项目成本控制影响因素指标体系如图4-2所示。4.1.4房地产开发项目成本控制指标体系成本指标是一项综合性指标，包括的知识面很广，以成本核算科目考虑，成本指标体系可以按照开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目的成本指标和期间费用的指标的建立首先要对成本科目进行细分，一般来说对开发项目的成本进行细分是按照成本核算科目进行的，但过细的指标和过粗的指标对于成本控制来说都是不合适的，最重要的是要满足房地产开发企业成本控制的需要。房地产开发项目成本控制影响因素 设计阶段工程实施阶段 销售阶段土地取得阶段 决策阶段基础设施水平区域环境土地形状土地位置土地规划方案市场调查可行性研究决策方案规划设计方案建筑平面布置建筑层高建筑结构设计工程招投标人员选择材料选择设备选择代理商选择销售策略图4-2 成本控制影响因素指标体系4.2各阶段成本控制方法4.2.1项目决策阶段的成本控制项目决策的正确性是进行合理的项目成本控制的前提。项目决策失误会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失6。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便对项目的市场前景进行准确预测6。做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。项目定位准确。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。4.2.2项目设计阶段的成本控制 规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在规划设计阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本控制7，并着重考虑以下工作：做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计控制的依据。初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案比选的可能，不同的设计方案导致的项目成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成本控制的目的。限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照比准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制专业设计，严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破7。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资(或基础价)的项目。限额设计分为纵向控制与横向控制。 纵向控制，就是随着不同设计阶段的深入，即从可行性研究、初步勘察、技术设计直到施工图设计，限额设计都必须贯穿到各个阶段，而在每一个阶段还必须贯穿与各个专业的每道工序。 横向控制的主要工作就是健全和加强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任的核心是正确处理好责、权、利三者之间的关系。4.2.3项目招投标阶段的成本控制 房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。在房地产开发行业中，需要进行招标工程任务主要有设计招标、施工招标、大型机械及设备采购招标等。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有:选择合适的施工单位。如果一个工程项目三级施工企业就可以胜任，就没有必要找一级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高一些，这样无形就会增加开发商的成本。做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件8。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以便于日后的造价控制。严格控制标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和成本控制主要体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效果。4.2.4项目实施阶段的成本控制 房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制:认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。根据内部经济的核算和责任成本控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制9。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工阶段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企业或监理机构驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉不了解，不应签证的盲目签证或签证不及时办理，马马虎虎随意签证，甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象，不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因此，必须加强现场签证管理。同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识，加强职业道德教育，纠正行业不正之风，尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到合理公正，控制了投资，降低了工程成本。加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明确合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。正确应对工程索赔。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果10。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。4.2.5项目销售阶段的成本控制 房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用的支出，销售费用支出的主要部分包括房地产销售广告推广、活动推广、销售现场及样板房装修支出等费用。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升趋势，一般费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响11。控制销售阶段成本的关键取决于如何进行销售策划，深入理解项目内涵，使广告表现等更好的与项目定位衔接，应当结合项目规模、档次以及所在地的社会、经济、人文等因素，深入研究广告费用投放的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的，这样才能够充分发挥推广费用的作用，避免事倍功半，从根本上达到销售费用成本控制的目的。选择优秀的租售代理公司。优秀的营销代理机构熟悉市场环境、具备丰富的租售知识和经验丰富的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，能够使项目很快融入市场并取得领先的地位。总之，房地产开发项目各个阶段的成本控制是相辅相成的系统工程，只有加强房地产开发项目各个阶段的成本控制工作，才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间，以便房地产开发企业在市场中有长远的立足之地。第五章 案例分析5.1项目概况工程名称：营口市保利香宾花园住宅小区项目工程地点：营口市区，东至盼盼路，西临学府路，北临市府路工程范围：住宅高层12栋，其中：地下1层，地上18层和33层，地下包括停车场、换热站、变电站、消防水箱工程概算：17000万元工程计划工期：605天建筑面积：14万平方米建设单位：保利地产辽宁（营口）公司承建单位：广州富丽承包公司项目周边环境：本项目所在地交通发达，项目周边基础设施完好，如有市中心医院、万都大酒店、营口市体育馆、大商新玛特购物广场、青年小学、育才中学、南湖公园等，总体来看项目周边人气旺，交通便利，服务设施齐备，周边环境绿化良好。5.2项目成本控制组织结构保利地产辽宁（营口）公司在开发保利香槟花园住宅小区项目时，经过组织认真挑选和考核，以该项目经理为中心，分五个层次成立了项目成本控制组织机构，详图如下: 项目经理成本控制小组纪检部核算部采购部财务部工程部设计部市场部人员A人员B人员A人员B人员A人员B人员A人员B人员A人员B 图5-1 项目成本控制组织机构5.3项目各阶段成本控制的措施根据以上分析和评价结果，发现营口市保利香槟花园住宅小区开发项目成本管理需要从以下几个方面进行改进：投资决策阶段成本控制决策阶段发生的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。投资决策阶段是选择和确定投资方案的过程，通过对不同的方案进行技术经济比较，选出最佳的投资方案，