城市土地集约利用_房地产开发与经营策略的转变

没有百度文库财富值 请到文库帮手网 免费帮下载 百度文库积分 资料 本文由星星木乔贡献 pdf文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第 卷第 月 期 同济大 学学 报 #社 会 科 学 版 ? % ,6 7 8 6 8 8 ! !年 & ? ( ) ? + ?, ? . / 0 & 1 )2 + . ? 3 4 ? ! / ( ? 4 / 5 ? ? ( ? /? (0 ? 3 # ? 城 市 土地 集 约 利 用 摘 要 房 地 产开 发 与 经 营 策 略 的 转 变 刘卫东 袁华宝 , 本 文 阐明 了 房 地 产企 业 转 变 经 营策略 , 实 现 城市土 地 集 约 利 用 的必 要 性 和 可行 性 9 针 对 目前 。 房 地 产 开 发 与经 营中存 在 的 问题 提 出 了 其 土地 集约 利 用 的 对 策 关键词 房 地 产企 业 土 地集 约 利 用 土 地 是 人类 最宝 贵 的 资 源 和 无 可 替 代 的 资 产 营运 的 过 程 房地 产企业 要 走 向 成 功 必 须 重 视 土 地 开 发 和 合 理利 用 。 。 , 财富 在 城市 房 以地 载 地 为 房 用 房 地 产 的 开 发与经 营 过 程 , 。 , , 。 便 是 土 地 资源 利 用 与 土 地 、 一 房 地 产 开发 与经 营 的 土 地 利 用 目标 选 择 在 市场 经 济 条件 下 , , 房地 产 企 业 作为 一 。 , 土 地 的集 约 利 用 势 在 必 行 8 。 个独 立 的经 济实体 有 其 自身 的 经 济 利益 在 房 地 产 开 发 与经 营过程 中 , 从城 市 发 展 的历 史 看 , , 城 市 化 和 城市 城 市 的 本 质是 、 房地 产企 业 追 求 , 发 展是 土 地集 约 利 用 的 结 果 空 间 集 聚 它 直 接表 现 为 人 。 其经 济效益 要 求其投 资 报 酬 最大 化 对 其企 业 用 地 集 约 化 利 用 有 一 定 的 自觉 性 。 口 资 源 资本 技 、 、 但房地 , 术 等等 生 产 要 素察赋 在 区 域发 展 优势 区 位空 用 产业 作 为 房 地 产 品 #土 地 和 建 筑 物 ? 房地 。 产企 业 有 时 出 现 的短 期 行 为 影 响房 地 产 业 的健 康 发 展 业 的长远 目标 相 背 离 。 , , 造 成其 外 部 土 间 城市 的 集聚 、 、 , 即 进 行 土地 的 集 约 利 , 地 #整 个 城 市 或城 区 部 分 土 地 ? 利 用 不经 济 最终 与房 地 产 企 , 城 市 土 地 集 约 利用 是 它要 求 加强 对 , 的 开 发 建 设 销 售 和 售 后 管理 部 门 是 城 市 国 民经 济 中 的 基 础 性 产 业 部 门 房 地 产 是城 。 指 整 个城 市 土 地 的 最 佳 利 用 市 国 民 经 济各 部 门进 行经 济 和 社 会 活 动 的物 质 载 体 决定着 城市 的景 观 形态 和 功 能 开 发 反 映 了 城市 的 经 济 实 力 和 社 会 经 济 风貌 。 , 城市 土 地开 发利 用 的宏 观 调 控 , 使整 个城 市 、 , 建成 区土 地 平 均 的 单 位 面 积 土 地 利 用 效率 和 效益 得到提 高 能够使 经 济 效益 社 会 效益 和 生态 效 益 相 互协 调 统 一 城 市 土 地 集 约 利 用 。 , 它 房 作 为投 资环 境 的一 个 重要 构成 部分 地 产业 以 城市 地 区 最为 发达 源 察赋 集 中 , , , , 影 响着 。 城 市建 设 的投 资来 源 和 城 市 的发展 潜力 土 地 价格 高 , , 能 够 兼顾 房 地企 业 的 当前 利 益 和 长 远 目标 , 是 因 为 城市资 促进城 市土 地 利 用 结 构 和 功 能的 优化 房地 产 企业 的 可 持 续发展 , , 保证 , 房 地 产 市 场容量 。 房 地 产企 业 转变 , 大 单位 产品 价 值量 大和 利 润多 9 它 同 城市 土 地 集 约 利用 密 切相 联 系 展 的趋 势相 一 致 。 经 营策 略 按 照 城 市规 划 和 土 地 利 用 规 划 科 和城 市 化 和 城 市 发 学 合理 地 进行 房地 产 的开 发经 营 刘卫 东 袁 华宝 实现 城 市 、 同济大 学 房 地 产 经营与管理 系 教授 博 士 生 导 师 上 海 市 房 屋 土 地管 理局 土 地 利 用 规 划 处副处 长 “ ” 本 文 系 国 家教 委 人 文 社会科学 研 究 九 五 规划项 目 #! ) ? 3: ; ! ? ? 8 的合 理空 间 也 为房 地 产企 业 的 进一 步发 展 , , 。 它有 利 于 缓 和 城 市 , 开 拓 了 市 场 它有 助 于 投 资规 模 的合 理 控 制 。 建设 和 农业 发 展 争 地 的矛 盾 。 也有 利 于 城市 , 迫 使企 业 由外 延扩 张 转 向 内涵挖 潜 , 促进 经 , , 济增 长 方 式 由 粗放 型 向集 约 型 转变 此外 城 市土 地集 约 利 用 由于 生 产 布 局 集 中 方 便 于 污 染 物 的综 合 处 理 , , 。 从 房 地产 企 业 的 微 观 经济 效 益 分 析 城市 土 地 集约 利 用 可 以提 高房 地产 投 资 的报 酬 率 在 土 地 所 有 权 和 使 用权 分 离 的 情 况 下 9 , 可 以减 少 有 害 物 质 向 环 。 , 。 , 境 的排 放 减少 环境 污 染 的 危 害 通 过 提 高 建 房地 产 开发 与经 营 的 土地 只 能 通 过 土 地 出让 筑 容积 率 和 控 制建筑 覆 盖 率 的土 地 用 于 绿化 , , , 可 以 腾 出更 多 , 或转 让 获得 在 用地 规划红 线 确定 时 土 地 在 房地 产 开 发 项 目中具 有 固定 成本 的特 点 行 土 地 集约 利 用 , , , 。 改 善城 市生 态 环 境 的 调节 。 进 功 能 有 助 于 生态 平 衡 同时 生 态 环境 优美 , , 。 充 分发挥 土 地 的优 势 区 位 , 的房地 产 又 深 受消 费者喜 爱 优 质 优价 可 以 提 高 房 地 产 企业 利 润 效应 实 现 土 地 的级 差 收益 可 以 降低 房 地 产 开 发 和 经 营 成本 城市 土 地 集 约 利 用 通过 统 。 二 房 地 产 开发 与经 营 中存 在 的 土 地 利 用 问 题 进 人 ! 年代 我 国 大陆 房 地 产业 的 发 展 , 、 出 现 代 国际 化 大 都 市 的风 采 , 、 。 一些 布 局在 市 , 已 由复 兴 阶段 转人 了 高速发 展 时期 。 以上 海 中 心 的 有 污 染 的企 业迁 离 城 市 、 也逐 步改 变 ” , 市 为例 均递增 , ! 8 任一 ! ? ? , 8 年房地 产业 的 增 加值 年 。 城市 工 业 用 地 多 生 活 交通 绿化用 地不 足 的不 合理 用 地 结构 通 过 退 二 进 三 , , 平 均递 增 = 比 同期 国 内 生 产 总 值年 平 ! ; 。 “ 生产 布 , ? 的速 度 要 快得 多 , 年房地 产 局调 整 产业 结构 优化 其 城 市 中心 辐 射 功 能 业 增加 值 达 = ? 万 #刃 , 使 城 市居 民 的 居 住 质 量 有 了 很 年 上海 市居 民 人 均 居 住 面 积 已 8 平 方 米 的 危 棚 简 屋有 望 在 面的 更 新 改 造 !? 数 以千 计 的 高 楼 大 厦 将 展现 年的 ? 平 方米 提 高到 ; 8 平 方米 。 同 济 大学 学 报 #社会 科 学 版 ? 第 。 卷 但是 在房 地 产 经 营 和 开 发 过 程 中 一些 不 合 理 的 土 地 利用现 象时 有发 生 地 产 业 的 健康 和 稳 定发展 8 , , 实现 计 , , 为城市 建设筹 集 了 大量 的 资金 据统 , 它们 影 响 着 房 # ? % 一 ?# ? 年 上 海 市 土 地 出 让 金 的总 收 % 。 人为 & 亿美元 和 ? ) 亿人 民币 , 。 但是 城 房地 产 投 资过 量 , 导 致 土 地机 会成本 市建 设 过 分 强 调 以地 生 财 供应 过 量 据有关 资料 。 , 就 容易 出现 土 地 年 上 海市 平 均 每年 , 损失 目前 我 国 大 陆 城 市 房 地 产 滞 销 现 象 严 重 , # ? ?# & 一 % 共 批 准 各类 建 设 用 地 ( & 达 巧 巧 万亩 的 ( # , % & ( 万亩 到 ! ; 年 底 累计 商 品 房 空 置 总 面 积 达 。 。 就 是 土 地 供应 控 制 力 度 加 强 , , 万平 方米 , 、 究其 原 因 , , 许多 人 将其 归 结 年 其 进 入 市 场 的 土 地 面 积 仍 比上 年 。 为 商品 房 价 格 太 高 造过 多 。 , 房地 产 开 发产 品 结 构 不 、 , 增加 & , 土 地 供 应 明显 超过 需 求 据 估 计 % % 合理 商 场 办 公 楼 高 档住宅 #别 墅 ? 等等建 但 是 若 从房地产 投 资分析 投 资过 , 供 需 两 者之 比 为 + &一 ? , 。 ) , ? 土 地 供应 总 量 , 失 去 控制 房 地 产 开发 规 模 过 大 资 金 有 限 或 量显 然 也 是 导 致 商 品 房大 量 空 置 的 重 要 原 因 不 能按 时 到 位 有 许 多 土 地 闲 置 。 #( # 年土 地 之一 。 据统 计 上 海 市 ! ! 至 ! ? 年房地 产 8 投资 由 , ; ; 亿 元迅速 扩 大到 ? ? 8 8 ! 亿元 , ( 一 ?# # 年 整块 土 地 闲 置 占 一 年 以上 的项 目用地 达 ? # 万亩 待 建和 闲 清 查 结果 表 明 , # ? % , 国 内生 产 总 值 的 比 例 由 ;? 。 , = ? 提高到 了 置 土 地 到 + 厌? 年 也 使 用 不 完 对 。 # # ? 一 ?# 就住宅 投 资而 论 ! ? 年 上海 市 住 = 8 年上 海 土 地 供 给与其 固定 资产 投 资 和 国 内生 产 总 值增 长 的 关 系进 行 分 析 , 宅 投 资达 个 项 目 据研 究 如 不 理想 土 地 成 片 开发 是 房地 产 开 发 的一 种 方 果 把 这 些 开 发 区 引 进 的项 目集 中 布 局 到 个开 发 区 , 其 工业 用 地 的效益 要 比 目前分 散 。 式 , 开 发 区 的 建设 为 房 地 产 业 的 发展 提 供 了 。 布 局 高 ?一 ? 倍 以 上 开 发 区 设 置过 多过 滥 , , 良好 的 机 遇 , 在 目前 工 农 业 产 品价 格 剪 刀 差 , 土地 利 用 效 益不 但 不 理 想 而且 也 因 污染 源 存 在 非 农 劳动 收 人 远 高于 务 农 收人 土 地 非 农 经 济 产 出高 #上 海 市 郊 区 乡镇企 业 用 地 的 土 地 产 出 率 是 农 副 业用 地 产 出 率 的 数 十 倍 、 , 分散 难 , , 给 污染 治 理 和 环 境 保 护 带 来 了 极 大 困 。 它 是 造 成 上 海 市郊 区 环境 质 量下 降 的 直 接原因 三 房 地 产 开 发 与 经 营 中土 地 集 约 利 用 的 对 策 土 地 集 约 利 用 是 房地 产 开 发 与 经 营过 程 期 无 流 动 使 用 为有 偿 有 限 期 有流 动 的使 用 促 使 房 地 产企 业 自觉节 约 土 地 充 分合 理 , , 、 、 、 中土 地 资源 投 人 少 产 出 多 收效 大 的一 种 土 地 利 用 方 式 是 在 资 源 约 束条 件 下 房 地 产 企 业 对 土 地 利 用 方 式 的 合理 选 择 。 , , , , 地 利用 土 地 相 结合 。 , 它需 要 土 地 管理 由 过去 单 纯 的 房 地产 企业 , 土 地 资 源 管理转 向土 地 资 源 管 理 和 资产 管理 要 进 行 土地 的 集 约 利用 并 非 是 没 有 条 件 的 、 、 大 量 的 房 地 产 开 发 与经 营 的成 功 经 , 它 常常会 受到 影 响 房 地 产 业发 展 的 其他 生 产 验 表 明 房 地 产业 的 健康 发 展 需 要在 充 分发 挥 市场 机制对 土 地 资源 的 优化 配 置 功 能 的 基 础上 。 , , 要 素和 条件 #如产权 资金 技 术 劳 动力 等 、 等 ?的 制 约 只有 在 这 些要 素和 条 件 的协 同 配 , 强化 政 府 对 土 地 利 用 的 宏 观 调 控 能 , , 合 下 才 能实现 。 土 地集 约利 用 是 国 民 经济 发 , 力 它 一 方 面 要 求通 过 土 地 利用 规划 优化 土 地 利 用 结 构和 土 地 利用 时空 布 局 。 展 水平 提高 和生 产 力进 步 的结 果 也是 在 此 , 形 成 合理 , , 前 提下 土 地 利 用 的 基 本趋 势 , 。 在房 地 产 开发 的 土 地 利 用 模式 对 于 房 地 产 企 业 而 言 一 个 和 经 营过 程 中 要 实现 土 地 的 集 约 利 用 必 须 理 想 的投 资环 境 也 应 该是 政策 导 向明 确 法 做 好如 下工 作 8 5 , 制 法 规健 全 促 。 , 土 地 利 用 规 划 和 城市 规划 完备 , 土 地 资 源 管 理 和 资 产 管 理相 结 合 , 的 地 区 它 可 以 增加 投 资环 境 的透 明 度 减 少 使 土 地 资产保 值增 值 土 地使用 制 度 改 革 房 地 产 开 发与经 营过 程 中 的不 确定性 和 房地 变 土 地无 偿 、 无限 产 投资 的 盲 目性 化减 房地 产 投资 风 险 对 土 , 。 同 济 大学 学 报 #社会科学 版 ? 第 , , , 卷 地 利用 实行 计 划 管理 和 用 途 管制 , 也 有利 于 用 优 地 优 用 以 小 博大 以本 求 利 扩 大房 地 , 房地 产 开 发 的有 序进 行 展相 协 调 一 致 , , 使其 同 国 民 经 济发 , 产 的再生 产 房地 产 企业发 展 一 定要 注 意提 。 , 。 另一 方 面 要 求加 强 土 地资产 高企 业 素 质 要 从人员 设备 和 管理方 面 不 断 自我 完善 提 高市 场竞 争能 力 要 重 视 房地 产 行业 竞争对 手 竞争项 目的 研究 在 市 场 竞争 、 , 、 的 权 属 管理 在 土 地 所 有权 和 使用 权 分离 后 、 , 。 明 确各 项 土 地 权 能 关 系 和 各 产权 主体 之 间的 , 责 权 利 关系 按 照 市 场 供求 规 律 和 价值规 律 经 营管 理 好 土 地 资 产 增值 , , 、 , 中要 尽 量 扬 长避 短 以他人 之 长 补 已 之 短 通 过 竞 争 和参 入 获 得 规模 经 济效 益 良的重 复建 设 现 象 发 生 , 。 , , , 促 使 土地 资产保值 , 并 避 免不 。 。 它通 过 土 地 所 有 者 权 益在 经 济 上 的实 对于 房 地产 企业 在 现 使 政 府 有较 强 的经 济 实 力 可 以 增 加公 共 市场 中 的合 理 竞争 政府应 当支持 和鼓 励 要 看到 土 地利 用 规划 和 城市 规划 主要是 对 土 地 投 资 使房 地 产 投 资 环 境得 到 有 效 的 改 善 9 通 , 过 把政 府 官 员 批 准土 地 出让 的权 力与 土 地 资 利用 起 宏 观 调 控作 用 产企 业 分享 开 发 、 , 房 地 产 开 发 与 经营在 。 产 经 营保 值增 值 的 责任 相 联 系 “ ” , 在法 定土 地 , 规划 实施 过程 中有 很 大 的创 新潜 力 , 让 房地 出 让 期 长 和 干 部 任职 期 短 的 情 况 下 , 可 以减 经营 和 管理创 新 带 来 的 土 。 少 部 分 领导 在 政 绩 意 识 驱 使 下 对 土地的过 量 批租 实 现 土 地 供 给 的 总量 控 制 以供 给 引 导需 求 9 , 地 增 值 收益 #部分级 差 地 租 ? 有 利 于 调 动房 地 产 企 业市场 竞 争 的积 极性 , , 通 过 房地 产企 , , 减 少 房 地产企 业在 房地 产经 营与 开 。 业 竞 争 可 以 达 到房 地 产产 品 的 多样 化 房 地 发过 程 中 的寻 租 现 象 和 土地 投机 行 为 地 产 开发 与 经 营过 程 中 , 在房 产 销 售价 格 下 降 房地 产建 设质量 提高 更加 土 地 资 产 的保 值 增 , 适合 房 地 产 消 费需 求 使地 尽 房用 实 现 土 地 集约 利 用 8 , , 值是土 地 集 约 利 用的 目标 件 。 土 地 资源 管 理和 。 资 产 管理 相 结 合 是 实 现 土 地 集 约 利 用 的 条 8 充分 发 挥 房地 产 经 济效 用 , 盘 活 房地 产存 量 认 真 做 好 房 地 产 投资 项 目 管 理 , , 提高 城 市 土 地 集 约利 用 不 容 许有 土 地 闲 置 和 商 品房 大 量 的空置 。 房地产企 业 市 场 竞争 能力 从我 国 大陆 房 地产 市场 , 在房 地 产 的 开 发 与经 营过 程 中 。 , 土 地集 的 实 际 出 发 对 清 查 出 的城 市闲 置 土 地 应 根 , 约利 用 是 通 过 房地 产 企业 的市场 竞争形 成 据土地 的 适宜性 合理 利 用 9 对 目前 空 置 的 大 量 商 品 房 应进行 系 统分 类 。 , 的 房地 产 开 发与经 营要走 向成 功 必须 认 真 有针对性 地 寻 求 , 做 好 房地 产 投 资 分析 管理 微观 。 , 搞好 房地 产投 资项 目 , 发 挥其 经 济效用 的途径 因 此 首 先要 控 制土 地 供应 总 量 作法 视野 展 “ 。 。 房 地 产企业 一 定要 对 国 家 宏观经 济 形 用 宏 观来 指 导 。 要 改变过 去 城 市规划 多 从 规 划 , 势 和 经 济政 策进行 认真 研究 , , 城市孤 立 考 虑 其 经 济腹 地 , 确 定城 市规 模 的 采取 有 效措 施 抓 住经 济波 动 带来 的 经 , 要 从 区 域 协 调 发 展 的 角度 来 扩 大规 划 营机 遇 规 避 由经 济 波动 带来 的经 营风 险 要 重 视 房 地 产需 求 变化预 测 。 通 过 区域 城镇 体 系规 划 和 城 乡 土地 利 , 寻 求 企 业发 展 的 ” , , 用 统 筹 考 虑 的土 地 利 用 总 体 规划 对 城市 发 方 向 在 整 体经 济处 于 供 过 于 求 时 从 房 地 “ 划地 为牢 ” , 使城市用 地 规 模不 得超过 土 。 产供 求结 构动态 变 化分 析 中 “ ” , 能 够搜 寻出某 、 地 利用 总体规划 确定 的用 地 数 开 发 区 应按 , 种 供 不 应求 的存 在 集 中企业 的 人 力 物 照 城市规 划 和 城镇 体 系 规 划 合 理 设 立 城市 力 、 财力 、 、 形 成相 对 优 势 、 , , 迅速 占领新 的 市 , 土 地利用 要通过 合理 的 规划 分 区 严格 实行 土 场 要 通 过 房地 产建设 规 划和 设 计创新 应用 新 技 术 新 材料 新 工 艺 推动 房 地 产产业 化 迅 速 发 展 提 高其 建设 速 度 和 建 筑 质量 要 充 , 。 。 地 用途 管 制 次 , 。 任 何企 图 随 意改 变 土地 规划 用 。 途 者将会 付 出其 经 济上 难 以 承 受 的代 价 , 、 、 其 对政 府过 量 批租 而 房地 产 企 业 无 力深 度 分运 用地 价杠 杆 、 金 融 杠 杆 和 经 营杠 杆 的 作 开 发 的土 地 政 府应 以 收购 储备 再 转 让 的 第 , 期 刘 卫东 等 城市 土地集 约 利 用 , 5 房地产 开 发 与经 营策 略 的转 变 , 、 、 , 方 法 减 少 房 地产 企 业 的 土 地 持有量 使房地 立 一 个 以 人 为本 舒适 优 美 健 康 的 可 持 。 , 产开 发用 地 与其 企业 经 营实力 相适 应 府财 力有 限 的情 况下 , 。 在政 , 续发 展 的人 居 环 境 可 持续 发展 的 人居 环 境 , 、 也 可 以 通过 制定 优惠 有利 于 吸 引 优 秀 科技 人 才 和 高 级 管 理人 才人 居 可 以带 来 资金 技 术 促 进产 业 结 构 高级 , 政 策来 促使 房 地 产 企 业 利 用 多 余 土 地 造绿 利用 。 , 通 过压 缩房 地 产 开 发 规模 来促 进 土 地 的集 约 化 , 以 知 识 经 济的 发展 极 大 地 提 高 土 地 的 集 。 , , 并且 在 控制 土 地 供 给 的 同 时 还 要 努 。 , 约利 用 水平 对 城市进行 改造 更新 要 注 意 城 力激 活 房地 产 市场 , 要 变 过去 以 地招 商 为 以 , 市文化 的连续 性 。 做好 历 史 文 化 名城 保护 工 , 。 楼 招 商 通 过 以 楼 集资 以 楼 人 股 以 楼凝 聚 商机 和 人 气 结合 起来 。 , , , 作 要 重视 概念 楼 盘 的市 场带 动作用 努力 挖 掘房地