XXXX年房地产楼市调控新政解析报告_68页.ppt

十二五开局2011楼市调控新政解析,2011年是中国十二五开局之年目前是稳定2011年预期的关键时期。,目录,目录,1、国内经济形势：后经济危机时代总体形势严峻,2008年经济危机后2010年经济指标恢复正常范围新情况新问题日渐突出大量的经济刺激注入后带来了大量的流动性,流动资金需要找一个出口，所有和”地”相关的产品都在炒!,后经济危机时代四大经济问题,2、国际经济形势：发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体,对中国的影响：外需环境恶化，对中国产业结构有影响；国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重；新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。,其背后是一场发达国家和新兴经济体之间的货币战争，反过来政府要做的是收紧银根，放大地根,3、2011年总任务：遏通胀、调结构、政策不松动,针对流动性过剩情况，货币政策由宽松转向紧缩；通货膨胀条件不改变，政策不会松动，否则会报复性反弹；,以美国为首，67%的外国经济学家认为中国未来5年会出现经济危机。标志就是中国房地产价格上升速度过快。中国购房者危险习惯：房价永远上升，不下跌，但这不符合经济和自然规律,宏观经济调控势在必行,4、国内外经济形势分析小结,2010年全球最大的经济特点：失控的货币国际发达经济体的量化宽松政策不停止，中国等新兴经济体面临通胀危险,目录,目录,1、中国房地产现状,房+产的概念居者有其产，不仅仅是居者有其屋,75%家庭拥有私房产（其中蕴含巨大的改善需求），美国家庭60%左右，所以市场以改善需求为主。,中国目前平均城市化率47%，美国85%，普通发展中国家65%，受城市化进程支撑，中国的刚性需求巨大。,80后的夹心层对高房价呼声最高，其需求被边缘化，而他们处于舆论最前沿，未来政府将重点关注。,2、政府三个目标坚持科学发展,3、政府三种定位经济结构的战略性调整,保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键供应结构,与其关注房价，不如关心保障、关心结构,4、市场三层需求合理引导住房需求,低收入者住有所居,高收入者有投资出路,开辟两条路径,5、未来三大供应完善复合国情的住房体制,商品房市场：平稳发展，防止大起大落保障房市场：多方式、多渠道大力发展小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展,三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康,有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环,6、2011年，中国房地产的主要任务,十二五开局之年转变、责任、创新,从量变到质变,注重低碳节能是企业的责任,管理水平提升营销能力创新,7、2011中国宏观经济背景小结,目录,目录,1、大连市土地总体走势,2010年大连土地市场供应量2582.278万平方米，环比2009年上涨6.85%2010年大连土地市场成交量2362.777万平方米，环比2009年下降了24.1%。开发区、旅顺口区、甘井子区是2010年土地成交的主要区域。,2、商品房供求分析：供不应求,2010年商品房市场呈现供求两旺，供求依然呈现供不应求的态势。商品房供应量达711.43万平方米，较去年环比增加35.96%。成交量达825.25万平方米，较去年减少10.87%。,3、商品住宅供求分析：供不应求,2010年商品住宅供应量达618.7万平方米，成交量达711.99万平方米，环比减少14.81%。2010年政府为了缓解市场存量的不足，市场供应量大幅增加，但市场成交量也随之大幅攀升，使得市场供不应求的局面并未得到有效解决，年内部分项目开盘即告售罄或开盘首日成交量达80%以上的项目比比皆是。,4、大连成交情况分析,5、2011年1月各大城市均价排名,目录,目录,1、政策原文,楼市调控政策升级版,2、控价量化首次将房价调控目标化，让公众享有监督权,地方政府责任制：一季度落实年度价格控制目标。由于各地的情况千差万别，很难确定合理价位，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力；,3、全额征税5年内转手交易的全额征税,投资投机购房受到抑制：5年内转让，交易成本翻倍上涨；二手房市场受到抑制，供需冷淡，对新房的补充作用减弱；,4、首付提高二套房首付由五成提至六成,对实力不强的改善住房家庭的影响很大二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小信贷总额压缩，信贷资金追求高的收益要求，导致目前各大银行已经首套房贷逐步取消85折优惠,改善受到误伤、投资需求受到压制,5、限购严厉限购城市逐步扩大到全国,抑制投资需求的城市流动漏洞,本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格,6、约谈问责房地产调控落实到政府个人仕途发展,行政干预内容：房价涨幅超控制目标的执行差别化住房信贷、税收政策不到位的房地产相关税收征管不力的个人住房信息系统建设滞后的,进行约谈问责,目录,目录,1、房地产税新国八条的第二天公布实施,生产环节有税消费环节有税资产环节无税,上海温柔版、重庆严厉版同时出台，各地方政府加紧制定房地产信息系统建设，房地产全国税征收是大势所趋,中国税制现状,房产税趋势,2、试点范围对比,重庆主城区9个区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）,上海,重庆,上海市行政区域,3、税率对比：重庆税率高,以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2%。,上海,重庆,暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。,4、征税标的界定：本地居民,1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房,上海,重庆,家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）,5、征税标的界定：外地居民,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房,上海,重庆,非本市居民家庭在本市新购的住房,6、计税依据,参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,上海,重庆,重庆：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据,7、免税面积对比,上海,重庆,上海市居民家庭人均60平方米,一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米,目录,目录,1、4个地方政府出台国八条调控细则,青岛1月30日最快做出反映上海2月1日出台“沪九条”国八条细则济南2月12日出台国八条细则成都2月15日出台国八条细则,2、金融系统动作迅速,年度信贷总额度压缩60-70%年度信贷结构由按揭市场转向经济型贷款和消费类贷款,总体指标调整：,具体指标调整：,首套房：首付3层，85折利率取消，恢复至基准利率二套房：首付6层，利率上调至基准利率的1.1-1.5倍之间三套房：停贷的政策,银行机构提示：,2011年10月份左右，放贷指标将消化完毕。,3、开发商动作,大多数开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战，未来一段时间内部分热点城市房价下调的可能性进一步增加。土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。恒大地产宣布：全国房产75折销售促销活动开始,4、2011年1月各大城市成交大幅下降,目录,目录,1、大连个人住房公积金新政出台,住房公积金贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不能低于50%，利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对购买第三套及以上住房停止发放个人住房公积金贷款。对购房套数的认定，通过人民银行征信系统等渠道进行查询。住房公积金贷款购买首套住房的政策仍保持不变。即购买90平方米（含）以下商品房的，贷款首付款比例不能低于20%；购买90平方米以上商品房的，贷款首付款比例不能低于30%。购买90平方米（含）以下、房龄5年（含）以下二手房的，贷款首付款比例不能低于30%；购买90平方米以上或房龄5年以上二手房的，贷款首付款比例不能低于40%。购买房改房的，贷款首付款比例不能低于30%。购买其他住房的，贷款首付款比例不能低于40%。,2、大连商业贷款反应,大连约半数银行落实二套房首付6成利率上浮情况视个人信用而定，但必然上浮1.1倍目前各家银行全部以家庭为单位对第二套房进行界定。,3、大连目前的限购政策,限购对象：当地家庭2套以上停购，外地家庭1套及以上停购认房方法：2010年10月21日为基准，之后签合同日期的房屋作为家庭房屋总量标准，之前的不计入家庭房屋数量计算范围限贷：中国人民银行征信系统认定，公积金也算大连行政辖区的限购界定：金、开、旅客户认定当地家庭，需到大连交易所开具证明，认定外地家庭，需到户口所在城市开具证明；目前普兰店、瓦房店、庄河在自己行政区域内查询认定，无需到大连和外地确认。,目录,目录,1、概述：新政将改变各方预期，短期量价调整不可避免,国八条是有效的，如果无效，还会有更多的国八条出现政府调控决心非常大，不要对楼市抱有幻想调控措施具体化，有量化指标在通胀压力巨大的上半年，严控将成为常态和必然,具体效果需待地方细则出台，和执行力度,2、政府层面：从政府执政角度看大连楼市,大连是计划单列市大连2010年全国第四个土地出让金超过千亿的城市大连是房价过万的二线城市大连是被全国重点点名房价上涨过快的城市已列为政治任务的房价目标将初步得以实现,大连政府领头人还有下一任任期，有政治前途的人会紧随中央政府的指示，大连的新政细则指日可待,3、开发企业：资金状况受到显著影响，市场集中度进一步提高,拿地行为：再次出现土地交易上半年减弱的现象投资行为：投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大成熟地产商资产结构运营多元化，调整内部资产结构,4、购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变,据房地产动态政策设计研究组1月份的调查显示42%的受访者认为房产调控会维持现状，51%的购房者会认为调控更加严厉；对于房产税改革，超过半数人表示支持；超过半数人认为2011房价会继续上涨，但普遍认为涨幅低于10%。,5、产品层面：商、办地产迎来春天,国八条中，政府调控的着力点主要集中在住宅方面商业地产做为政策的真空层，成为各地房产投资的新宠。在通胀预期影响下，更多投资者的投资眼光转向商业地产。上海、杭州等城市发现，商、办地产销售有企稳回升之势,目录,目录,1、政策展望,短期政策：政策执行力度从严货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调。保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点。土地市场供应量继续加大，供应计划继续落实。中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革。,2、市场展望,土地市场：供应力度继续加大根据“国八条”要求，2011年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平。地价方面，监管层严格控制房企开发贷款风险。地价整体水平逐渐平稳。城市核心地段仍备受关注房产市场：供需关系转交，价格趋稳，并可能出现结构性下调供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求：改善需求和投资投机需求下降，带动销售面积下降。价格：“控制目标”和限购令促使房价趋势，可能出现结构性下调。,3、市场关注点,区域发展分化：地铁及哈大高铁的开通，将持续交通节点的区域的活力供应