二手房培训之单店管理（PPT49页).ppt

菏泽易成房地产服务有限公司,单店管理,二手房培训之,店长作为一个门店的统帅，可以说是门店的灵魂。一个店长不仅要是业务高手，还要是优秀的管理者。一个优秀的店长必须具有敏锐的嗅觉，出色的管理能力，只有这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交。作为公司承上启下的管理阶层，店长还要具备强而有力的执行力，另外他还肩负着培养人才的使命。店长对员工的喜怒哀乐要了如指掌，面对各种情况要发挥领导魅力，能够适时激励员工，能够妥善处理各种事件，能预防及排除各项纷争。,四大定位关键策略如何实现“业绩稳定”,四大定位：一、旗舰店、中等店还是低级店？门店定位二、你在为谁打工？角色定位三、利润是一种需要计划的职责利润定位四、帮助别人，成就自己关系定位,一、旗舰店、中等店还是低级店？门店定位,请问您所在的店目前属于旗舰店中等店低级店？,请问您所在的店将来可打造成旗舰店中等店低级店？,作为门店的管理者，必须清楚门店在不同阶段的优势、劣势以及竞争力分别是什么，这样才能依据门店实际情况找准门店定位。,二、店长，你在为谁打工？你究竟该忙什么？,经纪人空闲,店长很忙,经纪人不会做业务,店长没时间,没培训，无人教,没有业绩，收入低,易流失,经纪人成本！,留下的都是安于拿底薪的人成本！,店长在为经纪人打工？公司成为福利机构？,角色定位,店长成长的三步骤,能力提升,时间,业务员阶段,教练员阶段,观察员阶段,经纪人,销售经理,店长,（传道、授业、解惑）,店长成长的三步骤：1.店长集中精力从事业务（做业务）2.店长主要从事管理和教练的工作帮带你的“接班人”3、做一名真正的店长，减少管理与教练工作，让店里离开你仍然正常运作。,业务员角色,教练员角色,观察员角色（导演）,注：以上方式对于一个特定的发展阶段来说都是正确的。关键取决于你当时的目标和发展水平。,经纪人成长三步骤：,人材、人才、人财,土豆和薯条的故事,泥泞路石头路柏油路高速公路,初期,发展期,快速发展期,发展阶段,业务员,教练员,观察员,能独立操作业务的经纪人数,切记：作为管理者：你也是提供服务者你的客户包括：经纪人（内部）、客户（外部）、其他关系人1、可以为经纪人提供的最有价值的服务就是不断的吸纳新人，并培训他们，激发他们利用自身的优势和潜能以及公司的平台获得更多的业务2、为顾客提供优质的服务,三、利润是什么？利润定位,所谓利润，是指公司、企业在一定期间生产经营活动的成果，即收入与费用相抵后的差额，它是反映经营成果的最终要素。收入费用净额为利润；收入费用净额为亏损。,思考：1、公司对于你所负责门店的年/月最低利润与期望利润目标是多少？你必须完成多少收入才能达到这个利润目标？2、你打算怎样实现它？利润定位：利润是一种需要计划的职责！!,商业计划精髓目标分解与量化,像剥洋葱一样，将大目标分解成若干个小目标，再将每个小目标分解成若干个更小的目标，一直分解下去，直到每个人知道现在该干什么。,大目标,小目标,更小目标,即时目标,目标的单位：金额,目标的单位：活动量,所以，店长应当：制订可行的业务计划和量化同时：关注进展监督实施调整适应,四、帮助别人，成就自己关系定位,店内两个重要的关系：店长与经纪人之间经纪人与顾客之间,店长与经纪人的关系1、上下级的管理关系2、师徒关系（店长有培训、指导、业务把关的义务）3、店长是店的灵魂和核心，经纪人是店的人财,帮助别人，成就自己！,员工是企业内部的上帝，你希望员工怎样对待顾客，就应该怎样对待员工,帮助别人，成就自己！,经纪人与顾客的关系1、顾客是上帝2、经纪人是房产专业顾问3、在经纪人面前，顾客是弱势群体，我们有义务帮助他们。,帮助别人，成就自己！,一、客户基础服务营销策略把公司的目标放在客户身上而不是竞争对手身上建立公司品牌知名度美誉度信任度教育经纪人建立个人的品牌“三度”,为什么要对顾客进行服务营销？在中介服务行业中，你靠什么获得成功？,房源,客源,顾客,成功,数量,质量,质量是关键,数量是基础,在一个有限的市场范围内，扩大市场份额意味着你必须在保留客户的基础上，获得更多的客户。,新顾客的来源,“成本”新顾客,“零成本”新顾客,营销宣传,老顾客推荐,优质服务,高成本,每个客户的价值都由三部分构成：历史价值（到目前为止已经实现了的顾客价值）未来价值（顾客的终身价值）潜在价值（顾客口碑宣传推荐产生的价值）要想实现顾客的价值，首先让顾客认识到我们的价值,实现服务营销“全程服务”“全面服务”“全员服务”服务的“三化”品牌的“三度”,二、利润因素销售管理策略中介企业具有特殊性，它的利润取决于“人”：门店管理重在管人招聘管理者持续的“业务”行为保留优胜劣汰（激励与惩罚）培训提高人均产能能力团队企业文化、团队精神建设,门店管理的“二八理论”店长管好20的事，这20能产生80的业绩你想事半而功倍？还是事倍而功半？,一个重要公式：在同样业务环境下，每月业绩经纪人数X人员留存率X人均产能能力,招聘,激励（团队建设、企业文化、绩效考核、奖惩制度等）,培训,“持续招聘，优胜劣汰”招聘对于店长就如同客户开发对于经纪人一样店长要象做经纪人业务一样，做好招聘工作鼓励资深经纪人推荐好的人选（通过提成或带组等奖励的方式）原则一：持续招聘，优胜劣汰原则二：每次招聘尽可能多地招到人原则三：尽可能利用区域的资源,新经纪人是“四无”人员：1、无相关知识和技能2、无客户积累3、无品牌和单店的认同感4、无行业的认同感,无信心,无耐心,无法融入工作,无动力,门店管理最忌“家族小作坊式的管理”1、录用亲戚2、拉帮结派（新人派、老人派等）3、赏罚不明，规则含糊，因人而异等4、为减少人力成本而非常小气计较5、不信守诺言6、店长什么事都不放心，对店员戒备7、店长一人说了算，情绪化管理8、等等,促使员工流动的“拉力”！,外面的世界很精彩？较高的底薪？较高的提成？较好的环境？较高的头衔？较好的职业发展的空间？独闯江湖，自我实现？等等,促使员工流动的“拉力”！,人员流失或流动对店有什么影响？人数减少工作气氛沉闷，士气低落流动频繁，人心浮动，公司凝聚力降低如果是公司的A类人员流失，公司的业绩会遭受重创！人均产量降低大量客户流失！（包括自然流失与非自然流失）思考：如果店里只靠个别经纪人一人支撑，你认为会产生什么问题？,员工队伍稳定，提高保留率，可以：降低工资成本（尤其是新人）业绩稳定，导致公司利润稳定上升减少因人员流失导致的客户流失减少因人员流失而造成的士气低落，团队涣散等等,如何实现“业绩稳定”？注意以下五个指标：经纪人的流失率经纪人的开单率经纪人的激励老客户推荐业务的比例合作业务的比例,如何实现“业绩稳定”？决定顾客对服务满意程度的关键因素是员工,武装,行动,服务态度（A）服务技能（S）专业知识（K）专业工具（T),热情、动力,培训！培训！再培训！,激励！激励！再激励！,企业内部服务两大方面：1）外在服务质量，即硬件服务：薪金、佣金比例、工作条件、福利待遇等是决定员工是否保留的主要因素2）内在的服务质量，即软件服务：是员工对公司对同事所持有的态度和感情，企业文化、团队精神，对员工的认可尊重，员工市场价值的增长等事实证明，影响员工工作情绪和去留决定的首要因素是“软件问题”！,制定标准！,招聘、培训、激励！,店内培训理论转化为实践最好的途径方式选择：脑力激荡活动会议（包括早会、晚会、月度会议）个别指导或答疑集体讨论（针对某一议题）经验分享（某方面较突出的经纪人）案例分析（针对某个案例）知识、技能竞赛时机选择：早会、晚会、周会、月度会议等,培训福利、激励、保留因素,对经纪人的激励应根据不同需求的层次进行差异化的激励：,基本的生存需要,追求生活质量,社会地位,受尊重,自我价值的实现,给予广泛的嘉奖与认证,升职、消费者的满意、社会的重视,加薪、给予更高层次的福利如旅游、系统的培训等,底薪+提成,“激励”激发员工创造力“关注”提高员工凝聚力,激励的原则：,让一部分人先富起来！,让榜样就产生在身边榜样的力量是无穷的,激励的仪式和形式比内容更重要惩罚尽量不要惩在底薪上,成功者找方法，失败者找借口目光决定未来，视野决定思维,“没有不好的门店，只有不好的管理。”,有什么样的将，就会带出什么样的兵。,门店的管理说到底就是“房源”、“客源”和“人员”的三元管理，只要我们的店长在平常的工作中，真正抓住了要点，把管理跟上去，提升单店业绩就是水到渠成的事情了。,房源,要求：真实性，有效性、规模性、流通性真实性和有效性要求输入房源前让业务员先查看一下，不允许同样的房源修改内容再登上来，造成后台大量相同房源的堆积。规模性：这是一种量上的要求，在前期，我们要把经纪人的积极性调动起来，让大家去找房，然后我们再把房源的质量给搞上去。流通性：这个要求我们的房源在第一时间能上网公示，不藏盘，现在的房源很透明，几乎各家中介公司都可以弄得到，而且市场本身供需都受到了打压，这样的状况下经纪人希望把房源在手上捂几天的作法根本没有意义了。,客源,要求：有效性、成熟性有时候整个市场的交易量都不是太好，我们就要抓住那些特别有诚意的买方，没有房子，全员去找，不放过每一个有诚意的客户，要求经纪人要集中力量盯住一个诚意客户，跟进到底，锁人和锁案要结合起来。力求谈一单成一单，也就根据客户的成熟性集中全部力量搞定一个有诚意的客户。对于现在的行情有认为长线是好的，但更多的都是看坏的，这个时候就要把握住特别想急于出手的房东，经纪人要把客户形成聚焦带看，不管真客户，假客户，要去营造一种售房气氛，这样就容易卖出去。,人员,要求：提高人员的积极性和专业性。搞清楚你们管的经纪人为什么不做事？如何才能让他们做事？激励他们然后指明方向让他们看到实际的物质金钱回报。在激励上要给经纪人树立一种榜样，榜样的力量是无穷的，所以对于成交的经纪人一定要大张旗鼓的宣传，让大家学习，看到即使在逆市中也有成交的，引导他们明白，是因为懒所以业绩才差。业务员的核心就是勤奋，而不是所谓的技巧。技巧是让他们如虎添翼的一种充实。而我们中介做的是什么？信息！信息怎么来的？是靠业务员跑出来的。怎么跑来的？勤奋的付出。有了勤奋的付出自然可以总结出所谓的技巧。,没有淡季的市场，只有淡季的思想。作为领导者首先不能有淡季的想法，那样会影响员工的，大家都在想：这个行情，这个季节什么时候能过去？当我们的团队是和行情挂钩时，就很危险了，因为我们在做一个靠天吃饭的游戏，老天爷的脸比女人都还难懂我们