大连市解放路改造项目策划方案(10).doc

大连市解放路改造项目策划方案(10) 续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业住宅产品仍偏向于大户型为主但特色产品不多住宅销售的服务意识有待加强营销技巧也有待提高楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193247复式：3654428600元/m2现楼豪装雍景台连体高层单体高层二房四房12121198848300元/m2准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间三房4314197888200元/m2准现楼豪装2项目的优势劣势分析21项目优势：n位置优越、交通便利附近生活配套齐全紧大连兴购物商圈n景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔园景、山景收眼底n同区域同文件次竞争项目不多直接竞争大大减少n项目规模较大利于发挥规模效应和硬件配套优势22项目劣势：n属于纯住宅项目容易产生住宅和商业间矛盾n开发成本高不利于发挥价格竞争力优势n项目档次较高会针对消费人群变狭窄n项目旁的高架桥建筑令项目低层单位受景观和噪声的影响n一方面项目开发资金需求量大对销售周期要求较短另一方面此类型项目对施工进度要较高因此两者间的矛盾将制约着项目的成功3目标客户的定位和分类项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型虽然两者皆为居住用途但其针对对象有所不同31住宅的目标客户分析n大连市内的私营企业主和高收入人士年龄介于3050之间n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员n东北地区的高级公务人员n祖籍东北华侨32公寓的目标客户分析n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员n大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士他们共同特征：是社会上事业成功的一群他们或者是经历拼搏后正处于壮年或者是后起之秀他们年青有朝气对自己的奋斗感到自豪他们需要认同和肯定自身的价值更需要荣耀和被受尊崇所以他们注重产品的素质注重项目的内涵注重项目的形象4项目定位41项目理解1、本项目位于市中心商业旺区地价成本非常昂贵所以本项目的开发必须以商用物业和高价住宅相结合开发才能承受本项目开发成本压力；2、本项目位于市中心交通发达以及城市规划配套完善更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势且配合本项目的硬件支持建议本项目走高尚住宅的路线3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念且消费对象也是针对这群中青年的消费群所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群42产品定位根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线众所周知作为豪宅楼盘不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等）更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等）本项目的产品不仅能具备这些条件之外更具有位于城市繁华中心的条件故其产品定位为：大连市中心标志性顶级豪宅大连市中心位于大连市最繁华的地理位置；标志性强调项目在大连市的城市地位；顶级走在时代的最前边超越居住新境界；豪宅非一般的住宅是住宅市场的高端43形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象该主题一方面能反映项目的特色和内涵另一方面指引策划推广方向并为项目增加附加值如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色会其推广策略事半功倍为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位去捕捉目标客户群的独特的心态建议项目的住形象定位是：“滨城都会至尊府第”44项目形象包装本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅既要突出顶级豪宅的亮点又要表现项目的高层次的品味因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念且囊括了超越人性化的居住理念使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求使到居住在这里的人群有尊贵身份的象征是事业成功的人士的标志5产品建议51住宅功能细分和户型面积的比例建议511对a、b、c、d号楼功能说明a号楼：其功能为住宅楼由于其位置受商业环境影响其档次性也会有所折扣故建议将其针对客户层放宽因此户型面积比例为：户型建筑面积比例二房758515小三房9511040标准三房11012533小四房13014012b号楼：其功能为公寓楼由于此类型住宅产品有其独特的市场特征故需满足以下要求：n实用性在面积有所控制的前提下保证每个单位的各种使用功能n投资性作为公寓概念应既可居住又可办公其投资价值比一般住宅较理想这对于投资客户有较大吸引力另一方面本项目的销售单价较高故可在面积上尽可能令其总有所控制从而更好地满足投资客户的要求n服务性公寓在服务功能方面的提供令其投资价值和办公用途得到实现综上所述建议b号楼的户型面积比例为户型建筑面积比例一房355030二房657540小三房9511020 续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业住宅产品仍偏向于大户型为主但特色产品不多住宅销售的服务意识有待加强营销技巧也有待提高楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193247复式：3654428600元/m2现楼豪装雍景台连体高层单体高层二房四房12121198848300元/m2准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间三房4314197888200元/m2准现楼豪装2项目的优势劣势分析21项目优势：n位置优越、交通便利附近生活配套齐全紧大连兴购物商圈n景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔园景、山景收眼底n同区域同文件次竞争项目不多直接竞争大大减少n项目规模较大利于发挥规模效应和硬件配套优势22项目劣势：n属于纯住宅项目容易产生住宅和商业间矛盾n开发成本高不利于发挥价格竞争力优势n项目档次较高会针对消费人群变狭窄n项目旁的高架桥建筑令项目低层单位受景观和噪声的影响n一方面项目开发资金需求量大对销售周期要求较短另一方面此类型项目对施工进度要较高因此两者间的矛盾将制约着项目的成功3目标客户的定位和分类项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型虽然两者皆为居住用途但其针对对象有所不同31住宅的目标客户分析n大连市内的私营企业主和高收入人士年龄介于3050之间n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员n东北地区的高级公务人员n祖籍东北华侨32公寓的目标客户分析n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员n大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士他们共同特征：是社会上事业成功的一群他们或者是经历拼搏后正处于壮年或者是后起之秀他们年青有朝气对自己的奋斗感到自豪他们需要认同和肯定自身的价值更需要荣耀和被受尊崇所以他们注重产品的素质注重项目的内涵注重项目的形象4项目定位41项目理解1、本项目位于市中心商业旺区地价成本非常昂贵所以本项目的开发必须以商用物业和高价住宅相结合开发才能承受本项目开发成本压力；2、本项目位于市中心交通发达以及城市规划配套完善更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势且配合本项目的硬件支持建议本项目走高尚住宅的路线3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念且消费对象也是针对这群中青年的消费群所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群42产品定位根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线众所周知作为豪宅楼盘不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等）更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等）本项目的产品不仅能具备这些条件之外更具有位于城市繁华中心的条件故其产品定位为：大连市中心标志性顶级豪宅大连市中心位于大连市最繁华的地理位置；标志性强调项目在大连市的城市地位；顶级走在时代的最前边超越居住新境界；豪宅非一般的住宅是住宅市场的高端43形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象该主题一方面能反映项目的特色和内涵另一方面指引策划推广方向并为项目增加附加值如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色会其推广策略事半功倍为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位去捕捉目标客户群的独特的心态建议项目的住形象定位是：“滨城都会至尊府第”44项目形象包装本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅既要突出顶级豪宅的亮点又要表现项目的高层次的品味因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念且囊括了超越人性化的居住理念使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求使到居住在这里的人群有尊贵身份的象征是事业成功的人士的标志5产品建议51住宅功能细分和户型面积的比例建议511对a、b、c、d号楼功能说明a号楼：其功能为住宅楼由于其位置受商业环境影响其档次性也会有所折扣故建议将其针对客户层放宽因此户型面积比例为：户型建筑面积比例二房758515小三房9511040标准三房11012533小四房13014012b号楼：其功能为公寓楼由于此类型住宅产品有其独特的市场特征故需满足以下要