(房地产).ppt

主讲：刘华,资产评估,第六章房地产评估,第一节房地产评估概述第二节收益法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用第五节房地产评估的其他方法第六节在建工程评估,第一节房地产评估概述,一房地产评估对象及其分类房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称土地及其分类地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体土地使用权价值评估土地的权属性质：国有、集体土地的经济用途：工业、商业、住宅、其他土地经济地理位置：市中心、城区、郊区、开发区土地取得方式：划拨、出让、转让、租赁土地开发程度：生地、熟地等,第一节房地产评估概述,房屋建筑物及其分类房屋和构筑物的总称房屋：用建筑平方米记量，具有一定高度的空间的建筑物按房屋的使用性质分工业厂房商业用房住宅文教卫生用房、其他用房房屋的结构类型划分砖木结构、砖混结构、框架结构等,第一节房地产评估概述,二房地产的特性和评估特点房地产的特性位置的固定性供求区域性经济用途的可变性价值量大，生产周期长，使用时间长保值与增值性内在、外在环境的统一性房地产评估特点非完全竞争性、非成本因素重要性、房地不可分割性,第一节房地产评估概述,三土地价格及其构成（一）土地价格的主要类型1、土地所有权价格和土地使用权价格土地所有权价格：购买价格土地使用权价格：出让金2、基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价基准地价：每个地区段的区域性平均地价标定地价：宗地地块在一定时期内的地价,第一节房地产评估概述,出让底价：待出让宗地或成片开发土地的最低控制价格转让价格租赁价格3、土地总价、单位地价和楼面地价土地总价=单位地价土地总面积楼面地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价/建筑总面积建筑总面积/土地总面积容积率楼面地价土地单价/容积率,第一节房地产评估概述,（二）土地价格的基本构成土地所有者收取的地租以及对土地进行开发投资的完全成本土地取得费征地费（土地补偿费等）拆迁安置补偿费土地开发费基础设施配套费、公用事业建设配套费、小区开发配套费土地所有权收益其他费用（税费、投资利息、利润）,第一节房地产评估概述,四房屋建筑物价格及其构成（一）房屋建筑物价格的主要类型流通形式：出售价格和租赁价格技术单位：总价格和单位面积价格交房时间：现房价格和期房价格用途划分：销售、租赁、抵押等,第一节房地产评估概述,（二）房屋建筑物价格的基本构成房地产的开发建设成本和一定的利润和税金组成前期费用规划和可行性研究费；勘测及工程设计费；工程招投标费建筑安装工程费配套费用合理利润资金成本,第一节房地产评估概述,（一）一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素1、经济因素经济发展因素、财政金融因素、居民收入等2、社会因素人口数量、密度与素质；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平因素、治安因素等,第一节房地产评估概述,3、行政因素城市发展计划与城市土地利用规划；对房地产价格的宏观调控措施；国家政策；政治局势等,第一节房地产评估概述,（二）区域因素商业用房地产应重视的区域因素工业用房地产应重视的区域因素住宅用房地产应重视的区域因素,第一节房地产评估概述,（三）个别因素1、土地的个别因素（面积、形状、地势、土地用途、土地使用年限等）2、建筑物的个别因素面积、结构、材料等设计、设备等是否良好施工质量产权状况等建筑物是否与周围环境协调,第二节收益法在房地产评估中的应用,一收益法在房地产评估中的对象及适用范围将房地产的年纯收益按一定的还原率资本化，即在一定的折现率下计算出的未来纯收益的现值总和适用于有收益的房地产价值评估（公用、公益性不适用）无限期：房地产价格纯收益/资本化率有限期,第二节收益法在房地产评估中的应用,收益法在房地产评估中的基本模式年收益不变，收益年限永续（一）评估房地合一的房地产价值房地产评估值=（房地产年总收入-房地产年总费用）/房地产还原率房地产总费用=管理费维修费保险费税金空房损失费,第二节收益法在房地产评估中的应用,（二）单独评估土地价值1、单独空地的评估土地评估值=（土地年总收入-土地年总费用）/土地还原率土地总费用=管理费维护费税金2、房地合一情况下，土地价值的评估土地评估价值=（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/土地还原率建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物还原率建筑物现值=建筑物重置成本成新率,第二节收益法在房地产评估中的应用,（三）房地和一情况下，房屋建筑物价值的评估建筑物评估值=（房地产年纯收益-土地年纯收益）/(建筑物还原率+建筑物年折旧率）纯收益与还原率匹配求取房地产年纯收益时视房地产年总费用中是否包含建筑物折旧费选取不同公式收益为非等额、收益年限有限，适用不同公式,第二节收益法在房地产评估中的应用,三基本参数的计算与确定（一）总收益和纯收益总收益：待估房地产在一年内所能得到的所有收益以客观收益为基础：处于最佳利用状态；处于最利用程度纯收益归属于房地产的总收益扣除各种费用后的收益,第二节收益法在房地产评估中的应用,纯收益总收益总费用总费用（管理费、维修费、税金、保险费等）是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，即为创造总收益所必须投入的正常支出。以客观费用为评估基础,第二节收益法在房地产评估中的应用,（二）还原率房地产投资的报酬率（收益率）1、求取资本化率的方法（1）加总法对资本化过程中所考虑的各因素设置一系列相互独立的比率，各比率相加之和即为还原利率,第二节收益法在房地产评估中的应用,（2）纯收益于售价比率法寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取案例的资本化率（至少三个案例），然后将案例的资本化率求平均值（3）安全利率加上风险调整值法,资本化率,无风险报酬率,风险调整值,第二节收益法在房地产评估中的应用,2、资本化率的种类1、综合资本化率将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率评估的是房地产整体的价格2、建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益,第二节收益法在房地产评估中的应用,3、土地资本化率用于求取土地自身的价格采用的纯收益是土地自身的纯收益综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：（折旧后）,第二节收益法在房地产评估中的应用,r=r1x+r2yr综合资本化率r1土地资本化率r2建筑物资本化率x土地价格占房地产价格的比例y建筑物价格占房地产价格的比例L土地价格B建筑物价格,第二节收益法在房地产评估中的应用,（三）收益期单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权年限建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值,建筑物经济寿命土地使用权年限,房地合一,建筑物经济寿命土地使用权剩余期限分为在土地使用权合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况在土地使用权出让合同未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值在土地使用权出让合同已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值例6-1,第三节市场法在房地产评估中的应用,基本思路市场法又称交易实例比较法、市价比较法、现行市价法等基本含义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素合个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格一般为土地和房地合一的房地产,第三节市场法在房地产评估中的应用,适用范围市场法只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用（交易越多，方法越有效）如下情况，市场法往往难以适用：没有发生过房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书管、体育管等,第三节市场法在房地产评估中的应用,操作步骤（一）收集充足的市场交易资料交易成交价格及成交日期，交易实例房地产状况等（二）可比交易案例确定选取三个以上的实例与估计对象处于同一地区或在同一市场供需圈；与评估对象在具体条件上同一或类似；正常交易或可调整为正常交易；待估对象与比较物的交易行为都符合法律规定；评估基准日接近,第三节市场法在房地产评估中的应用,（三）对所选择的参照交易实例进行差异修正交易情况修正（正常交易）日期修正（评估基准日价格）区域因素修正个别因素修正（四）计算比准价格，确定被估房地产评估值,第三节市场法在房地产评估中的应用,计算公式：P=PABCDP比准价格P可比交易实例价格A交易情况修正系数B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数比准价格算术平均或加权平均后确定被估房地产价格,第三节市场法在房地产评估中的应用,实际评估过程中，常用计算公式为：（若土地容积率、使用年限单独修正，公式可补充相应的修正系数）,第三节市场法在房地产评估中的应用,三差异修正的方法1、交易情况修正分析比较相对于正常交易而言，特殊情况下的房地产交易价格可能产生的偏差大小，从而进行修正（包括特定主体、特别动机的交易等，从而使价格偏高或偏低）交易情况修正系数2、交易日期修正可比实例在成交日期的价格修正到估计时的价格修正系数,第三节市场法在房地产评估中的应用,3、区域因素修正将可比实例与估计对象的区域因素进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整（繁华程度、交通便捷度、公共设施等）4、个别因素修正土地个别因素（面积大小、形状、基础设施完备程度）；建筑物个别因素修正（新旧程度、装修、楼层等）,第三节市场法在房地产评估中的应用,（1）土地使用年期修正m：待估对象使用年期；n:可比实例使用年期（2）容积率修正例6-2四应用举例（例6-3）,第四节成本法在房地产评估中的应用,一基本思路以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，在加上房屋建筑物基地地价确定二适用范围适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估市场交易数据资料缺乏的房地产评估（市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法）抵押、拍卖和拆迁房补偿等也可采用,第四节成本法在房地产评估中的应用,土地价值+房屋建筑物价值=房地产评估价值二土地评估的成本法成本构成：土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地所有权收益,第四节成本法在房地产评估中的应用,（一）土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用或向国家支付的有关税费两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等城市用地：向原土地使用者支付拆迁安置费,第四节成本法在房地产评估中的应用,（二）计算土地开发费用基础设施配套费（三通一平、七通一平）公共事业建设配套费（邮电、图书馆、公园等）小区开发配套费土地改良的投入（三）税费（税金、管理费用）（四）投资利润确定利润率或投资回报率以土地取得费、土地开发费和税费作为基数,第四节成本法在房地产评估中的应用,（五）计算投资利息投资包括土地取得费、土地开发费和税费土地取得费开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后才能收回，计息期是整个开发期；土地开发费和税费：计息期是开发期的一半（六）所有权收益土地出让金或土地增值收益计算土地增值收益的基数为前五项之和，收益率通常为20%-25%,第四节成本法在房地产评估中的应用,三房屋建筑物评估中的成本法通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，扣减由于各种损耗因素造成的贬值适用：不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估房屋建筑物评估值=重置成本成新率（一）房屋建筑物重置成本的估算房屋建筑物重置成本=建筑安装工程费+前期及配套费用+资金成本,第四节成本法在房地产评估中的应用,1、建筑安装工程费（工程造价）的估算（1）重编预算法对待估建筑物成本构成项目重新估算工程造价建筑物工程造价=定额直接费+间接费+税金及利润（2）预决算调整法根据建筑物的预、决算资料调整（定额直接费）工程量的调整、价差调整、定额差异调整,第四节成本法在房地产评估中的应用,（3）典型房屋建筑物调整法比较委估房屋与典型房屋在主要技术指标特征上的差异进行调整（4）物价指数法房屋建筑物工程造价物价指数调整房屋原始成本比较准确；建成时间近等2、前期和配套费用的估算3、资金成本的估算资金成本=（建安工程费+前期和配套费用）建设期1/2年贷款利率,第四节成本法在房地产评估中的应用,（二）房屋建筑物成新率的估算1、使用年限法实际使用年限占建筑物全部使用寿命的比率（技术特征、实际状态和维修保养情况估算）2、技术测定法按结构、装修、设备分别评分计算一般情况：计算综合成新率例6-4,某待估地块为一征用农地，面积500平方米。土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年，银行贷款年利率为8%，土地开发平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。(不考虑税费）试计算待估土地开发后的价格,练习,第五节房地产评估的其他方法,剩余法假设开发法、倒算法或预期开发法基本思路评估具有开发潜力的土地价值：估计将其开发形成房地产可以实现的预期收益，扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及合理利润后的剩余额,第五节房地产评估的其他方法,适用范围1、待开发土地的估价用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等2、将生地开发成熟地的土地估价用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，得到生地价格3、待拆迁改造的再开发地产的估价（建造费包括拆迁费）,第五节房地产评估的其他方法,计算公式土地价格=房地产预期收入-建筑总成本-利息-税收-利润-其他费用建筑总成本：建筑费用、专业费用（专业费用i）应用形式地价=楼价-建筑费用（1+i）-地价+建筑费用（1+i）r-地价+建筑费用（1+i）P-税金-其他费用,第五节房地产评估的其他方法,剩余法的估价步骤1、确定待估房地产最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率等重要：选择最佳的土地用途2、预测房地产售价两个途径：对于出售的房地产，可采用市场比较法确定对于出租的房地产，首先采用市场比较法确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价,第五节房地产评估的其他方法,3、估算各项成本费用估算开发建筑成本费用通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法测算估算专业费用（建造设计费、工程概预算费