前期物业管理委托合同.doc

前期物业管理委托合同 合同编号： 甲方（房地产开发企业）： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 乙方（物业管理企业）： 法定住址： 法定代表人： 职务： 委托代理人： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系人： 电话： 传真： 帐号： 电子信箱： 甲方通过（招投标协议选聘）方式将（物业名称）委托乙方实行物业管理服务为保障本物业正常运行为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定在自愿、平等、协商一致的基础上双方达成以下合同条款 第一条物业基本情况 物业类型： 座落位置：市区路（街道）号 管理界限：东至；南至：；西至；北至： 占地面积：平方米 建筑面积：平方米 容积率：% 绿地占有率：% 公建配套用房面积：平方米 小区总户数： 受益人口： 委托管理的物业构成细目见附表 第二条委托管理服务期限 物业管理服务期限为年月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后年）自年月日时起至年月日时止合同期未满业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止 第三条物业服务内容 乙方应当提供的物业服务包括以下内容： 1、制定物业管理服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度； 2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、等 3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、等 4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、等 5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理 6、公共环境卫生包括房屋共用部位的清洁卫生公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、 7、维持公共秩序包括门岗服务、物业区域内巡查、 8、维持物业区域内车辆行驶秩序对车辆停放进行管理 9、消防管理服务包括公共区域消防设施的维护 10、电梯的运行和日常维护管理 11、房屋装饰装修管理服务 12、接受业主委托对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定） 13、其他委托事项 第四条物业服务质量要求 （一）房屋及维修管理 1、房屋外观完好、整洁无脏损和妨碍市容观瞻现象 2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志设有引导方向平面图 3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序房屋立面无吊栏等悬挂物 4、一楼护栏无探出墙面现象二楼以上无护栏 5、房屋完好率98以上 6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书履行安全技术交底手续工程质量验收手续齐全决算书经过有关部门审计有完整的竣工报告并建立有关保修制度工程资料存档备查 7、房屋小修、急修及时率98以上合格率达100险情排除及时率达100有维修记录和回访记录 8、房屋档案资料管理完善按幢、户立档 （二）共用设备管理 1、设备图纸、档案资料齐全设备台帐记录清晰管理完善随时查阅 2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程按要求经过专业培训持证上岗 3、设备良好运行正常有设备运行记录有专门的保养检修制度无事故隐患 4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证水质检验合格 5、电梯按规定时间运行电梯厢清洁卫生通风、照明良好 6、电梯有专业队伍维修保养安全运行和维修养护规章制度健全运行养护有记录 7、负责锅炉供暖的严格遵守锅炉供暖各项规章制度运行正常并有运行记录供暖期间居室内温度应为18不低于16 （三）共用设施管理 1、小区内公共配套服务设施完好并按原设计用途使用 2、公共照明设施设备齐全运行正常 3、道路畅通路面平坦无损坏 4、污水排放畅通沟道无积水 5、危险部位标志明显有防范措施 （四）绿化及养护管理 1、公共绿地、庭院绿化布局合理花草、树木、建筑小品配置得当 2、绿化有专人养护和管理无损坏、践踏现象无病虫害及枯死现象对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶 （五）环境卫生管理 1、小区内环卫设施完善设有果皮箱、垃圾房等保洁设施 2、小区内实行垃圾袋装化日产日清 3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘窗户明亮楼道内无乱堆乱放现象设备间清洁卫生通风照明良好 4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物保持清洁 5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水 6、小区内马路无摊点、市场商业网点牌匾美观整齐、管理有序 7、小区内无违章临时建筑 8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象 9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象 （六）社区秩序维护 1、小区内实行24小时值班巡逻制度 2、值班人员有明显标志熟悉辖区情况工作规范作风严谨有值班巡逻记录各项管理措施落实 （七）停车场及车辆停放管理 1、甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序场地清洁卫生无污染、无破损车辆管理制度完善 2、 3、 （八）消防 1、消防系统标志明显设备完好可随时启用 2、配备专职或兼职消防管理人员 3、消防通道畅通无阻 4、 5、 （九）按房屋装饰装修管理协议实施装修管理 （十） 第五条专有部分的维修 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时业主、物业使用人可以向乙方报修也可以自行维修经报修由乙方维修的维修费用由业主、物业使用人承担 第六条物业办公用房 1、甲方按规定向乙方提供位于路号室（建筑面积平方米）的房屋作为物业管理办公用房在合同履行期间供乙方无偿使用但不得改变其用途 2、物业管理用房所有权属于：；管理用房由乙方按下列第项方式使用： （1）无偿使用； （2）按建筑面积每月每平方米元的标准租用 第七条物业服务费用 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第种方式： 1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）： 住宅：元月平方米 写字楼：元月平方米 商业物业：元月平方米 其他物业：元月平方米 业主向乙方交纳物业服务费后乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务盈余或亏损由乙方享有或承担 2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业其余全部用于物业服务合同约定的支出结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）： 住宅：元月平方米 写字楼：元月平方米 商业物业：元月平方米 其他物业：元月平方米 乙方选择以下第种方式对物业服务资金提取酬金： 3、乙方每月每年按元的标准从物业服务资金中提取； 4、乙方每月每年按预收物业服务资金数额%的比例提取预收的物业服务支出为所交纳的业主所有由乙方代管并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9） 预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用物业服务支出年度结算后不足部分由业主承担 第八条费用的支付 1、业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金） 2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳 3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定业主负连带交纳责任业主与物业使用人之间的交费约定业主应及时书面告知乙方 4、物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务 第九条费用争议的解决 1、物业服务费用实行酬金制方式计费的乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况 2、对物业服务资金收支情况有争议的甲乙双方同意采取以下方式解决： （1）； （2） 第十条停车收费 1、停车场属于全体业主的使用人应按照露天停车位元个月；车库车位元个月标准向乙方交纳停车费该项停车费中元个月的停车管理服务费归乙方所有其余停车费为全体业主所有可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理； 2、停车场属于甲方所有的业主享有优先使用权车位使用人应按照露天停车位元个月；车库元个月标准向乙方交纳停车费乙方从停车费中按露天车位元个月、车库车位元个月标准提取停车管理服务费； 3、业主自行购置车位的应按露天车位元个月、车库车位元个月标准向乙方交纳停车管理服务费 4、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务 第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主/甲方）所有 会所委托乙方经营管理的乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用： 1、； 2、 第十二条维修基金 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金： 1、业主应当按照规定交纳专项维修资金； 2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管； 3、业主在转让其物业时其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造； 4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金 第十三条甲方其他权利义务 1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求； 2、在业主委员会成立之前负责制定业主临时公约在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时同时与购房者签订前期物业管理服务协议要求购房者对业主临时公约予以书面承诺并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书； 3、在物业管理接管验收时向乙方提供和移交下列物业资料： （1）规划图、竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工图附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）各专业部门验收材料； （5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）； （6）物业管理所必需的其他资料 4、授权乙方对业主和物业使用人违反业主公约的行为采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理； 5、审定乙方拟定的各项物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 7、负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题； 8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 9、及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费； 10、不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务； 11、在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会； 12、法规政策规定由甲方承担的其他责任； 13、 第十四条乙方其他权利义务 1、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议； 2、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作并委派有岗位资格要求的人员履行本合同； 3、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定当业主和物业使用人装修物业时告知有关限制条件订立本物业项目的住宅室内装饰装修管理服务协议并负责监督； 4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定自主开展各项物业管理经营活动但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益； 5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题； 6、建立、保存物业管理帐目及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项每个月公布一次物业服务费用收支账目； 7、结合本物业的实际情况编制物业管理方案年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告； 8、本合同终止时向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产并办理交接手续； 9、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务但不得将物业的整体管理委托给第三方； 10、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督不断完善管理服务每月向甲方报告本合同履行情况； 11、与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内配合星夜主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会； 12、法规政策规定由乙方承担的其他责任； 13、 第十五条违约责任 1、甲方违反本合同约定使乙方不便或无法实施前期物业管理的乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的甲方应予赔偿 2、乙方违反本合同有关约定未尽职责、未履行义务的甲方有权要求乙方限期整改逾期不整改的甲方有权终止合同造成经济损失的乙方应予赔偿 3、乙方违反本合同约定未按物业管理标准管理物业给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的甲方有权解除合同给甲方造成的经济损失由乙方赔偿 4、物业交付使用后发生重大质量事故时甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位共同分析查明原因属设计、施工、材料原因由甲方负责处理属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理 5、因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用由相关的业主、使用人承担 6、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题由甲方在约定期限解决影响相邻房屋安全问题由甲方处理因施工原因造成的质量问题由甲方组织施工单位负责解决对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题由甲方在约定期限日内负责修缮也可采取费用补偿办法由乙方负责处理 7、甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的违约方应赔偿对方元的违约金；造成对方经济损失的应给予赔偿 第十六条乙方的免责事由 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、 第十七条合同期限的延长 本合同期满前月业主大会尚未成立的甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业 第十八条合同终止后的交接 本合同终止时乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的移交给甲方或代管 第十九条声明及保证 甲方： 1、甲方为一家依法设立并合法存续的企业有权签署并有能力履行本合同 2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续（）均已办妥并合法有效 3、在签署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为 4、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人本合同生效后即对合同双方具有法律约束力 乙方： 1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业有权签署并有能力履行本合同 2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续（）均已办妥并合法有效 3、在签署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为 4、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人本合同生效后即对合同双方具有法律约束力 第二十条保密 甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密未经该资料和文件的原提供方同意另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外保密期限为年 第二十一条通知 1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等必须用书面形式可采用（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递以上方式无法送达的方可采取公告送达的方式 2、各方通讯地址如下： 3、一方变更通知或通讯地址应自变更之日起日内以书面形式通知对方；否则由未通知方承担由此而引起的相关责任 第二十二条合同的变更 本合同履行期间发生特殊情况时甲、乙任何一方需变更本合同的要求变更一方应及时书面通知对方征得对方同意后双方在规定的时限内（书面通知发出天内）签订书面变更协议该协议将成为合同不可分割的部分未经双方签署书面文件任何一方无权变更本合同否则由此造成对方的经济损失由责任方承担 第二十三条合同的转让 除合同中另有规定外或经双方协商同意外本合同所规定双方的任何权利和义务任何一方在未经征得另一方书面同意之前不得转让给第三者任何转让未经另一方书面明确同意均属无效 第二十四条争议的处理 1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释 2、本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决也可由有关部门调解；协商或调解不成的按下列第种方式解决： （1）提交仲裁委员会仲裁； （2）依法向人民法院起诉 第二十五条不可抗力 1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止 2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方并在该不可抗力事件发生后日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响 3、不可抗力事件发生时双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同不可抗力事件或其影响终止或消除后双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任 4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服并于本合同签订日之后出现的使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工政府行为或法律规定等 第二十六条合同的解释 本合同未尽事宜或条款内容不明确合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容按照通常理解对本合同作出合理解释该解释具有约束力除非解释与法律或本合同相抵触 第二十七条补充与附件 本合同未尽事宜依照有关法律、法规执行法律、法规未作规定的甲乙双方可以达成书面补充合同本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分与本合同具有同等的法律效力 第二十八条合同的效力 1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效 2、本合同正本一式份双方各执份具有同等法律效力 甲方（盖章）：乙方（盖章）： 法定代表人（签字）：法定代表人（签字）： 委托代理人（签字）：委托代理人（签字）： 开户银行：开户银行： 账号：账号： 签订地点：签订地点： 年月日年月日 附件 附件一： 物业构成明细 类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米） 高层住宅 别墅 商业用房 工业用房 办公楼 车库 会所 学校 幼儿园 其他用房 合计 备注 附件二： 物业共用部位明细 1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井； 7、户外墙面； 8、屋面； 9、传达室； 10、； 11、 附件三： 物业共用设施设备明细 1、绿地平方米； 2、道路平方米； 3、化粪池个； 4、污水井个； 5、雨水井个； 6、垃圾中转站个； 7、水泵个； 8、水箱个； 9、电梯部； 10、信报箱个； 11、消防设施； 12、公共照明设施； 13、监控设施； 14、避雷设施； 15、共用天线； 16、机动车库个平方米； 17、露天停车场个平方米； 18、非机动车库个平方米； 19、共用设施设备用房平方米； 20、物业管理用房平方米； 21、； 22、 6、按济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件规定代收维修基金 7、按有关规定提供建筑面积平方米的物业办公用房（产权归全体业主所有）应于通过竣工综合验收之日起日内交由乙方使用 8、按物业管理区域总建筑面积的比例向乙方提供平方米经营用房（产权归全体业主所有）应于通过竣工综合验收之日起日内交由乙方使用 9、负责处理有关工程建设遗留问题 第十一条乙方的权利和义务 （一）乙方权利 1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理 2、依据本合同委托管理事项向甲方及有关单位提出整改意见和建议 3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理 4、规劝、制止业主或使用人违反物业使用守则和前期物业管理服务协议的行为 5、有权使用物业管理办公用房和经营用房 6、依据前期物业管理服务协议的约定向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用 7、选聘专业公司承担专项工程业务但不得将整体物业管理责任转让给第三人 8、当业主、使用人装修物业时与其签订房屋装饰装修管理协议并按有关规定进行管理 9、前期物业管理服务协议中约定的甲方转让给乙方的权利 （二）乙方义务 1、履行本合同并依法经营管理自觉维护甲方及产权人或使用人的权益 2、主动接受甲方的监督 3、接受物业管理行政主管部门的监督指导 4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理 5、按照有关规定使用维修基金利息 6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况 7、本合同终止之日起7日内向业主委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等 8、前期物业管理服务协议中约定的甲方转让给乙方的义务 9、 第五章前期物业管理服务标准 第十二条竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准依据国家有关标准及济南市物业管理办法、济南市住宅小区物业管理等级服务评定（试行）标准制定具体内容如下： （一）房屋及维修管理 1、房屋外观完好、整洁无脏损和妨碍市容观瞻现象 2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志设有引导方向平面图 3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序房屋立面无吊栏等悬挂物 4、一楼护栏无探出墙面现象二楼以上无护栏 5、房屋完好率98以上 6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书履行安全技术交底手续工程质量验收手续齐全决算书经过有关部门审计有完整的竣工报告并建立有关保修制度工程资料存档备查 7、房屋小修、急修及时率98以上合格率达100险情排除及时率达100有维修记录和回访记录 8、房屋档案资料管理完善按幢、户立档 （二）共用设备管理 1、设备图纸、档案资料齐全设备台帐记录清晰管理完善随时查阅 2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程按要求经过专业培训持证上岗 3、设备良好运行正常有设备运行记录有专门的保养检修制度无事故隐患 4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证水质检验合格 5、电梯按规定时间运行电梯厢清洁卫生通风、照明良好 6、电梯有专业队伍维修保养安全运行和维修养护规章制度健全运行养护有记录 7、负责锅炉供暖的严格遵守锅炉供暖各项规章制度运行正常并有运行记录供暖期间居室内温度应为18不低于16 （三）共用设施管理 1、小区内公共配套服务设施完好并按原设计用途使用 2、公共照明设施设备齐全运行正常 3、道路畅通路面平坦无损坏 4、污水排放畅通沟道无积水 5、危险部位标志明显有防范措施 （四）绿化及养护管理 1、公共绿地、庭院绿化布局合理花草、树木、建筑小品配置得当 2、绿化有专人养护和管理无损坏、践踏现象无病虫害及枯死现象对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶 （五）环境卫生管理 1、小区内环卫设施完善设有果皮箱、垃圾房等保洁设施 2、小区内实行垃圾袋装化日产日清 3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘窗户明亮楼道内无乱堆乱放现象设备间清洁卫生通风照明良好 4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物保持清洁 5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水 6、小区内马路无摊点、市场商业网点牌匾美观整齐、管理有序 7、小区内无违章临时建筑 8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象 9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象 （六）社区秩序维护 1、小区内实行24小时值班巡逻制度 2、值班人员有明显标志熟悉辖区情况工作规范作风严谨有值班巡逻记录各项管理措施落实 （七）停车场及车辆停放管理 1、甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序场地清洁卫生无污染、无破损车辆管理制度完善 2、 3、 （八）消防 1、消防系统标志明显设备完好可随时启用 2、配备专职或兼职消防管理人员 3、消防通道畅通无阻 4、 5、 （九）按房屋装饰装修管理协议实施装修管理 （十） 第六章前期物业管理服务费及相关费用 第十三条物业管理服务费 （一）业主未办理入住手续前由甲方按标准向乙方支付物业管理服务费 （二）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费由甲方按下列标准向乙方支付住宅房屋建筑面积每月每平方米元非住宅房屋建筑面积每月每平方米元付费时间 （三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费由乙方根据前期物业管理服务协议的约定按下列标准向业主或使用人收取住宅房屋建筑面积每月每平方米元非住宅房屋建筑面积每月每平方米元收费时间 （四）合同有效期内若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准从批准执行之日起乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取 （五）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按照应交金额的按日交纳滞纳金 （六）业主转让物业时须交清转让前的物业管理服务费用 第十四条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定由甲方承担保修责任也可委托乙方实施保修保修费用由甲方支付具体支付方式为： 第十五条保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新按济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件执行 第十六条乙方根据有关委托按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租、等 第十七条业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费 第十八条电梯运行费按下列约定执行： 第十九条在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务按物价部门规定收取车位费车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分主要用于 1、物业共用部位、共用设施设备维修； 2、绿地养护； 3、弥补减免的物业管理服务费； 4、便民服务费用； 5、业主委员会办公经费 第七章违约责任 第二十条甲方违反本合同第十一条第（二）项有关约定使乙方不便或无法实施前期物业管理的乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的甲方应予赔偿 第二十一条乙方违反本合同第十二条第（二）项有关约定未尽职责、未履行义务的甲方有权要求乙方限期整改逾期不整改的甲方有权终止合同造成经济损失的乙方应予赔偿 124 第二十二条乙方违反本合同第二章和第五章的约定未按物业管理标准管理物业给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的甲方有权解除合同给甲方造成的经济损失由乙方赔偿 第二十三条物业交付使用后发生重大质量事故时甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位共同分析查明原因属设计、施工、材料原因由甲方负责处理属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理 第二十四条因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用由相关的业主、使用人承担 第二十五条影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题由甲方在约定期限解决影响相邻房屋安全问题由甲方处理因施工原因造成的质量问题由甲方组织施工单位负责解决对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题由甲方在约定期限日内负责修缮也可采取费用补偿办法由乙方负责处理 第二十六条甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的违约方应赔偿对方元的违约金；造成对方经济损失的应给予赔偿 第八章附则 第二十七条双方可以对本合同的条款进行补充以书面形式签订补充协议补充协议与本合同具有同等效力 第二十八条本合同附件均为合同有效组成部分本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜均遵照国家有关法律、法规和规章执行 第二十九条本合同正本连同附件页一式3份甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执1份具有同等法