案例分析-恒大名都.ppt

案例分析-恒大名都,杜周其13级土管2班20130607310057,区域概况城南,城南新区，城市副中心，盐城未来的心脏。西环路及世纪大道是盐城市城西南片区的主动脉之一，盐城市新的市政府在世纪大道上，随着相关市政配套、大型建材卖场及相关金融机构的进一步迁入，为城西南新区也带了日新月异的变化；随着市政府的南迁，城市发展重心将向南倾斜，城西南板块将逐步成为盐城市政务专属的城市副中心，短短几年，一系列地产项目迅速崛起，城中板块的繁华正在被整体往西南转移，形成“宜居宜业”的格局，从此由“旧城时代”迈向新的“城南时代”。,区域整体规划城南,1、功能定位城南新区的功能定位是未来市级商业文化中心，科教创业基地，旅游集散中心以及新型生态居住区。盐城正全力打造一个生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城。2、规划重点a、构筑盐城市新的中央商务区（CBD）b、构筑盐城市生态游憩商业区（RBD）c、建设一个设施配套、功能齐全、创业宜居的新城区,3、总体布局东至解放南路、西至西环路、南至徐淮盐高速、北至盐渎路，面积10平方公里，项目总投资约100亿元，是全市重点发展的服务业集聚区。a、城南新区在空间结构布局上采用“一城、三园、四组团”b、“一城”即科教城，“三园”即职业教育园、创新孵化园、创新产业园c、“四组团”即新材料产业组团、数字出版产业组团、智慧产业组团、科教服务产业组团”d、重点发展数字出版、智慧产业、新材料（有机光电）、科教服务业等4大主导产业,区域整体规划城南,恒大名都项目基本简介,恒大名都项目区位简析,1、项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达；2、项目所处的城南新区，是盐城主要的发展方向，周边公建配套设施日益完善；3、随着市政府的南迁，城市发展重心将向南倾斜，城南片区已成为中高端收入人群生活的聚集地；4、随着城南片区发展步伐的加快，区域大环境的不断改善，将吸引更多高质素的社会各界人士到本区域居住，将为本项目的商业带来较优质的消费人流。,项目特有资源,9000中央大湖景观,欧陆皇家园林+中央大湖景观+9A精装,6.5万平米皇家园林,9A级精装，独树一帜,项目交通资源,完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入,空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，2010年吞吐量预计达20万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其45分钟车程。,大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（G204），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海2小时经济圈。,市内公交：1路、20路、33路、206路、208路。B支4号线、5号线可以直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅10分钟车程。,项目规模,区域规划,文化休闲,开发优势,湖景资源,本案73万平米,高端居住品质,全市政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心,重点打造的城市形象展示区，政府给力,9000平米中央大湖,市区罕见新区稀有,文化艺术中心、广电塔等多个标志性建筑和景点,民心舆论所向，人气引爆点，聚客拢气,恒大品牌,丰富开发经验实现精品打造政府大力支持,项目自身资源梳理,项目swot分析,恒大名都项目位置及周边配套,规划设计总体布局,总体布局：本案沿两大景观湖呈“兵营”行列式布局，建筑以中央湖景为轴线，较对称的分布，楼层高度差异不大，每幢楼都或多或少的带有水景。,优点：a、排列整齐，一眼望去呈现出大气磅礴的视觉效果b、间距合理且便于施工c、较大的楼间距，让居住者享受到轻松舒适的氛围d、每幢楼都带有湖景资源，推窗即可享受优美的景观,缺点：a、形式单调，楼与楼识别度低，不容易辨认b、水景资源丰富，没有更加合理的利用，我觉得规划设计上应突出水景这一特点，比如做底层架空等。c、建议5,6（7、8）那4幢楼组团合围式，突出合围的景观带，景观带周围的房源品质更胜一筹,恒大名都规划设计理念,优点：本案属于方形地块，建筑布局排列整齐，能较强的突出其整体性，尤其周围水资源丰富，水景资源独特，通过组团对中央双湖景观的合围，形成较强的向心力以及大部分楼盘的水景效果。,缺点：1、建筑布局和绿地配置都不够自由，没有个性的彰显。2、不容易形成便于交流的社区空间模式。,规划设计特色,建筑风格：本案将现代主义简洁元素与欧洲经典元素融合，形成了世界流行的新欧式建筑手法，依托地块内双生态湖，结合地貌，打造出了奢华配备的豪华园林式小区。,特色：本案地块内双生态湖，水景资源丰富，且小区内种植了近万株植被，景观优美。本案定位是盐城首席欧陆古典生态大盘，延承世界经典的新欧式建筑手法，糅合现代主义简洁建筑元素与欧洲经典元素。,恒大名都,“二大湖”概念社区,恒大名都规划设计理念,第一次在盐城提出,项目定位,目标客群定位分析,客户属地：地缘性客户，认可城南未来发展潜力的盐城本地人为主；客户年龄：主力年龄层次集中在25-40岁；家庭结构：家庭成员多为3-4人；受教育程度：学历层次集中在专科以上，受教育程度高；职业构成：国企/事业单位/政府中职员，医教行业等白领阶层，以及私营企业主，家庭年收入10万左右；主要区域：市区；购房动机：日常居住、改善现有居住条件、关注子女教育、投资（认可城南未来发展潜力）购房需求：总价在70万左右，需求偏精致实用，2房面积100平米以内，3房面积在130平米左右。,项目营销执行方案价格策略,价格低不完全是优势，价格高也不完全是抗性。价格是价值的体现，它取决于市场的供求关系，项目的价值，甚至取决于销售的方式和策略,本案采取的是“低开高走”的销售控制价格策略，9月9均价是不到6000,11月初大约6000左右，现今已经涨至6500左右了。购房者大多都有“买涨不买跌”的心理，因此本案分时间段制定出了不断上涨的态势，价格控制的原则是“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。原来的低价房源大多是地理位置、楼层、采光等较差，因此并不影响到公司的经济利益,项目营销执行方案销售策略,项目营销执行方案推广策略,1、以项目为圆心，自