房地产税费(4).ppt

,第八章房地产税费,本章主要内容,1.税费制度概述,2.契税,中国现行房地产税种,房地产收费（新增）,课税对象,计税依据,纳税人,税率,纳税环节和纳税期限,税收的概念及特征,税收制度构成要素,减免规定,3.土地增值税,征税范围,课税对象和计税依据,纳税人,扣除项目,减免规定,税率,本章主要内容,4.房产税,课税对象,计税依据,纳税人,税率,纳税地点和纳税期限,减免规定,5.城镇土地使用税,课税对象和计税依据,纳税人,减免规定,适用税额,纳税地点和纳税期限,本章主要内容,6.耕地占用税,课税对象,计税依据,纳税人,适用税额,减免规定,7.其他相关税费,企业所得税,个人所得税,营业税、城市维护建设税和教育费附加,交易手续费,房屋登记费,印花税,一、税收的概念税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收的一种手段。特征：强制性、无偿性、固定性。二、税收制度构成要素纳税人：税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。课税对象：税法规定的课税目的物。税率、附加、加成和减成、违章处理等。全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。,第一节税费制度概述,三、中国现行房地产税种我国现行房地产税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。,第一节税费制度概述,四、房地产收费房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发费和土地二级开发费两类。房地产交易环节的收费，主要有交易手续费、房屋登记费、评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等类别。目前，有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要有交易手续费和房屋登记费。,第一节税费制度概述,8,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。一、纳税人在我国境内转移土地、房屋权属，承受的的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。,第二节契税,9,二、课税对象契税的课税对象是发生产权转移土地、房屋。三、计税依据(1)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖：以成交价格为计税依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与：参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据（等值交换免征契税）成交价明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。四、税率契税的税率为3%5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,10,五、纳税环节和纳税期限纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按规定，由承受人自转移合同签定之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。,11,六、减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；（6）经外交部确认，予以免税的外国住华使馆、领事馆、联合国住华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。,（7）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，应征收契税。（8）2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且普通住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。其中购买90平方米及以下的普通住房减按1%税率征收契税。（9）婚姻关系存续期间，房屋、土地所有权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。（10）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房房源的，免征契税。（11）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。,（2005）国家规定的契税税率是（）A1%-3%B1%-6%C3%-5%D4%-6%,（2009）下列关于契税的表述中，正确的有()。A契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税【答案】ABCD【解析】非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。,（2003）契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A交易的任何一方B产权承受人C交易双方D卖方【答案】B【解析】本题考查重点是对“契税”的掌握。契税的征收对象为在我国境內转移土地、房屋权属的承受单位和个人。因此，本题的正确答案为B。,16,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。一、纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。,第三节土地增值税,17,二、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产不包括通过继承、赠予等方式无偿转让房地产的行为。三、课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。,18,四、税率土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。,19,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额40%-扣除项目5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额35%。,20,五、扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。,21,六、减税、免税下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（4）自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土地增值税。,（2006）我国土地增值税实行（）税率。A比例B定额C差额D超额累进【答案】D【解析】本题考查重点是对“土地增值税”的掌握。土地增值税实行四级超额累进税率。因此，本题的正确答案为D。,（2005）土地增值税的扣除项目不包括（）A土地使用权出让金B营业税C土地开发成本D土地开发费用【答案】B【解析】本题考查重点是对“土地增值税”的掌握。土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。因此，本题的正确答案为B。,（2008）土地增值税实行超额累进行税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（）。A20%B30%C50%D60%E70%【答案】BCD【解析】土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。,25,房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、纳税人凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。二、课税对象房产税的课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区的房产。,第四节房产税,26,三、课税依据和税率（1）非出租的房产：按照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。税率为1.2%。即：房产税=房产原值（110%30%）1.2%（2）出租的房产：以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。即：房产税=租金12%,27,五、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点为房产所在地。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关缴纳。（2）纳税期限：按年征收，分期交纳。六、减税、免税（1）免税规定下述房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。个人所有非营业用的房产。,28,房地产开发商尚未销售的商品房，但已使用、出租、出借的除外；对廉租住房的收入免征股改铁路运输企业级合资铁路运输公司自用的房产、土地。经财政部批准免税的其他房产。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按照4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。自2011年1月28日，上海市、重庆市开展对部分个人住房征收房产税试点。,（2007）出租商铺的房产税税率是（）A1.2%B4%C12%D17.5%【答案】C【解析】本题考查重点是对“房产税”的掌握。房产税的计税依据和税率：非出租的房产：房产原值(l-10%30%)1.2%;出租的房产：租金12%，即税率为12%。因此，本题的正确答案为C。,30,城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。二、课税对象和课税依据（1）课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地。（2）计税依据是纳税人实际占用的土地面积。,第五节城镇土地使用税,31,三、适用税额城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年税额按城市大小分四个档次：大城市1.530元;中等城市1.224元;小城市0.918元;县城、建制镇和工矿区0.612元。,32,四、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点：由土地所在地的税务机关征收。（2）纳税期限：按年计算，分期缴纳。缴纳的期限，由省、自治区、直辖市确定。五、减税、免税（1）政策性免税国家机关、人民团体、军队自用的土地。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。市政街道、广场、绿化地带等公共用地。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免交土地使用税510年。,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照规定价格、向保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，可按经济适用住房、廉租住房建筑面积在总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。,34,（2）由地方确定的免税下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：个人所有的居住房屋及院落的用地；房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；免税单位的职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。,35,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。一、纳税人凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企事业单位、乡镇集体企业、事业单位、农村居民和其他居民。二、课税对象即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。所谓耕地，是指用于种植农作物的土地（包括菜地、园地）。占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，视同占用耕地。占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,第六节耕地占用税,36,三、适用税额耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次：以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米1050元；人均耕地在12亩（含2亩）的地区，每平方米840元；人均耕地在23亩（含3亩）的地区，每平方米630元;人均耕地在3亩以上的地区，每平方米525元。四、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。,37,五、减税、免税（1）减税规定农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。部分农村革命烈士家属、革命残废军人、孤寡以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，最高不超过15%。铁路线路、公路线路等减按2元/平方米征收。,38,（2）免税范围1、部队军事设施用地。2、学校、幼儿园、敬老院、医院用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。,（2006）耕地占用税的税率采用（）税率。A定额B比例C超额累计递增D超额累计递减【答案】A【解析】本题考查重点是对“耕地占用税”的了解。耕地占用税暂行条例第5条，对耕地占用税的税额做出规定：以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含l亩）的地区，每平方米1050元；人均耕地在12亩（含2亩）的地区，每平方米840元；人均耕地在23（含3亩）的地区，每平方米630元；人均耕地在3亩以上的地区，每平方米525元。因此，耕地占用税的税率采用定额税率。因此，本题的正确答案为A。,40,一、营业税、城市维护建设税和教育费附加1、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。营业税的减免规定：（1）个人自建自用住房销售时免征营业税；（2）自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（3）单位按房改房成本价、标准价出售住房的收入，暂免征。（4）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。（5）自2008年3月1日，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率基础上减半征收营业税。,第七节其他相关税费,41,2、城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。,第七节其他相关税费,42,3、教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。,第七节其他相关税费,43,二、企业所得税企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的纳税人为在中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织。企业分为居民企业依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业和非居民企业依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。企业所得税实行比例税率，适用税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得，适用税率为20%。,第七节其他相关税费,44,三、个人所得税自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。,第七节其他相关税费,四、印花税印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种