昆明商业地产市场研究发展报告1.ppt

,昆明商业环境调研报告,目录,TABLEOFCONTENTS,Part1：城市发展趋势Part2：城市房地产市场分析Part3：城市商圈分析Part5：消费群体分析Part6：商业未来研判,城市发展宏观趋势,政策环境分析规划环境分析经济环境分析,2007年房地产政策及影响,3月16日：全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期6月初：加强外资管理，商务部、国家外汇管理局6月初发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知8月13日：下发国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)，健全廉租住房制度9月27日：中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，提高房贷及二次置业首付比例10月8日：国土资源部下发关于进一步加强土地供应调控的通知，缩短土地开发周期，整顿市场次序，打击捂盘惜售12月：央行和银监会出台了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,对于房屋成交价格的不断上涨，国家加强土地管理，对捂盘、拿地长期不开发的不良现象给出了明确的政策通知给予打击，同时进一步加强银行信贷比例,2008年房地产政策及影响,3月：国务院成立住房与城乡建设部，标志着住房成为公共产品6月：国家明确提出，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险9月16日：开始降息及下调存款准备金率10月17日：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房10月22日：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策12月21日：国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等,受到金融危机的影响，国家对房地产市场出台利好政策，鼓励买房，同时仍然加强保障性住宅的建设,2009年房地产政策及影响,2009年1月1日-2009年12月31日：个人转让住房营业税减免，时限由5年调整到2年2月1日中央1号文件：提出要建立健全土地承包经营权流转市场4月16日国务院常务会议：提出要稳定住房、汽车等大宗消费5月：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%6月2日：印发2009年2011年廉租住房保障规划12月17日发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知：将土地出让的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年12月27日：提出抑制房价过快上涨的四项措施,随着金融危机影响的进一步加重，09年初出台政策阻止房地产市场下滑，随着利好政策的出台，一二手房成交量回升；但到年底房地产发展过热，政府又推出更多的政策抑制房地产的过快增长,2010年房地产政策及影响,1月10日发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称“国十一条”)：定调2010年楼市力促地方政府调控3月10日出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“19条新规”：掀土地调控风暴3月31日下发关于首次购买普通住房有关契税政策的通知4月17日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）,随着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热的抑制，出台相关政策，从目前看成交量出现下滑，但是成交均价仍保持增长，随着未来后续政策的推出，目前买卖双方观望情绪较大,2011-2012年房地产政策及影响,自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，存款类金融机构人民币存款准备金率上调，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。然而，2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但这些政策相继被中央一一叫停，中央继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。,-9-,昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。,昆明市总体规划城市发展轨迹,-10-,昆明是中国连接东南亚国家的桥梁；城市化发展进程明显，城市建设处于快速发展阶段,昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是中国面向东南亚和南亚的桥头堡，在中国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用；放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外东南亚、南亚经济圈开放门户城市；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇,-11-,城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础,城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城呈贡新区空港经济区；,现代新昆明城市体系,城市规划区范围图主城区,-12-,“核心网络、两轴、两带”的城市空间结构核心网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带,昆明市总体规划城市总体规划,-13-,城际交通，加速区域一体化进程,滇中城市群城际轨道交通滇中“八射”“两高铁”近期：利用现有铁路开通昆曲、昆玉、昆楚城际轨道交通的基础上，建设环滇池轨道、昆明玉溪、昆明楚雄、昆明武禄、昆明石林蒙自五条城际轨道专线。远期：建设昆明外环城际轨道交通，即嵩明宜良澄江晋宁安宁富民嵩明环线。此外，还将陆续启动昆明嵩明、嵩明曲靖富源、嵩明曲靖宣威、嵩明寻甸东川会泽、武禄元谋、石林师宗罗平、楚雄大理城际轨道专线。规划明确指出，滇中城市群内轨道交通和高速公路应共同发展，形成复合式交通通道，满足多个层次客流的不同要求。,-14-,城市区域划分,昆明市原主城区行政区域划分,昆明市五大次区域划分,-15-,城市区域划分发展现状,把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。,东市区：欠发展区域,北市区：昆明副中心,南市区：城市发展重心,西市区：教育集中区,中心区：昆明商务、金融和文化中心。,轨道交通规划在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流,从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；,-17-,昆明铁路枢纽是我国泛亚国际大通道走廊在西南地区重要的铁路枢纽，是云南铁路网的核心,泛亚铁路的改造和建设，是新昆明建设的重要支撑体系之一，对加快云南全面对外开放和提升昆明面向东南亚、南亚区域合作的城市职能具有突出作用。工程线路全长143公里，目前工程已顺利开工，2012年完工后，将形成衔接成昆、沪昆、云桂、南昆、昆河、渝昆及长昆客专7条铁路干线、5个方向、主轴线（读书铺昆明东）客货分线运输的放射状环形布局，为云南构建“八入滇、四出境”的现代化区域铁路网奠定坚实的基础。,-18-,昆明致力打造“四环十七射”骨干路交通体系,“四环”指城市二环路、城市三环路、绕城高速内环和绕城高速外环。“十七射”指八条主要出口道路、五条辅助出口道路和四条补充出口道路。其中：“八主”为昆武高速、昆曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、高海公路和机场高速；“五辅”为昆禄公路、老昆安公路、老贵昆公路、老昆石公路及老昆洛公路；“四补充”是王筇公路、昆肖线、龙泉线和浑阿线。,19,19,在“十二五”期间，昆明市应该以加快转变经济发展方式为主线，为把昆明市建成中国面向西南开放的区域性国际城市奠定基础。,城市空间迅速启动新区建设，将昆明建设成为高原湖滨生态城市和休闲宜居之都。品质工程不同街区风貌各异将实施“主城品质提升行动”，对城市标志性建设、标志性地段、重点片区、重点部位精心设计、精细施工、精品建设，使单体建筑各具特色，群体建筑和谐美观，不同街区风貌各异，城市整体形象特色鲜明。对外开放建设五条经济带昆明要打通连接太平洋、印度洋、大西洋的陆域通道，推动昆河、昆曼、昆仰、昆加四条经济走廊建设。同时，探索与越北、老北、缅北、泰北“四北地区”，新加坡加尔各答昆明“黄金三角”区域建立新的合作机制。生态建设五年实现滇池治理中期目标重点领域低碳化为突破口，致力将昆明打造成低碳产业、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的低碳城市。民生事业高等教育毛入学率达40%以上在“十二五”期间，昆明市人均受教育年限将达到10年以上，高等教育毛入学率达到40%以上，教育总体水平跨入中西部省会城市先进行列。,20,20,4大工程城市生态隔离林带建设、绿色通道建设、城镇绿化建设和村庄绿化建设4大工程的重点开展，全市新增绿地面积将达到近60万亩。其中能新增公共绿地5.1万多亩的茶高山公园、滇越铁路主题公园等9大全市性公园也将在“十二五”期间建成。,基础设施“十二五”要实现3G全覆盖,昆明市将建设航空、铁路、公路互为补充，内外交通衔接，有足够容量和服务水平的综合交通系统，形成区域性国际交通枢纽。昆明拟实施信息化工程，最终实现3G网络的全覆盖。,人才创新5年后人才要超120万,“建设创新城市”同样被列入“十二五”规划的听证稿中。在深化体制机制改革、提高科技创新水平的同时，昆明突出人才在创新活动中的战略作用，抓住人才培养、引进和使用三个环节，为新昆明提供人才支持和智力保障。根据规划，5年后，昆明地区人才总量要达到120万人以上。,生态十二五规划4大工程铺60万亩绿地,-21-,昆明发展问题与未来定位,昆明的产业发展依托过于分散，城市主导产业定位不明晰，作为国内外大都市发展秘诀的专业型服务经济成分发展严重不足，难以形成集聚经济效应,单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源，扩大区域差异。区域经济一体化、城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势,近几年昆明城市发展多以旅游城市、高尔夫城市、会展城市、总部经济城市等宣传自己，但这些都属于服务性范畴，而昆明的工业却受到冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲,产业基地工业园区全国性物流节点城市,-22-,宏观经济,昆明GDP增长情况,昆明常住人口情况,昆明社会消费品零售总额,昆明城镇居民人均可支配收入,-23-,宏观经济,昆明市房地产开发投资额情况,昆明固定资产投资情况,-24-,固定资产投资房地产开发投资的关系,经济环境与房地产市场相互关系,宏观经济,城市房地产市场分析,房地产市场概述一级市场供求二级市场供求,从1998至2002年主要是对房地产市场走势市场化的一个引导作用，规范了市场交易细节，中国房地产业高速增长期，房地产市场进入了初步发展阶段。,城市房地产市场概述,一级市场供求,从土地供应和成交图表中可以看出2011年商业地块是近年来供应、成交最高的年份，土地供应量剧增的原因是2011年5月昆明市一次性供应各类用地达270宗，面积达1.6万亩。其次是受“限购令”等政策影响，未来城市地产主流将从原来以住宅地产为主发展为商业地产和保障住房齐头并进的格局；加之原来住宅地产为主流时，与之配套的商业地产建设被忽视，现在需要弥补。,2007年-2012年上半年预售证发放趋势图,根据昆明市房产信息网监测，2012年上半年预售审批项目43个，共发放预售证49个，预售面积509.54万。从年度走势来看，近几年来市场供应大致呈增加趋势。整体来看，2012年上半年全市预售证发放项目较多，市场供应开闸，市场供应同比去年明显增加。,二级市场供求整体情况（预售发放）,2007年-2012年上半年房地产备案趋势图,从年度走势来看，近几年来昆明房地产市场需求不升反降，07年备案套数与成交面积均是近6年最好成绩，08年市场陷入低谷，09年强势反弹后，10-11年市场徘徊不前，12年上半年成交同比有所下降。,二级市场供求成交情况分析,2007年-2012年上半年昆明房地产市场供求走势图,从年度供求来看，2009年的市场供求平衡是一个分水岭，此后市场表现为供大于求的态势，而2012年需求缺口进一步被拉大，供求比为1.81。与此同时，下半年城中村改造的综合体项目来势汹汹，市场大规模的集中放量在所难免。因此，在未来3-5的时间内，市场供给过剩的局面不会发生改变。,二级市场供求供求关系分析,城市商圈分析,城市商业网点规划城市商圈调查城市商业业态调研项目区域商业环境调研,32,昆明商业地产发展历程,从90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代如今走向城市综合体时代，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。,1989年左右,商业突进阶段,商业转型提升阶段,1993-1998年,1999-2004年,2005年到至今,昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区虹山小区。1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。1999年，借助99世博会召开的契机，怡心园、南亚风情园等餐饮娱乐业相继出现。2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。以2005年为转折点，昆明商业地产则进入提升与转型阶段。随灭新亚洲体育城、世纪城shoppingmall、大商汇、顺城等大型社区商业及“城市分析体”项目的出现，则开创了一种不同于保守住宅地产和传统商业地产的新模式。,昆明商业地产发展回顾,中心区,南市区,西市区,2009年之前：南市区呈现社区配套商业、零散中高端餐饮2010年开始：中央金座滇池路首个CBD；南亚风情第一城提高昆明商业价值，带动商业发展态势2011年：红星国际家居广场弥补区域商业业态，新建商业量7万平方米2012年：以南亚风情第一城为首的三大商业运营，引领南市区商业发展小结：区域商业逐步趋于成熟，潜在商业项目面临较大竞争,上世纪80-90年代：中心区逐渐由商街形成商圈。由昆百大、五华商厦、西南大厦、樱花购物中心等几大百货主导的青年路、三市街、小西门和白塔路是当时主要的商圈昆都和老螺蛳湾基本成形1999-2006年：中心区商圈升级、扩容。旧城改造和房地产开发的带动下，老螺蛳湾商圈酝酿建设主城次级CBD2007-至今：区域商业中心崛起新兴商圈快速形成。商业格局彻底发生改变，一个中心向多个中心转变，商圈开始向北扩张,2006年以前：北市区商业中心一直处于空白2007年：北市区的代表商业是北辰财富中心商圈崛起，带动北市区产业走向多元化2008年：中汇商业中心继北辰崛起，填补北市商业空白，品牌齐聚打造首席商业航母2011年：邦利嘉年华的开业打造北市区商业休闲中心2012年：以北辰为首的三大商业运营，加快了北市区的步伐,北市区,昆明商圈发展回顾,2010年：西市区商业开始起步，经典双城的亮相成为了西市区商业的代表2011年：随正大紫都城商业沃尔玛、苏宁、肯德基等的入驻，注定西市区不在平凡2012年，合成大厦等潜在商业也开始蓄势待发,35,目前昆明市较为成熟的四大商圈分别是三市街商圈、小西门商圈、白塔路商圈、青年路商圈、昆都商圈和老螺蛳湾商圈，这些商圈都聚集在市中心相互为邻，积聚效应很明显,昆明商圈网点规划,13,东市区商业空白区,8,9,14,小西门-翠湖核心商圈昆明第一家沃尔玛超市、时尚淘宝小铺集中地、通讯大卖场集中区。中端、中高端写字楼、酒店云集传统老商圈，消费中档、中低档有名的环翠湖休闲带也在此商圈,昆都商圈昆明夜场，以餐饮、中高档大型娱乐场所为主、配以沿街小型商铺（经营时尚服饰为主）,青年路商圈商业形态多元、百货商场、购物中心、商业街串联中端写字楼密集，传统老商圈，消费中档,白塔路商圈高端百货店及商务办公区为主市政府及中高档写字楼、高端酒店，昆明高档消费区高端、奢侈品消费,三市街商圈昆明第一商圈，最成熟最繁华。商业形态多元、业态丰富、档次齐全,中心区代表商圈,老螺蛳湾商圈大型超市、专业市场等为主，辐射至全省,中心区商业主要项目基本情况,北市区代表商圈,