谨防房地产过热的挤出效应.pdf

万J 匕， 的挤出效应 自国棒子 自楼市小阳春。正快速演变为盛蔓 l 苏对当前经济的发展是有利的但楼 电沫加剧内需增长受到抑制等长期性 1 亢奋的挤出效应 # 亢备带来的挤出效应具体表现在 刺鹕* 使许，女n 将大量赞末扭 其 时植术新和研盅长期* 降低 竞争0 。前些年我国经济高速增长 社会平均利润宰在8 左右而 房地产业的平均利润率可以达到 3 0 2 0 0 8 年全国房地产企业总 数达到5 万多家房地产业成为 国民经济支柱产业。但是R 前 我国仍处于I 业化中期处于通 过技术创新推进产业升敏的* 键 阶段实体产业资金辨纷向楼市 转移和集中实际上是在抽实体 产业之血将影响到国家整体经 济结构的改变和产业结构的升级 按代可能导致一业兴而百业 衰4 的不利局面 房债虚高投肯性胸房过 祷押割居民的其他消膏。一些学 者认为房地产价格的上涨将通 过财富效应刺激消费但美 国发货危机的教训已经说明那 种通过房价t 升从银行贷取部分 现童支持当期自费的模式是不可持续的资产依赖型的负 债g 费j f 实是透支未来的消费特别是在我国居民对 商品房的需求有相当一部分是低利率环境和其他投资I 具 缺乏而催生目的变相储蓄需求与投资需求由于预期房地 产价格将继续t 升计多家庭抑制其他消费以支付数额 越来越高的首忖款和月供款这明显挤出7 I 薪阶层的其 他消费需求也就是说房地产的高价格是吼绝大多数购 房者C 家庭J 削减其他 自费为隐性代价的尤其是在目前 外部需求持续萎缩的情况下房价虚高无疑不利于最国内 部消费需求的启动有些人一谈到内需不足就归咎于社 会保障不健全其实目前我国最具消费实力人数最多 的中间收 阶层恰恰是房贷压力最大的脐层他们眼前 最直接的压力并非社保而是高房愤和还贷负担 房价虚高将抑制我目的城市化进。根据麦肯锡公司 的研究报告中国的城市 口将从2 0 0 5 年的57 2 亿增加 到2 0 2 5 年的g2 6 亿到2 0 3 0 年将有1 0 亿人居住在城市 到2 0 2 5 年中国将拥有2 19 个百万人口城市城市化运动 很可能是中国今后经济发展的大动力和最重要的潜力 而虚高的房价将使得城市化的门槛太为提高目前过高 的房价E 经让城市里很多中低收A 家庭不堪重负一些籍 贯不在线城市的大学毕业生I 作几年后感到在一线 城市买房无望生活的幸福感低出现7 回流到籍贯所在 城市的现象笔者以为最国要加快城市化发展小根本 上解决= 农问题 个很重要酌前提就是要防止城市 房价的过快上涨否则很可能出现庸价不断升高而城市 化水平却升不高的情况 房地产的过度繁荣不利于* 商自生能自的培育和 万方数据 提高产m 发展水平。企业自生能力是指在一个开放竞争 的市场中家企业不需要卦在扶持保护就可以在市 场上获得可接受的预期利澜率因为它在开放竞争的环 境中作7 嚣好的选择但是如果房子太容易卖7 只要 弄到一块地就可埘坐地生财开发商就不会感受到来 自市场的压力就不台努力提高管理能和 品品质 e 地产商的高利润# 和他们在i 地规划拒建 镕f 等节十的“操作4 有* 违使得房地产或为 亩女廊的4 康，有公章主处就有滋生藏色成本的 可能”无论是土地一毓市场还是房地产开发过程中的融 资销售等环节均涉厦到大量审批事项这给部分官员 机构咀寻租的机会。最近几年因贪污腐败落B 的高级官员 中很多与房地产有关也说明7 这个问题 * 地，的财富神* ”t 人们波漠T 劳动韭富的优 传盘T 握机的浮躁气。劳动鼓富是中华民族的 传统美德也是众多创业者劳动者的基本价值观袭国 当前仍处于社会主义初级阶段在遭遇国际金融危机冲击 的情况T 艰苦奋斗尤为必要但是各种买房暴富 的故事正在销蚀这些优良传统越来越多的 特S 惺年轻 把买房作为发家致富酌重要手段急廿近利短期行为 唯利是团E 经侵蚀7 T 少 的择业观择偶观伊值观 防止房地产过热带来的 长期挤出效应 群曩黧豢器 第= 针对房地产 房地产交易 市场中的操纵市场行为对房地产市场危害极大应该参 考券领域中对操纵市场者的打击方式严厉打击 第= 通过生融土地等政策抑制开发商的囤地。 冲动，政府供应地好比是供应原材料开发商是餐馆 应该尽快给客户菜现在的情况是开发商上菜的速度 取决于其对饭菜价碴的掉控f 房地产的资产价值而T 是 自费者的需求( 房地产的使用价值) 上不7 菜原材料照 样囤在手只有I 地供应充足产品上 迅速才能抑 制囤积居奇的局面 第口地方政府要加快保障房的建设加快保障房建 设一方面可牲缓解房价的上涨压力另一方面可H 慑证 房地产业对上下游产业的拉动作用 举两得 第j 应考虑适时对第= 套痔或第= 套房开征物业税 如果说个家庭购买两套房还可能是出于I 作居住就 学的需要那幺买j 套以上就太多是出于投资的考虑了 因此对购买二套房以的个人或隶庭适时出台物业税具 有一定的可行性I 摘自2 0 0 9 年7 月2 日( 第一财经日报) 万方数据 谨防房地产过热的挤出效应谨防房地产过热的挤出效应 作者：杨柏国， 橡子 作者单位： 刊名： 金融博览 英文刊名：FINANCIAL VI