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房地产评估,房地产评估,第一节房地产评估概述第二节成本法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节房地产评估的其他方法第六节在建工程评估,第一节房地产评估概述,房地产评估概述,房地产的概念房地产的独特性房地产价格的种类房地产价格的影响因素房地产评估的种类房地产评估的程序,1房地产的概念,房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。房、地和产,2房地产的独特性,由房、地和产（权）组成产权的独特性使用权与所有权的分离自然特征的独特性经济特征的独特性土地交易的独特性,2.1土地产权的特殊性,2.1土地产权的特殊性,2.1土地产权的特殊性,土地所有权属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度地价指土地使用权价格,出让,土地使用权转让的方式出售or交换or赠与,出让期限,70年居住用地,40年商业、旅游、娱乐用地,50年教、科、文、卫、体等,转让,性质（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限合同期限原使用者已使用期限限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让,出让方式协议or招标or拍卖or挂牌,土地使用权,出租未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准国家无偿收回,位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。,2.2房地产的自然特性,使用的长期性供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性投资的风险性。,2.3房地产的经济特性,土地交易分为一级和二级市场土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,2.4房地产交易的独特性,2.4房地产交易的独特性,交易对象的多样性是否开发生地毛地熟地所有者归属全民所有集体所有,3房地产评估的特殊性,评估对象的特殊性评估方法的特殊性,4房地产价格的种类,根据权益的不同所有权价格、使用权价格、其他权利价格根据价格形成方式不同市场交易价格和评估价格按房地产的实物形态土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格的表示单位总价格、单位价格、楼面地价等,5土地价格的种类,根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格。根据房地产价格表示单位分为总价格、单位价格、楼面地价等其中：楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积土地总面积容积率楼面地价土地单价容积率其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。,基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。,5土地价格的种类,5房地产评估常用价值类型,市场价值在用续用价值重置成本,6影响房地产价格的一般因素,经济因素经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素社会因素人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素行政因素土地使用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制心理因素,6影响房地产价格的区域因素,商务繁华因素道路通达因素交通便捷因素城市基础设施状况因素环境状况因素,7影响房地产价格的个别因素,土地的个别因素区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因素、地质因素、地势因素、地形因素、容积率因素、用途因素、土地使用年限因素建筑物的个别因素面积、结构、材料等、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限制、建筑物是否与周围环境协调,8房地产评估分类,房产评估、地产评估、房地产评估房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。,9房地产评估分类,单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价,10房地产评估的基本程序,1明确评估基本事项在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：明确评估目的了解评估对象确定评估时点签订评估合同,9房地产评估的基本程序,2制定工作计划制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。初选估价方法或评估的技术路线确定投入人员制定评估作业日期及进度安排评估作业所需经费预算,9房地产评估的基本程序,3实地勘查与收集资料实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。对象房地产的位置及其周围环境。对象房地产的使用情况及现状。了解当地房地产市场的特征和情况,9房地产评估的基本程序,4测算被评估房地产的价格在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。5综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。,9房地产评估的基本程序,6撰写房地产评估报告评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。,第二节房地产评估的成本法,房地产评估的成本法,适用范围基本公式基本参数取得应用案例,1适用范围,成本和折旧能够可靠估计成本法特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。,2基本公式,资产评估值,被评估资产重置成本,3基本参数获得,成本土地成本建筑物成本贬值建筑物折旧,3.1重置成本,房地产的重置成本土地重置成本建筑物重置成本,3.1.1土地成本,土地重置成本土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益,土地取得费，是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。,土地取得费,土地补偿费,青苗补偿费,附着物补偿费,劳动力安置费,养老补偿费,菜田建设基金,耕地占用费,土地垦复基金,农地征用费用,城市取得毛地费用,土地出让金,过渡补助费,搬家奖励、补偿,家用设施移装费,其他设施补偿,停产损失费,一级市场政府有偿出让金,二级市场土地有偿转让费用,房屋拆迁补偿,土地取得费,农地征用费用,土地取得费,土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6-10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；S-征用前3年单位面积平均年产值；D-补助倍数，4-6；P-征用耕地面积；H-人均耕地面积。,土地取得费,新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2-10元/m2;1-2亩，1.6-8.0元/m2;2-3亩，1.5-6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2；,土地征用，是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。,土地取得费,土地开发费,土地开发费涉及到基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发配套费基础设施配套费用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。公共设施配套费-用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。,税费_土地增值税,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。在转让环节按次征收。,税费_土地增值税,土地增值税的征税范围出售国有土地使用权取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的存量房地产买卖抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投资联营后将投入的房地产再转让的合作建房建成后转让的,税费_土地增值税,土地增值税的免税范围建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。,税费_土地增值税,增值额计算，可从转让收入额中减除的扣除项目取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,税费_土地增值税,房地产开发费用（适用新建房转让）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内。纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。,税费_土地增值税,与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）,税费_土地增值税,转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。,税费_土地增值税,税费,土地管理费，主要是在征地和开发过程中发生的管理人员工资、办公、宣传、差旅等费用。销售税费，包括销售费用、销售税金及附加等。,利息,利息，主要是在土地取得和开发资金在开发期间的利息费用，以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。,利润,合理利润合理利润=（土地取得成本土地开发成本管理费）*行业平均利润率,土地增值收益,土地增值收益，是土地的用途改变或土地功能变化而引起的，用途改变带来的增值是由于土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。（级差地租）土地增值收益（土地取得成本土地开发成本管理费投资利息税费开发利润）土地增值收益率。土地增值收益率通常为10%一25%。,3.1.2建筑物重置成本,建筑物重置成本=前期费用+建筑安装工程费+配套费+资金成本+合理利润,前期费用,前期费用，主要包括可性性研究费、勘测及工程设计费、工程招标费、鉴证费。,建安工程费,配套费,配套费，主要包括档案费、人防费、绿地建设费、白蚁防治费,资金成本,合理利润,3.1.3建筑物重置成本的估算方法,重编预算法：准确性高、工作量大，适于技术资料完整、结构简单的房屋建筑物。预决算调整法：与前者比较，不需重新计算工程量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。价格指数调整法：利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价值量小的建筑物评估。,建筑物重置成本,3.2建筑物的贬值,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,3.2.1建筑物实体性贬值,重置成本*（1-成新率）重置成本-折旧额,成新率和折旧,使用年限法房屋建筑物实体性贬值=重置全价*有形损耗率有形损耗率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+尚可使用年限）*100%打分法：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。,完损等级,完好房,基本完好房,一般损坏房,严重损坏房,危险房,成新率（%）,80-100,60-79,40-59,40以下,残值,技术经济参数,结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好,基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使用,有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理,有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修,结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能,原城乡建设环境保护部1984年颁发房屋完损等级评定标准,部位内容,结构,装修,设备,完损等级,成新率%,地基基础,承重构件,非承重构件,屋面,楼地面,门窗,外抹灰,内抹灰,顶棚,细木装修,水卫,电照,暖气,特种设备,完好房,基本完好房,一般损坏房,严重损坏房,危险房,80-100,60-79,40-59,40以下,残值,评定部位内容、完损等级和成新率,注意：还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结合评分修正系数表计算成新率=（结构部分得分*G+装修部分得分*S+设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。,不同结构类型房屋成新率的评分修正系数,0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.l0.03,成新率=（结构部分得分*G+装修部分得分*S+设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。,3.2.2建筑物功能性贬值,房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致所产生的贬值；现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电，不少具备3A一SA智能化水准，住宅使用功能大为提高。,3.2.3建筑物经济性贬值,房屋经济性贬值，是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是因市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。,注意！,对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。,4成本法应用案例,案例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为6，试评估该土地的价格。,4成本法应用案例,评估方法的选择该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。计算土地取得费10万元亩150计算土地开发费2亿元平方公里200(元/平方米),4成本法应用案例,计算投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。土地取得费利息150（16）2118.54（元/平方米）土地开发费利息20035（16）1.5120065（16）1.5110.23（元/平方米）,4成本法应用案例,计算开发利润开发利润(1)(2)1035（元/平方米）计算土地价格土地单价(1)十(2)十(3)(4)(115)(1502001854十102335)(115)47584(元平方米)土地总价4758415000=7137600(元)该宗地单价为47584元/平方米，总价为7137600元。,第三节房地产评估的收益法,房地产评估的收益法,适用范围基本公式基本参数取得应用案例,1适用范围,收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。商场、写字楼、旅馆、公寓。,2基本公式,V评估值;Rt未来第t年的预期收益；rt第t年的折现率或资本化率；n收益年限；t第t年。,3基本参数取得,收益还原率收益期,3.1收益的获得,净收益，是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别，应该使用客观净收益。,3.1收益的获得,实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益。当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不能直接用于评估。,3.1收益的获得,客观净收益，是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，只有客观净收益才能作为评估的依据。客观净收益=客观总收入-客观总费用,3.1收益的获得,客观总收入，是指总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收入的总和。求取总收入时，是以客观收入即正常收入为基础，而不能以实际收收入计算。房地产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况,3.1收益的获得,客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。,3.2折现率的获得,折现率，实质上是一种投资报酬率。折现率(类似房地产的)净收益/(类似房地产的)交易价格,3.2折现率的获得【例】,3.2折现率的获得【例】,对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%,3.3收益期的获得,单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。,案例有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。,3.3收益法应用案例1,3.3收益法应用案例1,案例某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费用为年租金的3.5，维修费为重置成本的1.5，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成价的0.2%，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试据以上资料评估该宗地2002年3月的土地使用权价格。,3.3收益法应用案例2,选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。计算客观总收入总收益应该为客观收入而不是实际收入。年总收入5012900（110）486000,3.3收益法应用案例2,计算客观总费用年管理费4860003.517010元年维修费25009001.533750元年税金2090018000元年保险费250009000.2%=4500元年总费用73260元计算房地产纯收益房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740元,3.3收益法应用案例2,计算房屋纯收益计算年折旧费年折旧额=建筑物重置价/使用年限=（2500*900）/48=46875（元）计算房屋现值房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年限25009004687522156250元计算房屋纯收益房屋纯收益房屋现值房屋资本化率21562508172500元,3.3收益法应用案例2,计算土地纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740172500240240元计算土地使用权总价格,剩余使用年限为506年。计算土地使用权单价3358836.155006717.67（元）,3.3收益法应用案例2,第四节房地产评估的市场法,房地产评估的市场法,适用范围基本公式基本参数取得应用案例,1适用范围,市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。,2基本公式,待估资产评估值参照物价格ABCD.A交易情况修正系数B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数,3.1参照物价格,3.2修正系数,A交易情况修正系数B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系数,3.2修正系数,A交易情况修正系数有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低；其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。,3.2修正系数,B交易日期修正系数,3.2修正系数,C区域因素修正系数,3.2修正系数,D个别因素修正系数,3.2修正系数【例】,可比因素差异,3.2修正系数【例】,可比因素差异,3.2修正系数【例】,可比因素差异,3.2修正系数【例】,根据可比因素计算差异计算调整系数,3.2修正系数【例】,根据可比因素计算差异计算调整系数,3.2修正系数,3.2.1交易日期修正,案例现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年1月，该类房地产价格平均每月下降0.2，则对该可比实例进行交易日期修正后2001年1月的房地产价格为：P6000（10.2）660000.9885928元/平方米,3.2.2容积率修正,容积率修正后可比实例价格=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例土地容积率修正系数）,3.2.2容积率修正,如果确定比较案例宗地价格每平方米800元，容积率2.1，待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后待估宗地价格8001.6/1.9=673.7元/平方米,3.2.3土地使用年限修正,K将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数，r还原率，m被估对象的使用年期，n可比实例的使用年期,土地使用年期修正后地价比较实例价格K,3.2.3土地使用年限修正,案例某待评土地剩余使用年限1O年，其参照物剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照物，故其面积因素对价格影响较参照物高15，如折现率为8，则个别因素修正系数为（）。,第四节房地产评估的其他方法,第四节房地产评估的其他方法,土地价格评估的其他方法在建工程评估的其他方法,土地价格评估的其他方法,剩余法（假设开发法）基准地价修正法路线价法,1假设开发法,适用范围：待开发土地、待拆迁改造土地计算公式：地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润专业费=建筑费*比率利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率税费=销售收入*费用率,案例有一宗“七通一平”的待开发建筑用地。土地面积为2000平米建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，其他税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。,1.2假设开发法案例,1.2假设开发法案例,确定评估方法，现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。地价楼价建筑费专业费利息销售税费计算房地产总价20002.59000=45000000计算建筑费和专业费:建筑费300020002.515000000专业费建筑费1015000000101500000,1.2假设开发法案例,计算销售费用和税费。销售费用=450000002.51125000销售税费=450000006.52925000计算利润（地价建筑费专业费)10=(地价十16500000)10计算利息地价(16)21十(150000001500000)(16)101236地价十990000,1.2假设开发法案例,求取地价地价=4500000016500000112500029250000.1地价16500000.1236地价990000地价218100001.223617824452评估结果。单位地价17824452/20008912楼面地价8912/2.53565,2基准地价修正法,计算公式：宗地地价=基准地价年限修正日期修正容积率修正其他因素修正系数适用范围市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。,3路线价法,路线价法，是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与市场法、收益法等估价