房地产经济测算.ppt

+地产二00六年六月二十四日,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,目录,房地产策划报告中的经济测算,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,成本导向定价基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润1.1.1成本加成定价即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。单位产品价格=单位产品成本（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（注：这里的成本要包含了税金）例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：2000（1+15%）=2300（元）,房地产策划报告中的经济测算,方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）2.确定目标利润。对应多种形式目标利润=总投资额目标投资利润率目标利润=总成本目标成本利润率目标利润=销售收入目标销售利润率3.计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量,房地产策划报告中的经济测算,例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本成本利润率=415%=0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/160000=2875（元）,房地产策划报告中的经济测算,房地产策划报告中的经济测算,方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,1.1.3售价加成定价即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（1-20%）=3125（元）,房地产策划报告中的经济测算,方法特点：消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）,房地产策划报告中的经济测算,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,1.1.4总结三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在成本基础上加一定的利润来定价。差异：对利润的确定方法优点：容易计算缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,需求导向定价基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。1.2.1理解值定价理解值：感受/认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。（非价格因素变量）关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度市场调查主要步骤：1.确定顾客的认知价值2.根据确定的认知价值，决定商品的初始价格3.预测商品的销售量4.预测目标成本5.决策,房地产策划报告中的经济测算,方法特点：理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。,房地产策划报告中的经济测算,例4.由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市某区，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始精心策划，推出了“客户开价”销售活动。该活动具体操作方式如下：开发商拿出3至7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此的任何价格报价。如果客户在最高的前12名以内，即以此价作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，是房地产定价提供了一条新思路。,房地产策划报告中的经济测算,例5.设同类房地产的市场平均价为2600元/平方米，专家们对项目的3栋商品住宅楼的有关因素、权重系数及评分结果见表1.1。,表1.1某项目住宅楼认知价值系数表,可得：甲栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2964（元/平方米）乙栋住宅楼的认知价值=2600*1.04=2704（元/平方米）丙栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2158（元/平方米）,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,1.2.2区分需求定价（差别定价法）即某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同售价。房地产区分需求定价的主要形式：以消费群体差异为基础以数量差异为基础以产品外观、式样、花色差异为基础以地域差异以时间差异,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,竞争导向定价基本思路：企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法，以竞争者的价格为基础，根据竞争双方力量等情况，制定价格，达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标。特点：当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。,1.3.1随行就市定价即使自己的商品价格跟上同行业的平均水平。适用：在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有的正常秩序的情况下。比较受一些中、小房地产企业的欢迎。加权平均售价公式：Pi=PiII(100/Wij)(j=1,2,m)其中，II(100/Wij)为m项因素权重比的连乘积；Wij为被调查房地产（i）第j项因素之权重系数m为事先确定的权重因素的个数Pi被调查房地产单价Pi被调查房地产加权平均价,房地产策划报告中的经济测算,房地产策划报告中的经济测算,由上面的加权平均价，再视各被调查房地产的营销状况进行营销权重系数修正，确定最后的市场通行价，其公式如下：P=Gi*Pi/Gi(i=1,2,n)其中，Gi*Pi为被调查房地产加权平均单价期望值之和Gi为被调查房地产营销权重系数之和n为被调查房地产数P为市场通行价,房地产策划报告中的经济测算,例6.设某住宅周边的同类房地产的有关调研结果如表1.2。表1.2各房地产价格及营销相关问题调研表,房地产策划报告中的经济测算,由表1.2的数据和公式Pi=PiII(100/Wij)，可得各房地产的加权平均价格如下：Pa=7650*100/98*100/105*100/105*100/97*100/100=7299(元/平方米)Pb=7003(元/平方米)Pc=7338(元/平方米)Pd=5784(元/平方米)Pe=5698(元/平方米)Pf=6848(元/平方米)则，P=Gi*Pi/Gi=6680（元/平方米）,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,1.3.2追随领导者定价即以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准来制定商品房价格。适用：拥有较为丰富的后备资源，为了应付竞争，或稳定市场以利于长期经营。,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,可比楼盘量化定价针对许多楼盘倾向于定性描述而产生的经验误差，应该对楼盘进行定量描述。建议在策划报告中的定价方法多采用此定量方法，增强说服力。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次应相近。选取影响楼盘定价的18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分为五个等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。,（1）18个定级因素表1.3定级因素、指标与分值,房地产策划报告中的经济测算,房地产策划报告中的经济测算,（2）定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。（3）楼盘因素定级公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn式中，P,总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）n,楼盘定级因素的总数W，权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）F，分值（某定级因素对片区内所表现的优劣度）,房地产策划报告中的经济测算,表1.4可比楼盘量化定价法计算表（注：表中楼价为均价（元/平方米）,房地产策划报告中的经济测算,据表1.3中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分之间近似呈现直线相关，则建立回归方程为：Y=a+bX其中，Y为楼盘均价，X为楼盘得分。求解出参数a与b，该回归方程即可惟一确定。,房地产策划报告中的经济测算,例7表1.5东和地产两路项目可比楼盘综合因素量化统计,房地产策划报告中的经济测算,表1.6计算表,房地产策划报告中的经济测算,据表1.6中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分之间近似呈现直线相关，则建立回归方程为：Y=a+bX。其中，Y为楼盘均价，X为楼盘得分。求解式中的a与b，可得：Y=1266+66.7X本项目的楼盘得分为15.6，套入上式，得出本项目的均价约为：2300元/平方米。,房地产策划报告中的经济测算,一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算,房地产策划报告中的经济测算,盈亏平衡分析2.1.1概念与目的盈亏平衡分析是考察项目的建筑面积发生变化或者考察市场（以建筑面积多少反映）发生变动时企业经济效益变化情况。分析目的：寻求一个合理的开发规模，降低开发风险。2.1.2公式与应用盈亏平衡分析基本公式：E(x)=F(x)-C(x)其中，E(x)为销售利润；F(x)为销售收入；C(x)成本又：F(x)=PxC(x)=B+Dx其中，P为开发项目平均单价；x为拟开发项目的建筑面积；B固定费用；D单位可变费用所以，E(x)以x为变量的计算公式为：E(x)=Px-(B+Dx),房地产策划报告中的经济测算,C(x),图2.1盈亏平衡图,房地产策划报告中的经济测算,两直线的交点R处：F(x)=C(x)，即PXr=B+DXr所以：Xr=B/(P-D)当XF(x)，成本大于收入，利润E(x)小于零，故亏损。当XXr时，C(x)F(x)，收入大于成本，利润E(x)大于零，故盈利。当X=Xr时，C(x)rr不能完全反映资金的时间价值，i才能真正反映资金的时间价值i越小，计息周期越短，则r与i之间的差异越大,房地产策划报告中的经济测算,2.复利简单计算的公式、系数（1）现值（P）、终值（F）F=P*（1+i）nP=F/（1+i）n(2)等额序列支付的现值系数P=P1+P2+P3+.+Pn=A/i*1-1/(1+i)n(3)等额序列支付的终值系数由上面的P=F/（1+i）n和P=A/i*1-1/(1+i)n可以得出F=A*（1+i）n-1/i,例1.某人计划5年后从银行提取1万元购买家具，如果银行利率为12%，那么现在他应该存入银行P=F/（1+i）n=0.5674万元所以，他现在需存款5674元，即意味着在利率12%下，5年后的10000相当于现在的5674元。例2.某人预计10年后买一套10左右的房子，从今年开始每年年末向银行存入8000元，连续10年，若银行利率为8%，那么10年后他能否实现购房的愿望？F=A*(1+i)n-1/i=115892元即10年后共有115892元，能实现他的愿望。,房地产策划报告中的经济测算,例3.某商场欲积累一笔装修费，用于4年后的整个商场的大装修。此项费用总额为500万，银行利率12%，