养老地产发展模式及规划设计研究.ppt

养老地产发展模式及规划设计研究,2013年08月15日主讲人：周燕珉清华大学建筑学院,3,2,主要内容,养老地产的时代背景与政策环境,养老建筑的单体设计规律,1,养老项目的经营模式分析,养老项目的常见类型,4,养老项目设计实例分析,5,第一部分养老地产的时代背景与政策环境,2.国家和地方的养老政策相关情况,1.我国老龄化的发展特征,3.当前养老地产发展形势及问题,1-1我国老龄化的发展特征,我国老龄化现状,什么是老年人？什么是老龄化社会？世界卫生组织定义：60岁以上的人群为老年人；一个国家60岁以上的人口超过10%时，即步入老龄化社会。我国的老龄化现状严峻截至2012年底，我国60岁以上人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%；65岁以上人口数量达到1.27亿，占总人口的9.4%；2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。,（资料来源：新华社“截至2012年底我国老年人口数量达到1.94亿”,我国人口老龄化的主要特点,人口基数大21世纪上半叶，我国将是世界上老年人口最多的国家。21世纪下半叶，我国仍然是仅次于印度的第二老年人口大国。老年人口增长速度快发达国家用了近百年的老龄化过程，我们用了27年就已经赶超。老龄化超前工业化、城市化发展我国目前尚属发展中国家，人均生产总值世界排名还很靠后，多数老年人及其家庭“未富先老”,不同国家从老龄化社会跨入老龄社会需要的时间对比,老龄化社会：65岁以上的人口超过7%老龄社会：65岁以上的人口超过14%,我国人口老龄化的主要特点,高龄老人多，长期照料问题大2007-2050年，80岁以上高龄老人占老年人口比例将从9.7%增加到23%。“空巢家庭”增多当前城市家庭中，超过半数的老人是空巢家庭；65岁以上空巢老人逾5100万，约占老年人口近25%。,（资料来源：2006年2月23日，全国老龄办发布的中国人口老龄化发展趋势预测研究报告）,我国高龄老人增长趋势,80岁以上高龄老人占老年人口的比例,空巢老人数量及比例,1-2国家和地方的养老政策相关情况,国家养老政策总结,国家养老支持性政策的发展时间轴,从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。,各地方推行多种政策促进养老建设,1.促进民办养老机构建设措施提供建设、运营补贴星级评定奖励土地供应税费优惠鼓励融资医疗政策2.制定养老设施专项规划,提供建设、运营补贴,资料来源：全国养老服务业走势月度2012年第9期，北京师范大学中国公益研究院老年福利研究中心编,截止2012年9月已出台的社会办养老机构运营扶持政策,各地方出台的补贴可分为以下三类:床位建设补贴：按照新增床位每张一次性建设补贴床位运营补贴：成后投入使用，每张床位按月发给运营补贴一次性建设补助：部分地区对新建或租赁项目进行一次性建设补助,补贴力度不断增强，但落实有困难,各省市不断出台对民办养老床位力度更高的补贴政策，然而由于补贴认证各项手续门槛高、政策落实力度较低，能领到补贴的民办养老机构很少，对民办养老机构促进作用并不大。,部分省市试水养老专项用地,参考资料：北京将采取招标形式推养老设施用地；关于规范我国养老产业用地发展的专项建议中国公益研究院养老研究中心,养老设施用地现状：没有专项用地、土地成本高绝大部分养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，前期土地成本非常高，直接影响到后期盈利水平。开始试点养老用地：目前国土部正在深入研究支持养老产业发展的用地政策，并鼓励地方国土资源局进行实践探索，山东、四川、广东等地正在试点养老用地。北京出台养老综合用地：北京市2013年度国有建设用地供应计划出台，率先提出养老综合用地。养老设施用地共100公顷，主要集中于近郊，少数为五环周边。用地获取主要采取招标形式，不会采取拍卖和挂牌，以防止地价抬高。,70%的住宅用地,不到30%的商业金融用地,少量的养老医疗设施用地,水、电、燃气及税费优惠,根据国家出台的关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见，优惠政策主要可分为：免征养护服务营业税；免征自用房产、土地房产税、城镇土地使用税；机构与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。税费优惠落实尚待配合税费优惠涉及民政部门与供水、供电、供暖部门配合，而目前各部门间在优惠机制配合上尚不健全，优惠政策落实难。,参考资料：关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见；四川日报多重政策激励养老服务业,其他相关政策,星级评定奖励：养老机构按星级获得奖励近年来，北京、青岛、武汉、南京等多地陆续展开对养老机构的星级评定，按星级划分收费标准，并对不同星级给予奖励。鼓励融资：引导金融机构用于兴办养老机构的信贷项目重庆、云南等多地鼓励和引导金融机构加快金融产品和服务方式创新，鼓励银行业金融机构通过提供按揭贷款的方式帮助民办养老机构建设，对符合条件的养老机构及其建设项目的合理信贷要求，提供积极的财政支持。结合医疗服务：符合标准的养老机构医疗服务可以纳入医保范围广东鼓励发展“养老院+医院”新模式，养老院可设医疗机构。经卫生部门批准并取得医疗机构执业许可的养老服务机构可设置医疗机构，经社会保险行政部门审核批准，可纳入基本医疗保险定点医疗机构范围。,参考资料：重庆市近日出台政策，社会养老机构新增兴建养老设施，增加床位将得到财政补贴云南5年投10.8亿扶持养老服务设施建设粤鼓励发展养老院+医院新模式养老院可设医疗机构,1-3当前养老地产发展形势及问题,银发市场潜力巨大,老年消费高速增长2011年，全国总消费值达121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，已逾1.3万亿元。据测算，从2011年至2050年，老年消费占GDP的比重将从5.55%增加到17.25%。如果将养老、医疗、照料、福利与设施都纳入养老的成本来测算，到2050年，这个费用占GDP的比重将提高到23.31%。,数据来源：2010年度中国老龄事业发展统计公报全国老龄办,老年消费占GDP比值,（数据来源：北京大学老龄健康与家庭研究中心测算）,数据来源：第六次人口普查,老龄产业亟待发展,老年消费观念转变，需求增大随着老年人生活水平的提高，消费观念的转变，老年消费消费需求正在向高层次、高质量、个性化、多元化的方向发展，花钱买健康、买年轻、买舒适、买享受、买方便正成为生活追求。多产业亟待发展目前，食品、医疗、营养保健是老年消费群体主要的消费需求，养老服务、地产、服装、餐饮、旅游、娱乐健身等正成为老年消费群体的新增需求点。,老龄产业九大行业,养老地产的主要类型及开发商发展方向,19,老年住宅需求量大，产品类型多样化老年综合社区、老年公寓、二代居等多种地产类型是未来养老住宅发展的方向。,19,当前养老地产的主要类型,各大房地产企业及保险业试水养老地产,国内外运营机构积极进入大陆日本：木下、礼爱、日医台湾：长庚,近期养老产业的发展受到全社会关注开发商：万科、金融街、朗诗、远洋、保利、万达投资商：国资委、中投险资企业：泰康、合众人寿、人保、新华,房地产开发商开发项目存在的问题,项目规模过大继4月中国石化斥资80亿元，在四川郫县花园镇布局总体规划占地2000亩的养老项目；5月，中国水电地产在重庆璧山投资80亿元、占地3000亩，打造全国最大养老地产项目。打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。业内人士一针见血指出，土地是最难解决的问题。若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。,（资料来源：中国养老产业联盟2013年7月第一期）,养老地产的瓶颈在于运营,护理运营人才缺失导致养老项目后续经营问题目前我国养老机构护理人员持证上岗率低，多为下岗职工或进城务工人员，素质不高。工资低、工作累、社会地位低等因素亦导致人员流动性极强，成为许多养老项目发展瓶颈。缺乏运营管理团队和对养老服务人才的教育培养运营管理团队经验不足等情况也对养老项目后期运营造成很大影响。,养老院的护理人员缺乏专业培训,第二部分养老项目的常见类型,2.公营、民营结合的养老基地,1.普通社区中的“9073”,3.大型居住区中配建的养老组团,1.“9073”在普通社区中如何体现？,普通社区中的“9073”普通社区可建设老年住宅、社区配套养老服务设施、养老公寓等,90%为居家养老：建设专门的老年住宅、老少户等,3%为机构养老：配建老年公寓、老年护理院等,7%为社区养老：配建社区日间照料中心提供相应的养老服务,案例1：天津武清民政部养老示范区,政府主导下进行的企业地产项目民政部养老配套示范区包含多种类型和功能,2.公营、民营结合的养老基地,天津武清民政部养老示范区,“五院合一”：包括敬老院、残障院、孤儿院、光荣院、收费老年公寓,河北中捷民政事业服务中心,政府建设的养老设施,案例2：河北中捷民政事业服务中心,分期建设顺序,河北中捷民政事业服务中心,收费型老年公寓,第二期老年住宅地块,案例1：金融街惠州养老社区,地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线,第一期老年住宅地块,3.大型居住区中配建的养老组团,形成小型居住组团，尺度亲切主要配套设施沿主要道路设置，与各组团保持较短的服务半径半护理组团靠近医院，联系近便绿化景观均布，停车就近处理,广东惠州养老社区,高层高密度养老公寓,案例2：广西南宁嘉和城,养老地块,高端公寓+医疗机构东北侧景观资源较好，设置养老公寓，南侧地块布置商品住宅,第三部分养老项目的经营模式分析,案例2：台湾润福生活新象馆,案例1：北京太阳城,案例1：北京太阳城,项目类型及定位：全程化养老社区服务对象：自理、半自理、不能自理的老人,运营模式与经营现状,五种运营模式：销售产权：居家式养老公寓销售使用权：5年/10年使用权购买金+月费短期租赁：租期12年，押金+月费按天收费：度假型养老公寓医院病房类：附属康复公寓（关怀病房）业态比例：70%销售+30%持有经营现状：销售部分盈利良好，持有部分逐步实现盈利70%销售部分三期均售罄并实现增值，售出价格较周边楼盘高出20%30%。30%持有物业：老年公寓部分通过月费、民政部床位、运营补贴可获得20%左右纯利润；医院经过8年运营实现不赔本；购物中心等其他配套设施仍处亏损经营。,适老化设计：从规划到户型均采用无障碍设计3层以上楼栋均配有医护式电梯床头有紧急呼叫器板式楼栋满足老人对通风采光需求配套服务：入住老人可到社区餐厅就餐，可享受送餐；每年一次免费体检；紧急呼叫系统，24小时昼夜值班物业；组织多种娱乐文化活动；每天对单身老人电话联络慰问；其他购物、医疗、家政服务。,居家式养老公寓,板式居家式公寓,基本情况：居家式公寓共分为三期建设、销售，建筑面积共24万平米，建筑类型分为板式公寓和独栋别墅两种。共计1300套公寓已全部售出，价格高出周边20%30%，现居住2000多名老人。,租赁型养老公寓,基本情况：租赁式公寓有A、B两栋，其中A栋主要针对半自理和不能自理老人，B栋针对健康老人，两栋楼共1000张床位，已入住625位老人（房间基本住满，单身老人多倾向于包房）。收费标准：押金5万元起步，交纳的押金越多房租越便宜，根据不同房型、朝向，价格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和无自理老人，还要交纳不同级别的护理费和伙食费等。配套服务：打扫房间、巡诊服务；营养配餐、送餐；组织多种娱乐文化活动；针对A栋介护老人服务：紧急呼叫系统，24小时巡诊；生活护理、帮助康复锻炼。,配套设施,38,太阳城配建7万平米养老配套设施，包括：太阳城医院太阳城购物中心奥利匹斯俱乐部文化会展培训中心国医堂,既满足社区内老人的需求，还可向外界提供医疗、商业、旅游度假、会议餐饮等服务。,国医堂,配套设施：奥林匹斯俱乐部,概况：奥林匹斯俱乐部于2010年开业，地上两层，地下一层，经营面积2.5万平方米，加入RCI全球分时渡假酒店及权益交易组织。以温泉洗浴、医疗保健为特色，集商务会议、康体养生、休闲度假、餐饮娱乐等为一体。以对外经营为主，老人可定时免费使用部分功能，实行会员制。,配套设施：太阳城医院,概况：建筑面积1万平米，包括门诊、急诊、住院病房三部分，并设置红十字会“999”太阳城急救站。太阳城医院于2004年开诊，与安贞医院、同仁医院等三甲医院合作，目前为一甲医院。经营状态盈亏平衡：就诊病人来自太阳城和周边社区、村镇居民，以及部分国内外旅游度假客人。2012年起不赔本，每年有2000万元左右营业收入。由于医保额度限制，许多老人开药还需到其他医院。,配套设施：太阳城购物中心,概况：建筑面积5100平米，卖场主要经营日化、食品、生鲜、日用百货、冷冻食品、老年食品、主食厨房、高档烟酒，设有西点房、茶专柜、老年生活用品专柜、便民药店，并设有中国邮政储蓄和洗衣店，提供电话订购送货上门服务。经营状态处于亏损运营：由于每天有物美超市免费班车，在购物中心购物的老人并不很多，但方便了行动不便的老人购物。,经营经验,低价拿地：承诺建养老、医疗设施，以低价出让方式拿地，养老部分可获得政府补贴。快速回笼资金：前期以商品房销售的形式迅速回笼资金，用于后期开发建设。配套设施齐全：齐全的配套设施满足了老人的需求，入住群体保持稳定，并为社区增加了多类型业态收入，丰富了社区功能。,优势：,局限：,时代机遇：地价获得集体土地，获批建设养老社区并获得政府补贴等过程含有时代特定因素。,案例2：台湾润福生活新象馆,项目类型及定位：五星级银发族休闲养生饭店式住宅服务对象：主要面向自理的老人,润泰集团实力雄厚、声誉良好，其董事长具有在台湾军人“眷村”生活的背景，深受高级退伍军人的认可，得到重要的客户群支持；,建筑概况,地上20层，12层为公共设施（占建筑面积44.5%），3层以上为客房，共300间客房，其中10间提供亲属短期住宿。地下二层，B1为餐厅、厨房、娱乐，B2为停车。标准层1650平米/层，共分大中小三种户型，从5099平米不等，主要为小户型。,运营模式与经营现状,运营模式：租赁式：押金+月租金+月生活费（管理费、伙食费、水电费）根据房间大小不同押金不同，楼层越高、房型越大押金越高；押金越多月租金越少。经营现状：盈亏平衡入住率99%，经营强调入住率和客户满意度，利润指标为收支平衡。初期投资靠收取押金回收（押金收入约20多亿台币），日常经营靠月租平衡（1000万台币/月）入住者层次较高，多为军人将领、大学教授、律师等，平均84岁。,15坪（约50平方米）收费标准：以人民币换算,适老化设计：室内精细化无障碍设计单边走廊满足老人对通风采光要求洗衣机、烘干机、冰箱等电器齐备设紧急呼叫系统（含固定及无线呼叫铃）电器安全感应系统,居室部分,基本情况：房型共分为15坪（50平米，根据需要放1-2张床）、24坪（79平米）、30坪（99平米）三种，其中15坪有265间，24坪有15间，30坪有20间。部分小户型合并：设计户型以15坪为主，少量24坪。后由于客户有需求，将部分15坪户型合并为30坪大户型。,配套设施,养老配套设施包括：馆内门诊牌艺室才艺室陶艺室视听室美发室,配套设施比例占建筑面积44.5%，多样的配套设施和活动安排充分满足了老人不同的方面的交往、休闲娱乐需求，使老人在馆内的生活非常充实。,图书室台球室健身室茶廊小卖部多功能活动中心,丰富的月度活动安排表,配套设施,图书室,小卖部,多功能活动大厅,陶艺室,配套设施：内设诊所,与关渡医院合作每周3个医生坐诊；6个护士3班轮换，每班2人,配套设施：餐厅,餐厅位于地下一层，按床位数1:1设置座位400个。用餐为自助形式，餐费包月，不吃可退。日常约有200人左右在此用餐，厨房服务人员共12位。,配套设施：交流、展示空间,利用楼梯下、走廊加宽空间营造开敞的公共活动空间如才艺展示、棋牌区等，便于老人视线连通、促进彼此交往。设置老人作品的展示空间能够增进老人的自我成就感，保持生活热情。,经营经验,集团声誉良好：润泰集团实力雄厚，声誉良好，客户比较信赖。人员服务规范标准：团队经过严格系统的培训，服务水平高。配套设施齐全：齐全的配套设施满足了老人的多方面需求。时机把握成功：项目开发时正赶上大批军人老人集中达到养老年龄段，且台湾经济状况不错，赶上了好的时机。最初定位为高档住宅，后发现老年市场需求大，改为老年公寓。,优势：,局限：,人群范围窄定位于自理型老人，但随着时间推移，老人逐渐变为半自理、非自理，护理水平和项目定位均受到影响。主要户型过小原设计户型以小户型为主，许多高端客户倾向于大户型，只得合二为一。,相关书籍,老年住宅（国家十一五规划教材）2011年4月出版,老人家（老年住宅改造设计集锦）2012年10月出版,其他已出版书籍：,周燕珉新浪博客BLOGhttp/,ThankYou!,清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室电话mail：yanminzhouBlog：,当前老人养老需求分析,1.不同年代出生老人养老方式、观念不同2.50后与80后两代家庭共同推动购房需求3.“9073”政策之下的三种养老方式与需求4.居家养老意愿占主流、养老地产市场潜力巨大5.机构养老意愿无法满足、养老机构床位缺口严重,不同时代出生老人养老方式、观念不同,56,1920,1930,1940,1950,1960,1970,当前7090岁老人出生于战乱，是建国时期主力，传统观念强，经济水平较低，子女孙辈多，主要依靠子女照料。,当前6070岁老人，出生于建国前，经历了战争、文革，多数缺乏较好教育，福利分房是最大积蓄，儿女轮流照顾。,当前5060岁老人，出生于建国后，赶上高考恢复和改革开放，有一定经济计基础，多与80后子女形成经济联盟。,出生年代,50后与80后：两代家庭的共同购房需求,共同购房高房价背景之下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。比邻而居受中国传统观念和独生子女政策的影响，育儿、养老等问题由家人同心协力一起完成，需要能维持各自独立又相互扶持的居住模式。,随着50后第一代婴儿潮人口逐渐老龄化，80后步入婚育期，两代家庭共同推动下的购房需求值得关注。,“9073”政策之下的三种养老方式与需求,“十一五”规划中提出了“9073”养老服务体系建设，确立了“居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑”的发展目标，具体比例为：90%居家养老指在住宅中养老，由家政、医