我国房地产宏观调控有效性的分析与应用.pdf

上海交通大学 硕士学位论文 我国房地产宏观调控有效性的分析与应用 姓名：丁一 申请学位级别：硕士 专业：企业管理 指导教师：宣国良 20070101 我国房地产宏观调控有效性的分析与应用 摘 要 自从 1988 年土地流转制度建立以来，随着对市场经济规律认知 的发展，我国房地产宏观调控经历了一个较为曲折的发展过程。在市 场形成初期，房地产宏观调控主体缺乏调控经验，对整个房地产市场 的把握不够，并且调控手段多以指令性的行政手段为主，从而导致房 地产市场出现了剧烈波动，严重阻碍了房地产经济的发展。随着房地 产宏观调控系统的不断成熟， 调控手段也逐渐由以指令性的行政手段 为主转变为以经济手段为主的间接调控模式， 大大降低了房地产市场 的波动幅度，特别是 1998 年我国经济成功实现“软着陆”后，房地 产经济走出了一条快速并较为平稳的发展轨迹。但是，也应该看到， 我国房地产宏观调控体系中仍存在许多问题， 影响着调控有效性的提 高。因此，如何克服这些问题以提高房地产宏观调控过程的有效性是 目前急需解决的一个课题，基于此，本文对历年来我国房地产宏观调 控的有效性作了尝试性的研究， 希望能为房地产宏观调控知识体系的 完善做一些有意义的工作。 本文在对房地产宏观调控理论和系统控制理论进行归纳总结的 基础上， 从调控目标和调控过程的角度对房地产宏观调控系统进行了 一般性的规定，然后对房地产宏观调控有效性的定义做出了界定，提 出房地产宏观调控的有效性包括稳定性、准确性和快速性三个方面。 具体地说，房地产宏观调控的有效性是指通过房地产宏观调控，能平 稳、快速地对房地产经济体系的运行情况进行调整，并使房地产经济 体系的实际运行结果尽量与预期目标一致， 即满足房地产宏观调控体 系在稳定性、准确性和快速性三个方面的要求。稳定性主要反映房地 产宏观调控过程的波动幅度的大小； 准确性主要反映房地产经济体系 的实际运行结果与预期目标的偏离度的大小； 快速性主要反映房地产 宏观调控过程的时滞长短。 本文在对历年数据进行统计分析的基础上，分别从稳定性、准确 性和快速性三方面揭示了 1988-2005 年期间我国房地产宏观调控有 效性的变化情况，并对变化原因进行了分析，提出导致我国房地产宏 观调控有效性发生变化的原因是由于房地产宏观调控系统中的调控 主体、调控对象、信息结构和行业环境发生了变化所致，然后在此基 础上对如何进一步提高我国宏观调控的有效性进行了探讨。 本文的主要创新之处在于： 第一， 提出运用系统控制论建立房地产宏观调控有效性的分析框 架， 并在对历年数据进行统计分析的基础上对房地产宏观调控有效性 的变化情况进行了描述。 第二，提出影响房地产宏观调控有效性的四种影响因素，它们分 别是政府、市场与市场主体、信息结构和制度环境，然后，系统地论 述了从这四个方面进一步提高房地产宏观调控有效性的方法。 关键字：房地产，宏观调控，有效性 ANALYSIS AND APPLICATION OF THE EFFECTIVENESS OF MACRO-REGULATION OF REAL ESTATE INDUSTRY IN CHINA ABSTRACT The macro-regulation of the real estate means to guide, supervise, regulate and control the operation of real estate industry through economic, law and administrative means by the national government for the harmony of real estate industry and national economy. With the development of cognition of economic law, the macro-regulation of real estate in our country has gone through a comparatively flexuous evolution. The setting-up of land circulated system in 1988 was the symbol of the forming of the real estate market, but in the initial stage of the market, the subject of macro-regulation lacked experience of regulation and control and entirely recognition of the market, thus led to the violent fluctuation of real estate market, and hampered the real estate economys progress seriously. With the ripe of the real estate macro-regulation system, the regulation means changed gradually from relying on mandatory administration to the indirect mode that give priority to economic means, which has reduced the fluctuating range of the real estate market greatly, especially after the success of soft-land of economy in 1998, the real estate economy has stepped a fast and comparatively steady development. However, at the same time, the government should know that there still are a lot of problems in the macro-regulation system of real estate influencing the improvement of macro-regulation validity. So, its very imperative to solve these problems for the improvement of macro-regulation validity. Because of this, this study researches the validity of real estate macro-regulation of our country since 1988, and discusses the problem that how to improve the validity of macro-regulation of the real estate further. It is hoped that this study can be meaningful to the perfection of the knowledge system of the real estate macro-regulation. This study based on the analyzing of the theory of real estate macro-regulation and cybernetics, has analyzed the system of real estate macro-regulation in terms of the object and process of regulation, and then defined the definition of the validity of macro-regulation of the real estate. Concretely speaking, the validity of the real estate macro-regulation refer to adjust the economic system of the real estate steadily, truly and fast by the real estate macro-regulation, which means to meet the need of stability, accuracy and velocity. The stability reflects the size of the fluctuating range of the course of macro-regulation of the real estate mainly, the velocity reflects the size of skewing of the course of macro-regulation of the real estate, the accuracy reflects the size of bias degree between actual and expectant operation result of the economic system of the real estate. On the basis of collecting the data of the past years, this study uses the statistical methods, such as variance analyzing, to analyze the real estate macro-regulation validity of our country between 1988 and 2005 from the three respects of stability, accuracy and velocity, and discusses the reason of the change of validity, comes up with the conclusion that the change of validity due to the change of the subject, object, information structure and industry environment of the real estate macro-regulation system, and whats more, analyzes the subject that how to improve the validity of the real estate macro-regulation of our country. The innovations of this dissertation can be summarized as follows: Firstly, it brings the way of using cybernetics to set up a framework of analyzing the validity of real estate macro-regulation, and carries on statistical analysis to the change of the validity of real estate macro-regulation in the past years. Secondly, this thesis researches the four factors that decide the change of the validity of real estate macro-regulation from the aspect of system cybernetics, these factors are the subject, object, environment and information structure of the macro-regulation system. And it explains the methods of decreasing the validity of real estate macro-regulation from the four factors. KEY WORDS: real estate, macro-regulation, validity 上海交通大学上海交通大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本 文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：丁一 日期：2007 年 1 月 24 日 上海交通大学上海交通大学 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权上海交通大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密保密，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名：丁一 指导教师签名：宣国良 日期：2007 年 1 月 24 日 日期：2007 年 1 月 24 日 1 第一章 绪论 1.1 问题的提出 中国房地产行业的宏观调控，在 20 世纪 8090 年代已经有了初步的实践。 20 世纪 80年代的宏观调控政策， 主要是推动房地产产业以及市场的形成和起步， 尚处于最初级的阶段，宏观调控还没有充分表现的空间。自从 1988 年土地流转 制度创立，我国房地产市场诞生以来，针对房地产市场的宏观调控才有了施展身 手的舞台。调控实践主要有以下几个阶段： 119881990 年的紧缩性房地产宏观调控 1988 年的中华人民共和国宪法修正案规定：国有土地使用权和集体土 地使用权可以依照法律的规定转让，这标志着我国房地产市场的形成，与此同时 也引发了国内房地产投资的一个小高潮。1988 年房地产开发投资增长率达到了 71.6%，经济增长率达到 11.3%，但是也引发了恶性的通货膨胀，危及了正常的 经济秩序。于是政府在 1989 年出台了一系列严厉的紧缩性调控政策，使得 1989 年经济实现了“硬着陆” ，当年全社会房地产开发投资增长率下降到了 6%，经济 增长率下降到 4.1%。1990 年 3.8%的经济增长率则成为 1978 年以来至 1990 年间 经济增长的最低点。当时的宏观调控从总体上来讲具备紧缩性的特点，政策出台 较及时，但力度过大，虽然解决了当时经济运行中存在的突出问题，但却是以牺 牲未来适度经济增长为代价的。 219911993 年的扩张性房地产宏观调控 为了解决 1990 年房地产市场萎缩的问题， 1991 年开始实施扩张性调控政策， 使得当年的房地产投资增长率一下子提高到 32.7%。 1992 年春天邓小平同志南巡 讲话发表以后，国人被压抑多年的发展市场经济的积极性像火山一样喷发出来。 与此同时，由于管理者对市场经济的思想准备不足，经验缺乏，导致经济全局失 控过热。在这一轮全局过热中，房地产热相当令人注目，主要问题是：房地产价 格飞涨，房地产开发投资猛增，土地供给失控，高中档楼盘开发过多，企业开发 行为不规范；市场秩序混乱。 2 319931997 年的紧缩性房地产宏观调控 从 1993 年下半年开始，中央政府采取了双紧政策，甚至禁止国有银行对房 地产开发投资进行贷款，其目的是压缩固定资产投资（包括房地产投资） ，减少 社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡。中央建设管理部门的调控方向 与中央政府是一致的， 但采取的手段和方法更强调控制用于房地产开发的土地出 让、停止高档房产的建设立项、规范市场行为等方面。目的是通过减少对房地产 的投入来实现减少社会总需求，减轻对社会总供给的压力。 419982001 年的宽松性房地产宏观调控 在从 1993 年下半年开始并持续几年的房地产紧缩调控中，市场对于房地产 的需求强度明显减缓，1992 年出现的并连续 2-3 年的房地产供不应求的局面得 到根本改观， 供求关系开始协调， 部分城市的某些房地产品种 （如办公楼、 宾馆、 别墅）有了供大于求的迹象，这是宏观调控的正面成果。无论是宏观经济还是房 地产经济，都到了调控成功，预期攀升的时期，但是，1997 年爆发了东南亚金 融危机，对于中国房地产业的投资和需求发展，产生了明显的抑制作用，尤其造 成了需求大幅下降，这样就加剧了自上轮宏观调控以后出现的供大于求的局面。 整个房地产市场尽显低迷，企业大幅度降价销售，严重亏损，中国房地产业整体 上已经到了较为艰难的时刻。 52002 年至今的房地产宏观调控 从 2002 年开始，我国房地产业开始出现部分地区供求结构性矛盾、房价阶 段性上升过快等区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、 上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一 些中心城市也存在一定的泡沫现象。国务院、建设部、中国人民银行、财政部等 单位纷纷采取措施试图给己经过热的中国房地产业降温 1。总的看来，主要调控 措施包括控制土地供给，调整供地结构，规范银行资金投向，引导开发结构，规 范物业管理，开展房地产执法，并严查严办地方政府违法违规案件。 从以上几轮房地产宏观调控实践中可以看出， 我国房地产宏观调控政策正在 逐渐成熟起来。但是，同时也应该看到，房地产宏观调控体系仍然有许多问题存 在，影响宏观调控的有效性进一步提高，使得房地产市场难以步入高速稳定发展 的轨道。因此，如何克服这些问题以提高房地产调控有效性是目前急需解决的一 3 个课题，基于此，本文对 1988-2005 年期间我国房地产宏观调控的有效性变化情 况作了尝试性研究， 并对如何进一步提高我国房地产宏观调控有效性进行了一定 程度的探讨。 1.2 本文的研究意义 现代市场经济的实践表明，市场经济和宏观调控是一个不可分割的有机整 体。对于房地产市场来说，其本身存在“失灵”的地方，房地产市场和谐的发展 需要政府以宏观调控方式介入来弥补市场机制的缺陷， 而宏观调控则要通过调整 房地产市场参数来调节市场主体的行为模式， 来把微观主体的经济活动纳入到宏 观经济发展所需要的轨道之中。但是，政府对房地产市场进行宏观调控的均衡解 究竟在哪里？这是一个充满分歧的问题。之所以会产生分歧，笔者认为关键在于 目前并没有一个判断房地产宏观调控有效性的衡量标准。 本文从控制论的角度出 发，提出我国房地产宏观调控的有效性应该包括稳定性、准确性和快速性三个方 面。虽然，在这篇论文中，笔者并未制定出这三个方面具体的参数指标，但是本 文已经建立了一个分析房地产宏观调控有效性的定性分析框架。 通过这个分析框 架， 本文对我国房地产市场诞生以来各个时期房地产宏观调控的有效性进行了定 性的分析，阐明我国房地产宏观调控有效性发生变化的原因，并对如何进一步提 高我国房地产宏观调控有效性进行了探讨和分析。 1.3 理论工具和研究方法 本文从控制论角度出发，构建出一个房地产宏观调控系统的分析框架；在比 较房地产市场建立以来各个时期我国宏观调控的有效性的过程中使用了统计分 析工具；整篇文章以社会主义市场经济理论为基础，并借鉴了西方经济学的相关 知识。 本文主要是采用实证分析和规范分析、历史分析和比较分析、宏观分析和微 观分析相结合的分析方法。 4 1.4 本文的研究思路 本文的研究是沿着以下思路进行的： 首先，对房地产宏观调控理论和系统控制理论进行概括，建立房地产宏观调 控有效性的分析框架，然后在此基础上对房地产宏观调控有效性的概念进行界 定，指出房地产宏观调控的有效性表现在稳定性、准确性和快速性三个方面。 其次，回顾并比较各时期我国房地产宏观调控的举措，通过对历年数据的统 计分析来揭示出我国房地产宏观调控有效性发生了巨大的变化， 具体表现在稳定 性、准确性和快速性三个方面。 接着，从稳定性、准确性和快速性三个方面入手来探讨影响我国房地产宏观 调控有效性的影响因素。 最后， 从我国房地产宏观调控有效性的影响因素入手来系统地分析如何进一 步提高房地产宏观调控的有效性。 5 第二章 研究理论综述和概念界定 2.1 国内外对房地产宏观调控问题的研究现状 房地产的宏观调控问题，是宏观经济中一个重要的组成部分，同时也是经济 理论界比较热门的话题，在这方面，国内外学者都有研究，并且提出了很多行之 有效的政策措施，也积累了很多经验。 2.1.1 国外研究现状 相对国内来说，国外学者研究的比较多，也比较成熟。西方学者积极倡导政 府运用经济手段（货币政策、财政政策、税收政策等）对房地产市场进行干预和 调控，特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。 在 此 方 面 西 方 比 较 有 代 表 性 的 学 者 有 ： White M.(1975) 、 J. E. Richard(1982)、Wheaton 和 William C.(1993)，他们运用宏观经济学的理论， 探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。迪帕斯奎尔和惠顿 （1996）研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出 了政府对房地产业干预和管制的必要性。Dennis J. Mckenzie 和 Richard M.Betts(1996)提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存在着 政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。M.Ralph(2000)论 述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。 Stuart Gabriel（2002） 1等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵 盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点， 其中包括对于美国房地产金融 改革政策的经济学分析、 美国低收入者房地产税收政策、 住房自助系统的影响等。 Geoffrey Meen，Mark Andrew（2004） 2研究了政策在降低房地产市场分裂 程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用：土地政策、地区 改造措施和个人住房的公共财政政策，并运用两种不同的模型分析了这三种政 6 策。分析结果表明，公共财政政策的广泛应用对于防止人口居住过于分散将起到 很大作用。 Kosuke Aoki（2005） 3研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用 关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。房屋一方面满足居住需求，另一 方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、 消费与价格的影 响。同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响，如违反公平原则所造成 的交易成本降低等。这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响，但是对 于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。 2.1.2 国内研究现状 由于长期计划经济体制的影响，新中国成立的前四十年里，国内有关房地产 宏观调控理论的探索基本上处于停滞状态， 在土地流转制度建立以后， 随着广州、 深圳、上海等沿海城市房地产体系的大规模建立和快速发展，有关房地产宏观调 控理论的研究也开始日益活跃起来。 葛扬（2005）指出房地产宏观调控有两个基本特征：一是用行政手段控制土 地供给；二是用金融手段调整信贷政策，包括从银行方面间接调控房地产信贷资 金和从房地产企业方面直接调控资金。 他研究了我国 1993 和 2004 年两次宏观调 控的不同，如表 2-1 所示。邹东涛（2005）总结了我国 20032004 实施宏观调 控的基本经验：一是治理与预防相结合，二是实施“组合拳” ，三是实现了由扩 张性向紧缩性宏观调控政策的转变， 四是把宏观调控政策的转变与发展政策的战 略转变结合， 五是把加强和改善宏观调控与深化经济体制改革相结合。 上述结论， 对本文研究宏观调控的演变过程具有指导意义。 表 2-1 1993 年调控与 2004 年调控的不同 1993 年调控 2004 年调控 调控形式 金融直接调控，央行直接干预房地产 信用的信贷限额和信贷质量 金融直接调控与间接调控相结合 金融工具 收缩金融工具，通过控制资金供给总 量，强调投资贷款计划性 控制房地产生产和消费信用，对信 贷结构和条件提出具体要求以控 制资金流向 调控目的 抑制增长过快的房地产投资，控制投 资规模 调整投资结构，通过信贷政策控制 高档房、支持中低档房的开发 7 汪丽娜（2004） 4分析了房地产宏观调控政策产生的积极影响并反思了某些 调控政策效果欠佳的原因， 并提出了几项建立长效机制以避免房地产业大起大落 的建议。翟纯红等（2005） 5认为，我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制 经济过热的重要举措，取得了显著成效，但在某种程度上看，又存在着误区和盲 点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等，又影响了 房地产业发展及宏观调控的效应。李鹏（2005）认为影响我国房地产发展的最主 要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，房地产价格的起伏也主要受 这三方面因素的影响，因此，政府要做好这三方面的制度安排与制度建设，并提 出了政策建议。 梁运斌（1996） 6等人的房地产业发展与宏观调控研究，对房地产业发展目 标、战略筹划、调控体系及调控政策，进行了详细的分析和探讨。在其发展目标 选择中，提出了房地产业适度消费、调整用地结构、增加土地利用强度、调整城 市发展目标等城市房地产业可持续发展的战略方针。在其调控手段研究中，提出 了对房地产业总量与结构、供给与需求、宏观与微观等方面所采取的经济调控、 法律调控、行政调控等调控手段。 谭刚 （2001） 提出了转轨时期中国房地产调控体系的总体构思。 曹振良 （2003） 等从房地产的可持续发展、预警系统、法律规范、政策体制等角度研究了房地产 业的宏观调控问题。曲波（2003）提出了房地产经济宏观波动的六要素；张泓铭 （2003） 7研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及 手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了对未来房地产宏 观调控的基本设想。罗龙昌（1999） 8研究了房地产宏观调控的总量调控、结构 调控、财政调控、金融调控和调控体系等问题。宋春华（2000） 9设计了房地产 业宏观调控体系理论框架，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化 结构、规范行为、调节收益。上述结论，对本文中如何进一步我国房地产宏观调 控有效性的研究具有指导意义和参考价值。 8 2.2 宏观调控理论概述 2.2.1 宏观调控的定义及其必要性 宏观调控，就是国家对市场经济的运行从总量与结构上进行调节、控制和引 导。从这里可以看出，国家是宏观调控的主体，而市场经济运行的过程及其结构 则是宏观调控的对象，国家宏观调控是市场经济发展的产物，是以市场经济本身 的存在和发展为基础， 并且表现为对市场经济运行中各种宏观经济变量和市场信 号参数的调节、控制和引导。 新古典经济学认为，如果假定市场完全竞争，产权明晰、有完备的信息、交 易费用为零，资源在不同领域、产业、区域之间能够完全自由流动，那么在这种 状态下经济就可以通过市场分散的竞争达到总量上的一般均衡状态。然而，现实 经济体中，完全竞争的市场状态是不存在的，因而市场总是存在失灵的领域。因 此，有必要由国家政府对市场经济进行干预和影响，即宏观调控。 1、微观经济层面市场失灵。 所谓“市场失灵”是指利用市场法则的结果造成对市场发展的阻碍，不能或 难以实现市场资源的有效配置，即市场无法实现帕累托最优。微观层面的市场失 灵表现在三个方面，分别是外部性，不完全竞争、公共产品。市场失灵指的是市 场机制不完全竞争、外部性、共用品存在、道德风险、收入差距以及信息不对称 产生逆向选择等几个方面。 2、宏观经济层面的市场失灵。 宏观经济层面的市场失灵是指经济有可能沿着不是最优的路径向前发展， 并 且会保持这种不是最优的状态， 即经济不稳定性。 这种不稳定性具体表现在失业、 通货膨胀及国际收支不平衡等。 3、市场机制自身的弱点。 由于市场机制在对社会资源配置进行调节的过程中， 暴露出其自身的弱点和 消极面，从而导致了市场失灵。这种自身的弱点主要表现在两个方面：一是市场 经济的调节是建立在各微观经济主体对自身经济利益追求的基础上， 而微观经济 主体的生产经营存在着局部性及短视问题； 二是单纯自发的市场调节有其不可避 9 免的消极方面，表现为市场对社会资源配置发挥其积极调节作用的同时，往往也 伴随着对社会资源一定程度上的损失浪费， 有时甚至是巨大的社会难以承受的损 失浪费。 2.2.2 宏观调控的基本目标 市场经济条件下宏观调控的基本目标是保持社会总供给与社会总需求的基 本平衡。 我国社会主义市场经济中宏观调控的基本目标是： 1、促进经济增长 经济增长是经济全面发展的重要指标，既体现经济总量的增加，也体现人均 收入增长和人民生活质量的改善，同时也建立在比例协调、结构优化和效率提高 的基础之上。 2、增加就业 扩大就业不但能够更加充分地利用劳动力要素， 而且能够促使居民收入的普 遍增长，同时也能够保证社会的稳定。在我国，存在着劳动者充分就业的需求与 劳动力总量过大但素质不相适应的矛盾，这个矛盾将长期存在，因此，要把增加 就业作为长期的战略和政策。 3、稳定物价 保持物价总水平的大体稳定是经济健康、平衡发展的保证。价格的紊乱，必 然会对社会稳定和经济发展产生负面影响。因此，应该特别注意通过货币政策来 调节货币供应量， 注意采用综合、 协调的宏观经济政策来保持物价和币值的稳定。 4、保持国际收支平衡 国际收支在经常项目和资本项目中出现顺差和逆差都需引起高度重视和警 觉。它会影响本国经济的发展，削弱国家抵抗经济风险的能力，甚至可能会导致 经济危机。因此，政府必须采取有效的汇率政策和资本流动管理等手段，保持国 际收支的健康和平衡。 10 2.2.3 宏观调控的实现手段 现代市场经济条件下的宏观调控，是一个完整的体系，并不单纯像一般人所 理解的只有经济手段一种。在社会主义市场经济条件下，为了实现宏观调控的基 本目标，必须借助多种调控手段，主要包括四个方面的内容：经济计划、经济手 段、 法律手段和行政手段， 并且这四种手段相互之间的配合和衔接是相当重要的。 1、经济计划。 它是国家宏观经济决策的主要体现，是宏观调控的高层位手段。国家制定经 济计划的目的，就是规定国民经济发展目标和结构调整方向，促进生产要素的合 理配置；通过协调政府各职能部门的行动，使各自经济发展目标相衔接等，如我 国制定的“十一五年计划” ，正是体现了国家宏观调控的目标要求。国家经济计 划具备指导性、间接性、战略性和全局性特点。 2、经济手段。 它是国家宏观调控过程中普遍的、基本的手段。经济手段是政府在自觉依据 和运用价值规律的基础上， 借助经济杠杆的调节作用， 对国民经济进行宏观调控， 通常情况下，国家调控的经济措施包括使用信贷、利率、财政、税收、工资、价 格等经济杠杆，其中，信贷、利率是宏观调控的主要杠杆。但经济杠杆的使用有 一定的时滞效应，所以要了解各种措施的作用范围、对象及特点，以适时进行调 控，以免形成调控的反作用。 3、法律手段。 它是国家通过经济立法和司法调节经济活动的强制性手段， 包括一系列关于 任何经济活动的法律、法令、条例和规章制度。在整个调控体系中，经济法规是 国家调控宏观经济活动的最主要的法律手段。 4、行政手段。 它是国家通过制定和下达指示、命令、规定等形式直接干预经济生活的种种 措施。行政手段具有强制性、权威性、无偿性及速效性的特点。正因如此，在经 济活动中一定要谨慎使用。 11 2.3 系统控制理论的一般分析 2.3.1 控制论及其主要观点 控制论是一门研究生物系统和非生物系统内部通信、 调节和控制的一般规律 的科学。钱学森对控制论的定义是“研究在一定限制条件下，发挥能动性以实现 对系统的控制的一门技术科学。 ”所谓系统是由依靠因果关系连结在一起的元素 的集合体。元素之间的这种关系称为耦合。事实上，不仅每种机械都表现为一种 耦合元件组成的系统，而且生物学中的动物也存在着各种耦合元素的系统，在社 会经济活动过程中也有类似机械耦合系统的情况。 控制论的基本观点主要有以下两个方面 16： 1）一切有生命和无生命（机械设备等）的系统都是信息系统，具有信息变 换的过程。控制论认为客观世界存在着一种普通的联系，即信息的联系。任何耦 合运行系统之所以能够保持自身的稳定性，正是由于它具有获得运用、保持和传 递信息的方法和功能。 2）一切有生命和无生命的系统都是反馈系统，具有反馈控制的原理，控制 系统都是通过各种反馈来达到控制的目的。在实现信息联系和变换过程中，又总 是存在着反馈信息的过程。 即信息被系统输出后， 可将它反作用于信息的再输入， 并对信息再输出发生影响，起到控制和调节的作用。研究信息传递的变换规律也 是控制论的基本内容和任务。 2.3.2 控制系统模型 1）一个简单的控制模型“查字典”模型 首先以“查字典”为例，建立一个简单的控制模型。查字典的步骤为： I、某人被告知他所要查阅的字在字典中的某一页（用 r 表示） ，称为“预期 页号” 。 II、 “预期页号 r”进入大脑。 III、大脑控制手去翻动字典。 12 IV、字典的实际页码随之变动（用 c 表示） ，称为“实际页号” 。同时，字典 的实际页码可能在某些外部因素（比如风）的作用下发生改变。 V、眼睛观察“实际页号 c” ，并将其送回大脑。 VI、 大脑比较 “实际页号 c” 与 “预期页号 r” 之间的差值 （用表示，rc =） ， 如果0 ，则继续向前翻；否则，向后翻。 VII、重复第 IIIVI 的步骤，直到“实际页号”等于“预期页号” ，即： cr=。 上述过程可以用下页图 2-1 表示。 在该模型中： “预期页号 r”是该模型的输入信号给定值； “大脑”起着 分析、决策的功能； “手”起着执行决策的功能； “眼睛”起着观察、测量的功能； “字典”是该模型中的受控对象； “实际页号 c”是该模型的被控量。 “风”对于 该模型而言，其实是一个外部干扰。 大脑字典手 眼睛 图2-1 “查字典”模型 Figure2-1 Model of “Checking Dictionary ” 预期页号 r实际页号 c 风 2）典型的控制系统模型 将图 2-1 方框中的“预期页号 r” 、 “大脑”等写成所对应的“给定值” 、 “分 析、决策”环节。就可以得到典型的控制系统模型，如图 2-3 所示： 13 分析决策受控对象执行 测量 图2-2 典型的控制系统模型 Figure2-2 Typical Model of Control System 给定值被控量 干扰 理想情况下，典型控制系统模型的被控量( )c t应该等于给定值( )r t，运行中 完全没有误差， 不受干扰的影响。 但是， 由于系统内信息的处理和传递存在时滞， 使被控量等于给定值要经历一个逐渐变化的过程。通常，将系统受到给定值或干 扰信号以后，控制被控量变化的全过程称为动态过程。系统控制性能的优劣可以 从动态过程中被控量与给定值的比较中显示出来，一般而言，可以从稳、准、快 三个方面来进行评价： 一、稳：控制过程的稳定性 稳定性是对控制系统必要的和起码的要求， 只有稳定运行的控制系统才有可 能发挥预期的作用，实现控制目标。在控制过程中出现被控量( )c t围绕给定值 ( )r t的振荡，如果控制系统的稳定性比较好，则首先振荡应该逐渐减弱，如图 2-3 所示，而图 2-4 所示控制过程呈发散状态，显然是无法使被控量( )c t最终等 于给定值( )r t的；其次，振荡过程的振幅和频率都不能过大，应有所限制。 图 2-3 收敛的控制过程 图 2-4 发散的控制过程 Figure2-3 Convergent Control Process Figure2-4 Emanative Control Process 14 二、准：控制过程的准确性 给定值变化或受到干扰信号以后，被控量应准确地保持在规定的界限以内。 被控( )c t与给定值( )r t的符合程度，表明了控制过程的精度。原则上说，控制精 度越高，系统的性能越好，但实际上也做不到也无需绝对精确，精度越高，代价 越大，精度过高并不合算，使误差不超过某个许可范围就行了。如图 2-5 中，控 制过程2的被控量与给定值的偏离度比控制过程1的被控量与给定值的偏离度要 大。所以，控制过程 1 的准确性就要优于控制过程 2。 图 2-5 两控制过程准确性的比较 Figure2-5 Comparison of the Accuracy of Two Control Process 三、快：控制过程的快速性 如果控制过程中，被控量( )c t迟缓地趋向于给定值( )r t，则被控量( )c t将长 时间地偏离给定值( )r t，如图 2-8 所示的控制过程 2 的快速性就比控制过程 1 的 快速性差。对于控制过程而言，应该尽量缩短动态过程。 图 2-6 两控制过程快速性的比较 Figure2-6 Comparison of the Velocity of Two Control Process 15 2.4 运用控制理论对房地产宏观调控有效性进行界定 本节将主要从控制论的角度建立一个房地产宏观调控体系的分析框架， 根据该框架对房 地产宏观调控有效性的含义做出界定，然后探讨影响我国房地产宏观调控有效性的因素。 2.4.1 建立房地产宏观调控系统模型 1、房地产宏观调控系统的一般规定性 房地产宏观调控系统是由若干相互联系的经济元素结合而成的具有特定功 能的集合体。其元素一般包括政策的决策部门、执行部门、调控对象、经济信息 的监测部门等。房地产宏观调控系统各元素之间是依靠因果关系连结在一起的， 元素之间的这种关系叫做耦合。因此，房地产宏观调控系统也是一种耦合元素的 系统，可以用典型的控制系统模型加以描述。 房地产宏观调控系统与外部环境不断有物质和能量的流动和转换， 它们之间 的联系及其相互作用，一般用输入和输出来描述。环境对系统的作用表现为输入 给定值（房地产宏观调控的目标） ，系统对环境的作用表现为输出被控 量（房地产宏观调控的结果） 。一般而言，房地产宏观调控的目标包括：确保房 地产业增长速度与国民经济增速相协调，维持供求总量短期和长期的均衡，完善 房地产市场的结构体系。为了简化，本文主要选取房地产开发投资增长速度与国 民经济增长速度的比值这个目标加以说明。当实施具体的调控措施以后，实际的 调控结果系统的输出与预期目标之间有可能存在偏差，如何消除这些偏差， 做到既快又好的实现预期目标，就是房地产宏观调控所要解决的主要问题。 房地产宏观调控系统有自己的结构， 即是指决策部门、 执行部门、 调控对象、 监测部门及其联系的总和，即系统的各层次、各元素相对稳定的组织形式。房地 产宏观调控系统的结构往往决定了系统的特性，从控制论的角度来看，系统的结 构形态决定着控制过程稳定性、准确性和快速性的高低。因此，如果房地产宏观 调控系统的结构发生较显著的变化， 就会引起系统特性的变化会影响调控的 有效性。 房地产宏观调控的过程是：首先，决策部门根据获得的房地产经济信息与房 地产宏观调控的预期目标进行科学的比较分析，制定恰当的调控政策；然后，执 16 行部门执行决策部门制定的调控政策比如金融政策、土地政策和财政政策 等，对国内房地产经济体系的运行施加影响，以使其按照预期的目标运行；经济 信息部门则不断地观测房地产经济体系的运行情况， 并将收集到的信息反馈给决 策部门，以供其分析使用，如此不断循环。在这个过程中不断对房地产经济体系 的运行方式进行修正， 最终达到一个均衡状态房地产经济体系的实际运行情 况与预期目标一致。 2、建立房地产宏观调控系统模型 按照建立典型控制系统模型的方法，可以建立一个房地产宏观调控系统模 型： 1） “给定值”是房地产宏观调控的预期目标预期的房地产业增长速度与 国民经济增长速度的比值。用( )r t表示“给定值” ， 2） “分析、决策环节”由决策部门组成。决策部门的主要职能就是根据经济 信息监测部门反馈的房地产经济体系的实际运行情况做出分析， 然后选择相应的 调控政策。 3） “执行环节”由执行部门组成。执行部门的主要职能是执行决策部门选择 的调控政策。 4） “测量环节”由经济信息监测部门组成。它的主要职能就是收集各种房地 产经济信息，并将其反馈给决策部门。 5） “受控对象”是指房地产宏观调控政策的作用对象。一般而言，一国房地 产宏观调控政策的作用对象只是其国内市场， 本国的宏观调控政策是不能直接实 施于外国的经济体系的，因此，可以把调控对象定义为国内房地产经济体系。但 是，现代经济是开放的经济，世界贸易的范围是如此之广，以至于没有一个国家 的经济体系可以孤立的存在，或多或少都要受到世界经济情况变动的影响。尽管 如此，由于国外经济体系运转情况的好坏是本