城市规划及土地管理法.ppt

第三讲城市规划以及土地管理法律制度,一城市规划及城市规划概述,城市规划城市规划法城市规划法适用范围城市规划法的立法沿革,城市规划,城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是城市建设的基本依据，是保证城市土地合理利用和城市生产、生活协调运行的重要手段。,城市规划法,城市规划法是调整在编制、审批和实施城市规划过程中发生的各种社会关系，保障城市中的土地利用及各项建设活动符合城市规划，对违反城市规划法的行为进行处罚的各种规范性文件的总称。狭义的城市规划法中华人民共和国城市规划法（1989.12）广义的城市规划法律,（续）,1）建设部发布的城市规划编制办法、城镇规划体系编制办法和选址意见书管理办法等部门规章；2）各省、自治区、直辖市关于城市规划管理的地方性法规等；3）土地管理法、环境保护法、文物保护法、基本建设投资法、市政共用事业等法律、法规中有关城市规划管理的全部内容,城市规划法的立法过程,1956年城市规划编制办法（国家建委）1984年1月城市规划条例（国务院）1986年9月中华人民共和国城市规划法（城乡建设环境保护部组织起草，于1987年9月报国务院审查）1989年12月26日中华人民共和国城市规划法（七届全国人大常委会第十一次会议通过）,城市规划法的适用范围,城市规划法第2条规定：“制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法”。城市规划法第3条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域因城市建设和发展需要实施规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制总体规划中划定。”,（二）城市规划的制定,城市规划的基本方针城市规划的原则城市规划的编制主体城市规划的编制内容城市规划的审批,城市规划的基本方针,控制大城市规模（50万），合理发展中等城市（2050万）和小城市（20万）的方针；（城市规划法第4条）正确处理近期建设（35年）和远景发展（20、1020年）的关系；在城市规划区建设，必须坚持适用、经济和勤俭建国的方针；（城市规划法第5条）,城市规划的原则（41）,1。从实际出发，科学预测城市远景发展的原则。城市规划法第13条：“编制城市规划必须从实际出发，科学预测城市远景发展的需要；应当使城市的发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术水平相适应。”,城市规划的原则（42）,2。保护和改善生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害的原则。城市规划法第14条：“编制城市规划应当注意保持和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，保护历史文化遗产、城市传统风貌、地方特色和自然景观。编制民族自治地方的城市规划，应当注意保持民族传统和地方特色。”,城市规划的原则（43）,有利生产、方便生活、繁荣经济、防灾减灾的原则。城市规划法第15条：“编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。编制城市规划应当符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建设等要求；在可能发生强烈地震和严重洪水灾害的地区，必须在规划中采取相应的抗震、防洪措施。”,城市规划的原则（44）,合理用地、节约用的的原则。城市规划法第16条：“编制城市规划应当贯彻合理用地、节约用地的原则。”,城市规划的编制主体,城市规划法第11条规定：“国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的城镇体系规划，用以指导城市规划的编制。”城市规划法第12条规定：“城市人民政府负责组织编制城市规划。县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。”,城市规划的编制内容,城市规划法第18条：“编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以分区规划。编制总体规划之前还可总体规划纲要详细规划又分控制性详细规划和建设性详细规划,城市规划的审批,城市规划法第21条规定，城市规划实行分级审批制度。,（1）直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。（2）省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市（如桂林）的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。（3）其他设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批，其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。,（4）其他建制镇的总体规划，报县级人民政府审批。（5）城市分区规划由城市人民政府审批。（不需报国务院审批）（6)城市的控制性详细规划由城市人民政府审批；修建性详细规划，除重要的由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。,历史文化名城的保护规划“城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，必须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。”城市规划法第22条规定：城市人民政府对城市总体规划进行局部调整应报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案；涉及重大变更的，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意后，报原批准机关批准。,（三）城市规划的实施,建设用地选址意见书建设用地规划管理制度建设工程规划管理制度城市规划实施的法律责任,“一书两证”制度,建设用地选址意见书建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。依据城市规划法的规定，建设单位在上报设计任务书前，其项目拟建地址必须先经城市规划行政主管部门审查，并取得其核发的选址意见书，然后方可连同设计任务书一并上报。,建设用地规划管理制度,建设用地规划许可证在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。,建设工程规划管理制度,建设工程规划许可证在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。,城市规划实施的法律责任,（1）违法占用城市土地的行政处罚城市规划法第39条：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。“,（2）违法建设行为的行政处罚城市规划法第40条：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”,（3）对违法行为的直接责任人的行政处分城市规划法第41条：“对未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。”城市规划法第43条：“城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。”,（4）执法程序第四十二条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。,（四）历史文化名城保护与文物保护,国务院（1985.6.7）颁行了风景名胜区管理暂行条例风景名胜区按其景物的观赏、文化、科学价值和环境质量、规模大小、游览条件等，划分为三级：（条例第3条）（一）市、县级风景名胜区（二）省级风景名胜区（三）国家重点风景名胜区风景名胜区的管理部门（条例第4条）,违法处理,第十五条违反本条例，有下列行为的，给予行政或经济处罚：（一）侵占风景名胜区土地，进行违章建设的，由有关部门或管理机构责令退出所占土地，拆除违章建筑，并可根据情节，处以罚款；（二）损毁景物、林木植被、捕杀野生动物或污染、破坏环境的，由有关部门或管理机构责令停止破坏活动，赔偿经济损失，并可根据情节，处以罚款；（三）破坏风景名胜区游览秩序和安全制度，不听劝阻的，由有关部门或管理机构给予警告或罚款；属于违反有关治安管理规定的，由公安机关依法处罚。前款行为，情节严重，触犯刑律或违反国家有关森林、环境保护和文物保护法律的，依法惩处。,历史文化名城的概念：,1历史文化街区2.历史文化名城,历史文化名城的保护原则,整体性原则发展性原则展示性原则,风景名胜及历史文化名城保护相关法律、法规,中华人民共和国文物保护法中华人民共和国城市规划法各地方立法机关根据上述两法制定的地方法规、条例等,思考题,1.城市规划法的作用、原则和适用范围是什么？2.城市规划是怎样得以实施的？3.城市新区开发与旧区改造应遵循什么原则？4.公众参与对于城市规划有什么重要意义？,土地管理法律制度,3.1概述3.1.1土地的概念与特征根据土地的用途将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用土地。特征：土地位置的固定性、面积的有限性、土地利用的永久性,概念：土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利和义务关系的法律规范的总称。立法目的：维护土地的社会主义公有制、加强土地管理保护、开发土地资源、合理利用土地、切实保护耕地、促进社会经济可持续发展。调整对象：土地民事法律关系和行政法律关系。现行法律：中华人民共和国土地管理法（1986.6.25.六届人大十六次会议通过；1988.12.29.七届人大五次会议修改；1998.8.29.九届人大四次会议修订）,3.1.2土地管理法,3.2.1土地的所有权土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权。,3.2土地的利用和保护,1.国家土地所有权,(1)城市市区(通说为城市建成区)的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地；(4)国家依法征用的土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；(7)土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。,2.集体土地所有权,(1)除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地；(2)农村村民的宅基地和自留地、自留山；(3)土地改革时期分给农民并颁发了土地所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；(4)不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的。,概念：土地使用权是指土地使用人(法人、自然人、非法人组织)根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权。,3.2.2土地的使用权,1.国有土地使用权,国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利。凡符合依法使用国有土地条件的单位和个人均可成为国有土地使用者。国有土地使用权的取得主要包括有偿和划拨两种方式。,2.集体土地使用权,集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利。集体土地使用权依照土地的用途可划分为农地使用权和农村建设用地使用权。农地使用权一般通过承包经营的方式取得。通过这种方式取得的集体土地使用权，称为土地承包经营权。农村建设用地使用权，主要是指乡镇企业、农村基础设施和公共事业建设、农民宅基地等占用农民集体土地的使用权，是农民集体和个人依法进行非农业建设而使用农民集体土地的权利。农村建设用地使用权依照法律规定的审批程序取得。,概念：土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会和经济发展需要、国土整治和资源与环境保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案。土地利用总体规划由各级人民政府组织编制和审批，规划期限一般为15年。土地利用总体规划的编制：（略）,3.2.3土地利用总体规划制度,土地法第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。,3.2.4耕地保护制度,基本农田保护制度经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。蔬菜生产基地；农业科研、教学实验田；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。占用耕地补偿制度鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕地,3.3.1建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。,3.3建设用地,3.3.2国有建设用地,国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。已经确定为国有建设用地的国有土地，建设时可以直接使用，这是国有建设用地的主要来源。此外，国有建设用地还可以通过国有农用地、国有未利用土地、农村集体所有建设用地、农村集体所有农用地和未利用土地等转化成为国有建设用地。,关于国家建设用地审批工作的暂行规定,征地审批下列土地，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。征地补偿征用耕地的补偿费用：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。,3.3.3农村集体建设用地,农村集体建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地。农村集体建设用地的取得由县级以上地方人民政府批准。,土地法律责任是指行为人实施违反土地法律规范的行为，依法必须承担的具有强制性的法律上的义务。土地法中的法律责任分为民事责任、行政责任和刑事责任三种。,3.4法律责任,土地征用制度,所谓土地的征用是指国家因建设需要，强制将属于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收归国有。,土地征用的概念,由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。,征用土地的审批程序,新土地法第44条规定：“建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。”省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。,征用土地的审批规定,在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。新土地法第44条第2款、第3款规定以外建设项目占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,征用下列土地的由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,1.土地补偿费(1)征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算；(2)征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。,征用土地的补偿费用,2.附着物、青苗补偿费(1)被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；(2)征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。,安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。,征用土地的安置补助费,房地产管理法第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”,土地使用权划拨的概念,土地使用权划拨,划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式。第一种形式是对集体土地的划拨，第二种形式是将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。,下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施用地和公益事业用地3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,土地使用权划拨的范围,土地使用权的出让,房地产管理法第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,土地使用权出让的概念与特征,从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征：(1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为；(2)土地使用权出让是有期限的；(3)土地使用权出让是有偿的；(4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。,1.土地使用权出让的范围土地使用权出让的地域范围。土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。,土地使用权出让的法律限制,2.土地使用权出让的批准权限土地使用权出让的批准，应该符合国家新土地法的规定，对出让农用地的，各级人民政府不能越级审批。在审批过程中，必须对出让方案所涉及的出让地块的用途、年限和其他条件等一并进行审查。出让方案应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。,3.土地使用权出让的宏观调控和微观管理国家对各级人民政府出让的土地实行总量控制，并且制定了一些宏观调控和微观管理措施。房地产管理法规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”,土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。1.拍卖出让拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。,土地使用权出让方式,2.招标出让招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。,3.协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。2003年8月1日起实施的我国国土资源部协议出让土地使用权规定（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定,根据国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十三条的规定，土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,土地使用权出让的最高年限,1.土地使用权出让合同的特征与分类土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。,土地使用权出让合同,土地使用权出让合同具有以下特征：(1)它只是出让和受让双方当事人之间设立、变更关于土地使用权权利义务法律关系的协议。(2)土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。(3)土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业。(4)土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。,土地使用权出让合同可分为三种类型：(1)宗地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，出让某一宗地的固有土地使用权，与土地使用者签订的合同。(2)成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，将国有土地使用权出让给外商，与外商签订的投资从事开发经营成片土地的合同。(3)划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家通过行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、有期限、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据有关规定，与土地使用者补签的土地使用权出让合同,2.土地使用权出让合同的主要内容指合同当事人用以确定关于土地使用权出让中双方权利和义务的各项条款，一般包括下列内容：标的；使用年限；开发期限；出让金数额及支付方式；开发进度与分期投资额度；土地使用规则；违约责任；双方认为应约定的变更和解除。,1.土地使用权终止是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。,土地使用权终止和续期,2.土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,土地使用权转让、出租与抵押,1.转让的概念根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。,土地使用权转让,2.土地使用权转让的程序(1)申请。(2)批准。(3)签约。(4)公证和认证。(5)登记。,1.土地使用权出租的概念根据国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,土地使用权出租,2.出租的条件土地使用权的出租是地产经营的一种方式，是地产经营二级市场的重要组成部分。出租应具备一定的条件。立法上规定出租与转让的条件相同，即出租必须符合转让的条件，即“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。,3.出租的程序一般说，出租程序主要包括签约和登记两个阶段。签约即出租人与承租人签订土地使用权出租合同。登记是出租人分别向土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记，不经登记的出租行为无法律效力。,4.出租合同双方当事人的权利义务(1)根据土地使用权与地上建筑物及其附着物所有权主体同一原则，土地使用权出租时，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租；反之，地上建筑物及其附着物出租时，其所占有的土地使用权亦同时出租。(2)承租人非经出