上海市房地产市场动态XXXX-2.pdf

上海市房地产市场动态 (2013 年 2 季度) 上海万隆房地产估价有限公司 2013 年 7 月 19 日 目 录 一、 上海市地理位置和经济概况.1 (一) 地理位置.1 (二) 经济运行情况.1 (三) 房地产投资开发情况.3 (四) 城市居民家庭可支配收入情况.4 二、 房地产政策.5 三、 土地市场情况.12 (一)2013 年 2 季度土地一级市场供应情况.12 (二)2013 年 2 季度土地一级市场成交分析.13 (三)2013 年 2 季度新建商品房供应情况.13 (四)2013 年 2 季度新建商品房成交量、价分析.15 四、 2013 年 2 季度存量房情况.20 (一) 2013 年 2 季度存量房供应情况.20 (二) 2013 年 2 季度存量房成交情况分析.21 五、 未来房地产市场走势预测.25 (一)住宅房地产未来走势预测.26 (二)商业、办公类房地产未来走势预测.28 1 一、 上海市地理位置和经济概况 (一) 一、 上海市地理位置和经济概况 (一) 地理位置 地理位置 上海市位于北纬 31 度 14 分，东经 121 度 29 分，地处太平洋西岸， 亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、 浙江两省，北界长江入海口，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是 一个良好的江海港口。 2010 年末，上海全市土地面积为 6340.5 平方公里，占全国总面积的 0.06%；常住人口约 2300 万，其中户籍人口约 1400 万。上海现辖 16 个 区、1 个县，辖区内有崇明、长兴、横沙 3 个岛屿，崇明岛是我国的第三 大岛。上海市人民政府驻地位于黄浦区人民广场区域。 上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，整体地势为坦荡低平的平原， 是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度 4 米左右。陆地地势总 体呈现由西向东低微倾斜。 上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气 候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。 (二)(二) 经济运行情况 经济运行情况 上海为我国四大直辖市之一，拟建成国际经济中心、国际金融中心、 国际贸易中心和国际航运中心。中国社会科学院发布的2011 年中国城 市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告蓝皮书中指出上海，在国内城 市中仅次于香港。 上海市 2013 年第二季度基本经济运行情况摘录如下： （由于上海市 2013 年 1 季度部分经济数据要到 2013 年 4 月下旬才公 2 布，本次取用的均为可获取的最新数据。 ） 1、生产总值 1、生产总值 2013 年 1 季度上海市生产总值为 4,937.5 亿元，同比增长 7.8%。 2012与与2013生产总值比较图生产总值比较图(累计累计) 0 5000 10000 15000 20000 25000 1季度1-2季度1-3季度1-4季度 2012年2013年 2、固定资产投资 2、固定资产投资 2013 年一季度，上海市固定资产投资 999.97 亿元，比去年同期增长 10.3%。 三大投资领域中，城市基础设施投资 132.23 亿元，增长 5%；工业投 资 199.23 亿元，下降 9.4%；房地产开发投资 575.2 亿元，增长 21.9%。 上海市市三大产业投资中，第一产业投资 0.54 亿元，下降 37.6%； 第二产业投资 201.66 亿元，下降 8.3%；第三产业投资 797.77 亿元，增 长 16.4%。 上海市投资实际到位资金合计 4302.17 亿元，其中本年实际到位资 金 2377.61 亿元，增长 4%。 3 2012与与2013固定资产投资比较图固定资产投资比较图(累计累计) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10 月 1-11 月 1-12 月 2012年2013年 3、居民消费价格指数 3、居民消费价格指数 2013 年 3 月份，上海市居民消费价格总水平比去年同月上升 2.2%。 从八大类看，食品类价格上升 2.4%，烟酒类价格上升 0.2%，衣着类价格 上升 2.5%，家庭设备用品及维修服务类价格上升 1.5%，医疗保健和个人 用品类价格上升 1.6%，交通和通信类价格上升 1.9%，娱乐教育文化用品 及服务类价格上升 0.5%，居住类价格上升 3.3%。 1-3 月份，上海市居民消费价格总水平比去年同期上升 2.3%。 (三)(三) 房地产投资开发情况 房地产投资开发情况 2013 年 1-3 月，上海市房地产开发投资 575.2 亿元，比去年同期增 长 21.9%，占全社会固定资产投资的 57.5%。 商品房施工面积 10969.25 万平方米，与去年同期持平。其中商品住 宅施工面积 6618.96 万平方米，下降 6.7%。 商品房新开工面积 622.3 万平方米，下降 20.6%。其中商品住宅新开 工面积 388.75 万平方米，下降 23.6%。 4 商品房竣工面积 765.37 万平方米，增长 78.4%。其中商品住宅竣工 面积 488.55 万平方米，增长 62.5%。 商品房销售面积 462.5 万平方米，增长 46.1%。其中商品住宅销售面 积 394.33 万平方米,增长 43.3%。 (四)(四) 城市居民家庭可支配收入情况 城市居民家庭可支配收入情况 2012 年 1-4 季度， 上海市城市居民家庭人均可支配收入为 40188 元， 比去年同期增长 10.9%，其中:工资性收入增长 9.4%，经营净收入增长 13.7%，财产性收入增长-9%，转移性收入增长 15.8%。 5 二、 房地产政策 二、 房地产政策 （一）国内政策 （一）国内政策 各地方“国五条”细则相继出台 各地方“国五条”细则相继出台 继 2013 年 2 月 20 日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五 条” ，全国 16 城市国五条地方细则赶场房价目标趋雷同。 北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、武汉、石家庄、合 肥、济南、昆明、青岛等 13 个城镇相继发布了“国五条”地方细则，大 连、厦门和贵阳则只发布了 2013 年度的房价控制目标。各地方细则，普 遍将房价控制目标挂钩“城镇人均可支配收入实际增幅” ，而同时多地未 明确“20%个税”政策的具体实施办法。 城市 政策目标 各地国五条地方细则亮点扫描 房价调控目标 2013 年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求， 切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。 限购及房贷 银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策。金融 管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不 符合信贷政策的借款人违规发放贷款。 上海 个税 对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息 系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的 20%计征。对个人 转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 房价调控目标 全市新建商品住房价格与 2012 年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型 商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 北京 限购及房贷 本市户籍单身人士在本市未拥有住房的，限购 1 套住房；对已拥有 1 套及以上 住房的，暂停在本市向其出售住房。根据本市房价控制目标和政策要求，进一 步提高第二套住房贷款的首付款比例。 6 个税 对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历 史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的 20%计征。 房价目标 主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。 限购及房贷 严格执行二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在 国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利 率。 重庆 个税 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史 信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 限购及房贷 对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由 “自 购房之日起前 2 年内在本市累计缴交 1 年以上”调整为“自购房之日起前 2 年 内在本市连续缴交 1 年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证 明购房的，不予认可。 广州 个税 未提及二手房交易征 20%个人所得税。 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 购房资质审查 对购房家庭的住房套数进行核查。 天津 个税 对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用 5 年 以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 房价调控目标 确保新建商品房价格涨幅低于年度镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 合肥 商品房价格备案 凡已备案的商品房价格在 3 个月内不得向上调整 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 深圳 保障房 建立和完善以公租房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的祝福保障 方式。 南京 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 武汉 房价调控目标 新建商品房价格同比涨幅低于可支配收入的实际增长幅度。 石家庄 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 济南 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 房价调控目标 年内房价涨幅目标要低于 15% 昆明 土地供应 住宅用地供应总量 不低于过去 5 年平均实际供应量 青岛 房价调控目标 努力增加中小套型普通商品住房供应，进加快保障性住房建设和危旧房改造， 为居民提供更多中低价位住房；继续严格执行限购、差别化住房信贷政策和税 收政策，抑制投资投机性购房需求，努力保持住房价格基本稳定。 大连 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 7 厦门 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 贵阳 房价调控目标 新建商品房价格涨幅低于年度城镇居民可支配收入（CPI）的实际增长幅度。 沪版细则相对“保守” ，只是对“国五条”的重申，对市场不会造成 明显影响，具体效果要看实际执行力度。 国五条细则满月 楼市调控会否成价格分水岭 国五条细则满月 楼市调控会否成价格分水岭 随着多个城市“国五条”细则渐入“满月” ，近期的楼市呈现量跌价 滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水 岭” ，房地产市场又能否就此进入良性轨道？ 进入 4 月，随着“国五条”各地细则陆续出台，房地产市场经历了 冰火两重天：成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斩” ；房价未见明显松 动，价格趋稳；一线城市房源下降，业主出手意愿下降；改善型需求明 显降低，刚需仍然较足。 拖延开盘、捂盘惜售、 “阴阳合同” 、婚托、等手段逐渐“冒头” 。针 对国五条细则出台后，房地产市场出现的种种新情况，北京、广州等地 的建委和房管机构表示，正密切关注，并在研究相关配套措施，防范开 发商钻政策漏洞。 但是，新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示， 购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来 3 个月内准备出手购房的居民占比 为 14.8%，较上季下降 0.6 个百分点。 8 房地产调控政策见底 国务院再提支持首套购房需求 房地产调控政策见底 国务院再提支持首套购房需求 6 月 19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议部署八项措 施，其中第四项提出要助推消费升级，支持居民家庭首套自住购房、大 宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。 统计数据显示，一线城市再次充当涨价“领头羊”角色。69 个房价 同比上涨的城市中，广州（楼盘） 、北京（楼盘） 、深圳（楼盘） 、上海（楼 盘）这四个一线城市包揽同比涨幅前四，并且今年 1 至 5 月持续上涨。 广州则以 15.5%的高速领跑全国。 另外，一线城市土地市场的供应紧张并未缓解。5 月份，北上广轮番 上演地王争夺战。高价地频出的情况下，房价大涨的预期再次浮现。数 据显示，1 至 5 月，虽然房地产投资额同比上涨 20.6%，商品房销售面积 增长 35.6%， 但开发企业土地购置面积下降 13.1%， 降幅比 1-4 月扩大 4.5 个百分点。 多数机构将房价上涨归咎为政策执行得不到位。摩根大通中国首席 经济学家朱海斌表示，地方实施细则整体上并没有预期般严厉。除北京 外，大部分地方政府规定房价涨幅不得超过实际可支配收入的增幅 (8%-10%)，20%的所得税政策几乎没有体现在地方细则中。 在 70 个热点城市房价较快上涨的背景下，李克强总理没有强调金融 配合房地产调控、稳定房价，而是支持居民家庭首套自住购房信贷需求， 9 令人深思。然而支持居民首套购房信贷需求，可以从两方面理解，一个 是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理解为 不会有更强烈的调控措施出台。 五月房价再涨 京深等地房产税试点方案已上报 五月房价再涨 京深等地房产税试点方案已上报 房价上涨压力增大，可能将倒逼房产税试点扩围。中国证券报记者 18 日从权威人士处获悉，近期北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试 点方案已上报，多数方案已接近“最终版本” 。房产税试点可能在近期扩 围。 国家统计局 18 日发布的数据显示，5 月，在全国 70 个大中城市中， 有 69 个城市新建商品住宅价格（不含保障房）同比出现上涨，上涨城市 比上月明显增多。其中，广州、北京、深圳、上海四个一线城市成为领 跑者，涨幅均超过 10%。数据显示，在这 70 个大中城市中，仅有温州一 个城市的新建商品住宅价格同比有所下降，其余城市房价纷纷上涨。值 得注意的是， 最近一年来， 广州和北京房价分别同比上涨 15.5%和 15.2%， 位居 70 个大中城市房价涨幅榜之首；深圳和上海房价同比涨幅分别达 14.0%和 12.2%。 10 （二）本地政策 （二）本地政策 沪再次放宽廉租房门槛 准入标准调为人均月入 2100 元 沪再次放宽廉租房门槛 准入标准调为人均月入 2100 元 针对部分市民表示经适房房价”吃不消”的问题，上海市房管局局 长刘海生上午作客民生访谈时坦言，市房管局曾经算过，人均 2000 元月 收入以下，或者夫妻两人人均 3000 元月收入，如果加上孩子的支出，购 买经适房确实会有困难。 刘海生表示， 上海进一步加强经适房和廉租房的 “衔接” ， 保障下 “夹 心层”群体的住房需求。今年已再次放宽廉租房的准入标准。 “去年的准 入门槛是人均收入 1700 元， 今年已放宽到人均收入 2100 元。 ” 刘海生说。 上海暂不调整公积金贷款额度 贷前提取仅适用经适房 上海暂不调整公积金贷款额度 贷前提取仅适用经适房 沪住房公积金缴存比例和贷款额度暂无调整计划，市公积金管理中 心近日在答复市政协委员时作出上述表态。答复同时明确，目前本市尚 不具备全面推行“住房公积金贷前提取”政策的客观条件，仅支持购买 经适房职工家庭贷前提取住房公积金。 本市当前施行的基本住房公积金缴存比例为单位和职工各 7%，补充 住房公积金缴存比例为单位和职工各 1%-8%。 对于有政协委员提出“公积金既用于支付购房首付款又能申请贷款” 的建议，答复明确，从 2011 年起，购买本市经济适用房（共有产权房） 的职工家庭，可以留足用于公积金贷款余额后，提取账户余额用于支付 购房款。若本市全面推行“住房公积金贷前提取”政策，职工仅在个人 11 账户中留有用于住房公积金贷款的余额，则本市住房公积金的积累和沉 淀资金将大幅减少，可循环使用的资金量锐减，对其他职工的购房贷款 支持力度将大大削弱，对公积金的资金流动性造成不良影响。因此，目 前本市尚不具备全面推行“住房公积金贷前提取”政策的客观条件，仅 支持购买经适房职工家庭贷前提取住房公积金。 上海自贸区最早七月将获批 政策空间或超预期 上海自贸区最早七月将获批 政策空间或超预期 上海浦东自由贸易区一揽子方案已送达国务院各委办会签。按照此 前设定的工作安排，如各委办对方案无异议，浦东自由贸易区最早将于 7 月正式获批。有接近上海外高桥管委会人士透露，上海自贸区在中国加 入 TPP 谈判中也将起到至关重要的作用，并有望成为中国加入 TPP 的首 个窗口有可能开启新一轮对外开放窗口的上海自由贸易区项目，正稳步 推进。 上海市上海市居住证积分管理试行办法的通知出台，居住证积上海市上海市居住证积分管理试行办法的通知出台，居住证积 分制 7 月 1 日起施行 与居转户政策无关 分制 7 月 1 日起施行 与居转户政策无关 上海市居住证管理办法将于 2013 年 7 月 1 日起施行。 管理 办法规定上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳 定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保 险等方面相应的公共服务待遇。 管理办法 明确， 积分达到标准分值的， 可以享受相应的公共服务待遇。例如，其同住子女可以按照上海有关规 定，在上海参加高中阶段学校招生考试、普通高等学校招生考试。标准 分值目前为 120 分。 12 三、 土地市场情况 (一)2013 年 2 季度土地一级市场供应情况 三、 土地市场情况 (一)2013 年 2 季度土地一级市场供应情况 2013 年 2 季度土地一级市场供应 100 幅土地使用权，供应土地面积 合计 405.96 公顷，分布在除黄浦、静安、徐汇、普陀、杨浦、虹口外的 其他 11 个区县，具体明细如下： 上海市 2013 年 1 季度、2013 年 2 季度土地供应情况 土地用途 2013 年 1 季度供应 数量 2013 年 1 季度供应 面积 2013 年 2 季度供应 数量 2013 年 2 季度供应 面积 办公(含商办) 23 50.02 21 63.38 动迁安置房 18 67.61 9 63.92 工业 96 313.02 45 144.44 居住(含商住) 14 68.15 19 111.49 商业 8 26.82 6 23.52 合计 159 525.62 100 405.96 备注：1、土地出让数量单位：幅，土地出让面积单位：公顷。 2、考虑到动迁安置房有别于一般的居住用地，所以单列。 从土地供应幅数上来看，2013 年 2 季度的土地供应量明显比 1 季度 有所减少，其中主要是工业用地供应减半，居住（含商住）用地反而略 有上升；从土地供应面积上来看，本季度土地供应单幅面积相对 1 季度 较大。 从房地产市场角度来说，土地一级市场增加一定的土地供应数量， 未来，能在一定程度上缓解供需矛盾。 13 (二)2013 年 2 季度土地一级市场成交分析 (二)2013 年 2 季度土地一级市场成交分析 2013 年 2 季度土地一级市场总共成交 54 幅土地使用权，成交面积 237.69 公顷。具体见下表： 上海市 2013 年 1 季度、2013 年 2 季度土地成交情况 土地用途 2013 年 1 季度成交 数量 2013 年 1 季度成交 面积 2013 年 2 季度成交 数量 2013 年 2 季度成交 面积 办公(含商办) 9 25.37 13 42.53 动迁安置房 7 33.7 9 63.92 工业 60 223.7 24 92.63 居住(含商住) 12 38.33 6 34.63 商业 9 21.91 2 3.97 合计 97 343.01 54 237.69 备注：土地出让数量单位：幅，土地出让面积单位：公顷 由于土地成交价格与土地用途、所处位置、周边配套设施、未来规 划指标、市场需求等很多因素有关，各区成交价格差异很大，没有可比 性，故不作价格上的分析。 从土地成交量看：2013 年 2 季度土地成交面积较 1 季度有所减少， 从土地成交分布区域看，徐汇区、闸北区、虹口区等中心区域的土地已 无成交,成交区域主要集中在浦东、 金山、 嘉定、 松江等外交环区域。 2013 年 2 季度全市新建商品房情况 (三)2013 年 2 季度新建商品房供应情况 (三)2013 年 2 季度新建商品房供应情况 1、 新建商品房供应情况表： 2013 年 2 季度新建商品房供应情况表 住宅 办公 商业 其他 区域 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 全市 60882 959.42 36957518.1543051737.47 1582 146.97 内环以内 4609 76.11 7530172.513110100.63 88 3.73 内外环间 12421 200.93 10433151.877813166.31 766 95.79 外环以外 43852 682.38 18994193.7832128470.53 728 47.44 14 2013 年 1 季度新建商品房供应情况表 住宅 办公 商业 其他 区域 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 全市 57946 919.68 35960486.2343574743.84 1598 148 内环以内 4025 72.44 7250163.92316999.48 88 3.73 内外环间 11960 196.56 11361148.138046168.54 777 96.5 外环以外 41961 650.68 17349174.1832359475.82 733 47.77 备注：面积单位：万。 从以上表格可以看出，2013 年第二季度全市住宅类新建商品房供应 增加量将近 40 万，增量主要集中在外环以外外环以外新建商品住 宅供应增加量近 32 万约占总量的 80%；办公类新建商品房增量主要集 中在外环以外，而去化量却集中在内外环间；商业类新建商品房全市范 围内主要呈去化状态，去化量主要集中在内外环间和外环外；其他类新 建商品房变化不大。 2、新建商品房供应类型分布图： 新建商品房供应类型分布图新建商品房供应类型分布图 住宅 41% 商业 31% 办公 22% 其他 6% 2013 年第二季度，住宅类新建商品房占供应总量的 41%仍旧处于主 导地位，办公类新建商品房占供应总量 22%，商业类新建商品房供应量占 15 供应总量的 31%；整体较上一季度变化不大。 (四)2013 年 2 季度新建商品房成交量、价分析 (四)2013 年 2 季度新建商品房成交量、价分析 新建商品房包括住宅（含动迁配套等保障性住宅） 、办公、商业、其 他 4 种业态，2013 年第 1、2 季度新建商品房成交量、成交均价如下： 2013 年第 1、2 季度新建商品房成交量、成交均价一览 2013 年第 1、2 季度新建商品房成交量、成交均价一览 日期 面积（万） 套数（套） 均价（元/） 2013/01 204.86 22318 13610 2013/02 98.14 10116 15328 2013/03 248.59 26573 14938 2013 年 1 季度小计 551.58 59007 14430 2013/04 172.17 17490 14802 2013/05 179.84 17807 14511 2013/06 181.02 18860 15802 2013 年 2 季度小计 533.03 54157 15054 合计 1084.61 113164 14767 从上表可以看出，2013 年 2 季度和 2013 年 1 季度相比，整个新建商 品房的成交量环比略有下降，成交均价环比增长 4%。 新建商品房成交类型分布图如下： 2013年第2季度新建商品房成交类型分布图2013年第2季度新建商品房成交类型分布图 住宅 76% 商业 9% 办公 8% 其他 7% 2013 年 2 季度新建商品房成交类型依旧以住宅为主，占比 76%(以建 筑面积计,下同)，商业占比 9%，办公占比 8%，其他占比 7%。其他商品房 16 主要包括地下车库（车位） 、旅馆、仓库、工厂等，由于项目类型较杂， 可比意义不大，故不作讨论。 1、新建住宅成交量、成交均价分析 1、新建住宅成交量、成交均价分析 2013 年第 1、2 季度新建住宅成交量、成交均价一览 2013 年第 1、2 季度新建住宅成交量、成交均价一览 日期 面积（万） 套数（套） 均价（元/） 2013/01 153.20 14876 15068 2013/02 75.74 7097 16509 2013/03 197.42 18265 16590 2013 年 1 季度小计 426.36 40238 16013 2013/04 126.97 11787 15555 2013/05 127.60 11874 15152 2013/06 147.45 13652 16911 2013 年 2 季度小计 402.03 37313 15923 合计 828.39 77551 15970 2013 年 2 季度新建商品住宅成交量和成交价格较 1 季度略有下降， 原因是 1 季度受新“国五条”政策的影响，特别是 3 月份，各个区交易 中心出现大量等待办理过户的人流造成。 新建住宅成交环线分布图： 2013年2季度新建住宅成交环线分布图2013年2季度新建住宅成交环线分布图 内环内 4% 内外环 22% 外环外 74% 从 2013 年 2 季度成交来看，外环外占据了绝对的优势： 新建住宅成交外环外约占总成交量的 3/4，内环内成交量很小，只占 17 总成交量的 4%，这与内环内新建商品住房供应量较小有关系，内环内配 套成熟，土地供应量几乎为 0，导致开发量少，成交量也相应少。这和外 环外的供应量相匹配，也是上海市政策导向的结果：上海市在“十五” 规划时提出了“一城九镇”的规划理念，希望通过良好的规划建设，完 善的配套商业设施和公共服务设施，将人口从市区导入郊区，避免大量 的人口早出晚归对交通的巨大压力，也缓解市区过高的人口密度，腾出 更多的空间构建市区的繁荣繁华。 2、新建商业成交量、成交均价分析 2、新建商业成交量、成交均价分析 2013 年第 1、2 季度新建商业成交量、成交均价一览 2013 年第 1、2 季度新建商业成交量、成交均价一览 日期 面积（） 套数（套） 均价（元/） 2013/01 16.67 1006 21657 2013/02 5.46 333 27636 2013/03 15.54 1380 20222 2013 年 1 季度小计 37.68 2719 21661 2013/04 16.83 1507 20862 2013/05 14.41 1497 20805 2013/06 12.98 1118 24106 2013 年 2 季度小计 44.22 4122 21721 合计 81.90 6841 21697 从上表可以看出，2013 年 2 季度新建商业用房交易量和交易价格都 出现了明显的上涨，在当今通货膨胀的预期下和住宅限购政策影响下， 商业、办公等房地产成为投资首选。 新建商业用房成交环线分布图： 18 2013年2季度新建商业成交环线分布图2013年2季度新建商业成交环线分布图 内环内 4% 内外环 10% 外环外 86% 从 2013 年 2 季度成交来看， 新建商业用房外环外占据了绝对的优势： 新建商业用房成交外环外约占总成交量的 86%。大量的居民居住在外 环外，其主要的生活必需品一般会属地化消费，所以外环外兴建大量的 住宅楼，也需要配置为方便居民的生活、购物的商业设施。 3、新建办公成交量、成交均价分析 3、新建办公成交量、成交均价分析 2013 年第 1、2 季度新建办公成交量、成交均价一览 2013 年第 1、2 季度新建办公成交量、成交均价一览 日期 面积（万） 套数（套） 均价（元/） 2013/01 18.36 2454 16608 2013/02 10.38 1150 19259 2013/03 18.48 2681 18835 2013 年 1 季度小计 47.23 6285 18043 2013/04 16.83 1950 18048 2013/05 14.41 1864 20286 2013/06 12.98 1652 19203 2013 年 2 季度小计 44.22 5466 19161 合计 91.45 11751 18563 新建办公用房成交环线分布图： 19 2013年2季度新建办公成交环线分布图2013年2季度新建办公成交环线分布图 内环内 12% 内外环 27% 外环外 61% 从 2013 年 2 季度成交来看，新建办公用房外环外首次占据了绝对的 优势：外环外成交约占总成交量的 61%。一般来说，办公区域比较聚焦的 地方多处于市区外环内，郊区大体量的办公类房地产开发，目前比较集 中在虹桥商务区片，尚未进入交易阶段。 20 四、 2013 年 2 季度存量房情况 (一) 四、 2013 年 2 季度存量房情况 (一) 2013 年 2 季度存量房供应情况 2013 年 2 季度存量房供应情况 二季度存量房的挂牌数量分布如下表： 二环三区 普通住宅 住宅 办公 商业 其他 全市 68166 133172 2278 922 4620 内环以内 25219 48224 1377 376 3076 内外环间 35235 66626 755 368 1375 外环以外 7712 18322 146 178 169 存量房供应量以存量住宅房为主。 存量住宅房供应量区县、面积分布如下表： 区县 210 黄浦区 208 125 338 256 275 49 30 卢湾区 274 204 646 484 599 234 497 徐汇区 2389 734 971 624 813 166 182 长宁区 2012 549 1122 891 1520 333 703 静安区 379 111 296 196 235 51 78 普陀区 4347 1367 2652 1287 827 138 126 闸北区 2997 1122 2070 804 479 121 36 虹口区 5453 2768 4751 2383 2332 235 197 杨浦区 6795 2314 4319 2046 1182 210 137 宝山区 2599 1685 1937 919 459 113 88 闵行区 2802 2543 4075 2545 1606 440 1134 嘉定区 273 312 159 92 73 53 74 浦东新区 8624 5053 6209 3625 4183 1168 2623 南汇区 132 421 465 188 104 52 436 奉贤区 18 67 46 18 15 4 14 松江区 152 284 698 425 272 199 746 金山区 63 24 17 12 8 0 0 全市 39573 19736 30835 16842 15037 3624 7525 住宅套型供应以中小面积为主，范围以外环外为主，市中心城区供 应量较少。 21 (二)(二) 2013 年 2 季度存量房成交情况分析 2013 年 2 季度存量房成交情况分析 1、 存量住宅房成交情况分析 2013 年 1-6 月存量住宅成交情况如下表： 日期 日期 成交面积（万） 成交面积（万） 成交套数（套） 成交套数（套） 成交均价（元/） 成交均价（元/） 2013/04 153.22 18754 17395 2013/05 156.23 19389 17862 2013/06 172.93 21483 18059 合计 482.39 59626 17786 2012 年-2013 年存量住宅成交量对比图： 2012与与2013存量住宅成交面积比较图存量住宅成交面积比较图 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 成 交 面 积 单 位 ： 万 平 方 米 2012年 28.94 71.49 122.5 105.4 122.9 145.2 152.9 131.5 130.6 130.5 154.7 66.22 2013年1-6月 113167416.8 153.2 156.2 172.9 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 从上表可以看出，进入 2013 年以来，前 3 个月的成交量明显放大， 甚至可以用“井喷”来形容，住宅“限贷限购”调控政策已执行了两年 多，但上海市住宅房价格依然坚挺，并未出现明显的下降，反而有小幅 的上涨，刚需人士、改善型需求开始入市购房，同时对通货膨胀的预期 和税收的考虑，导致成交量有所大幅度上升，迎来了 2013 年 1 季度的成 交大放量。 虽然统计局公布的 CPI 指数呈下降趋势，但我们却真实的感受到物 22 价的上涨，与人民生活息息相关的“柴、米、油、盐” ，几乎轮番涨价， 如何能要求房价有较大幅度的下调呢？正是基于这种想法，人们对房价 走势的预期并未真正改变。 2、 存量商业用房成交情况分析 2013 年 4-6 月存量商业用房成交情况如下表： 日期 日期 成交面积（万） 成交面积（万） 成交套数（套） 成交套数（套） 成交均价（元/） 成交均价（元/） 2013/04 3.26 311 18457 2013/05 3.61 359 18934 2013/06 3.23 240 15472 合计 10.09 910 17858 2012 年-2013 年 1-6 月存量商业用房成交量对比图： 2012与与2013存量商业用房成交面积比较图存量商业用房成交面积比较图 0 1 2 3 4 5 成 交 面 积 单 位 ： 万 平 方 米 2012年1.88 2.474.61.92 2.45 3.49 3.94 0.03 2.69 2.56 3.74 0.24 2013年1-6月2.04 3.25 3.61 3.26 3.61 3.23 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 2013年1-6月二手商业用房交易量和2012年相比没有较大幅度的变 化。虽然住宅限购后，曾经一度大肆宣传，商业办公用房不限购不限贷， 但商业用房的售价一般比住宅房高，需要更多的资金支持，故存量商业 用房成交量未见放大。 23 和买进住宅房基本上是等待价格上涨后出售赚取差价，一般买进商 业用房的业主，希望租金收益稳定增长，合理的价格增长后再出售。从 挂牌量来看，商业用房的挂牌量较小，这在一定程度上限制了交易量。 同时，商业用房与其周边人流量、配套设施等许多因素有关，成熟商圈 的商业用房，由于配套成熟、人流量稳定，一般房东不会轻易放盘；而 地段不成熟、人流量不佳的地段，一般买家也不会轻易入手。由此造成 存量商业用房的交易量较低。 3、 存量办公用房成交情况分析 2013 年 4-6 月存量办公用房成交情况如下表： 日期 日期 成交面积（万） 成交面积（万） 成交套数（套） 成交套数（套） 成交均价（元/） 成交均价（元/） 2013/04 4.48 389 20679 2013/05 10.90 429 20759 2013/06 3.64 307 20332 合计 19.02 1125 20615 2012 年-2013 年存量办公用房成交量对比图： 2011与与2012存量办公用房成交面积比较图存量办公用房成交面积比较图 0 2 4 6 8 10 12 成 交 面 积 单 位 ： 万 平 方 米 2012年 4.18 10.7 2.72 2.03 2.9235.07 0.02 6.42 2.082.10.61 2013年1-6月2.69 3.99 6.84 4.48 10.9 3.64 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 2012 年除 2 月份特别高外，其余各月相对较稳定，经了解 2 月份浦 24 东新区外高桥的英伦路 999 号成交了近 8 万平方米，因而 2 月份的成交 面积远高于其他月份。数据显示 8 月份仅成交了一套办公房，系位于黄 浦区老西门板块的一套办公房。2013 年 1-2 月二手办公用房交易量较稳 定，3 月份受住宅交易量的“井喷” ，二手办公用房也出现了较大幅度的 上涨。 25 五、 未来房地产市场走势预测 五、 未来房地产市场走势预测 上海市目前大力推动保障性住房建设，确保今年新建和筹措保障性 住房 16.58 万套、1100 万平方米，供应 11 万套、770 万平方米。对符合 廉租房保障对象应保尽保；进一步放宽共有产权保障房准入门槛；完善 公共租赁房供应；改善更多中低收入家庭居住条件，为更多年轻人解除 后顾之忧。 宽松的货币政策，会加大货币的流动性，在当前通货膨胀压力下， 买房被认为是保值增值的较好渠道，有多余资金的投资客会倾向于投资 房地产，所以当前不得不依靠限购来挤压投资客。 当中低收入家庭能通过廉租房、经济适用房等保障性住房解决居住 问题；高收入家庭通过商品住房改善居住条件、甚至投资商品住房获取 租金收益或持有享受其增值收益，就形成了良性的房地产市场环境，也 就不需要通过调控手段来限制买房了，这也是国家目前希望达到的目的。 但现阶段，我国乃至全球经济下行压力巨大，投资渠道匮乏，导致 部分先富起来的居民拥有大量的资金却找不到投资渠道，房地产依然被 认为是较理想的保值增值产品，所以，上海的住宅类房地产在刚刚过去 的 3 季度依然小幅上涨，引起政府部门的高度关注。 进入 2012 年 4 季度，在“限购限贷”政策持续近两年来，对投机客 的挤出效果明显，但上海市乃至全国的房地产市场并未出现明显的下降 （除少数类似鄂尔多斯市外） ；同时，9 月 13 日美国联邦储备委员会启动 第三轮量化宽松货币政策（QE3） ，引起人们对通货膨胀的担忧，在各种