合服房地产市场研究报页新景祥.pdf

10 年 第 1 页，共 51 页第 1 页，共 51 页 卷首语卷首语 理性地产的新时代 理性地产的新时代 如果说 2009 年是楼市的黄金时代，疯狂使得楼市失去了理性，那么峰回路转、政策连发 的 2010 年则促使市场更加理性去面对，史上最严的房产调控也初见成效，紧缩、打压、 管制三轮调控下，今年合肥市住宅成交量 768 万平方米，环比-35.49%，成交量呈现较大 缩水；住宅成交均价 6121 元/平方米，环比 34.91%，增幅远高于全国 7%的平均涨幅。 经济层面展望 经济层面展望 2010 年，全国房地产开发景气指数虽然回落但仍在景气区内；年度房地产开发同比增长、 并且明显高于社会固定资产投资增速；房企土地购置面积实现反弹增长 30%，新开工面积 增幅 40%一系列数据充分反映2010年房地产行业仍然对全国经济有极强的拉动能力。 2011 年全国经济至少上半年通胀态势还会维持高位， 这会导致以保值为目的购房需求持续 释放；而国际游资也将进一步流入国内房地产市场。内外两种投资需求，将会使年全国商 品房成交量不会出现明显下滑。 政策层面展望 政策层面展望 2011 年起始，我国货币政策将进一步收紧，为了抑制不断高企通胀和资产价格上涨，货币 供应和信贷投放的格局将比 10 年有所紧缩。 整体而言， 这对房地产业构成利空影响。 2011 年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。 市场层面展望 市场层面展望 随着 2010 年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加， 2011 年全国商品房 供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增， 成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量环比 2010 年小 幅增长。 企业层面展望 企业层面展望 2011 年企业融资环境依然不乐观，资金来源增幅还将继续下滑，也就是说，2011 年开发 商是否仍“不差钱”，一定程度决定房价能否适当回调。综合分析，2011 年房价将维持高位 振荡，房价明显下跌的动力因素不足，但大幅上涨同样难上加难。 2010 年，行业面临强烈的震荡，但是催生的百亿级、500 亿级房企数量是有史以来最多。 这一年，万科累计实现销售金额 1000.6 亿元，成为中国首家年销售额超千亿房企。除了 规模扩大，单价的增长，三、四线城市的长足发展和万科在该类城市的布局也有很大因素。 大型房地产企业的已经率先实现从区域战略级向全国战略级发展。 十二五规划：引导房地产行业定位转型 十二五规划：引导房地产行业定位转型 最近出炉的“十二五规划”毋庸置疑将对未来若干年中国经济产生深远影响：第一，规划中 对中西部交通枢纽城市的促进发展，将使得该类城市房地产行业将迎来更大的机遇；第二， 对二三线城市的提高和资源整合，将使得该类城市房地产行业未来大有可为。虽然房地产 市场的理性回归将成为中国经济可持续发展的重要前提，但长远来看，即使不强调“支柱产 业”的光环，它仍是中国经济腾飞的重要保障，拉动诸多行业发展的“无冕之王” 。 合肥，2011 何去何从 合肥，2011 何去何从 合肥新一年市场需求两极化发展进一步明显，高端产品投资和改善性置业促进城市高端物 业的迅速发展，对应开发商应如何提高自身塑造产品能力，向一线品牌开发商的系统性学 习；此外，刚需客户面临的市场压力进一步增大，但庞大的数量级构成潜藏巨矿。如何寻 找到刚需市场的突破口，实现掘金，将是中端市场项目的首要方向。 新景祥预测，明年上半年宏观政策将持续维稳或进一步从严控制，全国楼市整体量升价稳， 而合肥将保持缓幅上涨的趋势。疯狂褪尽，一个由不断高位震荡的市场重新唤醒地产理性 的“白银时代”到来了。 10 年 第 2 页，共 51 页第 2 页，共 51 页 宏 观 视 点 宏 观 视 点 第一篇 宏观视点 第一篇 宏观视点 一、政策类 一、政策类 2010 年房地产“政策年”政策回顾 新年打出第一拳 2010 年房地产“政策年”政策回顾 新年打出第一拳 2010 年 1 月 1 日，财政部出台“5 年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时 期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利 影响。 1 月 10 日，国务院办公厅又出台了“国十一条” ，也即关于促进房地产市场平稳健康发展 的通知 ，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于 40%;房地产企业必须“公开 房源+明码标价”这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳” 。 新春督促“央企退市” 3 新春督促“央企退市” 3 月 18 日，国资委一纸“清退令” ，要求 78 家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少 数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有 71 家 央企超过 200 家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷” 。 4 月祭出限购令 4 月祭出限购令 4 月 14 日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，此前为 40%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面 积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。 4 月 17 日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，提出了调控楼 市的 10 项具体措施，被称为“新国十条” 。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包 括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能 提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。 5 月“限购令”地方版纷纷出台 5 月“限购令”地方版纷纷出台 国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实 施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。先是北京在 4 月 30 日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5 月 1 日起北京家庭只能新购一套商品房。 10 年 第 3 页，共 51 页第 3 页，共 51 页 宏 观 视 点宏 观 视 点 北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦 门纷纷效仿，直到 9 月 29 日，国家有关部委出台“新国五条” ， “限购令”蔓延全国，例如深圳 9 月 30 日晚紧急出台“限购令” ，规定从 10 月 1 日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房 套数政策。 到 11 月中旬，全国已有 16 个城市颁布“限购令” 。 9 月严查空置率 9 月严查空置率 9 月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深 圳 5 个试点城市启动空置房调查。在 5 城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由 于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查 中获得的住房信息进行采集和分析。 4 月保障房体系出台 4 月保障房体系出台 4 月 13 日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶 段工作的重点，今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房 300 万套，各类棚户区 改造住房 280 万套，扩大农村危房改造试点范围。 6 月 12 日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。今 年，保障性住房的关注度、建设力度，已经是近几年所未有。就在各界高呼今年是我国保 障房建设的一个里程碑时，住建部又发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改 造住房 1000 万套。 全年连续六次上调储备金率 全年连续六次上调储备金率 中国人民银行决定从 2010 年 12 月 20 日起， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。 此次上调存款准备金率预计冻结资金 3000 亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币 政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投 放的监管。 不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在 融资和销售等方面将面临较大的现金压力。 10 年 第 4 页，共 51 页第 4 页，共 51 页 宏 观 视 点 宏 观 视 点 政策的出台来源于对目前经济与楼市发展的修正和对未来经济调整的预期， 2010 年的中国 房地产市场经历了一次“强震” 。 政策的出台来源于对目前经济与楼市发展的修正和对未来经济调整的预期， 2010 年的中国 房地产市场经历了一次“强震” 。 调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表 的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表 的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调 控。明年房地产政策到底将会怎样？12 月 26 日，温总理表示：在我的任期内，一定要使 房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。由此可见， 2011 年房地产调控不仅不可能放松，还有加码的可能性。 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷（国十条） 调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表 的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表 的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调 控。明年房地产政策到底将会怎样？12 月 26 日，温总理表示：在我的任期内，一定要使 房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。由此可见， 2011 年房地产调控不仅不可能放松，还有加码的可能性。 国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷（国十条） 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104 号)印发后， 全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨 势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责 任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如 下： (一)统一思想，提高认识。 (二)建立考核问责机制。 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 (五)增加居住用地有效供应。 (六)调整住房供应结构。 (七)确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任 务。 (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九)加大交易秩序监管力度。 (十)完善房地产市场信息披露制度。 新国五条 新国五条 10 年 第 5 页，共 51 页第 5 页，共 51 页 宏 观 视 点宏 观 视 点 “新国五条”具体内容如下： (一)各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房 价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行 问责制。 (二)完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地 居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购 买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的 规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 (三)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并 逐步扩大到全国。 (四)切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落 实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧 制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 (五)加大住房交易市场检查力度， 依法查处经纪机构炒买炒卖、 哄抬房价、 怂恿客户签订“阴 阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜 售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。 1、 1、 土地类政策 安徽省征地补偿准备金管理办法 土地类政策 安徽省征地补偿准备金管理办法 征地过程中经常会出现一些种种原因的纠纷，近日，安徽省国土资源厅公布了安徽省征 地补偿准备金管理办法 ，对征地补偿金加强管理，用地单位在申请征地之前，就需将补偿 费用足额预先存入征地补偿费用账户。土地有偿使用收益中应提取被征地农民社会保障费 用，切实保障被征地者权益。 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 据介绍， 通知对土地出让后的开工时限作了限制性要求，明确各类住房建设项目应当在 划拨决定书和出让合同中约定，土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣 10 年 第 6 页，共 51 页第 6 页，共 51 页 宏 观 视 点 宏 观 视 点 工。对于闲置土地、调整容积率等违法违规行为，有关负责人称，将由两部门联合查处。 对由于企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对由于政府及部门原因造成土 地闲置的，住房和城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。 国有土地上房屋征收与补偿条例意见稿 国有土地上房屋征收与补偿条例意见稿 国务院法制办 15 日公布了国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿） 全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。根据意见稿，行政强制拆迁将取消，须由 政府申请法院强制执行。 国土部下发通知：坚决抑制地价过快上涨 国土部下发通知：坚决抑制地价过快上涨 国土部 12 月 19 日下发通知，表示要坚决抑制地价过快上涨。 一、增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施 二、完善调控措施，促进土地市场健康发展 三、严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为 四、加强房地产用地监管，严格落实制度 2、 税收类政策税收类政策 关于土地增值税清算有关问题的通知 关于土地增值税清算有关问题的通知 国家税务总局 26 日公布了关于土地增值税清算有关问题的通知 ，明确土地增值税清算 过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清 算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。 通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收 入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。 国务院首次明确推进房产税改革 国务院首次明确推进房产税改革 “逐步推进房产税改革” 。在中国政府网公布的国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经 济体制改革重点工作意见的通知(以下简称意见)中，这一表态是最高决策层对于楼 10 年 第 7 页，共 51 页第 7 页，共 51 页 宏 观 视 点宏 观 视 点 市调控具体税收手段的第一次明确。 关于加强土地增值税征管工作的通知 关于加强土地增值税征管工作的通知 继 5 月 19 日国税总局公布关于土地增值税清算有关问题的通知 ，对土地增值税征收的 细则进一步明确之后不久，6 月 3 日国税总局公布了关于加强土地增值税征管工作的通 知 ，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。目前全国大部分开 发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在 1%右，而实际清算的很少，如果 按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。 关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知 关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知 经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下： 一、关于契税政策 (一) 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子 女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房 属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。 (二) 征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申 请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出 具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税 人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申 报，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。 具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。 (二)个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 二、关于个人所得税政策 对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 3、3、 住房保障类政策 保障居者有其屋 今年安徽 40 亿元投向廉租房 住房保障类政策 保障居者有其屋 今年安徽 40 亿元投向廉租房 在遏制房价过快上涨的同时，政府正在加大对廉租住房建设的投入。记者 4 月 23 日从省 10 年 第 8 页，共 51 页第 8 页，共 51 页 宏 观 视 点 宏 观 视 点 发改委获悉，日前，国家发改委、住房城乡建设部下达我省 2010 年中央预算内投资 13 亿 元，用于我省新建廉租住房项目建设，计划建设廉租住房 6.17 万套，建筑面积 306 万平 方米，全部投资近 40 亿元。 据了解，为支持各地加快廉租住房建设，国家已经连续两次提高中央预算内投资补助标准。 目前中部地区每平方米补助 400 元，西部地区补助 500 元，我省部分欠发达县的项目参照 西部地区标准执行。 2009 年至 2011 年，省财政将累计安排 16 亿元专项资金，按照每平 方米补助 200 元的标准，支持各地廉租住房建设，基本解决全省现有 35.6 万户城市低收 入家庭住房困难。 关于加快保障性安居工程建设的实施意见 关于加快保障性安居工程建设的实施意见 市委、市政府近日出台关于加快保障性安居工程建设的实施意见 （以下简称意见 ） ， 提出自 2010 年起，用 35 年时间，使全市享受廉租房保障家庭总数达 5 万户以上，建成 公共租赁房 200 万平方米，基本完成城市与国有工矿棚户区改造，在全市范围内建立和完 善住房保障体系以及保障性安居工程规划建设管理体制。 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住 房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房，提高中 央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率， 加强政府投资建设的公共租赁住房租金“收支 两条线”管理，加快保障性安居工程资金预算执行进度。 二、城市建设类 二、城市建设类 交通先行改善人居 合肥“大建设”拟投资 554 亿 交通先行改善人居 合肥“大建设”拟投资 554 亿 合肥市今日召开 2010 年大建设工作会议。记者自会上获悉，今年，该市“大建设”计划投 资 554 亿元，用于实施 655 项建设工程。这些工程主要包括综合交通、园林绿化和环境综 合整治、水电气热公交等公用事业、文教体卫等公益事业、保障性住房及复建点建设、市 政基础设施维护、土地复垦和新农村建设、自主创新示范区建设等八大方面。 建立现代铁路网 安徽今年斥资 300 亿建设铁路 建立现代铁路网 安徽今年斥资 300 亿建设铁路 10 年 第 9 页，共 51 页第 9 页，共 51 页 宏 观 视 点宏 观 视 点 昨天从全省861行动计划暨铁路建设工作会议上获悉， 根据长三角城际轨道交通网新规划， 长三角城际铁路总里程将达到 6849 公里，其中，我省为 1500 公里，将占到 30，有一 批铁路项目列入规划中，成为城际网的主力军。另外，我省还将全力打造合肥综合交通枢 纽地位，形成可以快速到达北京、上海、杭州、成都的现代铁路网。 合肥南站“地下铁”将建成华东第三大交通中心 合肥南站“地下铁”将建成华东第三大交通中心 日前，我市交通建设又一重大项目总造价达 9.5 亿元的铁路合肥南站配套城市轨道交 通土建工程完成招标，预计本月底动工，未来将建设成为继南京南站、上海虹桥站之后的 华东第三大交通中心。 皖江 5 年后将现 11 座大桥 互通助力示范区发展 皖江 5 年后将现 11 座大桥 互通助力示范区发展 今明两年，我省还将陆续在皖江上开建 5 座长江大桥。其中 3 座都为高速公路跨江桥，分 别是望东长江公路大桥、池州长江公路大桥和芜湖长江公路二桥。负责桥梁设计的省交通 规划设计研究院工程师告诉，这几座长江大桥都有一个共同点，跨江桥梁为双向六车道， 桥梁净空不低于 24 米，力争达到 32 米，满足万吨级船舶常年通行。 合肥城市轨道交通获批 1 号线 2014 年底开通 合肥城市轨道交通获批 1 号线 2014 年底开通 昨日获悉， 合肥市城市轨道交通建设规划已获得国务院最终核准，正式批文将于近期下 发到合肥。 皖鲁豫合建南北大通道 济祁高速公路望年内动工 皖鲁豫合建南北大通道 济祁高速公路望年内动工 8 月 6 日，从安徽、山东、河南三省共商共建省际交通项目座谈会上了解到，皖鲁豫三省 将合作共建济南至祁门高速公路。 这标志着在北京至台北、济南至广州两条国家高速公路之间，又加密了一条纵贯三省的南 北大通道。 预计投资 8300 万元 合肥高新区玉兰大道将改扩建 预计投资 8300 万元 合肥高新区玉兰大道将改扩建 昨天获悉，合肥高新区境内的玉兰大道（望江西路明珠大道段）改扩建工程即将启动实 施，招标概算投资 8300 万元。 玉兰大道改扩建工程是合肥市“大建设”重点工程，被列为 2010 年市级投资优先开工计划 项目。 10 年 第 10 页，共 51 页第 10 页，共 51 页 宏 观 视 点 宏 观 视 点 合肥经济圈打造快速连通 三条国省高速启动招标 合肥经济圈打造快速连通 三条国省高速启动招标 随着合肥经济圈的建设加速，圈内 5 市在基础设施等方面的项目建设也在推进中。记者昨 天从合肥交通部门获悉，合六路、合巢路和合桐路这三条国省路改造工程已进入招投标阶 段，预计明年正式开建。 合肥拟投资 5 亿建森林滨湖 添绿堪比 6 个环城公园 合肥拟投资 5 亿建森林滨湖 添绿堪比 6 个环城公园 昨天，记者从合肥市滨湖新区建设指挥部获悉，为打造绿意盎然的“森林滨湖” ，滨湖新区 “2010 年秋季、 2011 年春季绿化大会战”已正式拉开序幕。 预计到明年 6 月， “金斗公园” 、 “塘 西河公园”和“塘西河方兴湖公园”等一系列生态项目建设完成。约 5 亿元的计划总投资，也 将带来约 840 万平米的新生绿化，面积相当于 30 多个逍遥津公园或是 6 个多环城公园。 合肥包河大道高架明年开建 老城区与滨湖距离拉近 合肥包河大道高架明年开建 老城区与滨湖距离拉近 包河大道可能明年上半年开建高架桥。11 月 16 日，记者从合肥市滨湖新区建设指挥部得 知，包河大道高架桥有望明年上半年启动建设。建成后，老城区的市民通过南北高架、包 河大道高架桥到滨湖新区，将仅需 15 分钟。 合肥“十二五”规划定调 建“区域性特大城市” 合肥“十二五”规划定调 建“区域性特大城市” 地区生产总值突破 6000 亿元、人均 GDP 达到 15000 美元并进入全国省会城市前十、规 模以上工业总产值突破 12000 亿元这些都是未来五年合肥的发展目标， 为的是朝着“区 域性特大城市”阔步迈进。 三、企业类 三、企业类 总投资 1676 亿元 安徽 72 个与央企合作项目开工 总投资 1676 亿元 安徽 72 个与央企合作项目开工 从 3 月 22 日召开的全省推进与中央企业合作发展工作领导小组(扩大)会议上获悉，目前， 备受各界瞩目的安徽与央企合作发展项目进展顺利。截至 3 月 20 日，已有 72 个项目正式 开工，总投资达 1676.12 亿元。其中，合肥、蚌埠等 8 个市开工项目总投资额已突破 100 亿元。 总投资 55 亿元 央企在合肥投资额最大项目开工 总投资 55 亿元 央企在合肥投资额最大项目开工 3 月 29 日上午，中建材合肥光电产业基地项目开工仪式在合肥市瑶海工业园区隆重举行， 10 年 第 11 页，共 51 页第 11 页，共 51 页 宏 观 视 点宏 观 视 点 标志着央企在肥投资额最大的单个项目正式落户合肥瑶海区。 据介绍，2009 年 8 月 10 日，在全省加快深入推进与中央企业调整结构合作发展期间，中 国建材集团公司与合肥市人民政府签署战略合作框架协议 ，标志着双方将在新能源以及 新材料、新型房屋建设等领域开展全面务实合作。 总投资 24.5 亿 合肥天鹅湖畔建 200 米高青岛新地中心 总投资 24.5 亿 合肥天鹅湖畔建 200 米高青岛新地中心 日前在蜀山区获悉，作为高端商业服务综合体，一座计划总投资 24.5 亿元、200 米高的青 岛新地中心将于六月在天鹅湖南岸开工建设。 10 年 第 12 页，共 51 页第 12 页，共 51 页 土 地 市 场 土 地 市 场 第二篇 土地市场盘点 第二篇 土地市场盘点 国土部要求抑制地价 拍地溢价率超 50%要上报 国土部要求抑制地价 拍地溢价率超 50%要上报 国土资源部指出,在多种因素作用下,当前国内房地产市场健康运行面临复杂局面,近期少数 城市部分优质地块出让溢价率偏高,引起社会广泛关注。地方各级国土资源主管部门对此要 高度重视,切实增强责任感和敏锐性,密切关注当前土地市场动向,抓紧采取有力措施,控制住 房用地供应总量,把握供地节奏和时序,优化供地结构,调整供地方式,坚决抑制地价过快上涨; 要严格落实已有政策规定,坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为,切实落实调控措施。 国土资源部强调,未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住 房、 中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量 70%的市县,年底 前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可 能出现“高价地”的地区,必须事前评估,采取有效措施,防止出现高价地,稳定市场预期。对招 拍挂出让中溢价率超过 50%、 成交总价或单价创历史新高的地块,市、 县国土资源主管部门 要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内,按国土资源部规定填写房地产用地 交易异常情况,上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。 国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104 号)要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产 市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地 供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。土地出让成交后，必须在 10 个 工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按 合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；各地应及时将住房特别是保障性住房用 地供应计划在部门户网站及当地土地有形市场公开，接受社会监督。 合肥编制未来十年城市总体规划 将收编土地规划 合肥编制未来十年城市总体规划 将收编土地规划 十年后，合肥会变成啥模样？城区面积会有多大？合肥市相关部门正在牵头编制的合肥 10 年 第 13 页，共 51 页第 13 页，共 51 页 土 地 市 场土 地 市 场 市城市总体规划(20062020)和合肥市土地利用总体规划(2006-2020 年) ，将会提 前向你“透露” 。 城市总体规划，听起来很生疏，实际上就是把一个地方缩小成一个平面图， 一块一块划分好，城市发展就在这个规划好的区域里进行，怎么用、怎么规划、怎么保护 都按照这个来。 按照合肥市城市总体规划(20062020)规划，近期，合肥中心城区建设用地就达到 300 平方公里，人均建设用地 100 平方米；远期 2020 年，中心城区建设用地 360 平方公 里，人均建设用地 100 平方米。 届时，合肥将形成以中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线 向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴， “一核一圈五轴”的空间组织结构，充分满足 城市人口“扩容”的生活需要。 与城市总体规划相辅相成的是土地利用总体规划。就像在画一个个的“圈圈” ， “圈内”的土地 是城市、城镇、集镇和村庄建设用地，大多数的建设项目应在“圈内”选址建设，而“圈外” 的土地用于能源、交通、水利等单独选址项目建设。 近日，国务院正式批准我国第批市级土地利用总体规划,这标志着须报国务院审批的 102 个市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。记者从合肥市国土资源局了解到，合肥市土 地利用总体规划正在抓紧修编，将尽快报省并转报国家，力争年底前基本完成规划报批工 作。 “安徽省规划近期已获批准，省国土资源厅随后召开会议部署全面启动省以下各级规划修 编，我们正在按照上级要求，加快推进合肥市土地利用总体规划修编工作，并特别注重与 国民经济和社会发展规划以及城市总体规划的衔接” ，9 月 6 日，合肥市国土资源局相关处 室负责人向记者透露了这一消息。 那么这个规划会有些什么内容呢？该负责人透露， 未来耕地保护和建设用地目标等都会包 含在内， “保增长和保红线都要有” 。 记者了解到，这个规划将注重国土状况的调查分析，特别是资源环境承载力评价，提出土 地开发、利用、保护和整治的目标任务。按照合肥市的发展速度，预计不到 2020 年，规 划目标将提前实现。根据以往经验，国家将适时部署开展新一轮规划修编。届时，合肥市 10 年 第 14 页，共 51 页第 14 页，共 51 页 土 地 市 场 土 地 市 场 规划将与时俱进、依法依规进行相应调整。 2008-2010 年明星地块汇总表 2008-2010 年明星地块汇总表 诞生时间 诞生时间 地块标号 地块标号 区属 区属 摘牌单位 摘牌单位 土地面积土地面积 （亩） （亩） 成交总价 成交总价 （万元） （万元） 楼面地价 楼面地价 （元/平米）（元/平米） 2008 年 2 月 XZQTD090 新站区 安徽千城置业有限责任公司 12.95 3949.75 1525 2008 年 2 月 N0801 庐阳区 安徽置地投资有限公司 19.22 7322.82 1039 2008 年 4 月 E0803-A 地块 瑶海区 178.4 2008 年 4 月 E0803-B 地块 瑶海区 安徽恒茂房地产开发有限公司 108.76 145106 1181 2008 年 5 月 W0803-地块 蜀山区 160.99 2008 年 5 月 W0803-地块 蜀山区 合肥一航万科地产有限公司 173.6 121936.2 1708 2008 年 5 月 W0804 蜀山区 淮北金方房地产开发有限公司 安徽省安福置业有限公司 155.46 37310.4 655 2008 年 5 月 N0808 庐阳区 中铁房地产集团合肥置业有限 公司 662 86060 625 2008 年 8 月 S0809 包河区 安徽省迪安房地产开发有限责 任公司 54.5 17712.5 1083 2008 年 10 月 N0809 庐阳区 安徽恒厦房地产开发有限公司7.92 3421.44 1246 2009 年 4 月 W0906 蜀山区 梅园置业 54.1 36950.3 1296 2009 年 5 月 N0904 庐阳区 安徽融侨金辉置业有限公司 45.91 26949.17 2096 2009 年 6 月 E0907 包河区 大连万达商业地产有限公司 166.17 102194.55 1845 2009 年 6 月 N090 庐阳区 安徽和煦园投资担保有限公司 郑永龙 35.8 17900 2143 2009 年 9 月 ZWQTD-034 政务区 绿地集团 211 108032 5120 2009 年 10 月 N0909 庐阳区 安徽德嘉置业有限公司 19.12 30840.56 3840 2009 年 10 月 HJQ070 经开区 浙江绿城集团有限公司 500.06 260031.2 3900 2009 年 11 月 E0912 瑶海区 合肥荣昌房地产开发有限责任 公司 9.41 21398.34 3553 2010 年 1 月 N0911 庐阳区 合肥永华房地产开发有限公司19.34 13634.7 3204.5 2010 年 2 月 S1001 包河区 安徽蓝鼎置地发展有限公司 200.5 126540.7 3053.2 2010 年 3 月 ZWQTC-033/0 35/037 政务区 安徽置地投资有限公司 335.9 198800 2218.3 2010 年 3 月 ZWQTC-034、 36/38 政务区 华润置地（合肥）有限公司 330.9 186936.0 2117.1 2010 年 7 月 W1003 蜀山区 安徽新华房地产有限公司 11.7 9436.5 2700.0 2010 年 8 月 BHA-03-02 滨湖新区 合肥永华房地产开发有限公司19.6 17994.0 3063.0 2010 年 11 月 N-5 高新区 安徽蓝鼎置地发展有限公司 101.3 98231.9 4850.0 2010 年 11 月 XZQTD115 新站区 安徽省裕安集团友联房地产开 发有限责任公司 6.2 4865.6 1748.5 2010 年 11 月 N1007 庐阳区 安徽申港置业有限公司 41.7 27467.1 4118.7 2010 年 12 月 E1010 瑶海区 北京融侨金辉投资有限公司 79 47400 3461.5 2010 年 12 月 E1008 瑶海区 合肥永华房地产开发有限公司19.34 13634.7 3204.5 10 年 第 15 页，共 51 页第 15 页，共 51 页 土 地 市 场土 地 市 场 1、土地市场概述 1、土地市场概述 10 年土地供应略缓、成交良好 土地的供求量反应城市未来 1-3 年内房地产市场的供应量和结构 10 年土地供应略缓、成交良好 土地的供求量反应城市未来 1-3 年内房地产市场的供应量和结构， 10 年合肥土地供求相比 09 年的土地市场，季度供求不均衡，土地供求节奏也可看出开发商拿地谨慎的态度。 ， 10 年合肥土地供求相比 09 年的土地市场，季度供求不均衡，土地供求节奏也可看出开发商拿地谨慎的态度。 从 05 年-10 年土地供应量的走势可以看出， 09 年合肥的土地供应量与成交量在经历了 08 年的低谷之后，又冲向了一个高峰，而之后的 10 年，供应量和成交量趋于平缓。10 年合 肥土地供应 5080.58 亩， 环比减少 28.92%， 实际成交量仅为 4084 亩， 环比减少 42.53%。 09 年土地供求放缓，受到两方面的影响，一是受到国家宏观调控的影响，政策缩紧，导致 开发商也持观望状态；二是开发商资金链缩紧，商业银行贷款限制，现金流不够充沛，导 致拿地谨慎。 供应 供应 成交 成交 年度 年度 土地面积土地面积 （亩） （亩） 土地幅数土地幅数 （幅） （幅） 土地总建面土地总建面 积（万）积（万） 土地面积土地面积 （亩） （亩） 土地幅数土地幅数 （幅） （幅） 土地总建面土地总建面 积（万）积（万） 总金额 总金额 （万元） （万元） 均价 均价 （万元/亩）（万元/亩） 楼面地价楼面地价 （元/）（元/） 09 年 09 年 6550 106 1271 5821 86 1122 1672523 287 1490 10 年 10 年 5080.58 64 1181 4084 58 993 1978797 485 1992. 2、土地市场供应分析 2、土地市场供应分析 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 05-10 年年度合肥市经营性用地供求走势图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 05-10 年年度合肥市经营性用地供求走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 出让亩数成交亩数 10 年 第 16 页，共 51 页第 16 页，共 51 页 土 地 市 场 土 地 市 场 1) 出让土地区域分布 分布相对集中 土地的供应区域反映城市未来的发展方向和投资机会 分布相对集中 土地的供应区域反映城市未来的发展方向和投资机会，从合肥出让土地来看主要集中在、 滨湖区、政务区、庐阳区和瑶海区，具有以下特点: 滨湖区滨湖区：城市新区，土地整体运营，土地以中高端商业、居住用地居多，发展趋势为卫星：城市新区，土地整体运营，土地以中高端商业、居住用地居多，发展趋势为卫星 城、自我中心化、配套完整化。城、自我中心化、配套完整化。 开发热点： 开发热点：商住整体、大型综合体 政务区： 商住整体、大型综合体 政务区：城市政务中心，土地价值高，土地以居住综合类和酒店办公类居多，发展趋势为城市政务中心，土地价值高，土地以居住综合类和酒店办公类居多，发展趋势为 自我中心化，配套完整化。自我中心化，配套完整化。 开发热点：高端住宅，商业办公楼 开发热点：高端住宅，商业办公楼 庐阳区 庐阳区：新老城区结合区域，土地以住宅用地为主，还有部分酒店、办公性质的地块，兴 建高档酒店，发展趋势为中高端住宅区、高档酒店。 ：新老城区结合区域，土地以住宅用地为主，还有部分酒店、办公性质的地块，兴 建高档酒店，发展趋势为中高端住宅区、高档酒店。 开发热点： 开发热点：中高端居住、高端酒店 瑶海区 中高端居住、高端酒店 瑶海区：老城区，土地供应地块多为住宅地块，而住宅地块供应面积均较小，也有少量的 综合和商业地块。发展趋势为中小型住宅和集中商业。 开发热点： ：老城区，土地供应地块多为住宅地块，而住宅地块供应面积均较小，也有少量的 综合和商业地块。发展趋势为中小型住宅和集中商业。 开发热点：城中村、商业、城中村、商业、 从出让土地区域分布上看，2010 年合肥市土地供应集中于政务区、滨湖区、庐阳区和瑶海 区四区比重分别达到 24%、18%、17%、16%。政务区为政府所在区域，共供应 11 块土 地，共计 1179.2 亩；庐阳区共供应 10 土地，约 854.5 亩。 2）2） 出让土地用途分析 出让土地用途分析 10 年合肥出让土地区域分布比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 10 年合肥出让土地区域分布比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 新站区, 1% 蜀山区, 7% 庐阳区, 17% 高新区, 7% 经济区, 0% 滨湖区, 18% 包河区, 10% 政务区, 24% 瑶海区, 16% 10 年 第 17 页，共 51 页第 17 页，共 51 页 土 地 市 场土 地 市 场 土地的用途决定城市土地经营的阶段及土地价值的最大化程度土地的用途决定城市土地经营的阶段及土地价值的最大化程度，对开发商的开发能力及资 源整合能力的要求逐渐提升。 ，对开发商的开发能力及资 源整合能力的要求逐渐提升。 从出让土地用途上看，2010 年住宅仍为供应的重点，占全市总供应量的 51%。 从 10 年土地出让来看，住宅用地占总用地的一半，其余的综合用地也占比近三成，在 09 年大规模住宅用地出让情况下，市场容量已近区域饱和，10 年适当减少纯住宅类用地的出 让，而加大了综合性用地和商业用地的出让，是政府对土地市场理性调整的措施。 从 10 年土地出让来看，住宅用地占总用地的一半，其余的综合用地也占比近三成，在 09 年大规模住宅用地出让情况下，市场容量已近区域饱和，10 年适当减少纯住宅类用地的出 让，而加大了综合性用地和商业用地的出让，是政府对土地市场理性调整的措施。 3）出让土地规模分析 土地的出让规模决定城市土地集约利用的程度和城市化程度土地的出让规模决定城市土地集约利用的程度和城市化程度。 。 2010 年合肥市出让土地规模偏大，单宗土地出让面积在 20 万平方米以下的土地占全市总 出让面积的 73%，出让面积在 10-20 万平方米、5-10 万平方米的土地各占总出让面积的 19%、5%，出让面积在 0-5 万平方米以内的土地占总出让面积的 3%。 3、土地市场成交分析 3、土地市场成交分析 10 年合肥出让土地用途比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 10 年合肥出让土地用途比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 10 年合肥出让土地规模比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 10 年合肥出让土地规模比重图 数据来源：新景祥合肥公司市场研究中心 住宅（含 以住宅为 主体的用 地）, 51% 商办（含 商业）, 19% 其他, 1% 综合, 29% 0-5万, 3% 5-10万 , 5% 10-20万 , 19% 40万 以上, 35% 10 年 第 18 页，共 51 页第 18 页，共 51 页 土 地 市 场 土 地 市 场 1) 成交土地区域分布 从成交土地区域分布上看，2010 年合肥市土地成交集中在政务区，瑶海区、包河区比重分 别达到 28%，20%、13%；滨湖区共成交 11 幅土地，共计 1179.2 亩。 土地的成交区域分布代表短期的市场预期和开发商心态，土地的成交