中海物业创成都市物管优秀住宅示范小区材料.doc

成都中海物业管理有限公司创“成都市物业管理优秀住宅示范小区”汇报材料第一部分成都中海物业管理有限公司物业相关管理服务一、物业公司简介：（一） 中海物业管理公司概况中海物业管理有限公司于1986年9月在香港注册，1991年7月在深圳正式成立，现旗下有香港、深圳、广州、北京、上海、成都等十余家分公司和专业公司。中海物业作为中国物业管理行业先行者，发轫于香港，得益于中国海外集团的精心哺育，在近二十年的锤炼中，始终走在中国物业发展的前沿，创下了诸多个“行业第一”：第一家获得ISO9002和ISO14001国际认证；国内同行业管理规模第一（现已达4450万）；国家优秀示范小区（大厦）拥有量第一；首创“1+N”管理、氛围管理模式等等。中海物业在已建立起强大的品牌地位和良好口碑。成都中海物业管理有限公司成立于2001年5月，隶属中国海外集团发展有限公司，是中海物业旗下众多公司中的新兴力量，由有20余年物业管理经验的中国物业泰斗丁步华先生担纲筹建，主要管理人员和技术骨干大都从中海物业深圳、上海公司抽调，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理公司。公司现管理【中海名城】之【枫丹园】，157490，住宅910套，商业用房面积112762、6。正在修建的【中海名城】【莱茵园】，建筑面积万。即将修建的【中海名城】之【千色园】、【赛乐园】管理面积将达到： 万、万。 (二)、物业管理公司架构及专业人员分类简介：目前公司下设客户服务部、财务部、人事行政部和【中海名城】管理处四个部门。名城管理处下设：名城客户服务中心、护卫部、工程维修部、环境清洁部四个二级部门。如附表1所示。公司（含名城管理处）现有员工125人，公司现有员工125人，其中大专以上文化程度21人，大学文化程度6人，中级职称5人。如附表2所示。管理人员16名，均有2年以上物业管理经验。持物业管理上岗证13人，管理人员持证上岗率为：80、5%。财务人员2人，均持会计证上岗。公司现有各类技术工种人员13人，均全部持证上岗，全部为中专生以上学历，大专以上学历人员有6人，其中工程师1人，电工操作证4人，土建施工员证1人，电梯安装、维修操作证3人，二次供水人员健康证1人，高压入网许可证5人，通风专业上岗证1人，锅炉专业上岗证1人。公司现有清洁工作人员38人，绿化工作人员3人，其中1人持园林技师证。公司现有保安人员51人，均为退伍军人，均持退伍证上岗。附表1物管公司架构图环境清洁部护卫部工程维护部客户服务中心客户服务部财务部人事行政部总经理助理总经理【中海名城】管理处岗位企业从业人员总数经营管理人员（含人事行政/品质等）物业管理处主任/助理主任房屋及设备设施维护人员人数125161/210岗位绿化人员保洁人员保安人员其它人员人数338516学历/职称大专学历本科学历初级职称中级职称人数21616附表2 成都中海名城物业管理有限公司人员基本情况（三）、公司质量方针：规范管理，优质服务，追求完美规范管理：公司严格遵守国家的物业管理的法律和其它相关的法律法规，秉承中海物业的优良传统，高起点、高标准、严要求，将国内外先进的物业管理经验与成都的实际相结合，建立了一套适合于成都本地化物业管理的质量管理体系，保证所提供服务质量的稳定和持续改进。维护和保障业主的权益，保证公司的合法权利。自治与自律，受理与委托，权利与义务所关联的各方关系法律化，公司的行为规范化，业主行为文明有序。优质服务：公司遵循“业户至上，服务第一”的服务宗旨，以业主的需求为关注焦点，坚持“为业户负责，让业户满意”的服务原则，以“严格苛求，自觉奉献”的工作精神，提供体贴入微的服务，高效有序的专业化的管理，为业户创造一个“安全、文明、整洁、舒适、优美、高尚”的居住和工作环境，让业主满意。追求完美：不断追求，努力进取，致力于专业运作，追踪、借鉴、学习同行业管理的先进模式和经验，提升公司的品牌、地位。建立一支科学化、专业化、现代化的物业管理队伍，不断完善公司的质量管理体系，以不断增强核心竞争力，促进物业管理工作的健康发展，实现物业的保值增值。（四）、公司质量目标：1、全力推进科学管理，用信息化提高服务质量，使【中海名城】项目2003年通过市、省考评，力争2004年获得全国优秀示范小区称号。2、房屋建筑及电梯、供水、供电、消防等设备完好率达到98%。3、零修急修及时率100%，返修率不高于1%。4、因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故为0。5、因管理责任造成的重大刑事治安案件、机动车被盗事故为0。6、提升管理水平、保证服务质量，力争2003年顾客满意率在95%以上。7、顾客有效投诉率1%以下，投诉处理率100%。8、物业管理服务费用收缴率98%以上。二、公司管理内容及管理特点简介：（一）管理内容：1、共用部位的维护和管理：对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、共用设备设施及其运行的维护和管理；对共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋建筑物防雷天线等；3、环境卫生：对本物业内的公共专场所、公共绿地、草坪、花木的养护管理，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；4、安保：主要为对小区实行24小时门岗执勤和公共区域巡逻，协助公安部门维护本物业的公共秩序，维持小区交通秩序及车辆停放秩序；5、对房屋装饰装修的管理。（二）、管理特点： 公司勇于探索，艰苦实践，已具备解决现阶段物业管理实践的疑难问题的能力和方法，有一套具有实际意义的物业管理方法。1、规范管理，专业运作（1）、通过国际质量认证：成都中海物业管理有限公司从接管中海名城枫丹园物业的第一天起，就坚持高起点、高标准，坚持把香港与深圳的先进物业管理模式、经验与成都的实际情况相结合，公司通过近一年的努力，完成了质量手册、程序文件人事行政部工作手册、设备工作手册、客户服务中心工作手册、环境清洁工作手册等管理文件的制定，总计管理文件189份，外来文件71份，质量记录221份，逐步形成了一套具有自已特色的质量管理体系，并于2002年12月一次性顺利通过了ISO9001：2000国际质量体系认证，获得了质量认证体系认证证书。（2）、专业管理服务模式：公司主要为经营服务型管理模式，在依靠自身的优势对物业进行专业化的运作、管理的同时，对电梯、监控系统、消防系统的维护等专业化程度较高的项目，则委托市场化的专业公司来进行，从而为业主或住户提供更专业化的服务。2、依法管理社区，倡导自治自律（1）、依据物业管理权属划分的专有部分产权、共有产权、共同关系成员权的关系，按照要约的原则、整体利益优先原则、合理原则，理顺开发商、业主委员会、物业公司之间的管理体制责任、权限和义务，制定了满足各时期、各类型物业要求的物业使用手册、业主公约、房屋装饰装修管理规则以及与之配套的专项服务协议；为明确各时期、各类型物业管理应履行的责任、义务，签订了物业管理委托合同（与开发商）、前期物业管理协议书（与业主）、物业管理委托合同（与业主委员会）；针对不同业主类型的服务需求，开展各项专项服务协议和约定服务，如：为业主提供车辆清洗、网络申请开通服务、家政服务、订报登记、订水登记、免费送水、送报、室内放射线及有害物质含量检测等。（2）、遵循政府法律法规和相关部门的管理要求，制定公司相关管理制度、规章、规范。公司奉行无主动失误的管理原则，将管理行为和经营行为严格控制在法律法规的规定范围之内，避免因管理责任造成的任何不良事件。详见附录3：公司适用的国家法律法规及政府相关部门文件清单。3、 形成尊重业主、尊重业主委员会的良好职业道德。业主永远是有理的，对业主永远不说“不”字。公司目前管理的中海名城枫丹园已成立了业主委员会，公司制定了规范的维修基金管理制度并操作规范。截止4月30日，公司枫丹园管理处现有维修基金1574795.42万元。4、 在社区管理中形成了“通知”制度，即经常以公告、信函的方式与业主、业主委员会形成良好的沟通、合作关系，使小区能在物业管理委托合同和业主公约约定的范围内顺利进行有效管理。（三）、力求完善的日常事务管理制度1、公司建立了物业管理质量目标，并在年初将质量目标分解到各部门，对各部门的工作完成情况进行动态的管理和考核。建立了各种岗位职责和员工培训、考核、奖罚制度，不断提高员工的职业修养及各项专业技能，努力为业主提供优质服务。2、有一整套较完善的住户意见征询制度。制定了管理体制处业主意见征询表、业主满意程度统计表、住户意见满意程度分析报告等文件，并坚持持续改进、完善管理过程，将服务质量量化，取信于业主。同时还应用有与之相应的质量目标达成情况及业主满意率的测量原则和统计方法。3、 有一整套对业主报修、维修过程的完善管理制度。维修人员在接到客户服务中心的业主报修通知后，包括到达住户家的时间、维修质量方面、维修完工后的结果处理等均有明确的规定。维修人员必须在30分钟内到达住户家，在工程维修单上注明到达现场的时间，并在完工之后填写完工时间并签上维修人员本人的姓名，请业主或住户签字确认。然后返回客户服务中心在来访/来电记录表中将相应的事由处理结果在“回复记录”一栏填写上处理的结果。4、有一整套针对工程维修人员服务质量及业主意见、建议、投诉等情况，而实行的业主回访制度。跟踪、监督服务过程，主动解决在服务过程中出现的问题，让住户的意见或建议能及时得到回复。5、公司自建立以来坚持执行与业主和住户沟通的制度，不定期将管理处在每一时段的管理事项、质量要求及对业主的告示、告知业主，主动接受业主的动态监督和检查。6、认真完成物业管理协议书、前期物业管理协议书中规定的服务项目和质量要求，不断满足和超越业主期望。如：公司与四川新龙网络科技有限责任公司签定合作意向，由该公司投资建设光纤网络系统，以满足业主对网络的使用需求，现已开通70个接口；公司与四川广播电视光纤网络有限责任公司协商为小区业主开通所有的电视频道，满足各种层次的业主对不同类型的电视节目需求；在暑假里开办儿童夏令营，由专人对儿童进行管理，督促孩子完成暑假作业，同时开设绘画等课程丰富孩子的暑假生活，解决了家长一到假期孩子没处管的后顾之忧；对业主订报、订水的需求情况进行登记，免费为提供业主送水、送报服务。三、积极拓展企业生存空间公司在当今市场竞争激烈的情况下，积极探索适合公司的管理服务模式，深入思考如何开展多种经营，增加创收渠道和经营效益，不断扩大公司的经营规模。通过科学化管理，打造企业品牌，力争使中海物业成为成都物业管理的典范，实现公司的盈利目标，最终解决物业管理企业自身的生存问题，使业主和业主委员会对物业管理企业从根本上产生信任和依赖。1、在成都物管业界树立起规范的操作模式，促进物业管理市场的专业化和正规化。2、帮助开发商建立正确的物业管理观念，避免长期以来开发商要么力不从心、欲罢不能，要么将物业管理体制作为销售手段，而将物业管理业界置于经不起业主和时间和市场运作原则考验境地的现象。3、有利于建立稳定的物业管理员工队伍，帮助员工可以将物业管理作为职业规划的一部分，以寻求自身价值的实现。第二部分成都中海名城枫丹园物业管理操作实务一、枫丹园小区物业概况：枫丹园小区是成都中海物业管理有限公司管理的第一个小区，其物业情况如附表4所示。二、枫丹园小区物业人员构成情况：枫丹园管理处下设客户服务中心、工程维修部、护卫部、环境清洁部。其具体的人员构成如附表5所示。三、枫丹园管理小区的管理内容及管理特点：（一）管理内容：1、对小区共用部位的维护和管理：主要包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、对小区共用设备设施及其运行的维护和管理:包括对共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设施设备、房屋建筑物防雷天线等；3、对小区环境卫生的管理：主要对本物业内的公共场所、公共绿地、草坪、花木的养护管理；房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；4、安保：主要为对小区实行24小时门岗执勤和公共区域巡逻；协助公安部门维护本物业的公共秩序，维持小区交通秩序及车辆停放秩序；5、对房屋装饰装修管理：主要为装修手续的办理，装饰装修过程及现场的监督、管理；装修工人出入小区等进行管理。 序号物业名称经济指标所占比例（%）备 注一总占地面积85386.7二建筑占地面积18079三总建筑面积149000(一)地上建筑总面积1213001住宅建筑面积112760（户）（1）小高层住宅建筑面积71320（户）（2）多层住宅建筑面积35311（户）（3）花园洋房建筑面积13184（户）2公建面积8454；（1）幼儿园面积2479；（2）商业街面积2346（3）会所面积3630(二)地下建筑总面积18276四建筑容积率1.87五建筑密度21、4%六停车位1地下机动车辆停车位个2地上机动车辆停车位120个3自行车停车数1968辆七道路、广场、地上停车场面积32416八绿化1绿化面积33797不含滨河公园2绿化系数40.09%九实际交房数722十实际入住户数347十一实际管理面积附表4 成都中海名城枫丹园小区物业概况附表5: 中海名城枫丹园人员构成情况序号岗位数量持证状况备注1管理处3人均持物业管理部门经理上岗证主任1人，助理主任2人2客户服务部9人3人持物业管理上岗证，1人为助理经济师其中客户服务中心4人、会所5人3工程维护部13人持工程师证1人，持物业管理部门经理上岗证4人，电工操作证4人，土建施工员证1人，电梯安装、维修操作证3人，二次供水人员健康证1人，高压入网许可证5人，通风专业上岗证1人，锅炉专业上岗证1人其中主管1人，工程师1人，维修组5人，运行组4人，二装组2人4护卫部51人所有人员均持退伍军人证，2人持物业管理部门经理上岗证设主管1人5环境清洁部38人1人持物业管理部门经理上岗证，1人持园林技师证主管1人，清洁人员35人，绿化工作人员3人附表6 配套设备序号名称型号/规格数量位置目前状态备注1配电房1BS配电房118栋地下室好22BS配电房121栋地下室好3供电系统高压进线柜GB3906-IEC29812BS配电房好4高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好5高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好6高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好7高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好8高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好910KV母线PT柜GB3906-IEC29812BS配电房好10高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好11高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好12直流控制柜GZK-10/110-H12BS配电房好13高压环网柜RM612BS配电房好14电梯系统客户电梯SP-VFD118幢1单元好15客户电梯SP-VFD118幢2单元好16客户电梯SP-VFD118幢3单元好17客户电梯SP-VFD118幢4单元好18客户电梯SP-VFD119幢1单元好19客户电梯SP-VFD119幢2单元好20客户电梯SP-VFD119幢3单元好21客户电梯SP-VFD120幢1单元好22客户电梯SP-VFD120幢2单元好23客户电梯SP-VFD121幢1单元好24客户电梯SP-VFD121幢2单元好25客户电梯SP-VFD121幢3单元好26二次供水系统生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好27生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好28生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好29生活水泵Y132S-4118栋水泵房好30生活水泵Y132S-4118栋水泵房好31生活水泵Y132S-4118栋水泵房好32生活水泵Y132S-4118栋水泵房好33变频控制柜BWS-5.5KW-4/0118栋水泵房好34变频控制柜BWS-5.5KW-4/0118栋水泵房好35排污泵潜水排污泵WQ-2130-2051室内游泳池好36排污泵控制柜KOK-1B-2.21室内游泳池好37排污泵控制柜KOK-1B-2.21室内游泳池好38潜水排污泵WQ-2130-2051会所风机房好39排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所风机房好40潜水排污泵WQ-2130-2051会所水泵房好41排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所水泵房好42潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好配套设备序号名称型号/规格数量位置目前状态备注43排污泵排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好44潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好45排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好46潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好47排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好48潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好49排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地下室好50潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好51排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地下室好52潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好53排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好54潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好55排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地下室好56潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好57排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好58潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好59排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地下室好60潜水排污泵WQ-2130-2051会所地下室好61排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地下室好62消防动力系统消防泵Y1602-2B5118栋水泵房好63消防泵Y1602-2B5118栋水泵房好64消防泵控制柜GYK-2YW-FX118栋水泵房好65消防动力电源控制柜XL-21118栋水泵房好66喷淋泵Y225S-4B5118栋水泵房好67喷淋泵Y225S-4B5118栋水泵房好68喷淋泵控制柜GYK-2YW-FX118栋水泵房好69游泳池循环系统室内游泳池循环泵KAP5501会所水泵房好70室内游泳池循环泵KAP5501会所水泵房好71室内游泳池循环泵KAP5501会所水泵房好72室外游泳池循环泵KAP4501会所水泵房好73室外游泳池循环泵KAP4501会所水泵房好74室外游泳池循环泵KAP4501会所水泵房好75室外游泳池按摩泵T80S221会所水泵房好76室外游泳池按摩泵T80S221会所水泵房好77循环泵控制柜XL21-4801会所水泵房好78循环泵电源控制柜XL-211会所组合风机房好序号空调系统名称型号/规格数量位置目前状态备注79空调单螺杆冷水机组MWHS110.11会所泵房好80冷却水塔RT-100L1北会顶楼好81空调系统控制柜XL-211会所泵房好82锅炉系统常压燃器锅炉CWNS0.58-95/70-YQ1会所锅炉房好83常压燃器锅炉CWNS0.41-95/70-YQ1会所锅炉房好84锅炉系统控制柜XM-Y11会所机房好85其他跌水瀑布控制箱XM-32-41会所风机房好86跌水瀑布水下灯控制柜XM-32-61会所风机房好87组合风柜控制柜XKBO1会所风机房好88闭路电视监控系统一体化470摄象机AK-10HP3销售大厅、茶楼好89室内吸顶9寸恒速云台PE30153销售大厅、茶楼好90解码器SAP-100MS2销售大厅、茶楼好91数字式黑白摄影机SAP-360F2会所地下车库进出口主干到好92数字式黑白低照度摄影机SAP-360L42-3栋外围墙好93数字式黑白低照度摄影机SAP-360L23栋2单元侧围墙好94数字式黑白低照度摄影机SAP-360L32-3栋内围墙好95数字式黑白低照度摄影机SAP-360L21栋内围墙好96数字式黑白低照度摄影机SAP-360L3游泳池及会所网球场好97数字式黑白低照度摄影机SAP-360L48栋外围墙好98数字式黑白低照度摄影机SAP-360L515、17栋、幼儿园侧围墙好99数字式黑白低照度摄影机SAP-360L119栋3单元侧外围墙好100数字式黑白低照度摄影机SAP-360L419栋外围墙好101自动光圈镜头HG1214FCS-324安装在24个固定的摄象机上好102可变镜头H6Z0812M6安装在六个带云台的摄象机上好10316画面处理器SAP-16MDX5监控中心好10420寸黑白监视器SAP-BM20005监控中心好10514寸黑白监视器SAP-BM14005监控中心好107室外防护罩SAP-70042424个固定摄象机好 序号闭路电视监控系统名称型号/规格数量位置目前状态备注108室外防护罩（云台）SAP-800842、19栋、游泳池、会所网球场好109室外防护罩（云台）SAP-80022会所车库好110支架（云台）SAP-81094固定4个室外云台好111室外支架SAP-81012424个固定摄象机好112解码器（内）SAP-100MS2会所地下车库进出口主干到好113解码器（外）SAP-100MSE4会所、19栋大门口及游泳池好114云台（外）SAP-PT154会所、19栋大门口及游泳池好115云台（内）SAP-PT062会所地下车库进出口主干到好116矩阵控制系统SAP-2000RX901监控中心好117键盘SAP-1000BD-21监控中心好118机柜SPD36U5R1监控中心好119视频信号线（百米）5C-FB1机房到各摄象机点好120多芯控制线（百米）RVVP21.01机房到各摄象机点好121电源线（百米）RVVP21.01机房到各摄象机点好122周边防范系统主动红外对射探头VE-10HD16内围墙及游泳池好123主动红外对射探头VE-20HD11内围墙及游泳池、19栋外围墙好124主动红外对射探头VE-40HD108栋及15、17栋侧围墙好125主动红外对射探头VE-50HD33栋侧外围墙及19栋外围墙好126主动红外对射探头VE-60HD52、3、8栋外围墙好127辅助电源模块PS8171机房及17栋2单元配电间好128后备电源12V-7A1机房及17栋2单元配电间好129警灯ES-6261监控中心好130闪灯TR-30监控中心131多芯控制线（百米）RVVP621.01机房到各红外点好132保安巡更系统数码巡更棒1好133数码巡更棒1好111附表7 配套设施序号名称规模/规格数量位置目前状态备注1喷水池118.4M20.8M H=3.35M1小区入口南好2喷水池216.5M13.1MH=3.5M1小区入口北好3喷水池315.4M3M.R=4.6M1银杏广场中好4喷水池44.45M2.6M1天桥下北好5喷水池54.45M2.6M1天桥下南好6喷水池671M3M1外游泳池下好7喷水池713.2M2.33M14，5栋之间好8喷水池81.98M8.79M111，12栋之间好9喷水池91.98M8.79M111，12栋之间好10喷水池101.98M6.0M111，12栋之间好11喷水池111.98M6.0M111，12栋之间好12喷水池121.98M6.0M111，12栋之间好13喷水池131.98M6.0M111，12栋之间好14喷水池141.98M8.79M111，12栋之间好15喷水池151.98M8.79M111，12栋之间好16喷水池1621.6M+16.82.57M1幼儿园门口好17污水井R=700296小区内好18给水井R=700105小区内好19雨水井R=700110小区内好20电信井R=70064小区内好21消防井R=70018小区内好22电力井R=70035小区内好23室外游泳池6941会所内好24室内游泳池2511会所内好25户外全民健身设施14套14-1侧好26户外全民健身设施25套1会所外好27商业设施1总建4700118栋对面好28商业设施2总建4700119栋对面好29台球室42.51会所内好30乒乓球室77.61会所内好31篮球室406.51会所内好32儿童游艺室126.71会所内好33才艺室66.51会所内好34卡拉OK室36.71会所内好35健身房79.31会所内好36公用厕所（男）1121会所好序号名称规模/规格数量位置目前状态备注37公用厕所（男）2161销售大厅好38公用厕所（男）391商设2好39公用厕所（男）446.3118-3地下室好40公用厕所（女）1121会所好41公用厕所（女）2161销售大厅好42公用厕所（女）371商设2好43公用厕所（女）426.7118-3地下室好44消防水池500吨12-2前好45消防水池500吨110-3前好46消防水池500吨113-4前好47消防水池500吨116-2后好48化粪池13-100B1119-1前好49化粪池12-75B11113-1前好50化粪池13-100B11114-1前好51化粪池12-75B11116-1后好52化粪池13-100B111商设2八角楼前好53化粪池12-75B111商设1前好54化粪池13-100B11113-4前好55化粪池13-100B11110-3前好56化粪池13-100B1111栋前好57化粪池13-100B1111栋前好58草坪灯H=650R160191小区内好59门厅灯28070500168小区内好60高杆灯H=2400R7041小区内好61射树灯220V 75W163小区内好62水下灯220V 80W208小区内好63水下灯24V 120W96小区内好64地埋灯220V 75W63小区内好65地埋灯12V 50W57小区内好66花台灯24045016小区内好67石登灯220V 40W10小区内好68铁角灯5302005小区内好69桥头庭院灯220V 120W14小区内好70围墙灯1220V 25W22小区内好序号名称规模/规格数量位置目前状态备注71围墙灯1220V 25W64小区内好72射灯12V 20W60小区内好73三角路灯220229012小区内好74楼道灯（触摸延时）R=3201401-17栋好75楼道灯R=4001101-17好76筒灯R=145123-7好直插式序号名称规模/规格数量位置目前状态备注77壁灯15024043-7好圆弧78吊灯R=350123-7好节能79跷板开关R=320361-17好80跷板开关R=400361-17好节能81网球场13231会所2F好82网球场21会所2F好83会所地下停车场5670.921会所地下室好8418、19栋地下停车场10753.02118、19栋地下室好8520、21栋地下停车场8144.14120、21栋好（二）、主要管理特点：1、规范的前期物业管理、入住程序和初期管理过程（1）、在物业前期，公司即介入了物业前期管理阶段的接洽、统筹、组织、考察等全方位的工作。不定期地组织相关人员同赴现场考察，从物业管理的角度对屋宇建设提出书面专业建议。对专业性工程、设备设施进行验收，对不合格处提出整改意见，并配合开发商提供企业介绍，向业主进行相关的物业管理宣传，解答有关物业管理的相关法律、政策等问题等。积极组织前期物管人员的物业管理基础知识及岗位专业培训，编制了物业管理方案，对物管费进行测算，并制定了其他有偿服务项目的收费标准，为业主入住做好充分的准备。（2）、遵照建设部建房1997219号业主公约示范文本、建房1997263号前期物业管理服务协议、成都市人民政府成府发9865号文成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定，制订了【中海名城】业主公约、【中海名城】前期物业管理服务协议、【中海名城】物业使用手册，制定了规范的房屋交接的文件和程序：CHZ/QP7、5、1-02-2002物业接管/入伙控制程序，为业主创造了良好的入住环境和条件。自2002年9月29日交房日起，至今已完成722户套房屋的顺利验收和移交。 【中海名城】物业使用手册列出了小区管理的各种规定及注意事项，让业主了解中海名城的物业管理运作的基本情况，方便业主的居家生活。保证小区各种公用设备、公用设施的正常使用，发挥最大功能，以保障业主的公共权益。物业使用手册主要包含了以下内容：a、物业管理及管理处的服务人员的设置；b、服务内容及服务时间安排；c、物业管理服务费用的构成及缴费须知；d、小区设施的配备及相应所提供的服务：e、有关安全保卫措施、防火措施等；（3）、遵照建设部令2002110号住宅室内装饰装修管理办法及成都市成都市城市房屋装修结构安全管理规定规定制订了房屋装饰装修管理规定、中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书与之配套的装修承诺表、装修整改通知单、装修验收表等相关的质量记录。以便在装修过程中通过要约这一形式，对业主的装修过程实施监管，确保安全。在装修结束后将这些资料整理、归档，形成一套较完整、严谨的装修档案资料，归入业主档案中保存至房屋的寿命期限结束。A、在房屋装饰装修管理规定中明确了装饰装修范围、装饰装修手续、装饰装修方案的审核、装饰装修管理服务协议的签订、施工过程管理与控制（人员管理、材料运输和装卸、施工用电、噪声限制、防火、施工限制）、施工建渣的处理、施工期限、装饰装修验收、违约责任等装饰装修管理措施。B、在中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书中，告之业主：a、 政府法律法规；b、有关装修审批手续；c、应承担的违章责任；d、告示和约定；e、物业管理管理公司的告之义务；f、物业公司对共有产权的管理责任；在实际装修过程中严格按在中海名城房屋装饰装修管理规定、中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书对装修实施监控，同时积极引导业主按照相邻产权、共有产权等法律法规的规定，处理装修过程中出现的纠纷。(4)、在竣工验收和接管期间，全面移交和运行全套设备设施（消防、配电、二次供水、光纤电视、停车系统、电梯），保证了入住装修及入住后的生活需求；同时完成了与供水、供电、供气、电信、邮政等公共事业部门的衔接，解决业主的用水、用电、用气、通讯、邮政、户籍方面的问题，为业主创造一个方便的居家环境。2、卓越的服务品质和先进的服务体制，满足和超越业主期望（1）、服务费用收费严格标准，主要经营项目收费合理，无不合理收费现象。小区内物管费、停车场停车费、专线光纤网络费、游泳池门票等收费标准，均经物价局批准；水、电、气等代收代缴费均按供水、供电、供气单位的收费标准执行。物业管理收费标准在同类型项目、同区域项目、同管理水平项目中处于中低等水平，提供的却是高档优质的服务。（2）、客户中心管理人员不定期对工程维修人员及业主意见、建议、投诉等情况进行回访制度，跟踪、监督服务过程，解决在服务过程中出现的问题。让住户的意见或建议能及时得到回复。（3）、通过不断地对员工进行各种岗位职责及专业知识技能培训，提高其职业素质，提高服务质量，让业主满意，对业主永远不说“不”字。（4）、以“通知”的形式，建立畅通的沟通渠道。物业管理处将客户服务电话、护卫队电话及Email地址等，主动告之业主，与业主进行良好、密切的沟通，及时接受业主的报修、求助、设诉、意见和建议。近一年来，累计发送的“通知”等告示共58份。对业主采用以上方式为住户带来以下几方面益处：A、及时公开事宜、进度、质量以及小区物业管理动态；B、及时公开宣传政府部门的物业管理法律法规，逐步引导业主形成正确的法律法规意识，正确处理有关物业方面的纠纷、问题；C、及时公开提示、警示业主不规范行为的管理要求；D、及时告之业主可能发生的影响日常生活的事宜，帮助业主采取预防措施，、避免可能产生的影响或降低到最小程度；（5）、在较短的时间内结束前期物业管理，将建筑功能转化为使用功能：A、 所有公共设施设备安全已投入使用、运行正常，到目前为止未发生过一次设备设施事故，设备设施完好率100%；B、 装修过程中被损坏和污染的地方已得到整治、恢复。（6）、管理处各部门按公司下达的管理质量目标达成情况及住户满意率的测量方法和统计方法，定期对将服务质量进行监督、测量、统计、计算，较为科学地反映了质量目标的达成情况及住户满意率，包括以下几方面内容：A、 管理处职能部门每月对所承担的质量目标如工程维护部的及时率、返修率，客户服务中心的费用收缴率等完成情况进行统计，及时跟踪质量目标的达成情况；B、管理处服务中心按程序文件的要求每季度定期向业主和住户发放管理处意见征询表，并对回收的管理处意见征询表进行计算、统计分析，形成住户意见满意率统计表及住户意见满意程度分析报告：a、管理处意见征询表所设置的调查内容与质量管理内容紧密联系，评价梯度分为：“满意”、“基本满意”、“不满意”三种，易于得到业主和住户认可，公正、客观地对物业管理的质量进行评价。每季度调查内容设置各不相同，便于更好、更全面地了解业主的意见、建议，准确把握业主的期望；b、住户意见满意率统计表统计方法科学，符合一般性的统计原则，统计数据真实、严谨；c、住户意见满意程度分析报告将指导相关部门对住户在意见征询表中的不满意及提出的意见、建议采取相应的措施进行改进，必要时进行管理评审。同时对整个过程进行跟进，对最终的处理结果结业主进行回访，直至业主满意为止；3、要约原则的服务管理过程：（1）、据建设部建住房1999246号文制订前期物业管理协议，实施过程严肃化；（2）、根据成府发9865号文制订物业使用手册，实施过程严肃化；（3）、符合建设部2002110号文规定的中海名城房屋装饰品装修管理服务协议，实施过程严肃化；（4）、定期向业主公布市政公共项目的代收代