房地产开发案例分析.ppt

1,房地产开发经营,房地产开发案例分析,中国人民大学张跃松yuesong51,2011房地产经营管理课程,2,房地产开发流程房地产种类房地产投资及其基本特性房地产市场参与者我国的住房供给体系,房地产开发基础知识,3,房地产开发的主要程序,四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。,4,房地产的分类从物理形态上划分，分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划分，包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。,5,房地产投资的特性,1.位置的固定性或不可移动性2.寿命周期长3.适应性4.各异性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.弱流动性,6,开发商土地所有者和当前使用者政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研究专家、经济师、造价工程师、律师）消费者或买家,房地产开发商及其合作伙伴,7,我国的住房供给体系,廉租住房,经济租赁房,经济适用房,限价商品房,商品房,8,房地产开发模式,新旧城区房地产开发比较新区房地产开发旧城区房地产开发房地产地域扩张模式文化地产的开发,9,新旧城区房地产开发比较,旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。,来自新区开发的挑战,旧城区土地开发费用高环境污染严重流动人口日益增加居住郊区化趋势旧城区建设居民住宅的难度越来越大,前景,开发,建筑密度高拆迁、安置、拆除清理费用较高规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）,10,所处位置并不优越新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房适合建造高级住宅和公寓。,有利条件,新城区的拆迁安置比较容易拆迁安置补偿费要比旧城区低城市规划条件限制也少。,前景,开发,获得政府的征地审批非常困难不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用,11,本土化与异地开发如何成功的实现异地开发,房地产开发地域扩张模式,12,异地开发与本土开发的差异,环境变化，是异地开发与本地开发的本质区别这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场自然、经济、人文、社会环境；人才团队；资金来源；关系网络；从开发过程分析差异化,13,异地开发的关键,从开发流程分析从异地开发的竞争力分析,14,从开发流程分析房地产开发的流程,四个阶段一投资机会选择与决策分析二前期工作三建设阶段四租售阶段（维护阶段）,15,异地开发的竞争力,城市理解能力政府公关能力资金运营能力文化灌输能力人才储备能力产品开发能力,16,文化地产的开发,17,文化地产的开发,文化地产的定义文化地产的分类开发文化地产的意义文化地产的表现形式文化地产的开发案例,18,文化地产的定义,文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。,19,地产开发需要文化的融入,从消费者角度分析从开发商角度分析泛文化运动,与运动网络教育明星相结合,塑造地产的文化个性,增加附加值.,20,文化地产的分类,地脉文化建筑文化园林文化住宅文化社区文化品牌文化营销文化,21,开发文化地产的意义,有利于和谐社会的创建提高居民素质和生活质量改善居住条件和生活方式发扬和传承本地区特有文化提升开发商的社会形象和物业价值,22,文化地产的表现形式,产品定位体现的文化特征营销体现的文化特征地产品牌文化的表现特征社区体现的文化特征,23,如何进行文化地产的开发,围绕项目定位进行规划营造良好的室内外环境利用建筑风格体现文化,24,房地产开发项目策划,房地产开发项目策划内容房地产市场研究市场定位的前提市场细分房地产开发项目策划成功案例,25,房地产开发项目策划内容1、区位分析与选择2、开发内容和规模的分析与选择3、开发时机的分析与选择4、合作方式的分析与选择5、融资方式与资金结构的分析与选择6、产品经营方式的分析与选择,26,房地产市场研究,27,目标客户,政府,资本,竞争对手,需求的特点接收的价格地理位置户型面积装修绿化等消费心理购买考虑因素购买动机构成特点年龄婚姻及家庭成员职业特点教育程度家庭收入是否拥有轿车,土地使用权获得规划限制市政资源的利用,项目数量及地理位置分布楼宇特点客户定位价格,资金的使用成本资金的使用时间,我们的产品和营销,设计规划/面积/景观服务交通装修环境价格房价物业管理费产品的市场定位及推广,28,什么是市场研究？是客户（市场）与企业间的纽带，是企业理性决策的前提！,29,房地产公司需要什么样的市场研究？,30,有利于房地产公司的市场研究,探索性研究产品需求研究市场细分研究价格研究,新产品概念开发广告及广告概念测试市场及客户满意度调查市场销量预测媒介研究,31,房地产市场分析案例北京经济适用房北京老年住宅市场分析,32,如何进行市场细分？什么是市场细分以目标消费者为对象的市场细分为例,33,北京地产项目策划的成功案例,项目策划之珠江温泉城项目策划之万柳之蜂鸟社区项目策划之万城华府项目策划之建外SOHO项目策划之世贸天阶项目策划之太阳城,34,1.张跃松，房地产项目管理，中国人民大学出版社，20102.张跃松，地产经营与管理