万科上海第五园项目产品规划分析报告_60PPT.ppt

,WeeklyProductReport产品规划部.周报,20100812第柒回,-Spotlight周看点Preview周导视-Casestudy专题研究本回第五园分析与研究,2,1,Spotlight周看点,Preview周导视,WeeklyProductReport产品周报,第五园分析与研究,3,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100624第肆回,数据采集7月24日-8月08日,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100624第肆回,WeeklyProductReport产品周报,高层：本次开盘的位于南面的两栋楼和位于北面的一栋，均价16000-17500元/平方米。总价在200万左右。享受99折优惠。搜房网友可在案场优惠的基础上，额外享受1%的折扣。,欧洲TOWNHOUSE理念而来，打造院落感联排别墅，兼顾美景与空间艺术。,气质浪漫的AREDECO风格城市公寓，诠释者国际化“公园城市”的理念。,气质浪漫的AREDECO风格城市公寓，诠释者国际化“公园城市”的理念。,社区内1万平方米规模的大型邻里中心，以社区人群为服务对象，所提供的服务几乎涵盖了日常生活中的所有需求，也是嘉定新城首个综合性的邻里中心,SOHO理念的MOCO小镇，倡导时尚轻松自由而具弹性的生活方式与态度。,本次推出楼盘,一期推出楼盘,项目概况,产品规划部20100812第柒回,龙湖郦城,WeeklyProductReport产品周报,一期推出88平方米的2房和138平方米的3房，附赠空间大，138平米户型附送达到10%,户型概况,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,本次二期推出95平方米的2房和115平方米的4房，附赠空间大，115平米户型附送达到20%,户型概况,2房皆为全南朝向，4房为南北通房型,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建设中备受瞩目，并成为开拓者和领头羊的角色。新江湾城一直受到众多具有国际视野的房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升级换代。新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最快的板块之一。,游艇码头,九龙仓。玺园,已建成的会所、滑板公园,华润.橡树湾,五角场方向,该板块南面紧邻副中心五角场商业区。在自然环境下，该板块保留了大部分湿地公园,产品规划部20100812第柒回,区域属性,2007.6-绿城中国的掌门人宋卫平，他亲自出马以亿元，涨幅接近的价格拍的上海新江湾城地块，楼板价为万元平方米。一度被上海传媒称之为“上海新地王”。2009.4-九龙仓将杭州滨江地区的城市综合体蓝色钱江的股权以亿元出售给了绿城，又以元向后者购买了上海新江湾的股权。2010.07.24-玺园首次开盘推出套左右公寓房源，均价已达万元平方米，创区域新高。即使在市场成交遇冷的当下，该盘售楼处称，当天仍售出余套房源。,九龙仓.玺园,3.8-4.8,3.0-3.4,2.8,公馆1088,新城御景,中建楼板价3.5,仁恒项目,3.5,约5.0-7.0,银亿新江湾,WeeklyProductReport产品周报,殷行路,国晓路,会所位置,轨道十号线,开盘推出的“万意向金抵扣万房款”的优惠,产品规划部20100812第柒回,项目属性,WeeklyProductReport产品周报,人行主入口,车行主入口,车行次入口,地下车库临时出入口,地下车库出入口,地下车库出入口,五星级会所位置,车行道,中心景观区,产品规划部20100812第柒回,规划,WeeklyProductReport产品周报,在建筑风格上，九龙仓玺园汲取西方皇家“三段式外立面”的经典建筑秩序，从售楼处和沙盘效果图上可以看出，建筑风格是新古典主义风格，立面全暖色系干挂石材，显得华丽而大气，,产品规划部20100812第柒回,建筑立面,WeeklyProductReport产品周报,以法国凡尔赛宫为设计意向。别具一格东南亚中心下沉广场将作为园区核心活动空间，配合奢华大气的中轴线区域、儿童活动区，加之以水体、植物、小品等元素的渲染，使整个规划中的社区具有良好的观景效果和休闲功能性。植物多用东南亚的名贵树种，比如华棕。加那利海藻等，,热带风情树种的应用,线脚的应用,产品规划部20100812第柒回,园林景观,WeeklyProductReport产品周报,过道及电梯厅采用大理石铺设墙面采用大理石修边处理，并有灯饰，装饰体现尊贵感,艺术画,艺术地砖,吊顶吊灯,产品规划部20100812第柒回,精装修,WeeklyProductReport产品周报,中式奢华的背景墙设计,吊顶吊灯,应用金箔马赛克和雕花的镜框设计,产品规划部20100812第柒回,精装修,WeeklyProductReport产品周报,该盘开盘首推房型是170-334平方米3房至4房。共182套。户型强调舒适、奢华、尊贵,170180三房,300三房,228334四房,产品规划部20100812第柒回,户型概况,WeeklyProductReport产品周报,D1户型,1、超大的客厅和餐厅区域强调了户型奢华、尊贵2、主人休息区以及客人休息区和保姆休息区分隔较远，私密性更强。3、卧室全采取套房设计，这样达到了互不影响的效果,334四房两厅三卫+保姆用房,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,C1户型,1、超大的客厅和餐厅区域强调了户型奢华、尊贵2、主人休息区以及客人休息区和保姆休息区分隔较远，私密性更强。3、卧室全采取套房设计，这样达到了互不影响的效果,303三房两厅三卫+保姆用房,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,浦江华侨城,二期,三林公园,三期,学校用地（规划中）,医院（结构封顶）,规划总用地面积183万平方米，总建筑面积约130万平方米。绿地率40%，容积率0.7，规划设置3000个地下车位，其居住总户数1200户，车位配比1：0.67。院墅住宅、水岸联排住宅、叠院公寓、4层电梯公寓以及11层景观小高层组成。浦江华侨城三期位于城区12号地块，北向黎明河，东、西、南三面分别与浦申路、浦驰路、江栀路为邻，距轨交8号线浦江镇站约为900米。,一期,二期,三期,项目概况,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,本次推出的叠院产品北倚宽阔的城市运河，南临景致怡人的公共空间，皆为大户型设置，南北通透，多重格局。该批产品房型面积为180-240平方米，1F-2F附送80-100平方米的地下室。3-4F赠送约100平方米的空中花园，除了超值的附送面积，开盘时也有优惠活动，该产品目前售价23000-25000元/平方米。开盘当天该产品已去化90%。,项目概况,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,叠院环境,小区规划,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,户型概况,叠院复式户型1地上建筑面积238.12平方米地下建筑面积129.04平方米,WeeklyProductReport产品周报,复式户型样板间,户型概况,WeeklyProductReport产品周报,复式户型样板间,户型概况,WeeklyProductReport产品周报,户型概况,平层公寓户型建筑面积176平方米,WeeklyProductReport产品周报,户型概况,1,2,WeeklyProductReport产品周报,Preview周导视,Spotlight周看点,第五园分析与研究,3,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100624第肆回,数据采集5月22日-6月04日,WeeklyProductReport产品周报,金地湾流域,二期,三林公园,三期,学校用地（规划中）,医院（结构封顶）,云台路,尚博路,河道,一期,河道,规划总用地面积12.5万平方米，总建筑面积约26万平方米。绿地率35%，容积率1.5，规划设置1050个地下车位，其居住总户数1738户，车位配比1：0.6。为14层小高层。层高2.9米。东至环林东路，南至三林公园，西至云台路，北至华夏西路。直接接受2010展会辐射。与其对街相望的是进才小学（规划中）和浦东世博医院（在建），轨道交通6号线的华夏西路站位于华夏西路云台路附近，与该案距离约300米。,项目属性,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,小高层：本次开盘的位于西面的3期15号楼，均价28000元/平方米。总价在460万-580万，每层总价递增10万，最低92折。（据中原代理商得到消息，一套房还清贷款并且信誉良好的，可将二套房做成一套房，3成首付，享受折扣利率。）,在售15号楼,原本是2套小户型，受到当时7090政策的影响，并且二期销售后有部分小户型业主建议推出大平层，故将两套小户型拼接成一套大平层，一梯一户。,产品概况,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,所有小高层全部采用统一的现代风格，强化建筑符号印象。,大面积的开窗,增加了室内的采光。由于外墙保温系统优秀的保温性能,避免了大面积玻璃所产生的室内温度过高问题。,米黄色面砖和深灰色面砖的重复利用(与二期小高立面材料相同),强化建筑符号印象。,(二期小高),米黄色石材围墙(与前二期围墙材料相同,外墙形式稍有变化)。,(一期围墙),建筑符号,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,小高层拼接后为4房设计，面积为178-180平米，户型强调奢华、宽阔,4房,户型概况,178四房两厅三卫,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,两套小户型组合成一套大平层，一梯一户，具有较强的舒适度与尊崇的奢华,黄金长宽比例：约1:1长宽,正方形户型。大面宽设计：客厅加餐厅面宽达到8.5米。奢华感：超大空间全套房设计。,空间尺度,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,户型主要区域实现了动静分离,动静基本实现分离,小卧室分户门开在客厅里,会影响该卧室使用者休息质量。,动区,静区,动静分区,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,2房,本期推出8号楼，14-20层大平层房源，本案采用厚板结构，可以根据居住着需求自由风格房型，分个区间为2房到6房。,本期推出,户型分析,产品规划部20100812第柒回,中鹰黑森林,WeeklyProductReport产品周报,3.3m层高,置换式新风系统,同层排水系统采用了德国先进的同层排水系统，利用隐蔽式墙体安装系统，保持建筑结构完整；各种管道不穿越楼板，上下住户无干扰。,智能家居系统轻松调节室内空间的温度、湿度，百叶窗的光线角度，以及整合家居的灯光、音响、影像等系统，可以根据业主的心情、天气，场景自由转换，同事还可以实现全球远程控制。,精致的生活由此开始德国橱柜，开放式厨房，更显高档的品质与开阔的视野，厨房采用无油烟电磁炉。,量身定做的室内设计量身定做的室内装修由香港室内设计及艺术顾问公司G.I.L室内设计艺术顾问公司全程制作。,样板间,高级定制成品房纯德裔血统生活（装修标准10000元/m）,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,所有高层全部采用统一风格，强化建筑符号印象。,铝窗中空玻璃系统断桥铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃，内冲惰性气体，断热、保温、防雨、超高隔音性能。既不影响室内的日照和采光，游客防止能量外泄。,(二期7号楼，与8号楼材料相同，但8号楼采用12.5cm厚三层中空LOW-E玻璃幕墙，增加采光、隔热、隔音、防紫外线等功能),米黄色涂料外墙(与二期8号楼外墙材料相同,外墙形式稍有变化)。外墙采用10cm超厚岩棉，隔音效果强，保证室外噪音小于50分贝，同时不可燃，安全性高；防开裂，不渗水；透水性强、防霉防藻。是传统材料保温效果的3倍。,立面采用经典的德式风格，彰显卓尔不凡的气质,开发背景,产品规划部20100812第柒回,2,Preview周导视,WeeklyProductReport产品周报,第五园分析与研究,3,第五园分析与研究,1,万科第五园分析及研究,深圳,上海,WeeklyProductReport产品周报,建筑设计：北京市建筑设计研究院澳大利亚泊涛建筑设计公司景观设计单位：易道规划设计有限公司占地面积：130000平方米建筑面积：125000平方米容积率：0.96,村落一,村落二,绿化+水景,主干道,村落三,村落四,规划,深圳,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,整个社区的规划是边界清晰的由不同形式的产品线组成的一个大村落。联排、叠加和多层产品分别围合成多个村落组团，并以一条半环形的车行主道路路连接不同的村落，各组团间则以水系、绿化和街巷、院落组合而成。,产品规划部20100812第柒回,规划-表现“村”的形象,WeeklyProductReport产品周报,延续了徽派建筑黑白灰的色调、特有的马头墙、中式的坡屋顶、漏窗、双皮墙等中式风格的基本元素，同时对其形式进行简化，以一种现代中式风格，对于中国古代建筑的表面元素进行了彻底的舍弃,产品规划部20100812第柒回,立面-张扬骨子里的追求,WeeklyProductReport产品周报,院落空间的层次六户共享院落私家前院内院-内天井-后院,产品规划部20100812第柒回,院落-“合院别墅”的雏形,WeeklyProductReport产品周报,地下室,一层,二层,三层,建筑面积250,前院,内院,后院,内天井,产品规划部20100812第柒回,户型-前庭后院中天井,WeeklyProductReport产品周报,建筑设计：北京市建筑设计研究院澳大利亚泊涛建筑设计公司景观设计单位：卡大耶规划设计有限公司占地面积：100000平方米建筑面积：60000平方米容积率：0.6,小巷,主干道,规划,上海,产品规划部20100812第柒回,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100812第柒回,联立形式的类双拼别墅，兵营式排布强化私家院落景观，公共景观以绿化和铺地为主，河道景观仅作为景观的节点和点缀,规划-产品升级,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100812第柒回,完全的人车分流，社区入口处即设地下车库入口，地面无车化设计,规划-道路体系升级,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100812第柒回,针对纯白墙面夏季日照反射及上海酸雨气候外墙易腐蚀污染的问题，在不改变立面基本风格形式的基础上，材质进行全面的升级，以天然石材为基座，灰色面砖为主墙面，色调沉稳，庭院的高墙达到6-8m，既不失中式韵味，也更好地迎合了上海客户的喜好,立面-材质升级,WeeklyProductReport产品周报,地下室,一层,二层,三层,建筑面积355,前院,内院,后院,产品规划部20100812第柒回,户型-附加值升级,双层地下室及多重的下沉式庭院，大大提升地下部分功能间的采光性和心理感受,WeeklyProductReport产品周报,地下室,一层,二层,三层,建筑面积190,以庭院与庭院的形式相连接，以联立的形式创造类双拼的产品，大大增加了边套户型的数量,产品规划部20100812第柒回,户型-附加值升级,充分利用别墅的垂直附加空间，设计多重挑空空间，还原后使用面积可达350平米,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100812第柒回,户型-附加值升级,WeeklyProductReport产品周报,产品规划部20100812第柒回,户型-附加值升级,WeeklyProductReport产品