世邦魏理仕-通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案-13DOC.doc

通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案：一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。二、人员架构:工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00-晚6:00，周六及周日有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。三、空调供应时间：供应部位供应日期供应时间备 注写字楼部分周一至周六08:00-18:00商场部分周一至周日10:00-22:00公寓部分周一至周日24小时提供四、保安：保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。五、保洁：原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。六、客户服务：项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。七、停车场管理：建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式：时租车位：不固定停放时间；月租车位：(固定车位)；月租车位：(车位不固定)；月租车位：(每天12小时)；卸货车位：第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币；建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3-5元人民币/小时。八、财务管理：财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。九、预算：本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目的物业管理费标准如下：现将各分项工作的管理方案详述如下：物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照物管工作手册规范运作。如下表：工作内容处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。工作标准跟踪监督日常：2遍/天；巡 视日常：2遍/天；走 访2-3次/月；回访处理率：100%；回访记录100%；检查内容检查项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查处理方法1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：1)填写意见转呈表；2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联系 工程部维修；3)即时解决轻微不合格项目；4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；5)发现的严重不合格，填写纠正措施报告；考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、养护按照机电设备工作管理规定规范运行。如下表： 1 运行组值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好记录；秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。 2维修组负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 3 检查项目低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统；消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭火器。 4 处理方法按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。 5 考核标准日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管理园区”标准考核日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照维修工作管理规定规范运作。如下表：工作安排处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回访、24小时机电设备正常运行主要工作房屋主体室内：小修30分钟，一般故障2小时，较难故 障不超过8小时，特殊情况3天内；48小时跟踪检查；墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次；天台：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补；公共设施污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复；道路车场：每天检查一遍，随坏随修；供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查内容处理方法检查项目地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备；处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准治安、消防、车辆管理：按照保安工作手册、规范运作。如下表：工作安排 定岗检查园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班；流动巡查消防设施、内保巡视：1遍/2小时；安检及路面车辆运行：24小时值班；车辆保管：24小时值班；突发事件：3分钟内保安员到达现场；学习训练学习法规：1次/周；训 练：前期2次/周、正常期间1次/周；演示培训：1次/周；检查内容及处理方法检查项目查可疑人员和外来人员；查违章停车、违章装修；查室外施工、搭建情况；查高空抛物，乱扔垃圾现象；查破坏绿化、占用绿地现象；协查漏水、漏电现象；协查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准清洁保洁管理：按照物业清洁工作手册规范运行。如下表：工作安排地面清扫；垃圾清运；喷药；工作内容道路清洁2次/天；每周用水冲刷一次；保 洁10小时/天；消 杀1遍/季度；垃圾清运清运2遍/天；园区清洁2次/天；检查内容处理方法检查项目马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣传栏、标示。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准房屋维修管理方案：房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。房屋紧急维修当时通知当时维修，其它维修2小时内维修，有详细维修记录。标牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。公有设备管理方案：公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。各工种技术及操作人员经过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。 设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的维修计划，无事故隐患。电力供应无特别情况，24小时保障足够供应，电压波动在国家标准范围内。生活用水（高压水泵及其它相关设施、设备）有严密的管理措施及相应的水消毒措施，有卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。 所有公共设备定期养护、清洁， 做到外观整洁、内部完好。公共设施管理方案：公共配套服务设施完好，并按原计划用途充分使用、维护、定期清洁。园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。 配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。道路畅通，无占用或做他它用，地面平整，无损坏、崩缺。污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。绿化服务管理方案：绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。环境卫生管理方案：园区内公共地方有明显标志及配套设施。环卫设施完善，设有垃圾箱等保洁设施。保洁设施外观整洁，标志统一。垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。无违法、违章临时建筑及搭建物。无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等处理，保证表面平整、均匀，无明显残留。保洁设备整洁无破损，按用途及保洁部位不同有明确分类。保安秩序管理方案：管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控保护，对所有人员进出进行有效管理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗保护。高度危险品禁止进入管理范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在区域内存量不应超过一个工作日的消耗量，且进出有严格申请审批程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。管理人员值勤均着易识别之制服及工作证，熟悉辖区内情况，工作规范，作风严谨、礼貌、周到，有值班巡视记录，各