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浅谈我国房地产泡沫现象浅谈我国房地产泡沫现象 作者：贾立新 作者单位：天津市通利房地产开发公司,301700 刊名： 现代经济信息 英文刊名：MODERN ECONOMIC INFORMATION 年，卷(期)：2009，(9) 被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条) 1.王淑梅 对我国房地产泡沫现象的研究期刊论文-山西建筑 2009(02) 2.王巍 浅析我国房地产行业泡沫现状期刊论文-太原科技 2008(03) 3.王一新.王伟超 利用泡沫理论对中国房地产现状的分析期刊论文-山西建筑 2007(29) 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.期刊论文 周静华.赵阳 泡沫下的中国房地产 -商场现代化2009,(2) 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨.作为国民经济先导性和基础性产业,中国房地产已经存在了泡沫现象.房地 产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机,而且破坏稳定的宏观经济环境,大起大落不利于长期投资项目,使得各项经济发展政策无法得以落实,不利 于建立一个有效的可持续的社会保障体系,而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等.因此,我们应采取措施打压房地产业的泡沫. 2.学位论文 孙鸾 房地产泡沫问题研究兼论我国房地产市场价格泡沫 2004 迅速发展的房地产市场是近年来中国经济一道亮丽的风景线,其中飞速上扬的房地产价格也引起了多方的关注,以及对于房地产价格是否存在泡沫的 争论.该研究主要对房地产市场泡沫经济的形成进行了理论探讨,并结合上海、杭州等实际情况,对中国房地产市场现状是否存在泡沫以及泡沫是否会崩溃 进行初步研究.该文首先在对泡沫经济进行文献综述的基础上,对国内外泡沫经济的演变(90年代日本泡沫经济的崩溃、97年东南亚金融危机)进行回顾,并 从中分析出经验教训.对房地产市场价格泡沫的分析,一般是在股票市场股利折现模型的基础上,来分析房地产市场的价格泡沫;而该文借鉴了(袁志刚和樊 潇彦,2003)房地产市场理性泡沫模型,分析了房地产价格泡沫的微观形成机制.认为由于银行的信贷扩张,包括面向开发商的贷款,以及面向消费者的消费 贷款,突破了房地产市场原有的平衡,从而推高了房地产市场价格,形成泡沫.主要结论:银行体系的信贷扩张以及货币政策的扩张对房地产泡沫的形成有重 大的推动作用.其后,又分析了影响房地产价格泡沫的若干宏观经济因素,如通货膨胀,股票市场发展,宏观经济增长率等.第三章回顾了对中国房地产市场 自80年来开始的发展,并重点分析了近年来实行的土地成本上升,建筑成本上升,房地产信贷政策等与房地产泡沫形成的关系.在此基础上,结合中国房地产 市场发展的实际情况,逐个国内外对于房地产泡沫的判断与分析指标,如空置率、投资性购房占整体购房比重、房地产贷款占整个金融体系贷款的比重等 .最终选择可控、可测并且与房地产市场密切相关的七个指标构成中国的房地产价格泡沫防范体系:房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例,房 地产贷款占整个银行体系贷款比重,投资性住房占整体购房比重,房价收入比,房地产投资开发增幅与GDP增长率之比,土地价格增长指数与GDP增长率之比 和商品住宅预售指数与GDP增长率之比.并对每个指标设置了预警线和警戒线两个层次.在此基础上,依据该指标体系,对中国以及上海的房地产市场进行分 析,得出结论:中国房地产市场虽然近年来发展比较迅速,但是整体房地产的价格水平仍然没有超过警戒线水平,但是已经超过了预警水平,出现过热,必须 加以适当的政策调控,防止金融危机的爆发.最后,该文对中国房地产市场泡沫崩溃的预防提出相关的风险防范的政策建议. 3.期刊论文 朱华 中国房地产泡沫分析 -贵州商业高等专科学校学报2004,17(2) 本文对现阶段房地产市场现状进行分析,剖析泡沫的产生、发展,分析其对经济的影响,提出泡沫的整治和防止方法. 4.期刊论文 王延华 对房地产泡沫的思考 -辽宁师专学报（社会科学版）2005,(6) 房地产业作为国民经济的支柱产业,能否健康发展对整个国民经济都有着十分重大的影响.当前,对国内市场是否存在泡沫还有很大争议.本文对此剖 析了泡沫可能产生的原因,指出了泡沫可能导致的后果,提出预防泡沫形成的对策方法. 5.学位论文 王谡 宁波房地产住宅市场泡沫分析 2005 房地产业作为我国未来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导性、基础性作用，保持该产业的持续、健康发展，对促进我国国民经济 结构调整和拉动经济增长将产生重要而深远的影响。 自1999年开始，宁波房地产业经历着新一轮的繁荣，宁波市房地产业取得了长足发展。房地产投资占全社会固定资产投资比重从1999年的14.6上 升到2003年的22，为拉动经济增长作出了贡献。房地产价格不断上扬，房价连续三年全国涨幅第一，投资性购房大量增加，房地产业是否过热，是否 出现泡沫引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点，并围绕怎样度量泡沫，泡沫是否有破裂危险，以及房地产泡沫成因及其治理等问题展开了实证 研究。 论文首先对泡沫与泡沫经济的定义与内涵进行了界定，认为泡沫是由于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理 论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济发展有积极作 用，泡沫经济则是泡沫一般到了危险区或严重危险区的阶段，泡沫破裂将引发金融危机或经济危机。 其次论文对宁波房地产住宅市场是否存在泡沫的正反观点的主要依据进行分析。并通过构建衡量宁波房地产住宅市场泡沫度的指标体系与计算方法 ，计算出宁波房地产住宅市场泡沫度指数为1.3，位于警戒区，应值得引起重视。 第三，论文讨论了宁波房地产泡沫的产生的原因。认为宁波房地产泡沫产生的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及微观因素三个方面的综合。 最后，论文指出：由于宁波房地产泡沫还处于警戒区，因此泡沫治理应遵循“控制但不打压”的指导思想，力求泡沫自动收缩到安全区域而不 是泡沫破裂。具体措施包括完善住房保障制度、积极发展住房租赁市场、积极稳妥地推进房地产税费改革、规范市场秩序、加强市场信息的公开透明、 提高房地产投机炒作成本等。 6.期刊论文 陈浩.葛扬.CHEN Hao.GE Yang 汇率变动条件下房地产虚拟性与泡沫化分析 -山东社会科学 2008,(12) 人民币升值趋势对我国房地产市场产生直接的和潜在的影响,成为刺激中国房地产虚拟性和泡沫化的一个重要因素.当本币升值时,至少有三种效应会 作用到房地产市场,即流动性效应、财富效应和信贷效应,从而引发房地产市场的虚拟性.汲取日本和泰国的经验教训,进行可行、有效的政策选择:引导房 地产项目下跨境资本的合理流动;规范商品房交易环节外资直接投资秩序;加速发展住房抵押贷款证券化;加强对进入我国房地产业外资的监管力度;有效 选择我国汇率调整方式等. 7.期刊论文 王一新.王伟超.WANG Yi-xin.WAMG Wei-chao 利用泡沫理论对中国房地产现状的分析 -山西建筑 2007,33(29) 详细分析了我国房地产的现状,利用泡沫理论对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析,并从几方面提出了解决我国当前房地产 市场问题的对策,以促进房地产市场持续健康的发展. 8.学位论文 赵新华 上海房地产理性与非理性泡沫及其实证研究 2007 在居民消费平淡、投资渠道有限的情况下，我国房地产业的飞速发展对拉动内需，带动国民经济增长起到了重要作用，成为很多城市的支柱性产业 。然而与此同时，房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象也在全国范围内不同程度地出现。以上海为中心的长三角经济带一直是房地产投资发展的 热点区域，上海的房地产价格也表现出持续上升的态势。本文借鉴国内外运用于资本市场和资产价格分析的理论模型和方法，并通过必要的修正，以此 展开对上海房地产理性和非理性泡沫的理论和实证研究。 尽管泡沫与具体不同资产类型的结合，表现出不同的方式和形态，但其本质是一种价格运动，即虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于基 础价格的非平稳性上涨。综合国内外的相关文献，研究房地产泡沫的产生和发生机制分别可以从理性预期、有限理性和金融支持过度的角度来进行。房 地产理性泡沫的研究从基本的资产理性预期价格模型开始。它把房地产的价格从理论上区分为两个组成部分：特解是房地产的内在价值，而补充解则是 房地产的泡沫。 非理性泡沫之所以存在，是因为市场并不总是有效的。市场主体对信息的获取和利用可能存在差异，投资者对未来的预期也因心理情感的差异而有 所不同。尽管非理性泡沫具有随机性、冲动性和盲目性的特征，具有一定程度的不可描述性，本文借助于资本市场中的噪声交易和羊群行为理论，来解 释房地产市场价格持续单边上涨的原因，并以此来剖析房地产市场中非理性泡沫的发生机制。 理性泡沫和非理性泡沫共同构成了房地产市场的总体泡沫。对于房地产理性泡沫，本文利用持续性依赖检验(Duration dependent test)的方法，对 “中房上海指数”的三大类型进行了检验和对比。结果显示：尽管上海的房地产市场具备一些与理性泡沫存在相符的特征，但在统计上不显著，并不能 得出上海房地产市场存在理性泡沫的结论。对于非理性泡沫的直接分离和测度，存有一定的技术障碍。由此我们着手于房地产市场总体泡沫的测度。运 用虚拟资产的基础价值取决于实体资本在最优均衡稳定状态下资本的回报率这一思想，本文对1996年至2005年上海房地产市场价格运行的正常价格区间 和实际运行价格作了总体测度。结果显示：10年期间上海房地产大致经历了从负泡沫到无泡沫，再到有泡沫这三个阶段。而到了2005年中期以后，房地 产重新回到一个相对稳定的价格区间。而借鉴Hendershott and Abraham的理论观点建立的市场供需模型对市场的检验，也得出了类似的结论。 由此，本文认为上海的房地产市场除了在2003年底至2004年，存在一定程度的非理性泡沫以外，其余各年度的价格运行基本上是健康的。对于集中 在2005年3-6月的房地产宏观调控，并没有对泡沫的性质进行区分。调控结果表现为：部分政策难以取得预期效果，而部分政策则具有“矫枉过正”的效 应。 对于上海房地产市场泡沫的防范或者治理，尤其是针对市场出现的非理性泡沫，本文分别从税收制度、市场体系和城市规划的角度作出分析。物业 税的征收直接影响到购房者的目标消费函数或者投资需求函数，可以尽量降低其决策过程中的非理性因素；制定有助于市场透明的规则，有利于人们建 立合理的预期，引导房地产理性投资和消费；科学的城市发展规划和公共产品配置计划，可以引导开发商、消费者等利益相关者形成对于未来发展趋势 及其价值的合理判断，尽量避免房地产投资和消费领域的非理性行为。 本文研究的理论和实证意义在逻辑上包含这样三个层次：其一，不轻言泡沫。必须根据特定阶段、特定城市以及相关的经济基础因素进行科学、系 统的研究；其二，泡沫有性质之别。针对不同性质的泡沫必须采取相应不同的宏观调控政策；其三，制度优于政策。无论基于现实还是长远，房地产市 场制度的建设和完善，比“相机决策”的宏观政策更具有深远的实践和历史意义。 9.期刊论文 李小琦 房地产经济支撑作用及泡沫防范措施研究 -科技资讯2009,(18) 本文基于笔者多年从事土地收购储备的相关工作经验及工作之余对房地产经济进行的大量研究,分析探讨了房地产经济对整个国民经济的支撑作用 ,提出了一系列防范房地产经济泡沫的措施,房地产经济与笔者的工作密切相关,全文是笔者站在土地管理者的角度对其的思考,相信对从事相关工作的同 行有着重要的参考价值和借鉴意义. 10.学位论文 卜凡松 论我国房地产整体无泡沫 2004 国际经济学家公认,中国目前正处于经济起飞阶段,经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展.因为房地产在整个国民经济中体系中属于基 础性、先导性产业,其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展.目前,中国人均GDP超过800美元,在一些地区或城市人均GDP已达3000- 4000美元,许多发达国家发展的历史证明这一时期是房地产快速发展时期.党的十六大也提出全面建设小康社会的奋斗目标,未来20年,中国人均GDP要达到 3000美元,比现在翻两番.今后20年,人均住房面积不可能像前20年那样再达到翻两番的高速增长,但也足以给房地产市场提供了极大的发展空间.中国已经 将房地产业作为新的经济增长点,加入WTO以及北京申奥、上海申博的成功,进一步加速了房地产业的发展.而另一方面,中国的房地产业从1998年复苏以来 ,在获得长足发展的同时,也存在着很多问题,如房价过高、土地供应过量、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题.也正因为此,引发了中国 房地产市场有没有泡沫的大争论.房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象.一旦发生,将给一个国家的经济和社会 生活带来严重的后果.因此在当前的国际、国内的政治和经济条件下,研究和防范房地产泡沫的发生具有重要的理论和现实意义.该文在借鉴国内外理论研 究的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量相结合的方法,对中国1998-2002年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析评判,并与1992年那场灾难性 的房地产泡沫相对比,旨在找出目前可能引发中国房地产泡沫的因素,并对这些因素加以分析,最后在此基础上提出预防房地产泡沫的对策建议.该论文共 分四个部分:第一章:该章在简要分析中国目前房地产业发展状况基础上,认真研究和总结房地产泡沫问题争论的始末和主要观点后,提出了该文的观点:中 国房地产整体无泡沫.之后,提出研究房地产泡沫问题具有重要的理论和现实意义,房地产业的周期性高涨和泡沫有很多相似的假象,不宜分清,房地产周期 性高涨的再现,使这一研究具有重要的长远意义.第二章:该章重点在于论述房地产泡沫的理论,为以后的分析提供理论基础.该章在回顾泡沫理论的历史沿 革的基础上先一般泡沫的理论;然后顺理成章地界定房地产泡沫的概念(房地产泡沫是指房地产价格脱离市场基础价值的持续不断的上扬),剖析其成因和 运行机理、分析其运行特征与态势,并最终明确房地产泡沫的检验方法和判别指标.第三章:该章